ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

                           

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А35-11733/2015

г.Воронеж

29 июня 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2018 года   

Постановление в полном объеме изготовлено 29 июня 2018 года

 

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

 

председательствующего судьи

                 Поротикова А.И.,

судей

                              Кораблевой Г.Н.,

 

               ФИО1,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2,

 

при участии:                     

от комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска: ФИО3, представитель по доверенности № 8920/0701-14 от 14.12.2017;

от индивидуального предпринимателя ФИО4: ФИО4; ФИО5, представитель по доверенности от 20.04.2018;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска, индивидуального предпринимателя ФИО4 на решение Арбитражного суда Курской области от 10.04.2018 по делу № А35-11733/2015 (судья  Песнина Н.А.) по иску комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска к индивидуальному предпринимателю ФИО4 о взыскании задолженности по арендной плате, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами и встречному иску  индивидуального предпринимателя ФИО4 к комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска о признании недействительными уведомлений и установлении ставок арендной платы, 

 

 

УСТАНОВИЛ:

Комитет   по   управлению  муниципальным имуществом города Курска (далее – КУМИ г. Курска, комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Курской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее – ИП ФИО4, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 01.02.2004 №2481 за период октябрь – ноябрь 2015 года в сумме 578 563 руб. 31 коп. и пени за период с 11.11.2015 по 16.12.2015 в сумме 105 287 руб. 98 коп.

Впоследствии комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска были поданы иски о взыскании с ИП ФИО4 задолженности по арендной плате по указанному договору и пени за другие периоды, в том числе:

- в сумме 2 591 992 руб.72 коп. за период с декабря 2015 по июль 2016 и пени в сумме 2 766 952 руб.23 коп. за период с 11.02.2015 по 11.08.2016 (дело №А35-9533/2016);

- в сумме 971 997 руб. 27 коп. за период август-октябрь 2016 и пени за период август-октябрь 2016 в размере 298 079 руб. 16 коп. (дело №А35-4976/2017);

- в сумме 1 829 423 руб. 16 коп. за период ноябрь 2016 года - февраль 2017 года и пени за период ноябрь 2016 года - февраль 2017 года в сумме 703 039 руб. 14 коп. (дело №А35-4977/2017);

- в сумме 1 082 963 руб. 73 коп. за период март 2017 – 25.04.2017, пени за период 01.03.2017 года – 31.03.2017 года в сумме 88 606 руб. 12 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 3 287 руб. 33 коп. за период 01.04.2017 года – 25.04.2017 года (дело №№А35-6830/2017).

В свою очередь, ИП ФИО4 обратился в Арбитражный суд Курской области с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска о внесении изменений в договор аренды от 01.02.2004 №2481 муниципального имущества, расположенного по адресу: 

<

...>, в части цены арендной платы (дело №А35-11355/2016).

Определением арбитражного суда от 09.10.2017 дела №А35-11733/2015, № А35-11355/2016, №А35-9533/2016, №А35-4977/2017, №А35-4976/2017, №А35-6830/2017 объединены в одно производство с присвоением номера №А35-11733/2015, в связи с чем требования ИП ФИО4 к комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска о внесении изменений в договор от 01.02.2004 №2481 аренды нежилых помещений являются встречными требованиями.

В ходе рассмотрения дела КУМИ г. Курска уточнил заявленные по первоначальному иску требования, просит взыскать с ИП ФИО4 задолженность по арендной плате по договору от 01.02.2004 №2481 за период с октября 2015 года по 25.04.2017 года в сумме 7 054 903 руб. 19 коп., пени за период с 11.11.2015 по март 2017 года в сумме 15 859 167 руб. 97 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 3 287 руб. 33 коп. за апрель 2017 года.

ИП ФИО4, в свою очередь, также уточнил заявленные по встречному иску требования, изменив предмет спора, просил:

1. Признать недействительными уведомления об изменении арендной платы №322/07.01-14 от 28.01.2014, № 266/07.01-14 от 21.01.2015 и №7466/07.01-14 от 19.12.2016, послужившие основанием для повышения в одностороннем порядке арендной платы.

2. Взыскать с КУМИ г. Курска в пользу ИП ФИО4 судебные расходы по оплате за проведение судебной экспертизы в сумме 15 000 руб. 00 коп. и судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. 00 коп.

3. Взыскать с КУМИ г. Курска в пользу ИП ФИО4 судебные расходы по оплате услуг по оказанию юридической помощи в подготовке документов по делу №А35-11355/2016 в сумме 133 000 руб. 00 коп.

В дальнейшем, ИП ФИО4 неоднократно уточнял встречные исковые требования в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно последним уточнениям просит:

- признать недействительными уведомления об изменении арендной платы № 266/07.01-14 от 21.01.2015 и №7466/07.01-14 от 19.12.2016, послужившие основанием для повышения в одностороннем порядке арендной платы;

- применить последствия недействительности уведомлений об изменении арендной платы, послужившие основанием для повышения в одностороннем порядке арендной платы, установив следующие ставки арендной платы по объекту по ул. Ленина, 2, площадью 939,4 кв.м.:

- за период с 01.02.2015 по 31.12.2016 - 3 451 515 руб. 00 коп. в год с учетом НДС;

- за период с 01.01.2017 по 25.04.2017- 2 035 508 руб. 00 коп. в год с учетом НДС.

Также ИП ФИО4 просит взыскать с КУМИ г. Курска в пользу ИП ФИО4 судебные расходы по оплате за проведение судебной экспертизы в сумме 15 000 руб. 00 коп. и судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. 00 коп., а также взыскать судебные расходы по оплате услуг по оказанию юридической помощи в подготовке документов по делу №А35-11355/2016 в сумме 133 000 руб. 00 коп.

Уточненные требования приняты судом к рассмотрению.

Решением Арбитражного суда Курской области от 10.04.2018 по делу №А35-11733/2015 исковые требования удовлетворены частично: с индивидуального предпринимателя ФИО4 в пользу комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска взыскана задолженность в размере 4 137 848 руб. 22 коп., пени в размере 1 144 295 руб. 97 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 3 287 руб. 33 коп. В удовлетворении остальной части первоначального иска отказано. 

Встречный иск индивидуального предпринимателя ФИО4 удовлетворен. Суд признал недействительными уведомления об изменении арендной платы № 266/07.01-14 от 21.01.2015 и №7466/07.01-14 от 19.12.2016, применив арендную плату, определенную по результатам судебной экспертизы.

С индивидуального предпринимателя ФИО4 в доход федерального бюджета взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 31732 руб. 00 коп. С комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска в пользу индивидуального предпринимателя ФИО4 взысканы судебные расходы за проведение судебной экспертизы в размере 15 000 руб. 00 коп., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб. 00 коп., судебные расходы по оказанию юридических услуг в размере 20 000 руб. 00 коп. В удовлетворении остальной части требования индивидуального предпринимателя ФИО4 о взыскании расходов по оказанию юридических услуг отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, полагая его незаконным и необоснованным, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение изменить, исковые требования - удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении встречного иска - отказать.

С апелляционной жалобой на данное решение обратился также ИП ФИО4, полагая решение суда незаконным и необоснованным, просил решение суда изменить, в иске Комитета - отказать в полном объеме.

От Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска в материалы дела поступило ходатайство об отказе от иска в части взыскания с ИП ФИО4 3287 руб. 33 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.  

Рассмотрев указанное ходатайство, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Статья 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает право истца при рассмотрении дела в арбитражном суде первой или апелляционной инстанций до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или в части.

В силу части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения ими процессуальных действий, оказывает содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.     

Рассмотрев заявление истца об отказе от иска в сумме 3287 руб. 33 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, принимая во внимание, что оно не нарушает права и законные интересы других лиц и не противоречит закону, подано в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает возможным удовлетворить указанное заявление, принять отказ от иска в заявленной части.   

В связи с тем, что отказ истца от иска в сумме 3287 руб. 33 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами принят Девятнадцатым арбитражным апелляционным судом, решение Арбитражного суда Курской области от 10.04.2018 по делу № А35-11733/2015 в указанной части следует отменить, производство по делу в данной части - прекратить.

В судебном заседании апелляционного суда 22.06.2018 представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска поддержал доводы своей апелляционной жалобы (с учетом поступившего отказа от иска), полагая принятое по делу решение незаконным и необоснованным по основаниям, изложенным в жалобе, просил изменить решение суда,  исковые требования - удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении встречного иска - отказать. В отношении доводов жалобы ИП ФИО4 возражал.    

ИП ФИО4 и его представитель поддержали доводы апелляционной жалобы ИП ФИО4, считая принятое по делу решение незаконным и необоснованным по основаниям, изложенным в жалобе, просили изменить решение суда, в иске Комитета - отказать в полном объеме. В отношении доводов жалобы Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска возражали по основаниям, изложенным в соответствующих возражениях. 

Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и возражений, заслушав пояснения лиц, явившихся в судебное заседание, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции в остальной части и удовлетворения апелляционных жалоб. Суд при этом исходит из следующего.     

01.02.2004 между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска (арендодатель) и ИП ФИО4 (арендатор) был заключен договор №2481 аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 1359,6 кв.м., для использования под общественное питание.

Арендуемое помещение в удовлетворительном состоянии было передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 01.02.2004 (приложение №1 к договору аренды №2481 от 01.02.2004)

В течение срока действия арендного обязательства в условия договора о предмете и арендной плате неоднократно вносились изменения. 

 

 

Так, дополнительным соглашением от 01.01.2008 к договору аренды №2481 от 01.02.2004 г. стороны внесли изменения в п.1.1 договора, изложив его в следующей редакции: «1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду, по акту приема-передачи для использования под общественное питание помещение муниципального нежилого фонда, расположенное по адресу: 

<

...>,  общей площадью 983,60 кв.м, в том числе 1 этаж пом. I – комнаты 47-51, 51а, 52, 52а, 53, 54, 55, 55а, 56, 57, 57а, 49а, 53а, 58, 59, 63, 63а, 63б, 64-68, 64а, 69б, 70, 71, 72, 72а, 74, 75, 75а, 75б, 75в, 75г, 76, 76а, 78, 78а, 78б, 79, 79а, 84, 85, 87, 88, антресоли 1, а также в п. 4.2 договора, изложив его в следующей редакции: «Размер арендной платы в год составляет 2 553 425 руб. 60 коп., в том числе НДС 389 505 руб. 60 коп., в месяц 212 785 руб. 47 коп., в том числе НДС 32 458 руб. 80 коп.». Указанное дополнительное соглашение вступило в силу с 01.01.2008 г. 

27.05.2011 дополнительным соглашением к договору аренды №2481 от 01.02.2004 г. стороны внесли изменения в п. 4.2 договора, изложив его в следующей редакции: «Размер арендной платы в год составляет 2 808 768 руб. 16 коп., в том числе НДС 428 456 руб. 17 коп., в месяц 234 064 руб. 01 коп., в том числе НДС 35 704 руб. 68 коп.» Указанное дополнительное соглашение вступило в силу с 01.09.2010 г. 

Дополнительные соглашения к договору аренды были зарегистрированы Управлением Федеральной регистрационной службы по Курской области от 31.08.2011. 

В соответствии с пунктом 4.3. договора аренды №2481 от 01.02.2004 г., размер арендной платы может быть изменен по решению арендодателя, в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год. 

         Согласно уведомлению № 322/07.01-14 от 28.01.2014, в соответствии с п. 4.3. договора аренды, полученному арендатором 24.01.2014, с 01.02.2014 размер арендной платы за пользование помещением муниципального нежилого фонда города Курска, расположенным по адресу: 

<

...>. 2, составляет: в год 4 114 572 руб., в т.ч. НДС 627 646 руб. 58 коп., в месяц 342 881 руб. 94 коп. , в т.ч. НДС 52 303 руб. 88 коп. 

Согласно уведомлению № 266/07.01-14 от 21.01.2015, в соответствии с п. 4.3. договора аренды, полученному арендатором 23.01.2015, с 01.02.2015 размер арендной платы за пользование помещением муниципального нежилого фонда города Курска, расположенным по адресу: 

<

...>. 2, составляет: в год 4 587 827 руб. 06 коп., в т.ч. НДС 699 838 руб. 03 коп., в месяц 382 318 руб. 92 коп. , в т.ч. НДС 58 319 руб. 84 коп.

Согласно уведомлению № 8099/07.01-14 от 25.12.2015, в соответствии с п. 4.3. договора аренды, полученному арендатором 30.12.2015, с 01.02.2016 размер арендной платы за пользование помещением муниципального нежилого фонда города Курска, расположенным по адресу: 

<

...>. 2, составляет: в год 5 400 624 руб. 00 коп., в т.ч. НДС 823 824 руб. 00 коп., в месяц 450 052 руб. 00 коп. , в т.ч. НДС 68 652 руб. 00 коп. 

Уведомлением № 3975/07.01-14 от 20.07.2016, направленным арендатору, КУМИ города Курска просило считать уведомление № 8099/07.01-14 от 25.12.2015 недействительным, поскольку отчет независимого оценщика ООО «Оценка.ру» о размере арендной платы с 01.02.2016, был признан отделом контроля РОО Дисциплинарного комитета составленным с нарушением требований при осуществлении оценочной деятельности. 

Согласно уведомлению №7466/07.01-14 от 19.12.2016, в соответствии с п. 4.3. договора аренды, направленный арендатору 21.12.2016 (полученному арендатором 23.12.2016), с 01.02.2017 размер арендной платы за пользование помещением муниципального нежилого фонда города Курска, расположенным по адресу: 

<

...>. 2, составляет: в год 8 364 418 руб., в т.ч. НДС 1 275 928 руб. 17 коп., в месяц 697 034 руб. 83 коп., в т.ч. НДС 106 327 руб. 35 коп. 

Основанием для изменения арендной платы по вышеуказанным уведомления послужили соответствующие отчеты независимых оценщиков, а именно: изменение арендной платы согласно уведомлению № 322/07.01-14 от 28.01.2014 произведено КУМИ города Курска на основании отчета № 22/11/-13-13 от 22.11.2013 г., составленного ИП ФИО6 O.K; изменение арендной платы согласно уведомлению № 266/07.01-14 от 21.01.2015 произведено КУМИ города Курска на основании отчета № 0144300004014001257 105895-09 от 25.11.2014г., составленного ООО «Международный независимый центр оценки»; изменение арендной платы согласно уведомлению № 8099/07.01-14 от 25.12.2015 произведено КУМИ города Курска на основании отчета № 166/15 от 06.10.2015г., составленного ООО «Оценка.ру» (в последствии признанного недействительным согласно уведомления № 3975/07.01-14 от 20.07.2016); изменение арендной платы согласно уведомлению №7466/07.01-14 от 19.12.2016 произведено КУМИ города Курска на основании отчета № 06/12/16-25 от 06.12.2016 г., составленного ООО «Независимая экспертная организация «Эксперт-партнер». 

Согласно отчету № 0144300004014001257_105895-09 от 25.11.2014 г. об определении рыночной стоимости годовой арендной платы объекта муниципальной собственности г. Курска, расположенного по адресу: 

<

...>, явившемуся основанием для расчета задолженности ИП ФИО4 за период с октября 2015 по декабрь 2016, рыночная стоимость арендной платы в год с НДС на основании вышеуказанного отчета, исходя из общей площади – 983,6 кв.м., равна 4 803 690 руб. 

Согласно отчету № 06/12/16-25 от 06.12.2016 г. об определении рыночной стоимости годовой арендной платы объекта муниципальной собственности г.Курска, расположенного по адресу: 

<

...>, явившемуся основанием для расчета задолженности ИП ФИО4 за период с января 2017 по 25 апреля 2017, рыночная стоимость арендной платы в год с НДС на основании вышеуказанного отчета, исходя из общей площади – 939,4 кв.м., равна 8 364 418 руб. 

Воспользовавшись правом, установленным Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», арендатор обратился за выкупом арендованных помещений. 

Преддоговорные споры, возникшие между сторонами при заключении договоров купли-продажи спорных помещений, были разрешены арбитражным судом в рамках дела № А35-10484/2014. В связи со вступлением в силу судебных актов по указанному делу, в апреле 2017 года арендное обязательство было прекращено в порядке статьи 403 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Считая, что арендатор ненадлежащим образом вносил арендные платежи, комитет, соблюдая претензионный порядок, обратился с иском о взыскании задолженности по арендной плате с октября 2015 года по 25 апреля 2017 года в общей сумме 7 054 903 руб. 19 коп., пени за период с 11.11.2015 по март 2017 года в сумме 15 859 167 руб. 97 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 3 287 руб. 33 коп. за апрель 2017 года. 

         Предприниматель заявил встречные требования, полагая, что отчеты независимых оценщиков, послужившие основанием для одностороннего увеличения арендной платы, составлены с грубым нарушением законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. 

При рассмотрении первоначальных и встречных исковых требований апелляционный суд вслед за судом области исходит из следующего. 

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Размер арендной платы в отношении государственного и муниципального имущества определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации (п. 1 ч. 9 ст. 17.1. Федерального закона №135-ФЗ от 26.07.2006 «О защите конкуренции»). 

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором. 

В пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление № 73) разъяснено, что указанная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе, и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. 

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год. 

Как следует из материалов дела, пунктом 4.3. договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен по решению арендодателя, в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год.

Факт получения арендатором данных уведомлений подтверждается материалами дела и последним не оспаривается. 

Возражая против предъявленного ко взысканию размера арендной платы, предприниматель сослался на несоответствие размера арендной платы, заявленного арендодателем в одностороннем порядке, рыночной стоимости. Предприниматель оспорил отчеты об оценке рыночной стоимости помещений, на основании которых установлена рыночная стоимость, ввиду их несоответствия законодательству об оценочной деятельности. 

В качестве подтверждения несоответствия отчета №0144300004014001257 105895-09 от 25.11.2014, выполненного ООО «Международный независимый центр оценки», требованиям законодательства ИП ФИО4 представило объяснительную оценщика ФИО7, в которой оценщик указывает, что он никогда не производил оценку за пределами Ленинградской области, и в городе Курске никогда не бывал. Отчет об оценке №0144300004014001257 105895-09 от 25.11.2014 не выполнял. Так же он сообщает, что такие прецеденты со стороны ООО «МНЦО» уже были в 2015 году. Кроме того, предпринимателем представлено письмо Управления МВД РФ по Адмиралтейскому району г. Санкт-Петербурга № 70/2434 от 17.02.2017, в котором указано, что при выходе по юридическому адресу нахождения ООО «Международный независимый центр оценки», выявлено, что эта организация там не находится, и никогда не находилась. 

         В отношении отчета об оценке № 06/12/16-25 от 06.12.2016 г., составленного ООО «Независимая экспертная организация «Эксперт-партнер» оценщик - ФИО8, предпринимателем представлен: акт проверки Дисциплинарного комитета НП «СРОО «Экспертный совет» №8/4 от 27.04.2017. 

 В результате проверки выявлено, что «в отчете не указаны существенные условия предполагаемого к заключению договора аренды, в том числе, не указан объем прав и обязанностей каждой из сторон, например, обязательства по проведению реконструкции, текущего и капитального ремонта, по ремонту и оплате операционных расходов, в том числе, коммунальных услуг, расходов по эксплуатации. Нарушены требования п. 5 ФСО № 3 в части отсутствия существенной информации. В связи с этим, а также в связи с тем, что в Отчете не представлен анализ наиболее эффективного использования, который должен проводиться с учетом условий договора аренды, невозможно подтвердить корректность учета в оценке всех существенных ценообразуюших факторов, а также корректность выполнения или невыполнение требований п. 21 ФСО № 7.», и в отношении эксперта ФИО8 применена мера дисциплинарного воздействия в виде приостановления права осуществления оценочной деятельности на срок 30 календарных дней. 

         В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции была назначена судебная экспертиза, по результатам которой экспертом ФИО9 в заключении эксперта №74/03-17 от 22.03.2017 сделан вывод о том, что рыночная стоимость годовой арендной платы недвижимого имущества муниципальной собственности города Курска, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 939,4 кв.м, составляет: 

- в период с 01.02.2014 по 31.01.2015, по состоянию на 22.11.2013, - 4 290 152 руб. 00 коп. с НДС, 3 635 722 руб. 00 коп. без учета НДС, 

- в период с 01.02.2015 по 31.12.2016, по состоянию на 27.10.2014, - 3 451 515 руб. 00 коп. с НДС, 2 925 013 руб. 00 коп. без учета НДС, 

- в период с 01.01.2017 по 31.12.2017 по состоянию на 06.12.2016, - 2 035 508 руб. 00 коп. с НДС, 1 725 007 руб. 00 коп. без учета НДС. 

Заключение эксперта №74/03-17 от 22.03.2017 содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, и соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в том числе Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. № 299, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. №298, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. №297, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7), утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 года, к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при ее проведении.

Оценив преимущества и недостатки сравнительного, доходного и затратного подхода, эксперт определил рыночную стоимость арендной платы спорных объектов различными методами в рамках сравнительного и доходного подходов, проанализировал рынок как торгово-офисной недвижимости г.Курска, объектов гостиничного бизнеса, так и производственно-складской недвижимости; определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости арендной платы за спорные объекты, произвел подбор объектов - аналогов, сопоставимых с объектами оценки по основным ценообразующим факторам,  обоснование выбора аналогов торгово-офисного назначения. Имеющееся в заключении обоснование отказа от применения затратного подхода соответствует требованиям ФСО № 1.

В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток; приведены расчеты, обоснование корректировок или отказа от их применении, пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком. 

Выводы, изложенные в заключении эксперта №74/03-17 от 22.03.2017, подтверждены экспертом в судебных заседаниях в ходе рассмотрения дела.  

Оценив заключение эксперта в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд области пришел к выводу, что при определении размера арендной платы по настоящему спору следует руководствоваться заключением эксперта №74/03-17 от 22.03.2017, составленным по итогам судебной экспертизы.

Суд отклонил представленную Комитетом рецензию от 29.05.2017 на заключение эксперта №74/03-17, поскольку составление рецензии на заключение судебной эксперты не предусмотрено действующим процессуальным законодательством, а изложенные в ней выводы опровергаются пояснениями судебного эксперта, данными в судебных заседаниях. 

Согласно результатам судебной экспертизы размер арендной платы за предъявленный комитетом период: с октября 2015 по 25.04.2017 года составил в сумме 4 137 848 руб. 22 коп. 

         В силу пунктов 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. 

В случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Вместе с тем, в рассматриваемом случае пересмотр арендной платы в одностороннем порядке не связан с принятием нормативных актов либо наступлением иных обстоятельств, не зависящих от воли сторон, а потому увеличение арендной платы является изменением условия договора о цене и не может считаться исполнением согласованного сторонами порядка определения цены.  

В пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»  указано, что, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Изложенное позволило суду первой инстанции прийти к обоснованному выводу о необходимости взыскания задолженности по арендным платежам за спорный период в размере, не превышающем рыночные ставки, установленные в заключении эксперта №74/03-17.  

Возражения предпринимателя о том, что взыскиваемая задолженность образовалась по вине кредитора, который неправомерно препятствовал предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендованных помещений, тем самым, продлив действие договора аренды, обоснованно отклонено судом области, указавшим на то, что законность действий Комитета ранее являлась предметом судебной проверки по делу №А35-9305/2015, в рамках которого судом установлено отсутствие со стороны Комитета нарушений предусмотренного Законом №159-ФЗ порядка передачи указанных помещений в собственность ИП ФИО4 

         Доводы общества тем самым направлены на опровержение выводов, содержащихся в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 17.08.2017 по делу №А35-9305/2015, что недопустимо по смыслу статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Из смысла части 4.1 статьи 4 Закона №159-ФЗ следует, что оспаривание субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, приостанавливает течение сроков, предусмотренных Закона №159-ФЗ до дня вступления в законную силу решения суда.

Наличие между сторонами преддоговорного спора не свидетельствует о незаконности бездействия комитета при реализации им властно-распорядительных полномочий. 

Согласно пункту 3.2.15 Административного регламента по предоставлению муниципальной услуги «Отчуждение недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования «Город Курск» и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» течение срока подписания и направления в адрес комитета договора купли-продажи муниципального имущества приостанавливается в случае оспаривания заявителем достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Таким образом, время рассмотрения преддоговорного спора в суде, инициатором которого являлся арендатор, не может расцениваться в качестве просрочки исполнения обязательств со стороны комитета, поскольку срок заключения между сторонами договора купли-продажи муниципального имущества до дня вступления в законную силу судебного акта должен быть приостановлен. 

Рассмотрение арбитражным судом преддоговорного спора по имеющимся у сторон разногласиям относительно условий договора не может свидетельствовать о противоправности в действиях ответчика и их направленности на уклонение от заключения договора купли-продажи, а также наличии прямой причинно-следственной связь между действиями уполномоченного органа и возникшими у арендатора убытками (определение Верховного Суда Российской Федерации от 11.03.2016 №302-ЭС16-348).

Апелляционный суд отклоняет довод предпринимателя о том, что в период, предшествовавший спорному, он допустил переплату арендных платежей, которую суду следовало зачесть в счет спорного периода. 

 

По смыслу 410, 1102 и 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений, приведенных в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 г. №49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», арендатор в случае доказанности факта неосновательного обогащения арендодателя вследствие внесения арендой платы в большем, нежели установлено договором, размере, вправе требовать возврата недолжно уплаченного или заявить о зачете встречного требования в порядке статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Обращение к одному из способов восстановления нарушенного права относится в силу пункта 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации на усмотрение правообладателя. В силу присущего арбитражному судопроизводству принципа диспозитивности только сторона определяет, защищать ему или нет свое нарушенное или оспариваемое право (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Поскольку встречного требования о зачете излишне уплаченного ответчик не заявлял, у арбитражного суда не имелось полномочий производить такой зачет самостоятельно. 

В соответствии с пунктом 6.2. договора при неуплате арендатором арендной платы в установленные в договоре сроки начисляются пени в размере 1 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Частично удовлетворяя требования Комитета о взыскании неустойки, предусмотренной пунктом 6.2 договора на случай просрочки внесения арендной платы в указанные договором сроки, суд, применив положения статей 330 и 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь разъяснениями пункта 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского Кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по заявлению ответчика обоснованно снизил размер взыскиваемой неустойки. 

Как установлено судом, в рассматриваемом случае предусмотренная договором неустойка в размере одного процента за каждый день просрочки фактически составляет 365 % процентов годовых, тогда как в период нарушения исполнения обществом обязательства ставка рефинансирования Банка России (ключевая ставка Банка России) варьировалась от 7,5 % до 11 % годовых. 

Учитывая компенсационную природу неустойки, ее размер, предусмотренный договором, который в десятки раз превышает ставки Банка России, отсутствие документального подтверждения наступления для Комитета негативных последствий, связанных с нарушением ответчиком обязательства, принимая во внимание разъяснения Верховного Суда Российской Федерации, изложенные в п. 80 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», в целях соблюдения баланса интересов участников гражданского оборота, суд области по праву счел, что начисленная истцом неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и уменьшил ее размер до 0,1 %, что составляет 1 144 295 руб. 97 коп. 

 

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции у судебной коллегии не имеется. 

При изложенных обстоятельствах в их совокупности суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит отмене в части взыскания с индивидуального предпринимателя ФИО4 в пользу комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска 3 287 руб. 33 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. Производство по делу в указанной части подлежит прекращению. В остальной части обжалуемое решение суда следует оставить без изменения. 

В силу пункта 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С учетом результатов рассмотрения настоящего дела, судом первой инстанции верно разрешен вопрос о взыскании госпошлины за рассмотрение настоящего дела, а также иных судебных расходов.

Судебная коллегия принимает во внимание, что взысканная с индивидуального предпринимателя ФИО4 в доход федерального бюджета государственная пошлина подлежит уменьшению, с учетом отказа истца от иска в части.

Руководствуясь ст. ст. 110, 266 – 268, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

Принять отказ комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска от исковых требований в части взыскания с индивидуального предпринимателя ФИО4 3 287 руб. 33 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Производство по делу №А35-11733/2015 в части взыскания с индивидуального предпринимателя ФИО4 в пользу комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска 3 287 руб. 33 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами прекратить.          

Решение Арбитражного суда Курской области от 10.04.2018 по делу №А35-11733/2015 в указанной части, а также в части взыскания с индивидуального предпринимателя ФИО4 в доход федерального бюджета 19 руб. государственной пошлины  отменить. 

В остальной части решение Арбитражного суда Курской области от 10.04.2018 по делу №А35-11733/2015 оставить без изменения. 

 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

                                                                                        

председательствующий судья

А.И. Поротиков 

 

судьи

 

Г.Н. Кораблева

 

ФИО1