АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-11084/2023

Дело № А55-6141/2022

г. Казань

07 декабря 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 декабря 2023 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Галиуллина Э.Р.,

судей Нагимуллина И.Р., Нафиковой Р.А.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу  Департамента градостроительства городского округа Самара 

на решение Арбитражного суда Самарской области от 07.06.2023 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2023

по делу № А55-6141/2022

по исковому заявлению Департамента градостроительства городского округа Самара к Обществу с ограниченной ответственностью «СК ГРАД», о взыскании 2 000 916 руб. 63 коп.

УСТАНОВИЛ:

Департамент градостроительства городского округа Самара (далее - истец, Департамент, заявитель) обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СК ГРАД» (далее – ООО «СК ГРАД», ответчик) о 1 828 155, 90 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.07.2020 по 30.09.2021 по договору аренды земельного участка от 31.10.2008 №426, 172 760, 73 руб. пени за период с 11.09.2020 по 16.09.2021. 

Решением Арбитражного суда Самарской области от 07.06.2023, оставленным без изменений постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2023, исковые требования удовлетворены частично. С ООО «СК ГРАД» в пользу Департамента градостроительства городского округа Самара взысканы пени в размере 67 174, 34 руб. В остальной части в иске отказано.

Обжалуя принятые судебные акты в кассационном порядке, истец просит их отменить, требования удовлетворить в полном объеме, мотивируя кассационную жалобу нарушением судебными инстанциями норм материального права.

Доводы заявителя подробно изложены в кассационной жалобе.

Проверив законность обжалуемых судебных актов по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит правовых оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, между министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (арендодатель) и ООО «Русская Строительная Компания Самара» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 31.10.2008 № 426, в соответствии с которым арендодателем предоставлен арендатору в аренду земельный участок с кадастровым номером 63:01:0000000:541, площадью 13 128,16 кв.м, расположенный по адресу: г. Самара, Промышленный район, проспект Карла Маркса. 

Земельный участок предоставлялся для строительства многоэтажной жилой застройки со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, гаражей, паркингов. 

Между ООО «Русская Строительная Компания Самара» и ООО «Благоустройство» заключен договор купли-продажи права аренды от 19.01.2012 указанного земельного участка. 

В дальнейшем, между ООО «Благоустройство» и ООО «СК Град» заключен договор купли-продажи права аренды земельного участка от 25.12.2012 № 1/13-С. 

Таким образом, на момент разрешения спора арендатором земельного участка является ООО «СК «Град». 

Согласно пунктам 3.1, 3.2 договора условия договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 01.10.2008, срок действия данного договора - до 01.10.2018 (в редакции дополнительного соглашения № 2 от 17.09.2013).

В соответствии с пунктом 6.1 договора № 426 арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и в порядке, определенными договором и дополнительными соглашениями к нему. 

Обращаясь в суд, истец ссылался на нарушение ответчиком условий договора, в частности, указал, что в период с 01.07.2020 по 30.09.2021 арендная плата ответчиком не вносилась. 

Согласно расчету истца по договору аренды у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в сумме 1 828 155,90 руб. за указанный период. 

Пунктом 7.3 договора за просрочку арендных платежей предусмотрено начисление арендодателем пени в размере 0,05 % (в редакции дополнительного соглашения № 2 от 17.09.2013) с просроченной суммы за каждый день просрочки. 

Размер пени, по расчету истца, составил 172 760 руб. 73 коп. за период с 11.09.2020 по 16.09.2021. 

Истец письмом от 20.09.2021 №Д05-01/2936 направил в адрес ответчика претензию  с требованием об оплате задолженности по арендной плате и пени, которая оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца с иском в суд.

Разрешая спор, суды, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 309, 310, 413, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 66, 67 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пунктом 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», принимая во внимание ввод объекта в эксплуатацию, государственную регистрацию права собственности первого участника долевого строительства, с учетом кадастровой стоимости земельного участка, установленного решением Арбитражного суда Самарской области от 07.04.2021 по делу А55-28458/2020, оплатой ответчиком задолженности платежным поручением от 24.03.2023 № 66, пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате.

Разрешая вопрос о правомерности начисления пени, суды обеих инстанций, с учетом переплаты по состоянию на 3 квартал 2020 года, пришли к  выводу о взыскании пени за период с 11.12.2020 по 16.09.2021 в размере 67 174, 34 руб.

У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов судов обеих инстанций.

Доводы кассационной жалобы отклоняются судом кассационной инстанции в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 271, пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. 

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. 

Аналогичные разъяснения изложены в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». 

Из правовой позиции, сформулированной в пункте 8 раздела III Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, следует, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в нежилом здании на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

В силу пункта 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда. 

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, в том числе земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом). 

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется. 

Таким образом, государственная регистрация права собственности на квартиру в сданном в эксплуатацию многоквартирном жилом доме в составе комплексной застройки влечет возникновение права общей долевой собственности домовладельцев только в отношении части земельного участка, занятой данным жилым домом и необходимой для его использования в силу закона, в связи с чем, внесение каких-либо изменений в договор аренды сторон не требовалось.

Довод заявителя жалобы об отсутствии преюдициального значения обстоятельств в судебных актах об установлении кадастровой стоимости земельного участка, основанных на том, что Департамент не принимал участие в указанных делах, рассмотрен судами и правомерно отклонен.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного Кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. 

Вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации (ч. 2 ст. 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). 

Судебный акт об установлении кадастровой стоимости земельного участка подлежит применению на всей территории Российской Федерации всеми органами и организациями независимо от их участия в рассмотрении спора. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 15, 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, а для иных целей, предусмотренных законодательством, с 1-го числа календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. 

В соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, в частности, в случае установления кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. 

Федеральным законом от 31.07.2020 N 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 31.07.2020 N 269-ФЗ) внесены изменения в ряд федеральных законов, в том числе в Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». 

В действующей редакции части четвертой статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» общее правило о дате, с которой применяется кадастровая стоимость объектов недвижимости, изложено аналогично правилу, ранее содержавшемуся в части 3 прежней редакции статьи 24.20, а именно: кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня внесения сведений о ней в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, установленных настоящей статьей. 

Согласно новой редакции части пятой статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие: исправления технической ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости, послужившего основанием для такого изменения; внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения; установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ данный документ вступает в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования (опубликован на Официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru - 31.07.2020), за исключением отдельных положений, вступающих в силу в иные сроки. 

Как следует из пункта 1 статьи 4 ГК РФ, акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. 

Ответчик обратился с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в рамках дела № 3а-1232/2020 - 22.04.2020, что нашло отражение в решении Самарского областного суда от 13.08.2020, соответственно, к отношениям сторон применимы положения статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в прежней редакции.

Статьей 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в редакции Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ) определено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой, в частности, вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

Таким образом, законом установлено исключение для начала применения кадастровой стоимости, устанавливаемой в ходе рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

Решением Самарского областного суда от 22.12.2022 по делу №3а-1864/2021 установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № 63:01:0000000:541, равная его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2020 в размере 32 268 624 руб. За ее пересмотром ответчик обратился в суд 30.09.2021. 

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № 63:01:0000000:541, как верно указали суды, подлежала применению с 01.01.2021, а не с момента внесения сведений о ней в ЕГРН.

Суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на положениях действующего законодательства, в связи с чем оснований для иной оценки выводов судов у суда кассационной инстанции не имеется.

Иная оценка заявителем жалобы установленных судами фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых актов, нарушений судами норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено. Судами были установлены все существенные для дела обстоятельства, изучены все доказательства по делу, и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно.

Доводы кассационной жалобы изучены судом, однако, они подлежат отклонению как направленные на переоценку выводов судов по фактическим обстоятельствам дела, что, в силу статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, недопустимо при проверке судебных актов в кассационном порядке.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов по делу не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 07.06.2023 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2023 по делу № А55-6141/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья  Э.Р. Галиуллин

Судьи         И.Р. Нагимуллин

             Р.А. Нафикова