﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

19 октября 2020 года

Дело №

А56-6363/2019

 

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 октября 2020 года.

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Захаровой М.В.,                 Сапоткиной Т.И.,

при участии от Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области Логвиной А.И. (доверенность                    от 05.12.2019 № 78-ЕФ-03/7831), от общества с ограниченной ответственностью «Эдванс-Инжиниринг» Комиссарова А.Г. (доверенность от 14.02.2020),

рассмотрев 14.10.2020 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе                          Санкт-Петербурге и Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.10.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2020 по делу № А56-6363/2019, 

 

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Эдванс-Инжиниринг», адрес: 194044, Санкт-Петербург, Зеленков пер., д. 7А, лит. Ж, пом. 1Н, 9Н, ОГРН 1127847234877, ИНН 7802786920 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области, адрес: 191186, Санкт-Петербург, Гороховая ул., д. 2/6, лит. А,                   ОГРН 1097847130886, ИНН 7838426520 (далее – Управление Росимущества), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи и установлении фактической рыночной стоимости объекта недвижимого имущества – нежилого помещения площадью 1 562,3 кв.м с кадастровым номером 78:36:5012В:11:22:3, расположенного по адресу:                  Санкт-Петербург, Зеленков пер., д. 7а, лит. Ж, пом. 2-Н, 7Н, 8Н, в размере 12 700 000 руб.

Решением суда от 22.10.2019 иск удовлетворен.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда                      от 04.06.2020 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление Росимущества, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, просит решение и постановление отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Податель жалобы указывает на свое несогласие с выводами эксперта и результатами судебной экспертизы об оценке рыночной стоимости помещения, которая была положена судами в основу судебных актов; полагает, что на основании необоснованных выводов экспертов суды установили заниженную рыночную стоимость объекта недвижимости, что повлекло принятие неправосудных судебных актов.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит отказать в ее удовлетворении и оставить судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель Управления настаивал на удовлетворении кассационной жалобы, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Федеральным государственным унитарным предприятием «Дирекция по инвестиционной деятельности» (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор от 11.09.2012 № 5/ДА/28082012 аренды нежилого помещения 2-Н, 7Н, 8Н площадью 1 562,3 кв.м с кадастровым номером 78:36:5012В:11:22:3, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Зеленков пер., д. 7а, лит. Ж, для использования под нежилые цели, в том числе под производственно-складскую деятельность.

В соответствии с дополнительным соглашением от 11.09.2012 права и обязанности арендодателя по указанному договору перешли к Управлению Росимущества.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 04.10.2012, а дополнительное соглашение к нему – 03.04.2018.

Федеральное агентство по управлению государственным имуществом издало распоряжение от 11.12.2018 № 859-р «Об условиях приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург,                   Зеленков пер., д. 7а, лит. Ж, пом. 2-Н, 7Н, 8Н» (далее – Распоряжение № 859-р), в котором указан способ приватизации спорного помещения в виде продажи его Обществу по преимущественному праву приобретения (пункт 1 распоряжения); цена продажи установлена в размере 36 226 000 руб. (пункт 2 распоряжения).

Управление Росимущества направило в адрес Общества предложение                от 24.12.2018 № 1715718 о реализации арендатором преимущественного права на выкуп арендуемого помещения на основании и в порядке, предусмотренными Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) с приложенными к нему документами, в том числе Распоряжением № 859-р и проектом договора купли-продажи объекта недвижимости с указанием продажной цены в размере 36 226 000 руб.

Данное предложение было получено Обществом 14.01.2019, что не оспаривалось сторонами в ходе судебного разбирательства.

Впоследствии  Общество направило в адрес Управления Росимущества письмо от 18.01.2019 № 009, в котором выразило свое согласие на реализацию предусмотренного Законом № 159-ФЗ преимущественного права выкупа арендованного объекта и указало на имеющиеся у него возражения относительно размеры продажной цены и несоответствие ее рыночной стоимости объекта.

Поскольку в процессе заключения договора купли-продажи между сторонами возникли разногласия относительно стоимости выкупаемого имущества, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции по ходатайству Общества назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, производство которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Бенефит» Якуповой А.Ю.

По результатам заключения указанного эксперта от 13.06.2019 № 84-19-оц рыночная стоимость арендуемого Обществом нежилого помещения по состоянию на 24.12.2018 составляет 12 700 000 руб.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела и оценив заключение от 13.06.2019 № 84-19-оц судебной экспертизы, признал, что указанная ответчиком в проекте договора цена помещения является недостоверной и не соответствует его рыночной стоимости, и, приняв заключение эксперта                от 13.06.2019 № 84-19-оц в качестве достаточного доказательства, урегулировал разногласия и установил рыночную стоимость спорного объекта в размере 12 700 000 руб.

Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда и оставила решение без изменения.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены принятых по делу судебных актов в связи со следующим.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Законом № 159-ФЗ, вступившим в силу 05.08.2008.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ). При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В силу пункта 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства вправе обжаловать в установленном законодательством Российской Федерации порядке достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно пункту 4.1 части 4 статьи 4 Закона №159-ФЗ течение указанного в части 4 настоящей статьи срока для заключения договора купли-продажи арендуемого имущества, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Закона № 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, то возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы на рассмотрение суда.

Как следует из статьи 12 Закон № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены упомянутым законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92                       «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» при рассмотрении дела, связанного с оспариванием величины стоимости объекта оценки, отчет оценщика рассматривается судами как одно из доказательств по делу в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика суд может назначить экспертизу, в том числе в виде иной независимой оценки.

Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, суд назначил проведение по делу судебной экспертизы на предмет установления рыночной стоимости спорного помещения по состоянию на 24.12.2018.

Оценив заключение эксперта от 13.06.2019 № 84-19-оц по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд первой инстанции принял его в качестве допустимого и достоверного доказательства, подтверждающего рыночную стоимость спорного помещения в размере 12 700 000 руб. по состоянию на 24.12.2018. 

Приведенное заключение эксперта обоснованно признано судами достоверным доказательством, поскольку оно носит последовательный, мотивированный характер и не противоречит иным имеющимся в деле документам, соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения. Эксперт был надлежащим образом предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных заключений и при проведении экспертизы по настоящему делу он руководствовался соответствующими нормативными документами, справочной и методической литературой, его профессиональная подготовка и квалификация подтверждается представленными в материалы дела документами об образовании.

В текстах решения и апелляционного постановления приведены подробные мотивы, которым руководствовались суды, отклоняя доводы ответчика относительно недостоверности экспертного заключения, допущенных экспертами нарушений и ошибок, и принимая указанное экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства по делу.

Каких-либо нарушений Закона № 135-ФЗ и требований иных правовых актов в области оценочной деятельности, которые могли бы повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, судами не установлено.

Поскольку в нарушение требований статьи 65 АПК РФ Управление Росимущества не представило каких-либо аргументированных доводов и конкретных возражений, опровергающих достоверность и обоснованность экспертного заключения, и судами не были установлены методологические дефекты и противоречия, которые могли бы повлечь недостоверность и неправильность  выводов в указанном заключении, кассационная инстанция считает правильным вывод об определении продажной цены объекта в размере 12 700 000 руб. в соответствии с рыночной стоимостью, определенной в экспертном заключении от 13.06.2019 № 84-19-оц.

При таком положении решение и апелляционное постановление являются законными, обоснованными и не подлежат отмене.

Указанные Управлением Росимущества доводы не свидетельствуют о нарушении судами норм материального права, а лишь указывают на несогласие заявителя с выводами судов, они не содержат обстоятельств, которые не были проверены и учтены судами при рассмотрении дела и могли повлиять на обоснованность и законность принятых по делу судебных актов либо опровергнуть выводы судов первой и апелляционной инстанций.

При рассмотрении дела и вынесении оспариваемых судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, их выводы основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.10.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2020 по делу № А56-6363/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области – без удовлетворения.

 

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

Судьи

 

М.В. Захарова

Т.И. Сапоткина