АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-8387/2019

г. Новосибирск

20 мая 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 13 мая 2019 года.

В полном объеме решение изготовлено 20 мая 2019 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Петровой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бычковой К.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску муниципального бюджетного общеобразовательного учреждения города Новосибирска «Лицей № 22 «Надежда Сибири» 

к 1) мэрии города Новосибирска,

2) обществу с ограниченной ответственностью «АльянсСтрой», 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, 1) открытое акционерное общество «Новосибирский завод строительных конструкций», 2) ФИО1, 3) ФИО2, 4) ФИО3, 5) ФИО4, 6) ФИО5, 7) ФИО6,

о признании недействительной ничтожной сделки договора аренды № 131686р от 20.09.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:021050:985; применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания вернуть земельный участок с кадастровым номером 54:35:021050:985 в распоряжение мэрии города Новосибирска,

при участии представителей:

истца – ФИО7, доверенность от 10.04.2019, паспорт; ФИО8, паспорт,

ответчиков – 1) ФИО9, доверенность от 25.10.2018, паспорт; ФИО10, доверенность от 01.04.2019, паспорт, 2) ФИО11, доверенность от 25.04.2019, удостоверение; ФИО12, доверенность от 24.12.2018, удостоверение; ФИО13, доверенность от 21.12.2018, паспорт,

третьих лиц – 4) ФИО3, паспорт,

установил:

муниципальное бюджетное общеобразовательное учреждение города Новосибирска «Лицей № 22 «Надежда Сибири» (далее по тексту – истец, лицей) обратилось в арбитражный суд с иском к мэрии города Новосибирска (далее по тексту - мэрия), обществу с ограниченной ответственностью «АльянсСтрой» (далее по тексту – общество, ООО «АльянсСтрой») о признании недействительной ничтожной сделки договора аренды № 131686р от 20.09.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:021050:985; применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания вернуть земельный участок с кадастровым номером 54:35:021050:985 в распоряжение мэрии города Новосибирска. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество «Новосибирский завод строительных конструкций», ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6.

Открытое акционерное общество «Новосибирский завод строительных конструкций», ФИО1, ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, отзывов не представили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Как следует из материалов дела, распоряжением мэрии от 24.03.2008 №4878-р утверждены проекты границ земельных участков и предварительно согласовано обществу с ограниченной ответственностью «СтройЭнергоАльянс» (далее по тексту – ООО «СтройЭнергоАльянс») место размещения административного здания с автостоянской временного хранения по ул. Советской в Железнодорожном районе. 

Распоряжением мэрии от 02.04.2008 № 5955-р ООО «СтройЭнергоАльянс» предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 0,1279 га для строительства административного здания с автостоянкой временного хранения по ул. Советской в Железнодорожном районе. 15.08.2008 заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 82575р, в соответствии с которым мэрия города Новосибирска передает ООО «СтройЭнергоАльянс» земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:021050:69, расположенный в пределах Железнодорожного района города Новосибирска, для строительства административного здания с автостоянкой временного хранения по ул. Советской, срок действия договора: с 15.08.2008 по 15.08.2011. Договор прекратил свое действие за истечением срока.

11.12.2008 между мэрией, ООО «СтройЭнергоАльянс», лицеем, заключен договор № 111 на строительство здания спортивного зала МОУ лицей №22 «Надежда Сибири» с подземной автостоянкой по ул. Советской в Железнодорожном районе города Новосибирска, в соответствии с пунктом 2.1.1 которого мэрия города Новосибирска обязуется передать  в аренду земельный участок площадью 2 511 кв.м, расположенный по адресу: г. Новосибирск, Железнодорожный район, ул. Советская,63 для строительства здания спортивного зала с подземной автостоянкой.

Распоряжением мэрии от 25.12.2008 №25862-р утверждена схема расположения земельного участка и предварительно согласовано ООО  «СтройЭнергоАльянс»  место размещения здания со спортивным залом для муниципального образовательного учреждения лицея № 22 «Надежда Сибири» и двухуровневой подземной автостоянкой по ул. Советской в Железнодорожном районе.

Постановлением мэрии от 10.06.2011 № 5029 земельный участок с кадастровым номером 54:35:021050:74 предоставлен ООО «СтройЭнергоАльянс» для строительства здания со спортивным залом для муниципального учреждения лицея № 22 «Надежда Сибири» и двухуровневой подземной автостоянкой по ул. Советской в Железнодорожном районе. 05.12.2011 заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 107316р, срок действия договора: с 05.12.2011 по 05.12.2014.

30.03.2012 с согласия мэрии, выраженного в письме от 25.05.2012 № 31-12936, заключено соглашение о перемене лиц в обязательстве в договоре аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 107316р от 05.12.2012, в соответствии с которым новым арендатором земельного участка с кадастровым номером 54:35:021050:74 стало общество с ограниченной ответственностью Компания «Стройкомплекс» (далее по тексту – ООО Компания «Стройкомплекс»).

Дополнительным соглашением от 03.12.2014 № 1 к договору аренды земельного участка от 05.12.2001 № 107316р стороны договора исключили п.6.5, согласно которому истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение в случаях, если ко дню истечения срока действия договора не будет достигнуто соглашение о его пролонгации.

Дополнительным соглашением от 16.12.2014 № 2 к договору аренды земельного участка от 05.12.2011 № 107316р стороны, в частности, продлевают срок действия договора до 05.12.2015, исключают пункт 6.4 договора, в соответствии с которым с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, от арендатора к другому лицу договор считается расторгнутым. 

27.10.2014 между ООО Компания «Стройкомплекс» и ООО «АльянсСтрой» заключен договор купли-продажи незавершенного строительством объекта, в соответствии с пунктом 1.1 которого продавец передает в собственность покупателю незавершенный строительством объект с кадастровым номером 54:35:021050:959 – объект незавершенного строительства, назначение: не определено; площадь: общая площадь застройки 5382,5 кв.м, степень готовности 15%; адрес (местоположение): 

<

...> находящийся на земельном участке с кадастровым номером 54:35:021050:74, расположенном в пределах Железнодорожного района г. Новосибирска, площадью 2729 кв.м, категория земель: из земель населенных пунктов, принадлежащий по праву аренды на основании договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 107316р от 05.12.2011.

06.02.2015 ООО «АльянсСтрой» обратилось с заявлением в мэрию о замене стороны в договоре аренды земельного участка № 107316р от 05.12.2011 в связи с переходом права собственности на объект недвижимости.

09.02.2015 ООО «АльянсСтрой» обратилось с заявлением в мэрию о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:021050:74 в связи с переходом права собственности на объект недвижимости.

19.04.2015 заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 121159р, в соответствии с которым для завершения строительства объекта по ул. Советской мэрия города Новосибирска передает ООО «АльянсСтрой» в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:35:021050:74, срок действия договора с 09.04.2015 по 09.04.2018.

Постановлениями мэрии от 27.02.2015 № 2147,  2201 утверждена схема расположения земельных участков площадью 212 кв. м. и 1068 кв. м. на кадастровом плане территории кадастрового квартала 54:35:021050, предварительно согласованы места размещения подземной автостоянки и общественного здания административного назначения с подземной автостоянкой по ул. Советской в Железнодорожном районе.

17.03.2016 между мэрией и ООО «АльянсСтрой» заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска, в соответствии с которым в аренду передается земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:021050:975, расположенный в пределах Железнодорожного района города Новосибирска площадью 212 кв.м. для строительства подземной автостоянки по ул. Советской, срок действия договора: с 17.03.2016 по 17.03.2026.

24.04.2017 между мэрией и ООО «АльянсСтрой» заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска, в соответствии с которым в аренду передается земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:021050:69, расположенный в пределах Железнодорожного района города Новосибирска площадью 1067 кв.м. для строительства общественного здания административного назначения с подземной автостоянкой по ул. Советской, срок действия договора: с 24.04.2017 по 23.04.2027.

Земельный участок с кадастровым номером 54:35:021050:985 образован и поставлен на кадастровый учет 08.08.2018 путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:021050:975, 54:35:021050:69, 54:35:021050:74 в соответствии с утвержденным постановлением мэрии города Новосибирска от 30.07.2018 № 2734 проектом межевания территории квартала.

30.08.2018 между мэрией, лицеем, ООО «АльянсСтрой» заключен договор о строительстве здания спортивного зала МОУ лицей №22 «Надежда Сибири» с подземной автостоянкой по ул. Советской в Железнодорожном районе города Новосибирска, в соответствии с пунктом 1.2 которого ООО «АльянсСтрой» осуществляет строительство в два этапа: 1-й этап – завершение строительства объекта незавершенного строительства (здания спортивного зала с подземной автостоянкой, кадастровый номер 54:35:021050:959); 2-й этап строительства – строительство общественного здания административного назначения с подземной автостоянкой по ул. Советская на земельном участке с кадастровым номером 54:35:021050:985. ООО «АльянсСтрой» обязуется после завершения строительства указанных объектов недвижимости и получения разрешения на ввод объектов в эксплуатацию безвозмездно передать в муниципальную собственность города Новосибирска расположенные в завершенном строительством здании обособленные помещения спортивного зала общей площадью не менее 1 700 кв.м для последующего их использования муниципальным образовательным учреждением лицей №22 «Надежда Сибири» (пункт 1.3 договора).

В отношении вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 54:35:021050:985 заключен оспариваемый договор аренды от 20.09.2018 №131686р, сроком действия с 20.09.2018 по 23.04.2027 для завершения строительства объекта.

Обращаясь в суд, истец полагает, что поскольку 09.04.2015 между мэрией и ООО «АльянсСтрой» уже заключался договор аренды №121159р земельного участка с кадастровым номером 54:35:021050:74, площадью 2729 кв.м., для завершения строительства объекта – здания с помещениями спортивного зала и двухуровневой подземной стоянкой со сроком действия договора аренды с 09.04.2015 по 09.04.2018, то ООО «АльянсСтрой» уже реализовало свое преимущественное право для заключения договора аренды муниципального земельного участка однократно без торгов для завершения строительства объекта, предусмотренное  положениями пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее по тексту – Федеральный закона № 137-ФЗ), в связи с чем незавершенное строительством здание с помещениями спортивного зала и двухуровневой подземной автостоянкой подлежит изъятию у предыдущего собственника и продаже с публичных торгов. Арендные правоотношения, по мнению истца, в части использования земельного участка с кадастровым номером 54:35:021050:74, образующего земельный участок с кадастровым номером 54:35:021050:985, прекратились на момент образования земельного участка и заключения на него договора сроком действия до 23.04.2027, в связи с чем у мэрии и ООО «АльянсСтрой» отсутствовали основания для применения пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ).

Ответчик, возражая против заявленных исковых требований, ссылается на то, что строительство единого объекта незавершенного строительства осуществлялось на трех земельных участках, предоставленных в аренду мэрией. Ни один из договоров  аренды, за исключением спорного договора аренду от 20.09.2018 № 13168р в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:021050:985, не заключался в порядке пункта 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ. Вновь образованный земельный участок с кадастровым номером 54:35:021050:985, поставленный на кадастровый учет 08.08.2018, ранее также не предоставлялся в соответствии с указанной законодательной нормой. Следовательно, отсутствует такое условие для применения ограничения, содержащегося во вторых предложениях подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ, как факт предшествовавшего предоставления этого же участка для завершения строительства этого же объекта. В силу пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ в отношении вновь образованного участка с ООО «АльнсСтрой» без проведения торгов был заключен спорный договор, срок которого был подчинен максимальному сроку из исходных договоров - от 24.04.2017 №128116р (до 23.04.2027). С момента заключения договора от 20.09.2018 прекратились арендные отношения по трем исходным договорам. Поведение истца, одобрявшего застройку участка и принявшего в связи с этим на себя договорные обязательства перед ООО «АльнсСтрой» и мэрией, свидетельствует об утрате для истца права заявлять возражения, основанные на заключении договора аренды земельного участка и его недействительности.

Мэрия в представленном отзыве указала, что на момент образования земельного участка с кадастровым номером 54:35:021050:985 и его передачи по оспариваемому договору аренды для завершения строительства объекта ООО «АльянсСтрой» уже реализовало однократное преимущественное право для предоставления в аренду без торгов земельного участка для завершения строительства объекта и не обладало исходным земельным участком с кадастровым номером 54:35:021050:74 на праве аренды. Кроме того, в отзыве отмечено, что по смыслу пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) мэрия, являясь стороной оспариваемого лицеем договора аренды № 131686р от 20.09.2018, не вправе давать ему оценку с точки зрения действительности. Однако в ходе судебного разбирательства мэрия поддержала требования истца в полном объеме.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд не находит правовых оснований для удовлетворения искового требования, при этом исходит из следующего.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется предусмотренными ГК РФ способами, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений разделе I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

По смыслу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу пункта 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, истец указывает, что ООО «АльянсСтрой» однократно реализовало свое право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:021050:74 для завершения строительства, следовательно, после объединения указанного земельного участка с другими земельными участками, у общества отсутствовало право на заключение договора аренды в отношении вновь образованного участка для завершения строительства.

Между тем, истец не учитывает следующего.

В соответствии со статьей 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:

1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации;

2) проектная документация лесных участков;

3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела видно, что земельный участок с кадастровым номером 54:35:021050:985 образован путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 54:35:021050:975, 54:35:021050:69, 54:35:021050:74 в соответствии с утвержденным постановлением мэрии города Новосибирска от 30.07.2018 №2734 проектом межевания территории квартала.

Земельный участок с кадастровым номером 54:35:021050:985 как объект земельных правоотношений сформирован в установленном порядке и поставлен на кадастровый учет 08.08.2018, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства указанного объекта.

В силу подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ не может быть предметом аукциона земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Из содержания договора купли-продажи незавершенного строительством объекта от 27.10.2014 следует, что незавершенный строительством объект принадлежал продавцу ООО Компания «Стройкомплекс» на праве собственности с 08.09.2014.

Как видно из материалов дела, спорный земельный участок с кадастровым номером 54:35:021050:985 образован и поставлен на кадастровый учет 08.08.2018.

Таким образом, применительно к положениям пункта 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ право собственности на указанный объект незавершенного строительства было зарегистрировано до 1 марта 2015 года, ранее спорный земельный участок с кадастровым номером 54:35:021050:985 предыдущему собственнику в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ не представлялся.

Таким образом, предоставление указанного земельного участка без торгов в полной мере соответствует требованиям пункта 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ.

Судом отклоняется довод истца о том, что ООО «АльянсСтрой» не выступало арендатором по договору аренды земельного участка от 05.12.2011 № 107316р с кадастровым номером 54:35:021050:74, заключенному мэрией с правопредшественником ООО «АльянсСтрой» - ООО Компания «Стройкомплекс», поскольку тот расторгнут с момента государственной регистрации перехода права собственности на незавершенное строительством здание с помещением спортивного зала и двухуровневой подземной автостоянкой на основании пункта 6.4 договора,  как основанный на неверном толковании норм права и положений самого договора.

Пунктом 6.4 договора аренды земельного участка от 05.12.2011 №107316р предусмотрено, что с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, от арендатора к другому лицу договор считается расторгнутым.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ закреплено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Также в соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу статьи 552 ГК РФ, статьи 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Закона № 122-ФЗ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Кроме того, пункт 6.4 договора аренды земельного участка от 05.12.2011 №107316р исключен из договора дополнительным соглашением от 16.12.2014 №2. При таких обстоятельствах, ООО «АльянсСтрой» одновременно с передачей права собственности на недвижимость были переданы права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Однако подлежит отклонению и довод ООО «АльянсСтрой» о том, что ранее земельный участок с кадастровым номером 54:35:021050:74 не предоставлялся ему для завершения строительства.

Действительно, в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, ЗК РФ и другими федеральными законами (пункт 1 статьи 39.8 ЗК РФ).

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Федеральный закон № 171-ФЗ) был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с частью 14 статьи 1 Федерального закона № 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

В статье 34 Федерального закона № 171-ФЗ содержатся переходные положения для тех, кто начал процедуру получения публичного земельного участка в аренду до 01.03.2015. В частности, пунктом 1 названной статьи предусмотрено, что до 01.03.2018 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или безвозмездное пользование в соответствии со статьями 31 и 32 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Закона) на основании заявления без проведения торгов, если предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 01.03.2015, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка. Однако случай, когда лицо,  получившее право аренды до 01.03.2015, пожелает заключить договор аренды на новый срок по ранее действовавшим правилам (пункт 3 статьи 22 ЗК РФ в редакции до 01.03.2015), в переходных положениях отсутствует.

В соответствии со статьей 39.6 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, за рядом исключений, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

С 01.03.2015 заключение нового договора аренды без проведения торгов допускается в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, при соблюдении условий, указанных в пункте 4 этой статьи. При отсутствии в совокупности предусмотренных указанными нормами случаев и условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Как следует из писем от 06.02.2015, 09.02.2015,  ООО «АльянсСтрой» обращалось в мэрию с заявлением о заключении договора аренды земельного участка в связи с переходом права собственности на объект незавершенного строительства. Однако результатом стало заключение 19.04.2015 договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 121159р, в соответствии с которым для завершения строительства объекта по ул. Советской мэрия города Новосибирска передает ООО «АльянсСтрой» в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:35:021050:74, срок действия договора с 09.04.2015 по 09.04.2018.

При этом суд соглашается с доводами истца относительно того, что договор аренды от 09.04.2015 № 121159р не был продлен на неопределенный срок на тех же условиях, а прекращен истечением его срока действия 09.04.2018. 

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце третьем пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» договор аренды государственного имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статьи 422 ГК РФ).

Ссылка ООО «АльянсСтрой», что указанное правоположение применяется только к договорам, заключенным на торгах, основана на неверном толковании.

Однако, учитывая то обстоятельство, что ранее земельный участок с кадастровым номером 54:35:021050:985 не предоставлялся кому-либо для завершения строительства, указанные обстоятельства не имеют правового значения для разрешения настоящего дел.

Кроме того, судом учитывается следующее. В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, по требованию исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченного на распоряжение указанным земельным участком, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Эти правила в силу пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено. Такое требование мэрией города Новосибирска к ООО «АльянсСтрой» не предъявлялось.

В соответствии со статьей 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

При разрешении настоящего спора, суд не может не учитывать, что в границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:021050:985 возводится единый объект, состоящий из технологически взаимосвязанных здания со спортивным залом для лицея и двухуровневой подземной стоянкой и общественного здания административного назначения, что подтверждается разрешением на строительство № 54-Ru54303000-112/1и-2016 от 26.07.2016 в отношении здания со спортивным залом для лицея и двухуровневой подземной автостоянкой,разрешением на строительство № 54-Ru54303000-252-2018 от 26.09.2018 в отношении общественного здания административного назначения, не оспаривается лицами, участвующими в деле.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Указанная норма земельного законодательства закрепляет за пользователем земельного участка преимущественное право на переоформление существующих правоотношений относительно используемого им участка без проведения торгов (как путем заключения нового договора, так и в результате внесения соответствующих изменений в действующий договор). При этом стороны не лишены возможности по соглашению изменить условия прежнего договора, поскольку такое право прямо предусмотрено данной нормой права.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, помимо изложенных обстоятельств судом принимается во внимание следующее.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 11 ГК РФ). Иск должен выступать средством защиты прав истца.

В пункте 2 статьи 168 ГК РФ установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со вторым абзацем пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки, а также за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

Из приведенных положений статьи 166 ГК РФ и статьи 4 АПК РФ следует, что отсутствие у истца заинтересованности в оспаривании сделки является основанием для отказа в иске.

На основании части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обращаясь в суд с настоящим иском, лицей в качестве охраняемого законом интереса в признании данной сделки недействительной указывает на то, что земельный участок  с кадастровым номером 54:35:021050:74, права пользование на который ООО «АльнсСтрой» сохранило в обход установленной процедуры, был выделен из земельного участка, принадлежащего учреждению на праве постоянного (бессрочного) пользования. В качестве вклада по договору о совместной деятельности от 11.12.2008 № 111 лицей отказался от части принадлежащего ему земельного участка с кадастровым номером 54:35:021050:70, однако до настоящего времени результат от инвестиционной деятельности в виде помещений спортивного зала так и не получен. Длительная застройка в границах данного земельного участка фактически создает угрозу срыву образовательной деятельности лицея ввиду невозможности использования (учета) спортивного зала в качестве учебных площадей.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ способ защиты нарушенного права самостоятельно определяется гражданами и юридическими лицами. При этом возможность выбора лицом, полагающим, что его права нарушены, того или иного способа защиты предполагает необходимость учета им характера допущенного в отношении него нарушения, поскольку выбранный им способ должен способствовать восстановлению его нарушенного права и удовлетворять материально-правовой интерес. 

Судом перед истцом ставился вопрос относительно выбора способа защиты нарушенного права с учетом преследуемой им цели получения результата инвестиционной деятельности в виде помещений спортивного зала, возможности использования (учета) спортивного зала в качестве учебных площадей, а также того, каким образом будет восстановлено его право при удовлетворении заявленного иска. В судебном заседании истец пояснил, что избранный способ защиты считает надлежащим, поскольку у него отсутствует доверие к ООО «АльянсСтрой». Истец полагает, что в случае удовлетворения его требований земельный участок будет ему возвращен, а строительство спортивного зала будет завершено либо иным застройщиком, либо мэрией в лице ее учреждений.

Исследовав и оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суд установил, что истец, не являющийся стороной оспариваемой сделки, не обосновал, каким образом его права и интересы будут восстановлены в случае удовлетворения искового требования о признании договора недействительной ничтожной сделкой, применения последствий  недействительности ничтожной сделки в виде обязания ООО «АльянсСтрой» вернуть земельный участок в распоряжение мэрии города Новосибирска с учетом того обстоятельства, что уменьшение земельного участка, предоставленного истцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, осуществлено распоряжением от 24.03.2008 № 4878-р, не оспоренным в установленном порядке, а также того, что цель истца –завершение строительства спортивного зала не может быть достигнута путем удовлетворения заявленного иска. Кроме того, мнение истца о том, что в случае применения последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата мэрии города Новосибирска земельного участка, у ООО «АльянсСтрой» будет изъят объект недвижимости незавершенный строительством, ошибочно, не основано на нормах права.

При изложенных обстоятельствах, отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходит из отсутствия доказательств возможности восстановления прав и законных интересов истца, которые он полагает нарушенными, избранным способом защиты с учетом обозначенного интереса; отсутствия правовых оснований для удовлетворения иска.

В соответствии с частью 5 статьи 96 АПК РФ в случае отказа в удовлетворении иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта, арбитражный суд указывает об отмене мер по обеспечению иска в судебном акте об отказе в удовлетворении иска, в связи с чем принятые определением арбитражного суда от 07.03.2019 обеспечительные меры в виде  запрета обществу с ограниченной ответственностью «АльянсСтрой» осуществлять строительство и производить любые виды подготовительных и строительных работ, в том числе связанных с освоением и (или) разработкой земельного участка, на земельном участке с кадастровым номером 54:35:021050:985, подлежат отмене.

Руководствуясь статьями  167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в иске отказать.

Отменить обеспечительные меры по делу, принятые определением арбитражного суда от 07.03.2019, в виде запрета обществу с ограниченной ответственностью «АльянсСтрой» осуществлять строительство и производить любые виды подготовительных и строительных работ, в том числе связанных с освоением и (или) разработкой земельного участка, на земельном участке с кадастровым номером 54:35:021050:985.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в  Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал  в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья

Ю.А. Петрова