ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-11755/2023, 10АП-12944/2023

Дело № А41-36400/22

21 сентября 2023 года

г. Москва

 

 

Резолютивная часть постановления оглашена 14 сентября 2023 года

Полный текст постановления изготовлен 20 сентября 2023 года

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Семушкиной В.Н., 

судей Погонцева М.И., Коновалова С.А., 

при ведении протокола судебного заседания ФИО1, 

при участии в судебном заседании: согласно протоколу судебного заседания, 

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы ИП ФИО2 и Управления земельных отношений Раменского городского округа Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 24.05.2023 по делу № А41- 36400/22,

установил

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Управлению земельных отношений Раменского городского округа Московской области (далее - ответчик, управление) с уточненными в порядке ст. 49 АПК РФ требованиями о взыскании убытков в размере 25 364 884,11 руб.   

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены частично.

Истец и ответчик с вынесенным решением не согласились, обжаловав его в апелляционном порядке. 

Истец просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований в полном объеме.

Ответчик просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

 В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение судом норм материального и процессуального права. 

Законность и обоснованность судебного акта проверена арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

17.09.2021 между предпринимателем и Управлением земельных отношений Раменского городского округа Московской области на основании протокола о результатах аукциона № АЗЭ-РАМ/21-1226 был заключен договор аренды земельного участка № 5506 от 17.09.2021, согласно которому арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 50:23:0020284:500, площадью 7 589 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - магазины, по адресу: Московская область, Раменский р-н, г. Раменское, а арендатор - принять участок и своевременно оплачивать арендную плату.

Согласно приложению № 5 к договору размер ежеквартальной арендной платы по договору составил 13 033 469,22 руб. 

В соответствии с извещением о проведении аукциона и положениями заключенного договора аренды на земельный участок были наложены обременения: 

- земельный участок полностью расположен в границах приаэродромных территорий аэродрома Москва (Домодедово); 

- земельный участок полностью расположен в границах полос воздушных подходов аэродромов экспериментальной авиации "Раменское"; 

- земельный участок частично расположен (857 кв. м) в охранной зоне ВЛ110 кВ "Донино-ЦАГИ 1"; 

- земельный участок частично расположен (1 295 кв. м) в охранной зоне ВЛ110 кВ "Донино-ЦАГИ 2"; 

- земельный участок частично расположен в охранной зоне трубопроводов; 

- в пределах земельного участка расположен газопровод низкого давления с кадастровым номером 50:23:0020284:494, протяженностью 55 м. 

Договор был заключен сроком с 17.09.2021 по 16.11.2034 года в целях строительства магазинов, под общественное питание. 

Вместе с тем, при осуществлении освоения земельного участка в целях постройки торгового центра арендатором была установлена невозможность использования земельного участка. 

В частности, арендатором были обнаружены не указанные в аукционной документации обременения: 

- электрические сети Кл = 10кВ фил. № 100, № 152 ПС-366, находящиеся в ведении ПАО "РОССЕТИ Московский регион"; 

- газопровод высокого давления В.Д. D-150 Н-1.0, пересекающие земельный участок поперек; 

- газопровод низкого давления с кадастровым номером 50:23:0020284:494, протяженностью 55 м оказался расположен не на земельном участок с кадастровым номером 50:23:0020284:500, а на земельном участке с кадастровым номером 50:23:0020284:498. 

Выявленные недостатки не были оговорены ни в конкурсной документации, ни в договоре аренды, их устранение требует существенных финансовых затрат, и не позволяет использовать земельный участок по целевому назначению. 

С учетом изложенного, 10.03.2022 сторонами было подписано соглашение о расторжении договора аренды, земельный участок возвращен по акту приема-передачи без замечаний. 

Между тем, истец полагает, что в период действия договора на стороне арендатора возникли убытки в виде: арендной платы (21 064 231,50 руб.), затрат на разработку проектной документации здания магазина (3 500 000 руб.), на проведение работы по инженерно-геологическим изысканиям (317 000 руб.), на проведение историко-культурной экспертизы и измерений физических факторов земельного участка (153 259, 45 руб. и 163 956 руб.). Кроме того, арендатором начислены пени в размере 166 437,16 руб., и понесены судебные расходы на подготовку отчета по строительно-технической экспертизе земельного участка в размере 60 000 руб. 

Письмом № Б-2207 от 04.04.2022 арендатор направил в адрес ответчика досудебную претензию с требованием о компенсации понесенных затрат. 

Оставление претензии без рассмотрения послужило основанием для обращения в суд с заявленными требованиями. 

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из их обоснованности.

Апелляционный суд не усматривает оснований для отмены решения.

Так, в силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Убытки появляются в результате неправомерных действий (бездействия) одного лица, нарушающих права другого. 

Для взыскания убытков лицо, требующее их возмещения, должно доказать совокупность следующих обстоятельств: противоправность действий (бездействия) ответчика, наличие убытков на стороне потерпевшего, причинно-следственная связь между противоправным поведением ответчика и возникшими убытками, размер убытков. Недоказанность одного из указанных обстоятельств является основанием для отказа в иске.

истец связывает факт возникновения у него убытков с действиями ответчика по неотражению в конкурсной документации и договоре аренды № 5506 от 17.09.2021 всех имеющихся обременений, которые повлекли невозможность использования арендованного земельного участка по целевому назначению - для строительства торгового центра. 

Как указывает истец, при осуществлении освоения земельного участка арендатором были обнаружены не указанные в аукционной документации обременения: 

- электрические сети Кл = 10кВ фил. № 100, № 152 ПС-366, находящиеся в ведении ПАО "РОССЕТИ Московский регион"; газопровод высокого давления В.Д. D-150 Н-1.0, пересекающие земельный участок поперек; газопровод низкого давления с кадастровым номером 50:23:0020284:494, протяженностью 55 м, расположен не на земельном участке с кадастровым номером 50:23:0020284:500, а на земельном участке с кадастровым номером 50:23:0020284:498. 

Частью 1 ст. 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. 

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: - потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. 

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков (ч. 1 ст. 612 ГК РФ). 

В силу ч. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. 

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. 

В соответствии с ч. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. 

Как разъяснено в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017) арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Ответчик, возражая против данных доводов, указывал на то, что изначально при заключении договора истец располагала сведениями обо всех обременениях земельного участка - территориальной зоне застройки, охранных зонах инженерных коммуникаций, в том числе, подземных, и о правилах землепользования и застройки указанной территории. Кроме того, даже в случае наличия каких-либо неуказанных обременений, истец должен был узнать об их наличии не позднее 10.01.2022 (дата получения разработанной проектной документации). По мнению ответчика, все последующие затраты относятся к предпринимательским рискам и не являются убытками, так как вызваны действиями самого истца. 

Для проверки доводов сторон, в целях полного и всестороннего рассмотрения дела, определением от 30.09.2022 по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО "Лаборатория судебных экспертиз" ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6. 

На разрешение экспертов поставлены вопросы: 

1. С выездом на местность и с учетом материалов дела № А41-36400/22 установить, имеются ли фактические обременения земельного участка с кадастровым номером 50:23:0020284:500, расположенного по адресу: Московская область, Раменский район, г. Раменское, не отраженные в аукционной документации АЗЭ-РАМ/21-1226; 

2. При положительном ответе на первый вопрос установить охранную зону выявленных и не отраженных в аукционной документации обременений; 

3. При положительном ответе на первый вопрос установить возможную площадь застройки земельного участка с кадастровым номером 50:23:0020284:500, расположенного по адресу: Московская область, Раменский район, г. Раменское с учетом обременений, указанных только в аукционной документации, а также с учетом дополнительных обременений, не установленных аукционной документацией. 

28.11.2022 в суд поступило экспертное заключение № 288-ЗЭ от 10.11.2022. 

По первому вопросу экспертами установлено, что земельный участок с кадастровым номером 50:23:0020284:500 обременен большим количеством объектов, которые не отражены в аукционной документации АЗЭ-РАМ/21-1226, а именно, в документации не были указаны: 

- охранные зоны объектов электроэнергетики, устанавливаемые в отношении кабельных линий КЛ 10кВ ф129 и ф148, кабельных линий КЛ 10кВ № 100, № 152 ПС-366, кабельных линий 2КЛ 10кВ, кабельные линии 4КЛ 10кВ, воздушной линии электропередачи и столба электроосвещения; 

- охранная зона линий и сооружений связи; 

- охранная зона трубопроводов в отношении газопровода высокого давления D = 150 мм. 

По второму вопросу экспертами установлены следующие фактические охранные зоны объектов инженерных сетей, не отраженные в конкурсной документации: 

- кабельные линии КЛ 10кВ ф129 и ф148 (площадь обременения 299 кв. м); 

- кабельные линии КЛ 10кВ № 100, № 152 ПС-366 (площадь обременения 299 кв. м); 

- кабельные линии 2КЛ 10кВ (площадь обременения 6 кв. м); 

- кабельные линии 4КЛ 10кВ (площадь обременения 215 кв. м); 

- газопровод высокого давления D = 150 мм (площадь обременения 299 кв. м); 

-воздушная линия электропередачи и столба электросовещения (площадь обременения 299 кв. м); 

- кабель связи (площадь обременения 240 кв. м). 

По третьему вопросу экспертами установлено, что с учетом всех выявленных обременений охранными зонами инженерных коммуникаций площадь застройки земельного участка составляет 4 306 кв. м, а с учетом охранных зон инженерных коммуникаций, указанных в аукционной документации - 5 434 кв. м. 

Также дополнительно экспертами отмечено, что, при условии, если не будет согласовано строительство объектов капитального строительства в границах приаэродромных территорий аэродрома Москва (Домодедово) и в границах полос воздушных подходов аэродромов экспериментальной авиации "Раменское", то площадь возможной застройки с учетом всех фактических имеющихся обременений составит 0 кв. м. 

С учетом выводов эксперта судом первой инстанции верно установлен факт предоставления земельного участка с неоговоренными недостатками, повлекшими невозможность использования участка по целевому назначению, на основании чего суд приходит к выводу, что действия ответчика повлекли для истца убытки в виде безосновательно уплаченной арендной платы в размере 21 064 231,50 руб., а также начисленных на указанную сумму пеней в размере 166 437,16 руб. 

Следовательно, в данной части, вопреки доводам управления, исковые требования удовлетворены обоснованно.

В части требований о взыскании с ответчика расходов истца на разработку проектной документации здания магазина в размере 3 500 000 руб., на проведение работ по инженерно-геологическим изысканиям в размере 317 000 руб., на проведение историко-культурной экспертизы земельного участка в размере 153 259, 45 руб., на оказание услуг по измерению физических факторов земельного участка в размере 163 956 руб. суд первой инстанции отказал правомерно в силу следующего. 

Как указывает истец, о наличии на земельном участке неоговоренных обременений ей стало известно в процессе освоения земельного участка, в частности, после получения письма от 17.02.2022 № ЮВ-22-114-10544 (931145/Ю8) от ПАО "РОССЕТИ Московский регион". 

Между тем, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что о наличии неоговоренных обременений истец должен был узнать не позднее 10.01.2022, когда Комитетом по архитектуре и градостроительству Московской области был подготовлен и представлен истцу градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 50:23:0020284:500. 

Указанный градостроительный план был выполнен со ссылкой Распоряжение Министерства жилищной политики Московской области от 04.12.2020 № П47/0070-20 "Об утверждении проекта планировки территории и проекта межевания территории по адресу: Московская область, Раменский городской округ, 

<

...> мкр. № 10", которое подлежит обязательному учету при проектировании. Указанное распоряжение содержало сведения обо всех имеющихся обременениях в отношении спорного земельного участка, включая обременения, установленные по результатам судебной экспертизы. 

Таким образом, проявив должную степень осмотрительности, изучив представленные уполномоченными органами документы территориального планирования, истец мог обнаружить иные обременения земельного участка с кадастровым номером 50:23:0020284:500. 

Кроме того, 20.10.2021 между истцом и ООО "Предприятие Арка" был заключен договор № 20/10-21 на выполнение проектно-изыскательских работ для строительства, в соответствии с которым ООО "Предприятие Арка" обязалось выполнить проектную документацию здания магазина. 

По условиям договора данная работа состояла из следующих этапов: 

- выполнение работ по проектной документации и АГО-архитектурно-градостроительного облика (проектная документация); 

- сдача проектной документации в экспертизу, сопровождение документации, исправление замечаний; 

- получение положительного заключения экспертизы, передача документации заказчику; 

- выполнение работ по стадии рабочий проект РП; 

- сдача рабочего проекта заказчику. 

В соответствии с положениями статей 758 ГК РФ, 760 ГК РФ по договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ подрядчик (проектировщик, изыскатель) обязуется по заданию заказчика разработать техническую документацию и (или) выполнить изыскательские работы, а заказчик обязуется принять и оплатить их результат. 

Подрядчик по договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ несет ответственность за ненадлежащее составление технической документации и выполнение изыскательских работ, включая недостатки, обнаруженные впоследствии в ходе строительства, а также в процессе эксплуатации объекта, созданного на основе технической документации и данных изыскательских работ. 

С учетом изложенного, принимая во внимание, что рабочая документация разрабатывалась, в том числе, на основании градостроительного плана и предоставленных 10.01.2022 документов территориального планирования, подрядчик уже на первоначальном этапе изыскательских работ не мог не установить факт того, что на земельном участке имеются не отраженные в конкурсной документации и договоре аренды обременения. 

При обнаружении данных обременений истец должен был приостановить исполнение уже заключенных договоров, а впоследствии расторгнуть их. 

В соответствии со ст. 404 ГК РФ, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника. Суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению. 

Правила пункта 1 настоящей статьи соответственно применяются и в случаях, когда должник в силу закона или договора несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства независимо от своей вины. 

Таким образом, условия пункта 1 статьи 404 ГК РФ закрепляют принцип минимизации убытков, в связи с чем расходы потерпевшего на совершение действий, которые не влекут за собой восстановление нарушенного права, не могут и не должны перекладываться на правонарушителя. 

Исходя из приведенных выше обстоятельств, суд приходит к выводу, что убытки, связанные с разработкой проектной документации здания магазина, проведением работ по инженерно-геологическим изысканиям, проведением историко-культурной экспертизы оказанием услуг по измерению физических факторов земельного участка являются результатом действий самого истца, который своими действиями намеренно способствовал их увеличению, поскольку у предпринимателя имелась объективная возможность, начиная с 10.01.2022 года, узнать, что переданный в аренду под строительство земельный участок обременен неотраженными обременениями, не позволяющими использовать его для целей строительства. 

С учетом данных обстоятельств суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что истец не предпринял мер к минимизации своих расходов (убытков), на основании чего, руководствуясь положениями ст. 404 ГК РФ и ст. 15 ГК РФ заключил, что убытки возникли не по вине ответчика.

Относительно расходов на выполнение проектно-изыскательских работ по договору № 20/10-21 от 20.10.2021 суд первой инстанции верно указал, что истцу было предложено уточнить представленный расчет, и указать, какая сумма убытков была понесена истцом до момента обнаружения обременений земельного участка в процессе проектно-изыскательских работ. 

Между тем, истец правом на уточнение исковых требований не воспользовался, детализированного расчета, актов поэтапной сдачи-приемки работ по договору, а также доказательств оплаты результатов каждого этапа проектно-изыскательских работ, предусмотренных договором, не представил. 

При таком положении у суда отсутствует возможность достоверно установить наличие оснований для оплаты по данному договору и размер убытков, подлежащих возмещению за отдельный выполненный этап, следовательно, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска в данной части.

Доводы апелляционных жалоб не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены решения в любом случае, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса, апелляционный суд

постановил

Решение Арбитражного суда Московской области от 24.05.2023 по делу № А41-36400/22 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции. 

 

Председательствующий                                                         В.Н. Семушкина 

 

Судьи:                                                                                      С.А. Коновалов

 

                                                                                                  М.И. Погонцев