АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А63-4981/2018

г. Ставрополь

22 июня 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 20 июня 2018 года

Решение изготовлено в полном объеме 22 июня 2018 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Жирновой С.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению управления имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска, г. Железноводск, ОГРН 

<

***>, к главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 Оглы, г. Пятигорск, ОГРНИП 306263232000020,

о взыскании задолженности по арендной платы и пени,

при участии:

от истца – ФИО3 по доверенности от 05.03.2018 № 15,

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 18.06.2018, 

УСТАНОВИЛ:

управление имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска (далее – истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 Оглы (далее – ответчик, глава КФХ) о взыскании с ответчика в пользу истца по договору аренды от 12.03.2012 № 1/2012 земельного участка с кадастровым номером 26:31:020108:39 задолженности по арендной плате в размере 311 578,63 рублей за период с 01.07.2016 по 31.03.2017, пени в размере 11 095,96 рублей за период с 16.09.2016 по 31.03.2017 (уточненные исковые требования).

Первоначально управление обратилось в суд с требованиями о взыскании с главы КФХ в пользу управления по договору аренды от 12.03.2012 № 1/2012 земельного участка с кадастровым номером 26:31:020108:39 задолженности по арендной плате в размере 601 933,46 рубля за период с 01.10.2015 по 31.03.2017, пени в размере 46 576,97 рублей за период с 16.12.2015 по 31.03.2017.

Определением от 23 апреля 2018 года судом приняты к рассмотрению уточненные исковые требования (в связи с допущенной в расчете ошибкой части периода взыскания в исковой период вошел период с 01.10.2015 по 30.06.2016, рассмотренный ранее в деле № А63-13084/2016).

В судебном заседании представитель истца поддержал уточненные исковые требования по основаниям, изложенным в иске и заявлении об уточнении требований, пояснил, что ФИО2 Оглы является арендатором земельного участка с кадастровым номером 26:31:020108:39. В нарушение условий договора ответчик оплату арендных платежей производил несвоевременно и не в полном объеме, в результате чего за ним образовалась задолженность, на которую в соответствии с условиями договора начислена пеня. Направленная в адрес ответчика претензия о необходимости погашения задолженности по арендной плате оставлена последним без ответа и удовлетворения.

Просил удовлетворить уточненные исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика мотивированный отзыв на иск не представил, в судебном просил прекратить производство по делу за не подведомственностью спора арбитражному суду или отказать в удовлетворении уточненных исковых требований, поскольку расчеты арендных платежей произведены неправильно.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд считает уточненные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 10 апреля 2017 года по делу № А63-13084/2016, на основании постановления главы города-курорта Железноводска от 12.07.2011 № 733 между управлением (арендодатель) и ФИО2 Ф.Г.О. (арендатор) заключен договор от 12.03.2012 № 1/2012, согласно пунктам 1.1, 1.2 которого арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:31:020108:39, площадью 7 773 кв. м, находящийся по адресу: Ставропольский край, г. Железноводск, 

<

...>, для размещения производственно-хозяйственной базы. На участке имеются объекты недвижимости – нежилые здания, наличие которых подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.06.2011 №№ 36/004/2011-418, 36/004/2011-419, 36/004/2011-420, 36/004/2011-421, 36/004/2011-422, 36/004/2011-423, 36/004/2011-427.

Ответчик произвел отчуждение части объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 26:31:020108:39 по адресу: г. Железноводск, 

<

...>.

25 февраля 2015 года в ЕГРП внесена запись о праве собственности иного лица на часть объектов недвижимости, расположенных на участке.

В то же время ответчику на праве собственности принадлежит нежилое здание - объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:31:020108:130, степенью готовности 57%, расположенное на спорном участке, о чем в ЕГРП внесена запись от 17.12.2008.

Пункты 13 и 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума от 24.03.2005 № 11) разъясняют, что в соответствии с положениями пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

При этом покупатель здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, право аренды на земельный участок возникает у приобретателя объекта недвижимости на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, в силу закона с даты государственной регистрации у него права собственности (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.11.2011 № 7088/11) независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между собственником объекта недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно пункту 2.1 договора аренды от 12.03.2012 № 1/2012 срок аренды установлен с 01.01.2012 по 31.12.2060.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата вносится ежеквартально равными частями не позднее 16 числа последнего месяца квартала. Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке (без уведомления арендатора) на основании нормативных правовых актов Российской Федерации, государственной власти Ставропольского края. В случае изменения актами уполномоченных органов механизма расчета платы за земельный участок либо показателей, стоимости, категории, внесение изменений в настоящий договор признается для сторон обязательным, применению подлежат вновь установленные, присвоенные показатели стоимости и категории (пункт 3.3).

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что в случае невнесения  арендной платы в установленный договором срок, с 16 числа последнего месяца квартала, арендатор уплачивает неустойку просрочки (пени) от суммы неуплаты равной размеру неустойки применяющейся для земельного налога. 

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 20.04.2012 (номер регистрации 26-26-36/009/2012-229), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 03.05.2018 № 26-0-1-54/4006/2018-9451.

В связи с невнесением ответчиком арендной платы по договору за период с 01.07.2016 по 31.03.2017 образовалась задолженность в размере 311 578 рублей 63 копеек.

29 апреля 2017 года истцом в адрес ответчика была направлена претензия  от 19.04.2017 № 1367 с требованием о добровольном погашении задолженности по договору аренды от 12.03.2012 № 1/2012 в течение 30 дней с момента получения претензии. Ответа на претензию не последовало.

Неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы явилось основанием для начисления пени, направления в адрес ФИО2 Ф.Г.О. претензии и обращения управления в арбитражный суд с настоящим иском.

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрен принцип платности земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 названного Кодекса формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По общему правилу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. В статье 310 ГК РФ установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.

Согласно статье 606 ГК РФ договор аренды является возмездной сделкой. Односторонний отказ арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы законом и договором не предусмотрен.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что к договору аренды, заключенному после введения в действие Земельного кодекса, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Спорный земельный участок расположен на территории города Железноводска, который находится в границах курорта Железноводск, отнесенного постановлением Совета Министров СССР от 28.08.1970 № 723 к курортам общесоюзного значения, а затем постановлением Правительства Российской Федерации от 17.01.2006 № 14 признанного курортом федерального значения.

Федеральным законом от 03.12.2008 № 244-ФЗ предусмотрена передача (отнесение) земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность.

С учетом положений указанного Федерального закона, и исходя из обстоятельств дела, можно сделать вывод о том, что спорный земельный участок относится к муниципальной собственности.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер платы подлежит применению сторонами с даты  вступления в силу соответствующего нормативного акта.

В связи с этим к спорным правоотношениям подлежит применению Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы и предоставления отсрочки (рассрочки) уплаты арендных платежей в пределах текущего финансового года за использование земельных участков, находящихся в собственности города-курорта Железноводска Ставропольского края, утвержденный решением Думы города-курорта Железноводска от 29.04.2011 № 27-IV (далее – Порядок № 27-IV).

В соответствии с пунктом 4 Порядка № 27-IV годовой размер арендной платы за земельный участок определяется путем умножения базового размера арендной платы на площадь земельного участка по каждому виду разрешенного использования. Расчет годового размера арендной платы производится по следующей формуле: АПгод = БР x S, где АПгод - годовой размер арендной платы за земельный участок; БР - базовый размер арендной платы за земельный участок; S - площадь земельного участка.

Как следует из материалов дела, расчет задолженности по арендной плате произведен управлением на основании постановления правительства Ставропольского края от 29.03.2016 № 112-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ставропольского края» и приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» от 27.11.2015 № 1380.

Как видно из имеющегося в материалах дела расчета основного долга сумма задолженности ФИО2 Ф.Г.О. по арендной плате за период с 01.07.2016 по 31.03.2017 составляет 311 578 рублей 63 копейки.

Проверив представленный управлением расчет задолженности по арендной плате, суд счел его арифметически верным и соответствующим условиям договора.  

При этом судом учтено, что применение при расчете задолженности ставки арендной платы, содержащейся в постановлении правительства Ставропольского края № 112-п не привело к неправильному определению размера арендной платы, так как ставки, содержащиеся в названном постановлении, идентичны ставке, содержащейся в Порядке № 27-IV.

В соответствии с пунктом 3.4 договора предусмотрено, что в случае невнесения  арендной платы в установленный договором срок, с 16 числа последнего месяца квартала, арендатор уплачивает неустойку просрочки (пени) от суммы неуплаты равной размеру неустойки применяющейся для земельного налога. 

Пунктом 4 статьи 75 Налогового кодекса Российской Федерации процентная ставка пени принята равной одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Управлением расчет суммы пени произведен за период с 16.09.2016 по 31.03.2017, рассчитанной из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, размер которой составил 11 095 рублей 96 копеек.

Проверив представленный расчет пени, суд считает его арифметически верным, а начисление пени правомерным.

По сведениям управления оплата за заявленный период за спорный участок ни ответчиком, ни другим лицом, являющимся собственником части объектов недвижимости, расположенных на спорном участке, не производилась.

Поскольку расположенные на участке объекты недвижимости носят коммерческое назначение, после продажи помещений в договор аренды земельного участка изменения в части распределения долей в обязательстве арендатора по внесения арендной платы не вносилось, суд пришел к выводу, что в силу положений пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73  «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», пункта 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в случае отчуждения объектов, обязанности нескольких собственников объектов недвижимости (должников) являются солидарными. 

В силу части 1 статьи 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, при том, как полностью, так и в части долга. В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 325 ГК РФ, если иное не вытекает из отношений между солидарными должниками должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого.

Таким образом, поскольку доказательства внесения платы за пользование спорным земельным участком за спорный период не представлено, в договор аренды изменения в части определения долей не внесены, суд пришел к выводу, что обязанность по внесению платы за пользование земельным участком за период с 01.07.2016 по 31.03.2017 является солидарной для ответчика и лица, которому на праве собственности принадлежат иные расположенные на спорном земельном участке объекты недвижимости.

С учетом того, что истец в силу статьи 323 ГК РФ, вправе требовать исполнения обязанности с любого из солидарных должников, суд пришел к выводу об обоснованности предъявленных управлением исковых требований в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате в размере 311 578 рублей 63 копеек за период с 01.07.2016 по 31.03.2017 и пени в размере 11 095 рублей 96 копеек за период с 16.09.2016 по 31.03.2017. 

После внесения арендной платы ответчик не лишен права реализовать правомочия, предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 325 ГК РФ, при оплате арендных платежей, а также вправе требовать внесения изменений в договор аренды в части определения площади участка, относящегося на него с учетом площади объектов недвижимости, принадлежащих ему.

Довод ответчика о необходимости прекращения производства по делу в связи с не подведомственностью спора арбитражному суду, так как иск предъявлен к физическому лицу ФИО2 Оглы и стороной договора аренды от 12.03.2012 № 1/2012 является он как физическое лицо, судом отклоняется, поскольку с 16.11.2016 по настоящее время ФИО2 Оглы является главой крестьянского фермерского хозяйства, о чем в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей внесена соответствующая запись (подтверждается выписками от 23.03.2018 и 27.03.2018, имеющимися в материалах дела).

В соответствии с пунктом 5 статьи 23 ГК РФ граждане вправе заниматься производственной или иной хозяйственной деятельностью в области сельского хозяйства без образования юридического лица на основе соглашения о создании крестьянского (фермерского) хозяйства, заключенного в соответствии с законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве. Главой крестьянского (фермерского) хозяйства может быть гражданин, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 27 АПК РФ арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке (далее – индивидуальные предприниматели), а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя.

При таких обстоятельствах основания для прекращения производства по делу ввиду не подведомственности спора арбитражному суду отсутствуют.

Учитывая изложенное, требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 311 578 рублей 63 копеек и пени в размере 11 095 рублей 96 копеек подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 46 от 11.07.2014 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» сумма государственной пошлины исчисляется в полных рублях: сумма менее 50 копеек отбрасывается, а сумма 50 копеек и более округляется до полного рубля.

Так как требования управления удовлетворены в полном объеме, ответчик от уплаты государственной пошлины не освобожден, в доход федерального бюджета с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере 9 453 рубля.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

уточненные исковые требования управления имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска, г. Железноводск, ОГРН 

<

***>, удовлетворить.             

Взыскать с главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 Оглы, г. Пятигорск, ОГРНИП 306263232000020, в пользу управления имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска, г. Железноводск, ОГРН 

<

***>, 322 674 (Триста двадцать две тысячи шестьсот семьдесят четыре) рубля 59 копейки, в том числе:

– задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 12.03.2012 № 1/2012 за период с 01.07.2016 по 31.03.2017 в размере 311 578 (Триста одиннадцать тысяч пятьсот семьдесят восемь) рублей 63 копеек;

– пени за период с 16.09.2016 по 31.03.2017 в размере 11 095 (Одиннадцать тысяч девяносто пять) рублей 96 копеек.

Взыскать с главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 Оглы, г. Пятигорск, ОГРНИП 306263232000020, в доход бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 9 453 (Девять тысяч четыреста пятьдесят три) рублей.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края  в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в двухмесячный срок после вступления в законную силу в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                  С.Л. Жирнова