АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-2511/2017

г. Краснодар

15 февраля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 февраля 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Волкова Я.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от заявителя – сельскохозяйственного потребительского кооператива «Гулькевичиагропромэнерго» (ИНН 2329016103, ОГРН 1022303585259) – Павлова С.А. (доверенность от 18.01.2017), от органа, осуществляющего публичные полномочия – администрации Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района (ИНН 2329019577, ОГРН 1052316363714) – Савиной Ю.В. (доверенность от 16.06.2017), рассмотрев кассационную жалобу администрации Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.05.2017 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2017 (судьи Филимонова С.С., Смотрова Н.Н., Сурмалян Г.А.) по делу  № А32-2511/2017, установил следующее.

Сельскохозяйственный потребительский кооператив «Гулькевичиагропромэнерго» (далее – кооператив) обратился в арбитражный суд к администрации Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района (далее – администрация) с заявлением, в котором просил:

– признать незаконным отказ администрации, выраженный в письме от 20.12.2016 № 7526, в предоставлении в собственность за плату кооперативу земельного участка из земель населенных пунктов, с разрешенным видом использования – обеспечение сельскохозяйственного производства: размещение машинно-транспортных и ремонтных станций, ангаров и гаражей для сельскохозяйственной техники, амбаров, водонапорных башен, трансформаторных станций и иного технического оборудования, используемого для ведения сельского хозяйства, общей площадью 9 859 кв. м. с кадастровым номером 23:06:1902028:9;

– обязать администрацию устранить допущенные нарушения путем подготовки решения о предоставлении и договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:06:1902028:9.

Заявление мотивировано следующим. Отказ администрации в предоставлении в собственность за плату кооперативу земельного участка не соответствует положениям статей 39.6, 39.16 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Отказ уполномоченного муниципального органа нарушает права и законные интересы кооператива на приобретение в собственность земельного участка, как собственника объектов недвижимости, расположенных на этом участке.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.05.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 16.11.2017, требования удовлетворены в части. Суд признал действия администрации по отказу в предоставлении в собственность за плату кооперативу земельного участка незаконными. На администрацию возложена обязанность по подготовке и направлению кооперативу в течение месяца с момента вступления решения в законную силу подписанный со своей стороны, имеющий все существенные условия договоров указанного вида договор купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов, разрешенный вид использования: обеспечение сельскохозяйственного производства: размещение машинно-транспортных и ремонтных станций, ангаров и гаражей для сельскохозяйственной техники, амбаров, водонапорных башен, трансформаторных станций и иного технического оборудования, используемого для ведения сельского хозяйства, общей площадью 9859 кв. м с кадастровым номером 23:06:1902028:9. 

Суды установили, что администрацией (арендодатель) и кооперативом (арендатор) 08.08.2001 заключен договор № 0600000089 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения общей площадью 9859 кв. м с кадастровым номером 23:06:1902028:9. Участок занят зданиями, строениями и сооружениями, принадлежащими кооперативу на праве собственности, и предоставлен арендатору для целей промышленного производства. На заявление кооператива о приобретении указанного участка в собственность администрация письмом от 20.12.2016 № 7526 отказала в выкупе участка. Отказ мотивирован тем, что арендатор без согласования с арендодателем изменил вид разрешенного использования участка с «промышленное производство» на «обеспечение сельскохозяйственного производства». С учетом измененного кооперативом вида разрешенного использования арендуемого земельного участка, невозможно правильно установить размер выкупной стоимости имущества. Судами при разрешении спора судами установлено, что разрешенным использованием участка на момент обращения кооператива с заявлением в администрацию (в период рассмотрения дела) является вид: «обеспечение сельскохозяйственного производства: размещение машинно-транспортных и ремонтных станций, ангаров и гаражей для сельскохозяйственной техники, амбаров, водонапорных башен, трансформаторных станций и иного технического оборудования, используемого для ведения сельского хозяйства». Иных целей использования спорного участка кооперативом не заявлено. Кадастровый паспорт земельного участка содержит информацию о кадастровой стоимости спорного участка. Ходатайство администрации о приостановлении производства до вступления в законную силу судебного акта по делу № А32-38061/2017 (по спору о законности изменения вида разрешенного использования земельного участка) отклонено судом первой инстанции ввиду необоснованности. Не установив оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса, и препятствующих кооперативу в приобретении земельного участка в собственность (соответствующие основания администрацией не доказаны), суд признал требования кооператива обоснованными и подлежащими удовлетворению. Довод администрации о неправильном определении в государственном кадастре недвижимости (далее – ГКН) вида разрешенного использования испрашиваемого в собственность земельного участка, со ссылкой на разрешение спора по делу № А32-38061/2016, апелляционным судом отклонен. При наличии спора о выкупной стоимости земельного участка, орган местного самоуправления вправе указать в оферте кооперативу стоимость, которую полагает правильной. 

Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права. Жалоба мотивирована следующим. Как указал суд первой инстанции в оспариваемом решении, администрация заявила ходатайство о приостановлении производства до вступления в законную силу судебного акта по делу № А32-38061/2017, в котором рассматривалось ее требование о признании незаконным действий по изменению (без согласия арендодателя), вида разрешенного использования земельного участка. Администрация до разрешения спора по делу № А32-38061/2017 по существу, не может установить выкупную стоимость имущества, размер которой зависит от вида разрешенного использования участка. Ходатайство судом отклонено в связи с тем, что в настоящем деле устанавливается законность (либо незаконность) отказа в передаче участка в собственность, а не условия договора купли-продажи. Администрация будет вправе передать спор о размере цены приобретения на рассмотрение суда (преддоговорный спор) и в указанном деле просить приостановления производства по нему. При этом в заявленном ходатайстве указано, что заявителем в одностороннем порядке изменен вид разрешенного использования, при этом не изменено целевое использование, указанное в договоре. Арендатором изменены договорные отношения в одностороннем порядке, в том числе изменены существенные условия договора в части оплаты, поскольку другой вид разрешенного использования предусматривает иную кадастровую стоимость земельного участка. Данный довод, несмотря на то, что является существенным и указывает на нарушение прав администрации, не исследовался судом. Более того, на момент вынесения апелляционным судом постановления вступило в законную силу решение по делу № А32-38061/2016, которым признаны незаконными действия органа кадастрового учета об изменении в ГКН сведений о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:06:1902028:9. На управление Росреестра по Краснодарскому краю возложена обязанность по восстановлению в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) сведений о предыдущем виде разрешенного использования земельного участка (промышленное производство). С учетом решения по делу № А32-38061/2016, отсутствует возможность реального исполнения судебных актов по настоящему делу, поскольку администрацию обязали заключить договор купли-продажи земельного участка с конкретным (признанным незаконным) видом разрешенного использования «обеспечение сельскохозяйственного производства: размещение машинно-транспортных и ремонтных станций, ангаров и гаражей для сельскохозяйственной техники, амбаров, водонапорных башен, трансформаторных станций и иного технического оборудования, используемого для ведения сельского хозяйства». Более того, указание в резолютивной части решении вида разрешенного использования противоречит существу спора, рассматриваемого по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). В отсутствие между сторонами гражданско-правового спора о понуждении к заключению договора купли-продажи и доказательств соблюдения обществом досудебного порядка разрешения такого спора, предшествующего подаче искового заявления в суд, не подлежал разрешению вопрос об условиях выкупа земельного участка. В случае возникновения между сторонами преддоговорного спора, он подлежит рассмотрению в исковом порядке с соблюдением досудебной процедуры урегулирования (статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации). Поскольку мотивом отказа в выкупе земельного участка явились действия арендатора по самостоятельному изменению вида разрешенного использования участка, подтвержденная решением суда по делу № А32-38061/2016, отсутствует совокупность условий для признания решения администрации незаконным. Также суд первой инстанции в решении указал, что администрация не предоставила доказательств того, что заявление кооператива о передаче ему участка в собственность содержало иные цели использования земельного участка. Данный довод не соответствуют обстоятельствам дела, поскольку в материалах дела имеется договор аренды, в котором указано, что участок предоставлялся кооперативу для целей промышленного производства.

От кооператива отзыв на жалобу не поступил.  

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы жалобы, которую просил удовлетворить.

Представитель кооператива возражал против удовлетворения кассационной жалобы, ссылался на соответствие судебных выводов нормам земельного законодательства и представленным в дело доказательствам. 

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, администрация (арендодатель) и кооператив (арендатор) заключили договор от 08.08.2001 № 0600000089 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения общей площадью 9859 кв. м с кадастровым номером 23:06:1902028:9. Участок занят зданиями, строениями и сооружениями, принадлежащими кооперативу на праве собственности, и предоставлен кооперативу для целей промышленного производства. 

Администрация 20.12.2016 отказала в удовлетворении заявления кооператива о приобретении указанного участка в собственность (письмо № 7526). Отказ мотивирован тем, что земельный участок предоставлялся в аренду для целей промышленного производства. Однако кооператив изменил вид разрешенного использования арендуемого участка на иной (обеспечение сельскохозяйственного производства) без согласия арендодателя. Поэтому невозможно установить правильный размер выкупной стоимости испрашиваемого в собственность земельного участка.  

Полагая, что решение администрации об отказе в выкупе земельного участка противоречит нормам земельного законодательства и нарушает права (интересы) кооператива в сфере предпринимательской деятельности, последний оспорил его в судебном порядке.

На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Организации и граждане вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемое решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 Кодекса).

В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в числе прочего, на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса.

В подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса определено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса.

В силу подпункта 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в публичной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса.

Отказ в предоставлении кооперативу испрашиваемого участка уполномоченный орган мотивировал тем, что установленное (разрешенное) использование земельного участка не соответствует целям его использования, указанным в заявлении кооператива о предоставлении участка в собственность (пункт 14 статьи 39.16 Земельного кодекса).

Судебные инстанции при разрешении спора исходили из того, что указанные в заявлении кооператива о предоставлении участка цели его использования соответствуют разрешенному использованию земельного участка, содержащемуся в ГКН. Поэтому признали отказ уполномоченного органа незаконным, обязав его направить кооперативу проект договора купли-продажи с видом разрешенного использования участка «обеспечение сельскохозяйственного производства: размещение машинно-транспортных и ремонтных станций, ангаров и гаражей для сельскохозяйственной техники, амбаров, водонапорных башен, трансформаторных станций и иного технического оборудования, используемого для ведения сельского хозяйства». 

Между тем, судебные инстанции не учли следующее.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования земельного участка в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Статьей 42 Земельного кодекса предусмотрено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Разрешенное использование земельного участка определяет особенности правового режима указанного объекта и устанавливается градостроительным регламентом, входящим в состав правил землепользования и застройки (статьи 1, 30, 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (пункт 3 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Вид разрешенного использования земельного участка отображается в сведениях ГКН, является одной из его характеристик как объекта недвижимости и определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений. Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в ГКН (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 № 12651/11, от 29.05.2012 № 12919/11 и от 29.05.2012 № 13016/11).

Не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора аренды изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается (определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2013 № 56-КГ13-5).

В период разрешения спора по настоящему делу Арбитражным судом Краснодарского края рассматривалось дело № А32-38061/2016 по заявлению администрации о признании незаконными действий органа кадастрового учета об учете изменений в ГКН о виде разрешенного использования земельного участка площадью 9 859 кв. м с кадастровым номером 23:06:1902028:9. Кооператив привлечен к участию в данном деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.09.2017, вступившим в законную силу до вступления в силу решения суда первой инстанции по настоящему делу, признано незаконным изменение органом кадастрового учета сведений ГКН о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:06:1902028:9. Суд обязал Управление Росреестра по Краснодарскому краю погасить в ЕГРН сведения о виде разрешенного использования участка: «обеспечение сельскохозяйственного производства: размещение машинно-транспортных и ремонтных станций, ангаров и гаражей для сельскохозяйственной техники, амбаров, водонапорных башен, трансформаторных станций и иного технического оборудования, используемого для ведения сельского хозяйства». На Управление Росреестра по Краснодарскому краю возложена также обязанность по восстановлению в ЕГРН сведений о предыдущем виде разрешенного использования земельного участка: «прочие промышленные предприятия».

С учетом изложенного, вывод судебных инстанций о незаконности решения администрации об отказе в предоставлении в собственность кооператива земельного участка с кадастровым номером 23:06:1902028:9 по основанию, предусмотренному пунктом 14 статьи 39.16 Земельного кодекса, не может быть признан обоснованным.       

 В силу пункта 3 части 1 статьи 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Основаниями для отмены решения, апелляционного постановления являются несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

Обжалуемые администрацией судебные акты не могут быть признаны окружным судом законными, принятыми на основе всестороннего, полного и объективного исследования материалов дела. Поскольку в силу требований части 2 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по установлению дополнительных обстоятельств и исследованию доказательств. Поэтому дело следует направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное в настоящем постановлении, учесть результаты разрешения спора по делу № А32-38061/2016, установить все существенные для правильного разрешения спора обстоятельства, а также дать надлежащую правовую оценку доводам (возражениям) лиц, участвующих в деле, и представленным ими доказательствам. Судебный акт необходимо принять в соответствии с применимыми к отношениям сторон нормами материального права и требованиями действующего процессуального законодательства.

Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело. В этой связи суду следует учесть, что администрация освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации. 

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.05.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2017 по делу № А32-2511/2017 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий 							       В.Е. Епифанов

Судьи                                                                                                                   Я.Е. Волков

                                                                                                                             Н.С. Мазурова