АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-14899/2018

г. Краснодар

16 марта 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2022 года

Постановление в полном объеме изготовлено 16 марта 2022 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В,, при участии в судебном заседании от истца – департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 30.12.2021), от ответчика – главы крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 309236234500042) – ФИО3 (доверенность от 15.03.2022), в отсутствие третьего лица – администрации муниципального образования Павловский район, извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2021 по делу № А32-14899/2018, установил следующее.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края к главе крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 (далее – глава хозяйства) с исковым заявлением, в котором просил: 

– истребовать из чужого незаконного владения главы хозяйства земельный участок с кадастровым номером 23:24:0801007:19 площадью 438 626 кв. м; 

– обязать главу хозяйства в десятидневный срок со дня вступления в законную силу решения освободить используемую часть земельного участка с кадастровым номером 23:24:0801007:19; 

– взыскать с главы хозяйства в пользу департамента судебную неустойку в размере 30 тыс. рублей за каждый день по истечении десятидневного срока с момента вступления в законную силу решения и до момента исполнения судебного акта. 

Иск основан на положениях статей 209, 301, 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и мотивирован отсутствием у главы хозяйства правовых оснований для занятия (использования) истребуемого земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации – Краснодарского края. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования Павловский район (далее – администрация).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.09.2018 исковые требования удовлетворены. Суд истребовал из чужого незаконного владения главы хозяйства в пользу департамента земельный участок площадью 438 626 кв. м с кадастровым номером 23:24:0801007:19. На главу хозяйства возложена обязанность в десятидневный срок после вступления решения в законную силу по освобождению используемой части земельного участка. Суд также присудил взыскание с главы хозяйства в пользу департамента неустойки в размере 30 тыс. рублей за каждый день по истечении десятидневного срока с момента вступления решения в законную силу и до момента полного исполнения судебного акта.

Суд первой инстанции при разрешении спора руководствовался статьями 301, 304 Гражданского кодекса, статьей 60 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) при удовлетворении требования департамента об истребовании из незаконного владения главы хозяйства земельного участка с кадастровым номером 23:24:0801007:19 и обязания его освободить используемую часть данного участка. Суд признал договоры аренды от 24.11.1995 № 8821000478 и от 16.11.1998 № 8824000479 незаключенными на основании части 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ввиду отсутствия сведений государственной регистрации данных сделок. Даже если исходить из того, что договоры являются заключенными, то арендные отношения прекращены по истечении трех месяцев с момента получения ответчиком рассматриваемого иска (апрель 2018 года), в котором арендодатель выразил волю на прекращение отношений, возобновленных на неопределенный срок (статьи 610, 621 Гражданского кодекса). Следовательно, глава хозяйства не является арендатором земельного участка, и не обладает каким-либо правом на него, поэтому занимает спорный участок незаконно. Со ссылкой на статьи 308.3 и 330 Гражданского кодекса суд удовлетворил требование департамента о взыскании с главы хозяйства судебной неустойки в размере 30 тыс. рублей за каждый день неисполнения решения по истечении десятидневного срока с момента вступления его в законную силу. Руководствуясь статьями 195, 199 и 200 Гражданского кодекса, суд первой инстанции отклонил заявление главы хозяйства о пропуске срока исковой давности. Из письма управления муниципальным имуществом администрации от 28.03.2018 № 02-7-02/389 следует, что по акту приема-передачи от 06.06.2016 полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности Краснодарского края, возвращены департаменту. Департамент должен был узнать о заключенных администрацией договорах с момента передачи ему полномочий и всей документации, в том числе акта приема-передачи от 06.06.2016. Следовательно, срок исковой давности по заявленным требованиям истекает не позднее 06.06.2019. Департамент обратился с исковым заявлением в Арбитражный суд Краснодарского края 19.04.2018, а значит, требования заявлены истцом в пределах давностного срока. Судом также отклонено заявление главы хозяйства о несоблюдении департаментом досудебного порядка урегулирования спора. С даты возбуждения производства по настоящему делу и до дня вынесения решения прошло пять месяцев, что значительно превышает установленный законом срок для заблаговременного извещения арендатора о необходимости освободить земельный участок. Чтобы решение было исполнимым, суд посчитал необходимым указать, что из владения главы хозяйства необходимо истребовать фактически используемую им часть земельного участка с кадастровым номером 23:24:0801007:19.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2018 решение от 05.09.2018 изменено. Суд обязал главу хозяйства возвратить департаменту в десятидневный срок после вступления решения суда в законную силу земельный участок площадью 32,8 га с кадастровым номером 23:24:0801007:19. С главы хозяйства в пользу департамента взыскана неустойка в размере 30 тыс. рублей за каждый день по истечении десятидневного срока с момента вступления решения в законную силу и до момента полного исполнения судебного акта. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Суд апелляционной инстанции дополнительно установил, что договор аренды от 24.11.1995 № 8821000478 зарегистрирован в администрации Павловского района. Договор от 16.11.1998 № 8824000479 действительно в деле отсутствует, однако представлено дополнительное соглашение к нему, подписанное главой хозяйства. Во исполнение договоров аренды глава хозяйства на протяжении длительного периода времени вносил арендные платежи. В свою очередь, департаментом главе хозяйства неоднократно направлялись уведомления об изменении размера арендной платы за пользование земельными участками. Из акта обследования от 18.02.2016 № 48, составленного специалистом учреждения и подписанным главой хозяйства, следует, что спорный участок используется последним для производства сельскохозяйственных культур. Согласно акту от 12.02.2018 № 46 обследования земельного участка с кадастровым номером 23:24:0801007:19, составленному в присутствии главы хозяйства, на земельном участке выращивается озимая пшеница. Глава хозяйства использует земельный участок на основании договоров аренды от 24.11.1995 № 8821000478 (площадь 13,2 га) и от 16.11.1998 № 8824000479 (площадь 19,6 га), заключенных с администрацией сроком на 5 лет. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии между сторонами арендных правоотношений, вытекающих из срочных (на 5 лет) договоров аренды от 24.11.1995 № 8821000478 и от 16.11.1998 № 8824000479. После истечения срока действия договоров глава хозяйства продолжал использовать арендуемые земли, поэтому договоры считаются возобновленными неопределенный срок (статьи 610, 621 Гражданского кодекса). Удовлетворяя требования департамента об истребовании из незаконного владения главы хозяйства земельного участка с кадастровым номером 23:24:0801007:19 и обязании его освободить используемую часть указанного участка, суд первой инстанции приведенные обстоятельства не учел. Вместе с тем, департаментом (арендодателем) реализовано право на односторонний отказ от исполнения договора путем подачи настоящего искового заявления, в котором выражена воля на прекращение арендных отношений. Копия искового заявления получена главой хозяйства в апреле 2018 года. Поскольку с момента получения настоящего иска и до принятия судом первой инстанции решения прошло более трех месяцев, требования статьи 610 Гражданского кодекса апелляционный суд признал соблюденными. Ввиду прекращения между сторонами арендных отношений, у главы хозяйства возникла обязанность по возврату арендованного имущества (земельного участка). Довод главы хозяйства о том, что департамент просит возвратить земельный участок большей площадью, чем действительно используется, признан апелляционным судом обоснованным. Общая площадь земель, используемая главой хозяйства на основании договоров аренды, составляет 32,8 га. Ссылка департамента на акт обследования от 18.02.2016 № 48 признана судом несостоятельной, поскольку она опровергается иными доказательствами, в частности, актом от 12.02.2018 № 46, составленным спустя два года. Поскольку арендатором не представлено доказательств принятия мер по возврату земельного участка арендодателю, суд апелляционной инстанции признал обоснованным требование департамента о взыскании с главы хозяйства судебной неустойки за неисполнение решения суда (статьи 308.3, 330 Гражданского кодекса). Судебные расходы распределены в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.05.2019 решение от 05.09.2018 и апелляционное постановление от 27.12.2018 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Суд округа признал ошибочными выводы суда первой инстанции о том, что между сторонами имеют место правоотношения по истребованию спорного земельного участка из незаконного владения главы хозяйства ввиду отсутствия между сторонами договорных (арендных) отношений. Данные выводы не основаны на фактических обстоятельствах спора и материалах дела, свидетельствующих, в частности, о регистрации договора аренды от 24.11.1995 № 8821000478 в администрации и комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Подлинный договор от 24.11.1995 № 8821000478 обозревался судебной коллегией, на нем имеются подписи и проставлены печати не только администрации, но и комитета по земельным ресурсам и землеустройству (подпись комитета по земельным ресурсам и землеустройству видна и в предоставленной в дело копии договора). Факт наличия (существования) обязательственных (арендных) отношений признавался первоначальным арендодателем (администрацией), который в 2016 году поставил об этом в известность департамент. В последующем новый арендодатель (департамент) также признавал за главой хозяйства статус арендатора по ранее возникшим договорам, который вносил арендные платежи за пользование земельным участком. Поэтому у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для применения к отношениям сторон норм о виндикации недвижимого имущества. Установив, что между сторонами возник спор о возврате имущества, вытекающий из арендных отношений, суд апелляционной инстанции правомерно руководствовался при его разрешении нормами Гражданского кодекса об обязательствах и о договоре аренды. Вместе с тем, вывод суда апелляционной инстанции о наличии у главы хозяйства обязанности по возврату арендованных земель в связи с реализацией департаментом права на односторонний отказ от договора путем подачи настоящего искового заявления, в котором выражена воля на прекращение арендных отношений, также признан ошибочным. Пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в трехмесячный срок (при аренде недвижимого имущества, если иное не следует из договора). В случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства договор считается расторгнутым. Право на односторонний отказ от обязательства (от его исполнения) может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон. Указанные разъяснения приведены в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» (далее – постановление от 21.11.2016 № 54). Направленное арендодателем уведомление о прекращении договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества. Гражданским кодексом не предусмотрены требования к форме такого уведомления, а также к его содержанию (какая информация должна содержаться в уведомлении о прекращении договора аренды). Судебная практика по спорам с применением пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса выработала определенные требования к содержанию такого уведомления. Оно представляет собой письменный документ (предупреждение), направленный арендатору, и содержащий четко выраженное волеизъявление арендодателя на прекращение арендных отношений (пункт 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.06.2009 № 1064/09). Между тем, уведомление о прекращении договора, содержащее требование арендодателя о прекращении арендных правоотношений, и направленное арендатору до обращения с иском в арбитражный суд, в материалах настоящего дела отсутствует. По смыслу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса арендатор недвижимого имущества, получив от арендодателя уведомление прекращении договора, в установленный законом (договором) срок предпринимает меры по его освобождению (прекращению использования) и возврату арендодателю. В этот же период арендатор также вправе обратиться к арендодателю с предложением о заключении на новый срок договора аренды недвижимого имущества. Срок, установленный законодателем в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса, учитывает баланс интересов как арендодателя, так и арендатора, его применение имеет направленность на минимизацию взаимных потерь сторон в арендном правоотношении. Подход же, предложенный судом при разрешении спора (подача искового заявления в арбитражный суд означает соблюдение арендодателем пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса), означает отсутствие необходимости учета указанной нормы арендодателем, который сможет сразу (без направления предупреждения арендатору) обращаться в арбитражный суд с иском о возврате имущества. Такой подход может привести к полному игнорированию арендодателями правила, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса (они будут подавать в арбитражный суд исковые заявления, не предупреждая арендатора о прекращении отношений), что не отвечает основным началам гражданского законодательства, закрепленным в статье 1 Гражданского кодекса. Судам при новом рассмотрении также предложено выяснить результаты переписки сторон, связанной с заключением на новый срок договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:24:0801007:19. Данное обстоятельство является существенным, поскольку в ситуации наличия в арбитражном суде спора, связанного с заключением на новый срок договора аренды, постановка департаментом вопроса о возврате главой хозяйства спорных земель представляется преждевременной. Новый договор заключается с арендатором до дня истечения срока действия ранее действовавшего договора аренды. Разрешение судом вопроса о возврате недвижимого имущества до рассмотрения спора о заключении нового договора аренды (при наличии такового в суде) не будет отвечать общим положениям, предусмотренным статьями 1 и 10 Гражданского кодекса. 

При новом рассмотрении определением от 22.08.2019 Арбитражный суд Краснодарского края приостановил производство по данному делу до вступления в законную силу судебного акта по делу № А32-35888/2019.

Решением от 20.09.2021 на главу хозяйства возложена обязанность возвратить департаменту в десятидневный срок после вступления решения в законную силу земельный участок с кадастровым номером 23:24:0801007:19, площадью 32,8 га, расположенный по адресу: Краснодарский край, Павловский район, ЗАО «Прогресс», участок № 1215. В удовлетворении остальной части иска отказано. С главы хозяйства в пользу департамента взыскана неустойка в размере 30 тыс. рублей за каждый день по истечении десятидневного срока с момента вступления решения в законную силу и до момента полного исполнения судебного акта. С главы хозяйства в доход федерального бюджета взыскано 6 тыс. рублей государственной пошлины. 

Суд установил, что субъекту Российской Федерации – Краснодарскому краю на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 438 626 кв. м с кадастровым номером 23:24:0801007:19. Участок из категории земель сельскохозяйственного назначения имеет вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства и расположен по адресу, установленному относительно ориентира в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Павловский район, ЗАО «Прогресс», участок № 1215. По сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) по состоянию на 14.06.2018 ограничений прав и обременений в отношении данного земельного участка не зарегистрировано. Постановлением главы администрации Павловского района Краснодарского края от 24.11.1995 № 1372 «О предоставлении земельных участков в аренду главам крестьянских (фермерских) хозяйств ФИО4, ФИО5, ФИО2.» главе хозяйства предоставлен земельный участок площадью 13,2 га (пашни), расположенный на территории Среднечелбасского сельского округа. Между администрацией (арендодатель) и главой хозяйства (арендатор) 24.11.1995 заключен договор № 8824000478 аренды земельного участка сроком на 5 лет. Кроме того, 16.11.1998 администрация (арендодатель) и глава хозяйства (арендатор) подписали договор № 8824000479 аренды земельного участка площадью 19,6 га (пашни) сроком на 5 лет. Из содержания договора от 24.11.1995 № 8824000478 следует, что он вступает в силу с момента государственной регистрации (пункт 1.2). Сведения о государственной регистрации данного договора в материалах дела отсутствуют. Договор от 16.11.1998 № 8824000479 сторонами суду не представлен, однако представлено дополнительное соглашение к указанному договору, не подписанное арендодателем (администрацией). Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что по истечении срока действия договоров арендные правоотношения между сторонами сохранились (ответчик продолжил обрабатывать арендуемые земли, вносить платежи, принимаемые департаментом). Так, в материалы дела представлены уведомления департамента об изменении размера арендной платы, направленные в адрес главы хозяйства, от 14.02.2018 № 52-6518/18-38-05, от 02.10.2017 № 52-34813/17-38-05, от 02.10.2017 № 52-34816/17-38-05. Специалистом государственного казенного учреждения Краснодарского края «Кубаньземконтроль» (далее – учреждение) в соответствии с планом организации работы по эффективному и рациональному использованию земельных ресурсов на территории муниципального образования Павловский район на февраль 2016 года и распоряжением заместителя руководителя учреждения проведено обследование земельного участка с участием главы хозяйства. В ходе обследования установлено, что участок используется для выращивания сельскохозяйственных культур. По результатам обследования 18.02.2016 составлен акт № 48, подписанный главой хозяйства. По поручению департамента от 06.02.2018, в соответствии с уставом учреждения и распоряжением от 06.02.2018 директора учреждения № 253 главным специалистом в присутствии главы хозяйства повторно 12.12.2018 проведено обследование земельного участка. В ходе обследования установлено, земельный участок используется главой хозяйства на основании заключенных с администрацией сроком на 5 лет договоров аренды от 24.11.1995 № 8821000478 (площадью 13,2 га) и от 16.11.1998 № 8824000479 (площадью 19,6 га). При этом сведения о расторжении указанных договоров аренды не представлены. На момент обследования на землях (пашня 32,8 га) выращивалась озимая пшеница. Ссылаясь на незаконность использования земельного участка (использование без правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов), департамент обратился в арбитражный суд с исковым заявлением. Суд первой инстанции при разрешении спора руководствовался статьями 9, 10, 195, 199, 200, 209, 606, 610, 621, 622 Гражданского кодекса. Суд также учел разъяснения, приведенные в постановлениях Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» и от 22.11.2016 № 54. Материалы дела подтверждают наличие между сторонами арендных правоотношений из договоров от 24.11.1995 № 8821000478 (пашни площадью 13,2 га) и от 16.11.1998 № 8824000479 (пашни площадью 19,6 га), заключенных сроком на 5 лет. По истечении срока действия договоров аренды продолжал использовать указанные земли, следовательно, они считаются возобновленными на неопределенный срок. Вместе с тем, департаментом (арендодателем) реализовано право на односторонний отказ от исполнения договора путем подачи настоящего искового заявления, в котором он выразил свою волю на прекращение арендных отношений. В связи с прекращением между сторонами арендных отношений, у главы хозяйства возникла обязанность по возврату арендованного имущества. Суд признал обоснованным довод ответчика о том, что истец просил истребовать земельный участок большей площадью, чем использует глава хозяйства. Так, актом обследования земельного участка с кадастровым номером 23:24:0801007:19, составленным специалистом учреждения ФИО6 в присутствии главы хозяйства, установлено, что используется участок по договорам аренды общей площадью 32,8 га. Доказательства использования главой хозяйства землями большей площадью в деле отсутствуют. Ссылка департамента на акт обследования от 18.02.2016 № 48 признана несостоятельной, поскольку опровергается материалами дела, в частности актом от 12.02.2018 № 46, составленным спустя два года. При таких обстоятельствах имеются основания для возложения на главу хозяйства обязанности по возврату департаменту только той части земель, которые ответчик занимает, что влечет удовлетворения соответствующего требования истца только в части. Довод ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора отклонен судом. Истцом до обращения в суд не принимались меры по освобождению участка. Вместе с тем, с даты возбуждения производства по данному делу по день вынесения решения прошло более трех месяцев, что превышает установленный законом трехмесячный срок для заблаговременного извещения арендатора о необходимости освободить земельный участок. В этой связи досудебный порядок урегулирования спора признан соблюденным. Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.01.2021 по делу № А32-35888/2019 главе хозяйства отказано в удовлетворении заявления о заключении с департаментом договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:24:0801007:19. Требование истца о взыскании с ответчика судебной неустойки основано на законе, поэтому удовлетворено судом, который установил ее в размере 30 тыс. рублей за каждый день неисполнения судебного акта.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2021 решение от 20.09.2021 отменено, принят новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказано. С департамента в пользу главы хозяйства взысканы судебные расходы в размере 9 тыс. рублей.

Апелляционный суд руководствовался пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса и разъяснениями, приведенными в пункте 13 постановления от 22.11.2016 № 54. Суд установил, что уведомление об отказе от договора, содержащее требование арендодателя о прекращении арендных отношений, и направленное арендатору, в материалах дела отсутствует. Более того, департамент в судебном заседании подтвердил, что не направлял главе хозяйства уведомлений либо соглашений о расторжении договоров аренды, в том числе и после направления дела на новое рассмотрение судом кассационной инстанции. Из материалов дела усматривается, что ответчиком до настоящего времени вносится арендная плата по договорам аренды, что подтверждается направленными 09.11.2021 в апелляционный суд платежными поручениями, приобщенными к материалам дела, как непосредственно связанных с предметом исследования по настоящему спору и имеющие существенное значения для принятия судебного акта (часть 1 статьи 268 Кодекса). Поскольку арендные правоотношения между сторонами не прекращены, у главы хозяйства отсутствует обязанность по освобождению и возврату земельного участка. Ссылка суда первой инстанции на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.01.2021 по делу № А32-35888/2019 не имеет правового значения для решения данного спора, исходя из его предмета и оснований (в том числе, вследствие отсутствия в деле доказательств направления арендодателем уведомлений об отказе от договоров). Согласно акту обследования от 23.11.2020 № 260 и пояснительной записке глава хозяйства использует спорные земли на основании договоров аренды от 24.11.1995 № 8821000478 (площадью 13,2 га) и от 16.11.1998 № 8824000479 (площадью 19,6 га), ранее заключенных с администрацией. Доказательств незаконного владения главой хозяйства землями большей площадью (чем 32,8 га), в материалы дела не представлено. Ответчиком в суде первой инстанции заявлено о применении срока исковой давности. Суд первой инстанции исходил из того, что общий срок исковой давности, распространяющийся на иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, составляет три года. Вместе с тем, между сторонами возник спор о возврате имущества, вытекающий из арендных отношений. При этом указанное заявление не имеет правового значения для решения данного спора при наличии иных оснований для отказа в иске. Таким образом, основания для удовлетворения исковых требований департамента об истребовании из чужого незаконного владения земельного участка с кадастровым номером 23:24:0801007:19 и обязании главы хозяйства освободить используемую часть данного участка, отсутствуют. В этой связи не имеется и оснований для взыскания с ответчика судебной неустойки в соответствии с положениями статьи 308.3 Гражданского кодекса.

Департамент обжаловал апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанный акт отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) апелляционным судом норм права, а также несоответствие сделанных им выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Вывод суда первой инстанции о том, что департаментом реализовано право на односторонний отказ от исполнения договора путем подачи искового заявления по данному делу, в котором выражена воля на прекращение арендных отношений, является правильным. С учетом прекращения между сторонами арендных отношений, у главы хозяйства возникла обязанность по возврату арендованного имущества. При этом вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.01.2021 по делу № А32-35888/2019 главе хозяйства отказано в удовлетворении требований о заключении с департаментом договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:24:0801007:19. В постановлении от 21.07.2021 кассационный суд указал, что продолжение пользования сельскохозяйственными землями в рамках договоров аренды от 24.11.1995 № 8821000478 и от 16.11.1998 № 8824000479 возможно только после формирования и постановки на кадастровый учет земельных участков, являющихся объектами аренды по названным договорам. Таким образом, судами подтверждено, что глава хозяйства не имеет права на предоставление всего земельного участка с кадастровым номером 23:24:0801007:19 и не вправе обращаться к департаменту с соответствующим заявлением в срок, предусмотренный статьей 610 Гражданского кодекса.

Глава хозяйства в отзыве указал на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность обжалуемого апелляционного постановления. Ответчик ссылается на разъяснения, приведенные в пункте 13 постановления от 22.11.2016. Полагает, что договор может быть прекращен только после правомерного одностороннего отказа от него департамента путем направления соответствующего уведомления главе хозяйства. Гражданским кодексом не предусмотрены требования к форме такого уведомления, а также к его содержанию (какая информация должна содержаться в уведомлении о прекращении договора аренды). Судебная практика по спорам с применением пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса выработала определенные требования к содержанию такого уведомления. Оно представляет собой письменный документ (предупреждение), направленный арендатору, и содержащий четко выраженное волеизъявление арендодателя на прекращение арендных отношений. Вместе с тем уведомление об отказе от договора, содержащее требование арендодателя о прекращении арендных отношений, в материалах дела отсутствует. Кроме того, главой хозяйства до настоящего времени вносится арендная плата по договорам аренды за используемые земли, что подтверждается представленными в апелляционный суд платежными поручениями. В этой связи суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из того, что до прекращения в установленном порядке между сторонами арендных отношений у ответчика отсутствует обязанности по освобождению и возврату используемых земель.

От администрации отзыв на жалобу не поступил.

В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить.

Представитель главы хозяйства возражал против удовлетворения жалобы по основаниям, изложенным в отзыве. 

Третье лицо, извещенное о времени и месте судебного заседания, явку представителя в окружной суд не обеспечило. 

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как видно из материалов дела и установлено судами, субъекту Российской Федерации – Краснодарскому краю на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 438 626 кв. м с кадастровым номером 23:24:0801007:19. Участок из категории земель сельскохозяйственного назначения имеет вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства и расположен по адресу, установленному относительно ориентира в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Павловский район, ЗАО «Прогресс», участок № 1215. По сведениям ЕГРН (по состоянию на 14.06.2018) ограничений прав и обременений в отношении данного земельного участка не зарегистрировано. 

Постановлением главы администрации Павловского района Краснодарского края от 24.11.1995 № 1372 «О предоставлении земельных участков в аренду главам крестьянских (фермерских) хозяйств ФИО4, ФИО5, ФИО2.» главе хозяйства предоставлен земельный участок площадью 13,2 га (пашни), расположенный на территории Среднечелбасского сельского округа. 

На основании указанного постановления между администрацией (арендодатель) и главой хозяйства (арендатор) заключен договор от 24.11.1995 № 8824000478 аренды земельного участка площадью 13,2 га (пашни) сроком на 5 лет. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 1.2). При этом на подлинном договоре аренды от 24.11.1995 № 8821000478 имеются подписи и проставлены печати не только администрации, но и комитета по земельным ресурсам и землеустройству (подпись комитета по земельным ресурсам и землеустройству видна и в предоставленной в дело копии договора).

Также между администрацией (арендодатель) и главой хозяйства (арендатор) заключен договор от 16.11.1998 № 8824000479 аренды земельного участка площадью 19,6 га (пашни) сроком на 5 лет. Экземпляр названного договора сторонами в дело не представлен, однако в материалах дела имеется дополнительное соглашение к договору от 16.11.1998 № 8824000479, подписанное арендатором (главой хозяйства).

Факт наличия (существования) обязательственных (арендных) отношений признавался первоначальным арендодателем (администрацией), который в 2016 году поставил об этом в известность департамент. 

В материалы дела представлены также уведомления департамента от 02.10.2017 № 52-34813/17-38-05, от 02.10.2017 № 52-34816/17-38-05, от 14.02.2018 № 52-6518/18-38-05, от 14.02.2018 № 52-6519/18-38, об изменении размера арендной платы по договорам от 24.11.1995 № 8824000478 и от 16.11.1998 № 8824000479 (в отношении участка с кадастровым номером 23:24:0801007:19), направленные главе хозяйства. Таким образом, новый арендодатель (департамент) также признавал за главой хозяйства статус арендатора по ранее возникшим договорам, который вносил арендные платежи за пользование землями общей площадью 32,8 га.

Согласно акту обследования от 18.02.2016 № 48, составленному специалистом учреждения и подписанному главой хозяйства, земельный участок площадью 32,8 га используется последним для производства сельскохозяйственных культур.

При повторном обследовании земельного участка с кадастровым номером 23:24:0801007:19 специалистом учреждения в присутствии главы хозяйства установлено, что на земельном участке (пашня площадью 32,8 га) выращивается озимая пшеница. Ранее выращивалась кукуруза на зерно (38,3 ц/га). Фитосанитарное состояние участка и посевов удовлетворительное. Почвенный мониторинг проведен в 2016 году, о чем составлен акт от 12.02.2018 № 46. В акте также отражено, что глава хозяйства использует земельный участок на основании договоров аренды от 24.11.1995 № 8821000478 (площадь 13,2 га) и от 16.11.1998 № 8824000479 (площадь 19,6 га), заключенных с администрацией сроком на 5 лет.

Ссылаясь на отсутствие у главы хозяйства прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:24:0801007:19 (использование его без правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов), департамент обратился в арбитражный суд с виндикационным иском, а также с требованием о взыскании судебной неустойки.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом. 

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса). 

Судебные инстанции при разрешении спора исходили из отсутствия правовых оснований для применения к отношениям сторон норм Гражданского кодекса об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Установив, что между сторонами возник спор о возврате имущества, вытекающий из арендных отношений (договоры от 24.11.1995 № 8821000478 и от 16.11.1998 № 8824000479), суды первой и апелляционной инстанций правомерно руководствовались при его разрешении нормами Гражданского кодекса об обязательствах и о договоре аренды.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса). 

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса). Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). 

Таким образом, пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в трехмесячный срок (при аренде недвижимого имущества, если иное не следует из договора). 

Направленное арендодателем уведомление о прекращении договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества. Гражданским кодексом не предусмотрены требования к форме такого уведомления, а также к его содержанию (какая информация должна содержаться в уведомлении о прекращении договора аренды). Судебная практика по спорам с применением пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса выработала определенные требования к содержанию такого уведомления. Оно представляет собой письменный документ (предупреждение), направленный арендатору, и содержащий четко выраженное волеизъявление арендодателя на прекращение арендных отношений (пункт 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.06.2009 № 1064/09). 

По смыслу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса арендатор недвижимого имущества, получив от арендодателя уведомление о прекращении договора, в установленный законом (договором) срок предпринимает меры по его освобождению (прекращению использования) и возврату арендодателю. В этот же период арендатор также вправе обратиться к арендодателю с предложением о заключении на новый срок договора аренды недвижимого имущества. Срок, установленный законодателем в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса, учитывает баланс интересов как арендодателя, так и арендатора, его применение имеет направленность на минимизацию взаимных потерь сторон в арендном правоотношении.

Суд первой инстанции признал правоотношения сторон по договорам аренды от 24.11.1995 № 8821000478 и от 16.11.1998 № 8824000479 прекращенными в связи с соблюдением департаментом положений пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса (путем подачи искового заявления в арбитражный суд). Поэтому суд удовлетворил требования департамента об обязании главы хозяйства освободить и возвратить представителю публичного собственника ранее арендованные (используемые) земли и уплате судебной неустойки за неисполнение решения.   

Отменяя решение и отказывая департаменту в удовлетворении указанных требований, апелляционный суд установил, что уведомление об отказе от договора, содержащее требование арендодателя о прекращении арендных отношений, и направленное главе хозяйства, в материалах дела отсутствует. Более того, истец в судебном заседании подтвердил, что не направлял ответчику уведомлений об отказе от договоров либо соглашений о расторжении этих договоров. Материалы дела также подтверждают, что главой хозяйства до настоящего времени вносится арендная плата по договорам аренды от 24.11.1995 № 8821000478 и от 16.11.1998 № 8824000479, которая принимается департаментом, а арендуемые земли продолжают использоваться. Поскольку арендные правоотношения между сторонами не прекращены, у главы хозяйства не наступила обязанность по освобождению и возврату используемых им земель департаменту.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы департамента судом округа не принимаются с учетом фактических обстоятельств, установленных при разрешении спора апелляционным судом, который правильно применил к спорным отношениям положения пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса и обоснованно учел разъяснения, приведенные в пункте 13 постановления от 22.11.2016 № 54. Департамент, ссылаясь на результаты разрешения спора по делу № А32-35888/2019, не учитывает, что отказ в удовлетворении заявления главы хозяйства о заключении договора аренды в отношении всего земельного участка с кадастровым номером 23:24:0801007:19 не означает, что арендные отношения по договорам от 24.11.1995 № 8821000478 и от 16.11.1998 № 8824000479 прекратились.

Оснований для отмены апелляционного постановления по доводам кассационной жалобы департамента Арбитражным судом Северо-Кавказского округа не установлено. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену апелляционного постановления в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не выявлено.

Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2021 по делу № А32-14899/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий                                                                                     В.Е. Епифанов

 

Судьи                                                                                                                    А.И. Мещерин

 

                                                                                                                               И.В. Сидорова