АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-7572/2016

г. Чебоксары

30 января 2017 года

Резолютивная часть решения оглашена 23.01.2017.

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Новожениной О.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Токаревым А.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Администрации города Чебоксары Чувашской Республики, ОГРН:1022101150037 ИНН:2126003194 г. Чебоксары, 

к обществу с ограниченной ответственностью "Колос-М", ОГРН:1022101282312 ИНН:2129036180 г. Чебоксары, 

о расторжении договора аренды,

при участии

от истца: ФИО1 по доверенности от 21.12.2016,

от ответчика: ФИО2, директор, ФИО3 по доверенности от 10.10.2016,

установил:

администрация города Чебоксары Чувашской Республики обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Колос-М" о расторжении договора аренды земельных участков №4/5271-М от 15.01.2016 и об обязании ООО "Колос-М" в 30-дневный срок со дня вступления решения по делу в законную силу возвратить земельные участки с кадастровым номером 21:01:040213:44 площадью 55651 кв.м. и с кадастровым номером 21:01:040213:45 площадью 66598 кв.м., предоставленные для производства сельскохозяйственной продукции и расположенные в г. Чебоксары, Восточнее поселка Сосновка, в собственность муниципального образования города Чебоксары.

Исковые требования обоснованы положениями статей 450, 451, 452, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы следующими обстоятельствами.

Между администрацией города Чебоксары и ООО "Колос-М" заключен договор аренды земельных участков от 15.01.2016 №4/5271-М, согласно которому в аренду обществу были переданы земельные участки:

- с кадастровым номером 21:01:040213:44 площадью 55651 кв.м.,

- с кадастровым номером 21:01:040213:45 площадью 66598 кв.м., для производства сельскохозяйственной продукции, расположенные в г. Чебоксары, Восточнее поселка Сосновка.

Управлением антимонопольной службы по Чувашской Республике-Чувашии в адрес администрации города Чебоксары было направлено предупреждение от 25.04.2016 №05-04/2836 с указанием на то, что в действиях администрации города Чебоксары присутствуют признаки нарушения части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ "О защите конкуренции", выразившиеся в действиях, приводящих к ущемлению интересов потенциальных участников на возможность участия в аукционе по продаже вышеуказанных земельных участков.

Во исполнение предупреждения Управления антимонопольной службы по Чувашской Республике-Чувашии администрация города Чебоксары направила в адрес ООО "Колос-М" претензию от 28.06.2016 №29/08-2582, в которой предложила расторгнуть договор аренды земельных участков от 15.01.2016 №4/5271-М и в 30-дневный срок со дня получения указанной претензии вернуть вышеуказанные земельные участки в собственность муниципального образования города Чебоксары.

В заседании суда представитель истца исковые требования поддержал по изложенным в исковом заявлении основаниям.

Представители ответчика исковые требования не признали по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление и дополнениям к нему. В отзыве на исковое заявление ответчик указал на то, что договор заключен и земельные участки предоставлены в соответствии с земельным законодательством. Договор аренды ответчиком исполняется в полном объеме без нарушения его условий. Предупреждение Управления Федеральной антимонопольной службы по Чувашской Республике не является основанием для расторжения договора.

Выслушав представителей сторон и изучив материалы дела, суд установил следующее.

На основании распоряжения администрации №1044-р от 11.05.2001 у ОАО "Сосновское" изъят земельный участок площадью 8170000 кв.м., расположенный восточнее поселка Сосновка. Земельный участок передан в аренду ООО "Колос-М" (далее - общество).

20.06.2001 на основании этого распоряжения между администрацией и ООО "Колос-М" заключен договор №130/1606-М аренды земельного участка, срок действия договора – с момента государственной регистрации и до 11.05.2006.

Земельный участок передан обществу для производства сельскохозяйственной продукции.

Договор аренды зарегистрирован в Регистрационной палате Чувашской Республики 02.08.2001.

07.06.2004 земельный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением ему номера 21:01:040213:0001. Земельный участок относится к категории земель населенных пунктов с разрешенным видом использования "для производства сельскохозяйственной продукции".

Распоряжением администрации №532-р от 21.02.2008 обществу "Колос-М" продлен срок аренды земельного участка с 11.05.2006 до 11.05.2011. Договор аренды №130/1606-М от 20.06.2001 признан прекращенным.

06.06.2008 между администрацией и обществом заключен договор аренды №181/3822-М в отношении того же земельного участка.

Срок аренды – с 11.05.2006 до 11.05.2011.

09.08.2011 администрацией издано распоряжение №2036-р, в соответствии с которым обществу вновь продлен срок аренды земельного участка до 11.05.2014. При этот договор аренды №181/3822-М от 06.06.2008 признан прекращенным в связи с истечением срока действия.

06.09.2011 администрацией и ООО "Колос-М" заключен договор аренды №191/5021-М. Срок действия договора – с 11.05.2011 по 11.05.2014. Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Чувашской Республике 03.10.2011.

02.02.2013 в адрес Главы Чувашской Республики поступило заявление ФИО4 с просьбой рассмотреть вопрос о неиспользовании вышеуказанного земельного участка по его назначению. ФИО4 указал, что администрация в нарушение части 4 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации неоднократно продлевала договор аренды земельного участка ООО "Колос-М", в то время как арендатор не занимается сельскохозяйственным производством.

Обращение гражданина передано в Министерство имущественных и земельных отношений Чувашской Республики, затем в прокуратуру Чувашской Республики и в Управление антимонопольной службы по Чувашской Республике.

Приказом руководителя Управления №86 от 11..03.2013 в отношении администрации возбуждено дело №22/05-АМЗ-2013 по признакам нарушения части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции.

Решением Управления от 07.06.2013 администрация признана нарушившей часть 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции в связи с предоставлением ООО "Колос-М" земельного участка с кадастровым номером 21:01:040213:1 без проведения публичных процедур.

Данные обстоятельства установлены решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 27.11.2013 по делу №А79-6449/2013, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2014 и постановлением Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30.06.2014.

В ходе рассмотрения дела №А79-6449/2013 суд пришел к выводу о том, что администрация на основании договора аренды №191/5021-М от 06.09.2011 предоставила земельный участок ООО "Колос-М", не проинформировав об этом неопределенный круг лиц; лица, заинтересованные в получении права аренды данного земельного участка, были лишены возможности обратиться с соответствующей заявкой.

15.01.2016 сторонами заключен договор №4/5271-М аренды земельных участков от 15.01.2016, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельные участки, относящиеся к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 21:01:040213:44 площадью 55651 кв.м., с кадастровым номером 21:01:040213:45 площадью 66598 кв.м. для производства сельскохозяйственной продукции (образованные из земельного участка с кадастровым номером 21:01:040213:1), расположенные в г.Чебоксары, восточнее поселка Сосновка и предоставленные на основании подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, постановления администрации города Чебоксары от 08.12.2015 №3637 "Об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории восточнее поселка Сосновка Чебоксарского городского округа", заявлений ООО "Колос-М" (вх. адм. №4581 от 09.04.2014), от 21.07.2015 №01/21 (вх. адм. №11096 от 21.07.2015"), от 28.08.2015 №01/28 (вх. МКУ "ЗУ" №5883 от 28.08.2015), от 23.12.2015 №01/12-22 (вх. ГКИ №"13210 от 24.12.20151).

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что договор аренды земельного участка №191/5021-М от 06.09.2011 считать прекращенным в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды земельных участков устанавливается до 01.01.2021. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике.

Государственная регистрация договора произведена 17.03.2016.

Пунктом 8.3 договора предусмотрено, что подписанием договора обязательство арендодателя по передаче вышеуказанных земельных участков арендатору считается исполненным без дополнительного составления передаточного акта.  

Как следует из материалов дела и сторонами доказательств обратного не представлено, договор аренды земельных участков №4/5271-М от 15.01.2016 также заключен при отсутствии публичного информирования населения о возможном предоставлении земельных участков ООО "Колос-М".

В претензии №29/08-2582 от 28.06.2016, направленной ответчику 28.06.2016, истец предложил ответчику расторгнуть договор аренды земельных участков №4/5271-М от 15.01.2016 и вернуть земельные участки в собственность муниципального образования город Чебоксары.

Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка между сторонами не подписано, ответчик свое согласие на расторжение договора не выразил, что явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно части 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из искового заявления и пояснил представитель истца в ходе судебного разбирательства по делу, основанием расторжения договора аренды является предупреждение Управления антимонопольной службы по Чувашской Республике-Чувашии от 25.04.2016 №05-04/2836 о присутствии в действиях администрации города Чебоксары признаков нарушения части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ "О защите конкуренции", выразившиеся в действиях, приводящих к ущемлению интересов потенциальных участников на возможность участия в аукционе по продаже вышеуказанных земельных участков и о необходимости прекращения указанных действий путем возврата земельных участков в муниципальную казну.

Поскольку вышеуказанное обстоятельство свидетельствует о присутствии нарушений в действиях администрации города Чебоксары и ни договором аренды, ни законом не отнесено к основанию для расторжения договора, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования истца о расторжении договора аренды земельных участков №4/5271-М от 15.01.2016.

В тоже время в силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка может быть недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Владение и пользование арендованным имуществом носит временный характер.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Судом установлено, что договор аренды между истцом и ответчиком прекращен.

В силу вышеизложенного, суд считает, что требование истца об обязании освободить ответчика спорные земельные участки законно, обосновано и подлежит удовлетворению.

Статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Для защиты преимущественного права важен отказ арендодателя от продолжения арендных отношений со старым арендатором при наличии его намерения по-прежнему сдавать имущество в аренду, в силу чего закон установил особый механизм защиты прав такого арендатора - иск о переводе на себя прав и обязанностей.

Суд считает необходимым отметить, что о преимущественном праве арендатор может заявить исключительно при соблюдении прочих условий возникновения преимущественного права.

Согласно абзацу третьему пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

В силу названной нормы и правовой позиции, приведенной в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу №17540/2011 от 05.06.2012, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу путем предъявления в порядке искового производства требований о переводе прав и обязанностей по заключенному договору.

В случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.

С 01.03.2015 случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права – пунктом 4 данной статьи. При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Так, граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в том числе, в случае когда земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 названного Кодекса) (подпункт 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 – 30  пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В рассматриваемом случае отсутствует соблюдение условий подпункта 4 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Договор аренды земельных участков №4/5271-М от 15.01.2016, заключенный администрацией и ООО "Колос-М" с нарушением требований земельного законодательства, подлежит признанию судом недействительным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку ведет к созданию условий для ограничения либо устранения конкуренции, нарушает права неопределенного круга лиц в сфере предпринимательской деятельности.

Факт передачи земельных участков с кадастровыми номерами 21:01:040213:44 и 21:01:040213:45 по спорному договору ООО "Колос-М", равно как и факт его нахождения во владении ответчика, подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается. Следовательно, ООО "Колос-М" обязано возвратить данные земельные участки администрации.

Государственную пошлину суд на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит на стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 174, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Администрации города Чебоксары Чувашской Республики в удовлетворении искового заявления в части требования о расторжении договора аренды земельных участков №4/5271-М от 15.01.2016 отказать.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Колос-М" в 30-дневный срок со дня вступления решения суда в законную силу возвратить земельные участки с кадастровым номером 21:01:040213:44 площадью 55651 кв.м. и с кадастровым номером 21:01:040213:45 площадью 66598 кв.м., предоставленные для производства сельскохозяйственной продукции и расположенные в г. Чебоксары, Восточнее поселка Сосновка, в собственность муниципального образования город Чебоксары.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Колос-М" в доход федерального бюджета 6000 (шесть тысяч) руб. государственной пошлины. 

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

Судья

О.А. Новоженина