АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А39-635/2019

город Саранск11 апреля 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 04 апреля 2019 года.

Решение в полном объеме изготовлено 11 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Республики Мордовия в лице судьи Юськаева Р.К.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

Администрации городского округа Саранск 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, обществу с ограниченной ответственностью "Успех"

о взыскании пени в размере 1042936 руб. 08 коп., расторжении договора купли-продажи, обязании передать встроенное нежилое помещение по акту приема-передачи,

при участии

от истца: ФИО3, представителя по доверенности №142-д от 09.10.2018,

от ответчиков: ФИО4, представителя по доверенности от 27.02.2019,

у с т а н о в и л:

Администрация городского округа Саранск обратилась в Арбитражный суд Республики Мордовия с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2,  обществу с ограниченной ответственностью "Успех" расторгнуть договор №108 купли-продажи встроенного нежилого помещения №1 в жилом доме при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества от 24.12.2013, освободить и передать по акту приема-передачи встроенное нежилое помещение №1 в жилом доме, общей площадью 94.1 кв.м. расположенное по адресу: 

<

...>., взыскать с ИП ФИО2 пени в размере 498373 руб. 87 коп., взыскать с ООО «Успех» пени в размере 544562 руб. 21 коп. 

Истец поддержал заявленные требования, просил их удовлетворить

Ответчики иск не признали, указали на необходимость прекращения производства по делу в части требований о расторжении договора купли-продажи, а также оставления без рассмотрения требований в части взыскания пени. 

Из материалов дела установлено следующее.  

Между сторонами спора заключен договор №108 купли-продажи нежилого помещения №1 в жилом доме при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества от 24.12.2013. В соответствии с условиями договора продавец (Администрация) передал покупателям (Предприниматель и Общество) принадлежащее городскому округу Саранск на праве собственности встроенное нежилое помещение №1 в жилом доме, общей площадью 94,1 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, корп. №3, в следующих долях: Обществу - 53/100, Предпринимателю – 47/100.

Согласно пункту 1.1.1 договора покупатель обязался произвести оплату приобретаемого имущества по цене и в порядке, установленном в разделе 2 договора. Цена продажи имущества, согласно пункту 2.1 договора, составляет 3500000 руб. Оплата осуществляется с рассрочкой платежа на три года с момента подписания договора (пункт 2.2). Порядок уплаты денежных средств согласован сторонами в пунктах 2.2.1, 2.2.2, 2.2.3, 2.2.4, 2.3, 2.4 договора.

По акту приема-передачи от 15.01.2014 помещение передано покупателям.

Сроки внесения последующих платежей и их размер стороны согласовали в Приложении № 1 к договору - графике внесения платежей, в силу которого платежи вносятся покупателями ежемесячно до 25-го числа с декабря 2013 года (для ООО «Успех») по ноябрь 2016 года, до 25-го числа с января 2014 года (для ИП ФИО2) по декабрь 2016 года. 

В пункте 2.2.4. договора установлено, что за предоставленную рассрочку покупатель обязан уплачивать проценты в размере 1/3 ставки рефинансирования Центрального Банка России, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

В пункте 2.5. договора предусмотрена ответственность покупателя за нарушение сроков внесения платежей в виде пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка России, действующей на дату просроченного платежа, за каждый день просрочки. При просрочке внесения выкупного платежа и уплаты процентов установлена очередность зачисления поступивших платежей: в первую очередь проценты, затем долг по оплате имущества.

За неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору стороны несут имущественную ответственность в соответствии с российским законодательством и договором (пункт 4.1. договора).

В соответствии с пунктом 4.2. договора неисполнение или ненадлежащее исполнение покупателем обязательств, предусмотренных разделом 2 договора, является основанием для обращения продавца в суд с иском о расторжении договора и взыскания с покупателя убытков

Указывая на наличие задолженности перед истцом по платежам за имущество у ООО «Успех» в размере 1544047 руб. 46 коп. (с учетом вступивших в законную силу судебных актов), пени в размере 544562 руб. 21 коп., у ИП ФИО2 1410647 руб. 54 коп. (с учетом вступивших в законную силу судебных актов), пени в размере 498373 руб. 87 коп., на непринятие мер по государственной регистрации перехода права собственности на выкупаемое имущество, Администрация обратилась к ответчикам с предложением о расторжении договора купли-продажи встроенного нежилого помещения №1 от 24 декабря 2013 года №108. Истец также направил в адрес ответчиков соглашение о расторжении договора. В предложении указывалось на то, что в случае отказа от возврата подписанного соглашения о расторжении договора купли-продажи, истец вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора и взыскании пени.  

Предложение Администрации от 28 декабря 2018 года №665Исх.-04 получено ответчиками 03 октября 2018 года. 

Невыполнение требований истца явилось основанием обращения в суд с рассматриваемым иском. 

Исковые требования основаны на статьях 309, 450, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиками обязательства по оплате в рассрочку стоимости переданного имущества. По данным истца, не оспоренным ответчиками, ИП ФИО2 перечислила в счет оплаты имущества 59079 руб. 90 коп., ООО «Успех» - 94576 руб. 55 коп., хотя к 25.12.2016 оплата имущества должна была быть произведена в полном размере.

Решением Арбитражного суда Республики Мордовия от 11 ноября 2015 года (дело №А39-6035/2014) с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Администрации городского округа Саранск за период с февраля 2014 года по август 2015 год взыскана задолженность в размере 779 468 рублей 93 копейки, пени в размере 59 084 рубля 86 копеек; с общества с ограниченной ответственностью «Успех» в пользу Администрации городского округа Саранск за тот же период взыскана задолженность в размере 831 738 рублей 28копеек, пени в размере 59 537рублей 59 копеек.

Решением Арбитражного суда Республики Мордовия от 01 ноября 2016 года (дело №А39-4810/2016) с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Администрации городского округа Саранск взыскана задолженность в сумме 397 443 рублей 74 копеек, пени в сумме 25 949 рублей 67 копеек за период с сентября 2015 года по июнь 2016 года; с общества с ограниченной ответственностью «Успех» в пользу Администрации городского округа Саранск за тот же период взыскана задолженность в размере в сумме 448 181 рубля 22 копеек, пени в сумме 28 859 рублей 69 копеек.

Решением Арбитражного суда Республики Мордовия от 18 мая 2017 года (дело №А39-1048/2017) с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Администрации городского округа Саранск взыскана задолженность в размере 234 226 рублей 63 копейки, пени в размере 10 187рублей 75 копеек за период с июля 2016 года по декабрь 2016 года; с общества с ограниченной ответственностью «Успех» в пользу Администрации городского округа Саранск за тот же период взыскана задолженность в размере 264 127 рублей 96 копеек, пени в размере 11 488 рублей 31 копейка.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Законом №178-ФЗ, согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Законом № 159-ФЗ.

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. 

В случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны (пункт 5 статьи 5 Закона № 159-ФЗ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в частности, при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (пункт 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации).                                                                                          Каких-либо изъятий из приведенного правила в отношении сделок купли-продажи государственного или муниципального недвижимого имущества, совершаемых в рамках реализации Закона №159-ФЗ, действующим законодательством не предусмотрено.                                                                           В силу пункта 3 части 9 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества с момента расторжения договора купли-продажи этого же имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.                                                Из буквального толкования названной нормы следует, что преимущественное право на выкуп арендуемого субъектом малого либо среднего предпринимательства недвижимого имущества может быть утрачено соответствующим лицом при наступлении конкретных обстоятельств, а именно: при расторжении договора купли-продажи по инициативе продавца по причине существенного нарушения покупателем условий данной сделки. Императивного указания на запрет прекращения такого рода сделок по инициативе продавца в одностороннем порядке, не имеется. Запрета на реализацию продавцом государственного или муниципального имущества права, закрепленного в пункте 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, не содержится.                                                                     Соответственно, обязательственные правоотношения между истцом и ответчиком могут быть прекращены по причине ненадлежащего исполнения покупателем своих обязательств, на основании реализации продавцом права, предусмотренного пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации.                                                                                                                        Кроме того, в пункте 4.2. договора стороны согласовали, что невыполнение или ненадлежащее выполнение покупателем обязательств, предусмотренных разделом 2 договора, является основанием для обращения продавца в суд с иском о расторжении договора.  Данное условие не противоречит законодательству и принципу свободы договора, закрепленному  статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, стороны и в договоре предусмотрели возможность расторжения рассматриваемого договора в судебном порядке в случае не исполнения или ненадлежащего исполнения покупателем обязательств, предусмотренных разделом 2 договора купли-продажи, в том числе обязанности по внесению платы за приобретенное имущество. 

Из материалов дела усматривается, что денежные средства покупателем не вносились, в связи с чем неоднократно производилось судебное взыскание задолженности, решения суда не исполнялись.

Выплаченная ответчиками сумма значительно меньше половины цены договора купли-продажи и, следовательно, нарушение обязательств покупателя является существенным, а потому имеются правовые основания, предусмотренные статьями 450 и 489 Гражданского кодекса РФ, для расторжения договора купли-продажи и возврата имущества продавцу.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. 

На основании изложенного договор №108 от 24.12.2013 купли-продажи встроенного нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого помещения  подлежит расторжению.

Учитывая указанные нормы, суд обязывает ответчиков в течении 10 дней со дня вступления в законную силу решения суда освободить и передать истцу по акту приема-передачи встроенное нежилое помещение №1 в жилом доме, общей площадью 94,1 кв.м. расположенное по адресу: 

<

...>.

Доводы ответчика о недопустимости повторного рассмотрения судами тождественных исков и о необходимости прекращения производства по делу в части требований о расторжении договора купли-продажи и возврате имущества, судом отклоняются в силу следующего. 

Действительно, в силу норм части 3 статьи 151 АПК РФ предусмотрено, что в случае прекращения производства по делу повторное обращение в арбитражный суд по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.

При рассмотрении дела №А39-6035/2014 подлежали рассмотрению требования истца (Администрации) о расторжении договора купли-продажи и возврате имущества в связи с наличием задолженности по оплате имущества за период с февраля 2014 года по август 2015 год.  

Между тем, исходя из содержания искового заявления следует, что требования истца о расторжении договора купли-продажи основаны на нормах статьи 489 ГК РФ (пункт 2) и отказа от оплаты имущества в иной период действия рассрочки. В период действия рассрочки оплаты имущества (три года), предусмотренный договором купли-продажи, ответчиками имущество не оплачивалось, платежи не вносились. Ответчиками по договору в общей сложности внесена в счет оплаты стоимости недвижимости денежная сумма 153656 руб. 45 коп., что составляет менее пяти процентов от выкупной стоимости имущества (3500000 руб.)

Учитывая изложенные обстоятельства, суд не находит оснований для прекращения производства по делу по требованиям о расторжении договора купли-продажи и о возврате имущества.  

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (статья 329 Гражданского кодекса РФ).

Согласно статье 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В пункте 2.5 договора предусмотрена ответственность покупателя за нарушение сроков внесения платежей в виде пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка России, действующей на дату просроченного платежа, за каждый день просрочки. 

Поскольку обязательства по выплате стоимости имущества в рассрочку покупателями не исполнены, истец за период просрочки с 26 декабря 2016 года по 25 октября 2018 года начислил пени в размере 498373 руб. 87 коп. (ИП ФИО2), в размере 544562 руб. 21 коп. 

На основании статей 329, 330 Гражданского кодекса РФ подлежит взысканию в пользу истца пени с ИП ФИО2 в размере 498373 руб. 87 коп., с ООО «Успех» в размере 544562 руб. 21 коп. 

Доводы ответчика о необходимости оставления без рассмотрения требований в части взыскания пени в связи с несоблюдением досудебного урегулирования спора судом отклоняются в силу следующего. 

В случае если истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом, арбитражный суд оставляет исковое заявление, принятое к производству, без рассмотрения (пункт 2 части 1 статьи 148 АПК РФ). 

Гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором (часть 5 статьи 4 АПК РФ).

Между тем, в предложении Администрации от 28 декабря 2018 года №665Исх.-04 о расторжении договора купли-продажи встроенного нежилого помещения №1 от 24 декабря 2013 года №108 указывается как размер пени, начисленных для каждого из ответчиков, в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по оплате, так и последствия отказа от выполнения требований о расторжении договора и возврате имущества в виде обращения в суд с требованиями о взыскании пени и о расторжении договора. 

Претензии, изложенные в предложении Администрации, о наличии пени и необходимости их оплаты выражено ясно, четко, без какого-либо двоякого понимания. Исходя из сложившихся правоотношений сторон следует, что отказ от выполнения претензий истца по поводу погашения пени неоднократно и неизбежно приводил к предъявлению в суд исков о взыскании пени.     

Учитывая изложенное, суд не усматривает оснований для оставления без рассмотрения требований истца о взыскании с ответчиков неустойки. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина по делу в размере относится на ответчиков и подлежит взысканию пропорционально удовлетворенным требованиям. 

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

расторгнуть договор №108 купли-продажи встроенного нежилого помещения №1 в жилом доме при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества от 24.12.2013, заключенного между Администрацией городского округа Саранск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), обществом с ограниченной ответственностью "Успех" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>). 

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью "Успех" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в течении 10 дней со дня вступления в законную силу решения суда освободить и передать Администрации городского округа Саранск по акту приема-передачи встроенное нежилое помещение №1 в жилом доме, общей площадью 94,1 кв.м. расположенное по адресу: 

<

...>.

Взыскать с  индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Администрации городского округа Саранск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) пени в размере 498373 руб. 87 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Успех" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Администрации городского округа Саранск пени в размере 544562 руб. 21 коп. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 14196 руб. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Успех" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 15233 руб. 

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца со дня вынесения решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяР.К. Юськаев