АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ    РОССИЙСКОЙ    ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

 

город  Новосибирск                                                                   Дело № А45-6478/2019

резолютивная часть решения объявлена 09  января 2020  года                                                                             

решение в полном объеме изготовлено 16 января 2020 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи  Айдаровой А.И., при  ведении протокола судебного заседания помощником судьи Быстревской К.И., рассматривает в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Нирина» (ОГРН: 

<

***>), г. Новосибирск, 

к обществу с ограниченной ответственностью «Максимум успеха» (ОГРН: 

<

***>), г. Новосибирск, 

при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора: акционерного общества «Новосибирский завод радиодеталей «Оксид» (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск, 

о взыскании задолженности в сумме 2 472 454  руб. 60 коп., пени в сумме 281 780 руб. 27 коп., 

при участии в судебном заседании представителей: 

истца - ФИО1, доверенность от 18.07.2019, удостоверение адвоката;

ответчика - ФИО2, доверенность от 15.09.2019, паспорт; 

третьего лица - ФИО3, доверенность от 09.01.2020, паспорт,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Нирина» (далее- истец) обратилось  с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Максимум успеха» (далее- ответчик)  о взыскании задолженности в сумме 2 472 454  руб. 60 коп., пени в сумме 281 780 руб. 27 коп. по договору субаренды нежилых помещений.

К участию в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора, привлечено  акционерное общество «Новосибирский завод радиодеталей «Оксид» (далее – АО «НЗР «Оксид», третье лицо). 

Ответчик в отзыве на иск и дополнении к нему  просит отказать в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на пропуск срока исковой давности в отношении части арендных платежей, на заключение договора аренды с 01.05.2018 года с собственником нежилых помещений, на отсутствие у истца обоснованного расчета по коммунальным платежам, на отсутствие у истца с 29.07.2016 года права аренды спорных помещений, незаключенность дополнительного соглашения к договору  субаренды от 01.08.2016 года.

Третье лицо также просит в иске отказать, ссылаясь на отсутствие между сторонами договора аренды на спорные нежилые помещения, являющиеся предметом субаренды,  на наличие договора аренды нежилых помещений, не являющихся предметом спора, на незаключенность дополнительного соглашения к договору  субаренды от 01.08.2016 года, согласно которому спорные помещения были переданы в аренду истцу и другие основания.

Рассмотрев исковое заявление, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, по договору субаренды от 20.09.2013 года  № 6Д  истец (арендодатель) передал ответчику (субарендатору) в аренду  помещение площадью 900 кв.м.,  нежилое на отметке 7,200  на 2 этаже 9А  и на 3 этаже 9Б, расположенных  по адресу: 

<

...>, что подтверждается актом приема-передачи от 20.09.2013 года, выкопировкой из техпаспорта на корпус 9а 2-ой этаж с заштрихованной площадью части помещения 900 кв.м., являющейся приложением к договору аренды. 

Срок аренды установлен до 30 июля 2017 года. Данное помещение используется  под размещение ответчиком скалодрома.

Дополнительным соглашением от 01.02.2015 года  к договору аренды стороны уменьшили размер арендуемых площадей до 700 кв.м.  Согласно свидетельству о государственной регистрации права  от 20.04.2012 года помещения на отметке +7, 200 (номера на поэтажном плане  1 – 57) имеют кадастровый номер 54-54/01/339/2010-285.  Указанный кадастровый номер содержится в акте приема-передачи. 

Истец ссылается на то, что указанный договор субаренды был заключен на основании договора аренды от 10.08.2012 года № 103 с АО «НЗР «Оксид»,  акта приема-передачи от 01.08.2015 года № 1/12 к нему, договора аренды от 26.07.2016 года № 103/1 в редакции дополнительного соглашения от 01.08.2016 года и акта приема-передачи к нему. 

Согласно разделу 3 договора субаренды за указанное в разделе 1 нежилое помещение Субарендатор оплачивает Арендодателю арендную плату, состоящую из двух частей:

- за арендуемые помещения арендную плату по ставке, определенной в приложении № 3 к настоящему договору, которое является его неотъемлемой частью (фиксированный платеж). Фиксированная часть арендной платы в течении срока действия договора может изменяться, но не более чем на 15% и не чаще одного раза в календарный год при условии письменного аргументирования Арендодателем с письменным предупреждением Субарендатора не позднее, чем за 1 (один) месяц.

сумму, эквивалентную стоимости коммунальных услуг, потребленных Субарендатором и стоимости услуг Арендодателя за обслуживание, эксплуатацию и ремонт энергетических систем (переменный платеж), указанную в договорах на оказание коммунальных услуг и обслуживание, эксплуатацию и ремонт энергетических и коммуникационных систем. 

Субарендатор вносит арендные платежи ежемесячно до десятого числа арендуемого отчетного месяца. В случае, если договор заключен не в первый день календарного месяца, первый платеж должен быть внесен Субарендатором в течение пяти дней с момента подписания акта приемки-передачи помещений,

Ежемесячная арендная плата перечисляется на расчетный счет Арендодателя. Расходы арендодателя  по содержанию сданного в аренду имущества (эксплуатационные, необходимые административно-хозяйственные услуги и т.п.) не включаются в установленную настоящим договором арендную плату. Оплата данных расходов производится арендатором по отдельным договорам с арендодателем.

Размер арендной платы согласно п.3.1. договора составил 517 рублей за 1 кв.м., ежемесячный платеж составляет 361 900 руб. 

За период действия договора субаренды у ответчика возникла задолженность перед истцом по уплате арендных и коммунальных платежей, в связи с чем  истец направил ответчику претензию от 15.08.2018 года, которая  оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения, что вынудило истца обратиться с иском в арбитражный суд.

Ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности для защиты нарушенного права по взысканию задолженности и пени до марта 2016 года, с учетом того, что истец обратился с иском 26.02.2019 года.

В связи с заявлением ответчика о пропуске срока исковой давности в части взыскания задолженности по договору от 20.09.2013 года, истец в порядке статьи 49 АПК РФ скорректировал размер исковых требований, и просит взыскать задолженность в размере 86 165 рублей 50 копеек по состоянию на 11.08.2015 года, и задолженность по арендной плате за период с апреля - сентября 2018 года включительно  в сумме 2 171 400 руб. = (361 900 руб. х 6 месяцев).  

Проверив доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности в части задолженности в сумме 86 165 рублей 50 копеек, сформировавшейся по состоянию на 11.08.2015 года, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. 

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. 

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.

Согласно п. 1. ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Истец обратился с исковым заявлением 26.02.2019 года, таким образом,  трехлетний срок исковой давности подлежит исчислению не ранее чем с 26.02.2016 года.

В соответствии с п. 24, п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 (ред. от 07.02.2017) "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 ГК РФ) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 ГК РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки.

Согласно статье 203 ГК РФ течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.

В силу пункта 20  Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 (ред. от 07.02.2017) "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности"   к действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, в частности, могут относиться: признание претензии; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или о рассрочке платежа); акт сверки взаимных расчетов, подписанный уполномоченным лицом. Ответ на претензию, не содержащий указания на признание долга, сам по себе не свидетельствует о признании долга.

Из материалов дела  следует, что 11.08.2015 года между ООО «Нирина» и ООО «Максимум Успеха» был подписан акт сверки взаимных расчетов (т.1 л.д. 96), согласно которому директор ООО «Максимум успеха» признавало наличие перед истцом задолженности в сумме 1 144 385, 10 руб.  

ООО «Максимум Успеха» направило в адрес ООО «Нирина» также гарантийное письмо, в соответствии с которым гарантировало оплату задолженности с сентября 2015 по 15 мая 2017 года равными частями по 55 000 рублей ежемесячно (т.2 л.д. 62).

Согласно выписке с банковского счета, ООО «Максимум Успеха» осуществляло действия, направленные на погашение задолженности, в соответствии с условиями гарантийного письма, что  подтверждается платежными поручениями № 160 от 17.09.2015, № 185 от 13.10.2015, № 202 от 09.11.2015, № 222 от 08.12.2015, № 4 от 11.01.2016, № 33 от 08.02.2016, № 47 от 09.03.2016, № 67 от 05.04.2016, № 92 от 10.05.2016, № 115 от 10.06.2016, № 172 от 05.09.2016, № 196 от 10.10.2016 года, в которых указано в качестве основания платежа: «частичная оплата задолженности согл. акта от 11.08.2015 г. субаренды коммерч.платежей по адр. ФИО4 82». 

Таким образом, правомерны доводы истца о том, что  до 10.10.2016 года ответчик совершал действия, свидетельствующие о признании долга, направленные на погашение задолженности. Исходя из текста гарантийного письма, подписанного директором ООО «Максимум Успеха» ФИО5,  следующий платеж должен был быть совершен не позднее 15.11.2016 года, однако оплаты не последовало.

Следовательно, срок исковой давности по задолженности, подтвержденной актом сверки от 11.08.2015,  прервался и начал исчисляться с 15.11.2016 года, так как именно с этого момента истец узнал о нарушении своих прав, выразившихся в неисполнении ответчиком взятых на себя гарантийных обязательств. Поскольку с исковым  заявлением истец обратился в суд 26.02.2019 года, срок исковой давности по взысканию задолженности в размере  86 165 рублей 50 копеек истцом не пропущен. Следовательно, указанная сумма задолженности подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Доводы ответчика о том, что истцом не был учтен обеспечительный платеж, уплаченный наличными денежными средствами по квитанции от 20.09.2013 № 302877,  не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, а именно, акту сверки, подписанному сторонами без замечаний, в котором обеспечительный платеж указан первым в строке «кредит», а также гарантийному письму ООО «Максимум успеха» о погашении суммы задолженности.

Согласно п. 3. статьи 307 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Оспаривая факт зачета истцом обеспечительного взноса в счет уплаты арендных платежей до 11.08.2015 года, ответчик поступает недобросовестно, не представив мотивированных пояснений,  в связи с чем он данные обстоятельства отрицает при разрешении судебного спора, и не представив иного расчета размера  арендных платежей по состоянию на 11.08.2015 года, из которого было бы видно, что истец не учитывает данный платеж в счет уплаты арендной платы по договору,   что дает суду право признать данные возражения необоснованными (п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 2 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Контррасчет ответчика судом проверен и судом не может быть принят во внимание, поскольку он не соответствует фактическим обстоятельствам дела, все произведённые ответчиком оплаты истцом были учтены в расчете суммы задолженности.

Также истец просит взыскать задолженность по договору субаренды за апрель - сентябрь 2018 года включительно  в сумме 2 171 400 руб.  

Проверив расчет истца, суд установил, что задолженность за указанный период согласно расчету истца должна составлять 2 071 400 руб. (361 900 руб. х 6 месяцев – 100 000 руб.,  оплаченных ответчиком в апреле 2018 года по платежному поручению № 70), однако истец в этой части исковые требования уточнять не стал.

Возражая против иска в этой части, ответчик в отзыве на иск  ссылается на то, что стороны 01.05.2018 года заключили дополнительное соглашение № 2, согласно которому договор субаренды был расторгнут с 01.05.2018 года, представив данное соглашение в материалы дела 30.05.2019 года. 

В связи с расторжением договора субаренды с 01.05.2018 года между собственником спорных помещений – АО НЗР «Оксид» (арендодателем) и  ответчиком (арендатором) был заключен договор аренды спорных помещений № 75, согласно которому арендодатель передал в аренду арендатору по акту приема-передачи от 01.05.2018 года   нежилые помещения общей площадью 759, 2 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...> (корпус 9а)  на 3 этаже  (номера на поэтажном плане 71-87, 70 частично). Затем между указанными лицами был заключен договор аренды указанных площадей от 01.02.2019 года № 126. 

Ответчик оплачивает арендную плату и коммунальные платежи с мая 2018 года непосредственно собственнику, что подтверждается актами сверок взаимных расчетов, банковскими выписками по счету ответчика, представленных ответчиком в материалы дела.

Таким образом, ответчик полагает, что  основания для взыскания с него арендной платы и платы за коммунальные услуги повторно за тот же период, отсутствуют.

 24.09.2019 года истец заявил о фальсификации дополнительного соглашения № 2, указав, что директор общества  его не подписывал.

Суд перешел к рассмотрению заявления о фальсификации доказательств в порядке статьи 161 АПК РФ. Ответчик и третье лицо возражали против его удовлетворения, ссылаясь на то, что данное соглашение было представлено в материалы дела в мае 2019 года, и истец не возражал против приобщения данного доказательства на протяжении рассмотрения дела. В ходе рассмотрения заявления ответчик пояснил, что данное соглашение ему было передано от представителя истца через своего администратора,   с печатью и подписью директора истца. Истец от своего заявления о фальсификации отказался, полагает, что нет необходимости в назначении судебной экспертизы, в связи с чем судом дальнейшая проверка указанного доказательства с назначением экспертизы не осуществлялась. 

Истец полагает, что соглашение о расторжении договора субаренды не имеет правовой значимости, поскольку согласно пункту 4.4. договора субаренды если субарендатор не возвратил арендуемые помещения по акту приема-передачи, он обязан внести арендную плату за время просрочки (также п.3.2.4). Ответчик спорные помещения из аренды не возвратил, поэтому истец полагает, что арендные платежи должны быть уплачены по сентябрь 2018 года включительно.

Проверив возражения ответчика и третьего лица об отсутствии у истца права аренды на помещения, расположенные на отметке +7, 200 Корпус 9А, третий этаж, в размере 700 кв.м., суд пришел к следующим выводам.

Из представленного ответчиком заключения  кадастрового инженера ФИО6 от 29.07.2019 года следует вывод, что помещения корпуса 9А на втором этаже по своему местоположению входят в контур арендуемых ответчиком помещений у третьего лица, расположенных в корпусе 9А на 3 этаже на отметке + 7, 200.

Между АО "НЗР "Оксид" (арендодателем) и ООО "Нирина" (арендатором) был заключен договор аренды нежилых помещений N 103/1 от 29.07.2016 (т. 1, л.д. 140-150) на срок до 2021 года.

По условиям указанного договора арендодатель (АО НПО «Оксид») передал, а арендатор (ООО «Нирина»)  принял нежилые помещения общей площадью 3 683,8 кв. м.:

- часть помещения общей площадью 12042,3. Помещение нежилое на отметке 0,000 (1 этаж корп. 9а, 9б), арендуемая площадь - 1 218 кв. м, номер на поэтажном плане: 1-23, 25-27, 29-50, 59, 62-88;

- часть помещения общей площадью 12 042,3 кв. м. Помещение нежилое на отметке 3,600 (2 этаж корпус 9б), арендуемая площадь 1218 кв. м, номер на поэтажном плане 1-11;

- часть здания общей площадью 4895,5 кв. м. Корпус производственный с пристройкой на первом этаже, арендуемая площадь - 433,9 кв. м, номер на поэтажном плане 36-45;

- часть здания общей площадью 4895,5 кв. м. Корпус производственный с пристройкой на первом этаже, арендуемая площадь - 197,6 кв. м, номер на поэтажном плане 31-35, 46, 48-53;

- часть здания общей площадью 4895,5 кв. м. Корпус производственный с пристройкой второй этаж, арендуемая площадь - 400,9 кв. м, номер на поэтажном плане 1-37;

- часть здания общей площадью 4895,5 кв. м. Корпус производственный с пристройкой на отметке - 0,900, арендуемая площадь - 215,4 кв. м, номер на поэтажном плане 16-32.

Помещения были переданы арендатору по акту приема-передачи от 30.12.2014. 

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 05.09.2016 в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области. 

Истец ссылается на то, что данный договор не соответствует фактически переданным ему в пользование помещениям, поскольку другие арендаторы занимали  помещения на отметке 0, 000 м. (1 этаж корп. 9а, 9б), на отметке 3,600 (2 этаж корпус 9б), следовательно, истец полагает, указанные в договоре площади ему фактически в пользование не передавались. 

Истец ссылается на то, что между истцом и третьим лицом также было заключено дополнительное соглашение от 01.08.2016 года, в котором стороны изменили предмет договора, указав, что общая площадь сдаваемых в аренду помещений составляет 1 073, 9 кв.м. К данному соглашению подписан также акт приема-передачи от 01.08.2016 года, из которого следует, что истцу в аренду передана часть помещения общей площадью 12 042, 3 кв.м. нежилое, на отметке 7, 200 (второй этаж 9а, 3 этаж 9б), площадью 573, 9 кв.м., номера на поэтажном плане № 1- 11, а также 500 кв.м. на отметке 0, 000 (на 1 этаже корпус 9а, 9б). Арендодатель на протяжении действия договора аренды выставлял счета на оплату коммунальных услуг, исходя из 1 073, 9 кв.м., давал согласие на сдачу в  субаренду нежилых помещений.

Данное соглашение сторонами  зарегистрировано не было.

Третье лицо в свою очередь ссылается на то, что фактически в аренду было передано больше площадей, чем указано в договоре аренды, а именно, 5 166, 5 кв.м., а ООО «Нирина» безосновательно сдавала в субаренду нежилые помещения, принадлежащие третьему лицу на праве собственности.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 16.10.2018 по делу N А45-31781/2018 о вынесении решения о государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.08.2016, было утверждено мировое соглашение между ООО "Нирина" и АО "НЗР "Оксид", в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о заключении дополнительного соглашения от 01.10.2018 к договору аренды нежилых помещений N 103/1 от 29.07.2016 и государственной регистрации этого дополнительного соглашения. 

Согласно пункту 2 мирового соглашения истец и ответчик пришли к соглашению, что с 01.10.2018 в таблицу пункта 1.1 договора аренды N 103/1 от 29.07.2016 вносятся следующие помещения на основании дополнительного соглашения, расположенные по адресу: 

<

...>:

- Помещение нежилое на отметке 0,000 (ФИО4, 82 1-ый этаж 9а, 9б, арендуемая площадь 730,7 кв. м, номер на поэтажном плане - 90-100;

- Помещение нежилое на отметке 0,000 (ФИО4, 82 1-ый этаж 9а, 9б, арендуемая площадь 96,1 кв. м, номер на поэтажном плане - 101-103,13, 15, 16;

- Помещение нежилое на отметке 0,000 (ФИО4, 82 1-ый этаж 9а, 9б, арендуемая площадь 176,8 кв. м, номер на поэтажном плане - 61, 60, 59, 106, 57, 107, 56, 55, 51, 52, 53, 112.;

- Часть помещения нежилого на отметке 0,000 (ФИО4, 82 1-ый этаж 9а, 9б (АНТРЕСОЛЬ), арендуемая площадь 176,0 кв. м, номер на поэтажном плане - 123, 124, 125, 126.

Согласно пункту 3 мирового соглашения в связи с заключением дополнительного соглашения от 01.10.2018 к договору аренды нежилых помещений N 103/1 от 29.07.2016 истец отказывается от исковых требований к ответчику о государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.08.2016 к договору аренды нежилых помещений N 103/1 от 29.07.2016.

Согласно п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 18.07.2014 N 50 "О примирении сторон в арбитражном процессе"   мировое соглашение представляет собой соглашение сторон, то есть сделку, вследствие чего к этому соглашению, являющемуся одним из средств защиты субъективных прав, помимо норм процессуального права, подлежат применению нормы гражданского права о договорах, в том числе правила о свободе договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким соглашением, если оно утверждено арбитражным судом, стороны прекращают спор (полностью или в части) на основе добровольного урегулирования взаимных претензий и утверждения взаимных уступок.

Таким образом, по условиям заключенного мирового соглашения ООО "Нирина" занимает нежилые помещения общей площадью 1179,6 кв. м., и спор между  сторонами относительно заключенности дополнительного соглашения от 01.08.2016 года сторонами прекращен. 

Дополнительное соглашение от 01.08.2016 года, а также договор аренды нежилых помещений N 103/1 от 29.07.2016   были предметом исследования по ранее рассмотренному делу        № А45-8805/2019,  выводы суда по которому имеют преюдициональное значение для рассмотрения данного спора (статья 69 АПК РФ) в отношении установленных обстоятельств. 

Из постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа  от 05.12.2019 года по делу № А45-8805/2019 по иску общества с ограниченной ответственностью «Нирина» к акционерному обществу «Новосибирский завод радиодеталей «Оксид»  об обязании внести изменения в пункт 1.1 договора аренды нежилых помещений от 29.07.2016 № 103/1, уменьшив размер арендуемых площадей до 804,8 кв. м, уменьшить арендную плату и осуществить ее перерасчет исходя из площади 804,8 кв. м, начиная с 01.10.2018,  следует, что отклоняя доводы истца о возврате арендодателю части имущества согласно дополнительному соглашению от 01.08.2018 к договору аренды, которым изменена арендованная площадь до 1073,9 кв. м., и подписанным в его исполнение актам приема-передачи нежилых помещений N 2 (акт возврата из аренды 3183,8 кв. м.) и приема-передачи нежилых помещений (акт передачи в аренду 1073,9 кв.м.), суд первой инстанции исходил из того, что указанное дополнительное соглашение не является заключенным, поскольку: не зарегистрировано в установленном порядке; не подписано уполномоченным от ответчика лицом, так как указанный в нем представитель действовал на основании доверенности от 20.11.2017 N 12/489, то есть выданной значительно позднее подписания соглашения от 01.08.2016, а также на имя другого лица;  а также на то, что в рамках дела № А45-31781/2018 общество заявило отказ от иска о государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.08.2018, тем самым отказавшись от его заключения.

Пункт 3 статьи 452 ГК РФ предусматривает, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Из приведенных норм, а также положений статьи 65 АПК РФ следует, что при предъявлении требований о перерасчете арендной платы в связи с уменьшением площади арендованных помещений, арендатор должен доказать факт возврата неиспользуемого имущества арендодателю.

Между тем, исследовав и оценив доводы сторон, представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статей 64, 67, 68, 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу о недоказанности истцом при рассмотрении настоящего спора факта возврата каких-либо помещений арендодателю из предусмотренных договором аренды.

При этом судами исследованы доводы истца о доказанности возврата части помещений со ссылкой на дополнительное соглашение от 01.08.2016 и подписанные в его исполнение акты приема-передачи помещений, и обоснованно отклонены с указанием на незаключенность этого дополнительного соглашения.

Доводы истца о том, что имеющиеся счета и акты подтверждают передачу  в аренду помещений в размере 1073, 9 кв.м. на отметке 7, 200, так и согласие собственника на передачу в субаренду спорных помещений, и АО НЗР «Оксид» не отрицался факт подписания указанных документов, подтверждающих фактическую передачу в аренду площади в размере 1073, 9 кв.м., также были предметом исследования по делу № А45-8805/2019. 

При этом данные доводы были судом отклонены. Обращаясь с иском,  ООО «Нирина» ссылалось на то, что  ООО «Нирина» фактически занимает  часть помещений площадью 804,8 кв. м.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, исходил из того, что истцом не подтвержден факт передачи ответчику помещений площадью 2504,2 кв.м. = (3683,8 кв. м. – 1179,6 кв. м.); истец не обращался с заявлением о принудительном исполнении мирового соглашения; фактически настоящим иском, истец в одностороннем порядке отказывается от исполнения обязательств, возникших между сторонами, что не допускается в силу закона.Как следует из материалов дела, спор между сторонами относительно арендуемых помещений был разрешен путем утверждения арбитражным судом мирового соглашения определением Арбитражного суда Новосибирской области от 16.10.2018 по делу № А45- 31781/2018.

Таким образом, с 01.10.2018 ООО «Нирина» арендует нежилые помещения общей площадью 1 179,6 кв.м.  

При рассмотрении дела № А45-31781/2018 истец ссылался на то, что государственная регистрация дополнительного соглашения от 01.08.2016 года была прекращена по инициативе АО «НЗР «Оксид».  

 При этом в самом мировом соглашении стороны определили судьбу дополнительного соглашения от 01.08.2016 к договору аренды № 103/1 от 29.07.2016 – ООО «Нирина»  отказалось от требования о государственной регистрации данного соглашения. Соответственно, с учетом условий мирового соглашения, дополнительное соглашение от 01.08.2016 является незаключенным, ссылка истца на него подлежит отклонению. Суды при рассмотрении данного спора пришли к выводу, что поскольку дополнительное соглашение от 01.08.2016 не было зарегистрировано в установленном законом порядке и на день утверждения мирового соглашения ООО «Нирина» отказалось от требования о его регистрации в установленном законом порядке, оно фактически  отказалось от заключения данного договора, согласовав условия мирового соглашения. 

Принимая во внимание указание в дополнительном соглашении от 01.08.2016 доверенности, фактически выданной на имя другого лица, и не существовавшей на день подписания дополнительного соглашения от 01.08.2016 (доверенность № 12/489 от 20.11.2017 выдана более чем годом позже), суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что составленные на основании данного дополнительного соглашения акты возврата арендованного имущества и передачи в аренду имущества меньшей площади, также подписанные ФИО7, не могут быть признаны достоверными доказательствами.

При этом иных документов, которые свидетельствовали о нахождении в фактическом владении и пользовании истца помещений меньшей площади в материалы дела не представлено.

Кроме того, данные обстоятельства следует рассматривать в совокупности с условиями мирового соглашения, которым определена иная площадь помещений с 01.10.2018, при том, что изменения вносились в договор аренды № 103/1 от 29.07.2016, а не в дополнительное соглашение от 01.08.2016. 

Ссылка заявителя жалобы на последующее одобрение арендодателем  сделки, изменяющей условия договора аренды (дополнительное соглашение от 01.08.2016), отклоняется, поскольку само по себе выставление на оплату счетов за аренду с указанием в них иной площади, при отрицании ответчиком возврата имущества из аренды, не является достаточным и безусловным основанием для вывода о фактическом возврате имущества.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным для третьих лиц с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

По смыслу статей 164, 165, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Между тем для сторон сделки соответствующие права возникают в момент совершения или фактического исполнения сделки.

Данный правовой подход отражен в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ N 73 и в пунктах 2 и 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными".

По результату исследования совокупности представленных по делу доказательств суды трех инстанций пришли к выводу о том, что подписанное неуполномоченным лицом дополнительное соглашение от 01.08.2016 не является заключенным и не повлекло соответствующих правовых последствий, в том числе в виде подписания этим же лицом во исполнение такого соглашения актов приема-передачи и возврата арендованных помещений, поскольку составленные на основании данного дополнительного соглашения акты возврата арендованного имущества и передачи в аренду имущества меньшей площади, также подписанные ФИО7, не могут быть признаны достоверными доказательствами. 

Указанные обстоятельства не опровергаются и допросом свидетеля ФИО8, которая работая в спорный период в должности начальника отдела имущественных отношений завода, пояснила, что при заключении  договора аренды сотрудниками отдела были совершены ошибки в указании предмета договора, никто не проверял фактическую площадь переданных помещений.  

Договор аренды от 29.07.2016 № 103/1 на предоставление в аренду площадей в размере 1 073, 9 кв.м., который представило третье лицо, также не был зарегистрирован в установленном законом порядке. В указанном договоре также отсутствуют спорные нежилые помещения (т.4 л.д.124).

Согласно условиям  мирового соглашения истец и третье лицо  ответчик пришли к соглашению, что с 01.10.2018 предметом договора аренды  N 103/1 от 29.07.2016 являются помещения, расположенные по адресу: 

<

...>:  помещение нежилое на отметке 0,000 (ФИО4, 82 1-ый этаж 9а, 9б, арендуемая площадь 730,7 кв. м, номер на поэтажном плане - 90-100;  помещение нежилое на отметке 0,000 (ФИО4, 82 1-ый этаж 9а, 9б, арендуемая площадь 96,1 кв. м, номер на поэтажном плане - 101-103,13, 15, 16; помещение нежилое на отметке 0,000 (ФИО4, 82 1-ый этаж 9а, 9б, арендуемая площадь 176,8 кв. м, номер на поэтажном плане - 61, 60, 59, 106, 57, 107, 56, 55, 51, 52, 53, 112.; часть помещения нежилого на отметке 0,000 (ФИО4, 82 1-ый этаж 9а, 9б (АНТРЕСОЛЬ), арендуемая площадь 176,0 кв. м, номер на поэтажном плане - 123, 124, 125, 126, и таким образом, по условиям мирового соглашения ООО "Нирина" занимает нежилые помещения общей площадью 1 179,6 кв. м.

Из вышеуказанных обстоятельств следует, что истцом не представлено допустимых, бесспорных и достоверных доказательств того, что спорные помещения в размере 700 кв.м., расположенных на отметке 7, 200 м, на 3 этаже корпуса 9А  были переданы ему в аренду с 29.07.2016 года по договору аренды от 29.07.2016 № 103/1, по заключенному сторонами мировому  соглашению по делу № А45-31781/2018. 

Согласно техническому паспорту по состоянию на 12.02.2018 года помещения, переданные ответчику в аренду собственником по договору аренды от 01.05.2018 года, расположены на 3 этаже корпуса 9а, что соответствует условиям заключенного сторонами договора № 75 и техническим документам на спорное помещение.

Таким образом,  не подлежит взысканию с ответчика в пользу истца арендная плата за период с апреля 2018 года по октябрь 2018 года, поскольку у истца отсутствовали в указанный период вещные или обязательственные права владения спорным нежилым помещением, следовательно, отсутствовало право на получение от ответчика арендной платы за пользование объектом недвижимости, так как  в судебном порядке было установлено, что  дополнительное соглашение к договору аренды от 01.08.2016 года, на которое ссылается истец в обоснование заявленных требований, признано судами незаключенным.

При этом  сторонами было согласовано  расторжение договора субаренды с 01.05.2018 года,  указанное соглашение не признано недостоверным доказательством в ходе  судебного разбирательства. Не были истцом отклонены возражения ответчика о том, что наличие печати на указанном документе истцом не оспаривалось (см. письменное мнение ответчика на заявление о фальсификации доказательства). Правомерны доводы третьего лица о том, что  данное соглашение не имеет существенного значения, поскольку дополнительное соглашение от 01.08.2016 года было признано незаключённым в установленном законом порядке.  При таких обстоятельствах ответчик  и третье лицо правомерно заключили договор аренды спорных нежилых помещений с 01.05.2018 года.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте  20 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» положения пункта 2 статья 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правил абзаца второго пункта 2 статьи 615 Кодекса, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.

Согласно абзацу третьему пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 615 Кодекса договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Дополнительное соглашение к договору аренды от 01.08.2016 года, на котором истец основывает свои требования, признано судом незаключенным. Следовательно,   договор субаренды, имеющий производный характер от договора аренды, также прекратил свое действие.

Факт того, что договором аренды нежилых помещений № 103/1 от 29.07.2016 г. АО «НРЗ «Оксид» не передавало ООО «Нирина» в аренду помещение нежилое площадью 700 кв.м. на отм. 7.200 (2 этаж 9а, 3 этаж 96), как правомерно ссылается ответчик, подтверждается: выпиской из ЕГРН от 22.03.2019 № 99/2019/252212930 (представлено в материалы дела ответчиком); письмом Управления Росреестра по Новосибирской области от 18.06.2018 г.; отзывом Управления Росреестра по Новосибирской области по делу № А45-23000/2019; Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 05 декабря 2019 года по делу А45-8805/2019.

Поскольку собственник помещений был вправе с 01.05.2018 года сдать спорные помещения в аренду, то пункт 4.4. договора аренды в данном случае неприменим, поскольку получив от собственника спорные помещения, ответчик не должен был возвращать истцу, как не имеющему вещных или обязательственных прав на данные помещения. 

При таких обстоятельствах не подлежат взысканию арендные платежи за период с апреля 2018 года по сентябрь 2018 года. 

В соответствии с п. 4.2.1. договора в случае неуплаты арендных платежей в сроки, установленные в п.3.2.а договора, субарендатор уплачивает пеню за каждый день просрочки, в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы ежемесячной арендной платы. На момент обращения с иском ставка рефинансирования составляла 7,75% или 0,0258% в день.

В связи  с несвоевременной оплатой арендных платежей истцом начислена пеня за период с 01.03.2016 года по 01.10.2018 года в сумме 261 591 рубль 52 копейки. Расчет судом проверен, признан правильным.

Однако в связи с частичным удовлетворением исковых требований размер пени согласно представленному истцом расчету подлежит уменьшению и подлежит взысканию за период с 11.03.2016 года по  29.07.2016 года  в размере  715, 02 + 464, 40+722, 40+722, 40+ 232,20+567,60+309, 60+238, 34 +154, 80+ 619, 20 +335, 40+516, 00+588,24+619, 20+309,60+ 825, 60+438,60) = 8 378 рублей 60 копеек. 

В остальной части взыскания пени за неуплату арендных платежей  оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Рассмотрев доводы ответчика о снижении суммы неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ, суд не находит оснований для ее применения.

В соответствии с Постановлением  Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Поскольку размер неустойки не является несоразмерным последствиям нарушения обязательств, иных доказательств свидетельствующих о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, ответчиком не представлено, данное ходатайство признается судом необоснованным и подлежащим отклонению. 

Также истец просит взыскать задолженность по переменной части (коммунальным платежам) в размере 214 889,10 рублей, которая образовалась с 10.12.2016 года по 10.06.2018 года. При этом истец соглашается с доводами ответчика, о том, что часть платежей, которые были перечислены на счет ООО «Нирина» с основанием «частичная оплата за аренду», были учтены в качестве оплаты за переменную часть арендных платежей (приложение № 2 к отзыву ответчика от 08.05.2019 года).

Ответчик ссылается  на то, что не должен оплачивать задолженность   с мая 2018 года, поскольку между ним как арендатором  и третьим лицом как арендодателем заключен  договор аренды с 01.05.2019 года № 75, а также акт приема-передачи от 01.05.2018 года, представив данный договор в материалы дела.

На основании данного договора ответчик уплачивает  арендные и коммунальные платежи третьему лицу за спорные помещения.

Также ответчик полагает, что истец не обосновал сумму выставляемых ответчику платежей, несмотря на неоднократные обращения к истцу.  

Из условий договора субаренды следует, что сторонами не был согласован порядок, размер уплачиваемых коммунальных расходов, между истцом и ответчиком должны были быть заключены отдельные договоры.

Истец ссылается на то, что в соответствии с п.4.6. договора субаренды если сумма платежа по выставленным счетам-фактурам на оплату аренды и возмещение коммунальных услуг не оспорена в течение трех рабочих дней, то сумма платежа считается  принятой к обязательной оплате  и оспариванию не подлежит. Несогласие с выставленным платежом принимается только в письменном виде с обоснованием. Поскольку ответчик оплачивал выставленные счета частично, не представил в течение трех дней возражений по выставленным ему счетам, истец полагает, что возражения ответчика лишены юридической значимости.

Как следует из представленных ответчиком писем от 29.11.2016, от 13.12.2016, от 09.01.2017 года, ответчик просил истца представить обоснованный расчет сумм за коммунальные ресурсы, начисленные за октябрь – ноябрь 2016 года, и указал, что тарифы на коммунальные услуги, представленные третьим лицом, существенно отличаются от цен, установленных департаментом по тарифам Новосибирской области.

Истец пояснил, что начисления производил по показаниям счетчиков на основании расчетов АО НЗР «Оксид», увеличив эту сумму на 2 % , представляющего сумму налога на реализацию (ст. 249 НК РФ), по теплоэнергии – определял сумму расчетным путем, выставлял ответчику счета, которые тот частично оплачивал. 

Однако суд полагает правомерными возражения ответчика о том, что с октября 2016 года ответчик возражал против  необоснованного начисления коммунальных платежей, при этом в связи с отсутствием расчетов от истца мотивированных возражений он представить не мог. 

Кроме того, поскольку доказательств того, что истец имел право сдавать в субаренду данные помещения в период с 10.12.2016 по 10.06.2018 года, и доказательств наличия договора аренды на спорные помещения истцом не представлено, суд полагает, что взысканию данная задолженность с субарендатора не подлежит по тем же основаниям, что арендные платежи за указанный период.  

Следовательно, отсутствуют основания для взыскания и пени по просрочке уплаты коммунальных платежей в сумме 20 116 рублей 75 копеек.

Акт приема-передачи помещений от 01.08.2015 года к договору аренды от 10.08.2012 года № 103, на который ссылается истец, судом не принимается во внимание, поскольку относимым доказательством к договору аренды от 29.07.2016 года не является, действие договора № 103 прекратилось с 29.07.2016 года.  

Доводы истца о том, что фактически между истцом и третьим лицом сложились отношения по аренде помещений в размере 1073, 1 кв.м., куда в том числе вошли спорные помещения в размере 700 кв.м., не могут являться основанием полагать, что у истца возникло право по сдаче указанных помещений в субаренду, поскольку договор аренды носит консенсуальный характер, считается заключенным с момента соглашения по всем существенным условиям. Дополнительное соглашение к договору аренды от 01.08.2016 года признано незаключенным. При таких обстоятельствах, суд принимает во внимание доводы ответчика о том, что с 01.05.2018 года собственник правомерно передал в пользование ответчику спорные помещения на основании договора аренды и отклоняет ссылку истца на судебную практику, поскольку указанная правоприменительная практика касается иных фактических обстоятельств, существенно отличающихся от рассматриваемых в данном деле.     

Доводы истца о наличии в действиях ответчика и третьего лица с учетом установленных судом обстоятельств, злоупотребления правом (статья 10 ГК РФ) судом отклоняются как необоснованные, поскольку данная норма права предполагает осуществление права исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или с намерением реализовать иной противоправный интерес, не совпадающий с обычным хозяйственным (финансовым) интересом сделок такого рода.

Отсюда следует, что закон признает недопустимым намерение употребить право во зло другому лицу. Наличие или отсутствие такого намерения в каждом конкретном случае может установить суд. Следовательно, для квалификации действий сторон как совершенных со злоупотреблением правом в дело должны быть представлены доказательства того, что при их совершении стороны намеревались реализовать какой-либо противоправный интерес.

Вместе с тем, истцом не представлено доказательств того, что ответчик или третье лицо действовали с намерением причинить вред истцу, равно как и сам факт причинения вреда. Возражения сторон против удовлетворения исковых требований не являются злоупотреблением правом, поскольку им дается судом правовая оценка.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в пользу истца пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в соответствии со статьей 110 АПК РФ, в связи с увеличением размера исковых требований и частичному отказу в иске – взысканию с истца в доход федерального бюджета.

В связи с отказом истца от ходатайства о проведении судебной экспертизы, денежные средства подлежат возврату истцу в размере 12 000 рублей с депозитного счета арбитражного суда на основании статьи 108 АПК РФ. 

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-182, 318, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать  в пользу общества с ограниченной ответственностью «Нирина» (ОГРН: 

<

***>), г. Новосибирск, с общества с ограниченной ответственностью «Максимум успеха» (ОГРН: 

<

***>), 

<

...> 165 рублей 50 копеек задолженности, 8 378 рублей 60 копеек пени, 1 262-00 рубля государственной пошлины. В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Нирина» (ОГРН: 

<

***>), г. Новосибирск, в доход федерального бюджета 8 765-00 рублей государственной пошлины. 

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Нирина» (ОГРН: 

<

***>), 12 000 рублей с депозитного счета арбитражного суда в связи с отказом от заявления о назначении судебной экспертизы.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                                                                                        А.И. Айдарова