АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-68275/2023

г. Краснодар

03 февраля 2026 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2026 года Полный текст постановления изготовлен 03 февраля 2026 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Зотовой И.И. и Твердого А.А., при участии в судебном заседании от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 01.09.2025), в отсутствие истца – администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ФИО3, ФИО4 Суфии Камиловны, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.06.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2025 по делу № А32-68275/2023, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) о возложении обязанности снести самовольно возведенные объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:43:0125001:1401, 23:43:0125001:1237 и 23:43:0125001:1218, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0125001:1313 по адресу: 

<

...>, в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу, о взыскании неустойки в случае неисполнения судебного акта.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управления Федеральной службы

государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ФИО3 и ФИО4

Решением суда от 02.06.2025, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 20.10.2025, в иске отказано.

В кассационной жалобе администрация просит отменить судебные акты и удовлетворить требования. Заявитель указывает, что предпринимателю не выдавалось разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию спорных объектов. Непринятие своевременных мер к получению разрешения на строительство (реконструкцию), отсутствие препятствий к легальному осуществлению строительства являются самостоятельным и достаточным основаниями к сносу объектов. Истец не пропустил срок исковой давности, поскольку администрация не является органом, осуществляющим государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав, в ее обязанности не входит непрерывный контроль за пополнением сведений в ЕГРН; неправомерное внесение Управлением Росреестра по Краснодарскому краю регистрационных записей о праве собственности на спорные объекты в ЕГРН не может рассматриваться в качестве даты начала течения срока исковой давности.

В судебном заседании представитель предпринимателя высказала возражения на доводы жалобы.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, в ходе проведения внепланового надзорного мероприятия, осуществляемого без взаимодействия с контролируемыми лицами управлением муниципального контроля администрации установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0125001:1313 по адресу: 

<

...>, расположены объекты с кадастровыми номерами 23:43:0125001:1401, 23:43:0125001:1237, 23:43:0125001:1218, возведенные без получения необходимых в силу закона согласований, разрешений, фактическое использование которых с территории общего пользования установить не представилось возможным.

По факту надзорных мероприятий составлены акты от 23.11.2023 № 835-ИП-МБ-СО, от 23.11.2023 № 836-ИП-МБ-СО, протокол осмотра от 23.11.2023 с фотоматериалом.

Согласно выпискам из ЕГРН от 08.11.2023 и от 09.01.2024 земельный участок площадью 22 848 кв. м (категория земель – земли населенных пунктов; вид разрешенного использования – строительная промышленность; склады; складские площадки; служебные гаражи; общественное питание) с кадастровым номером 23:43:0125001:1313 принадлежит на праве собственности ФИО1 (запись регистрации от 18.08.2017

№ 23:43:0125001:1313-23/001/2017-1). В пределах указанного земельного участка расположены следующие объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ответчику:

– нежилое здание с кадастровым номером 23:43:0121011:1376 площадью 331,5 кв. м, 1995 года постройки, строение И (запись регистрации от 30.08.2012 № 23-23/01/504/2012-344);

– нежилое здание с кадастровым номером 23:43:0125001:1218 площадью 2 792,4 кв. м, 2013 года постройки, строение А (запись регистрации от 20.06.2016 № 23-23/001-23/001/845/2016-5835/1);

– нежилое здание с кадастровым номером 23:43:0125001:1237 площадью 5 103,9 кв. м, 2013 года постройки, строение Г (запись регистрации от 11.08.2016 № 23-23/001-23/001/851/2016-2064/1);

– нежилое здание с кадастровым номером 23:43:012500:1401 площадью 1260,7 кв. м, 2019 года постройки, строение Д (запись регистрации от 29.05.2019 № 23:43:0125001:1401-23/001/2019-1).

Согласно сведениям технического паспорта жилого дома от 11.01.2009 на земельном участке расположен жилой дом 1995 года (литера А), ангар 1993 (литера Г1), навесы 1996 года (литеры Г2, ГЗ, Г5).

Постановлением администрации от 06.07.2016 «О переводе жилого помещения – жилого дома (литера под/А, А) почтового отделения № 56 поселка Индустриального в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара в нежилое помещение» жилой дом (литера под/А, А, а) общей площадью 331,5 кв. м (кадастровый номер 23:43:0121011:1376) переведен в нежилое помещение.

В соответствии с письмом Департамента архитектуры и градостроительства администрации от 17.11.2023 № 18695/29 на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0125001:1313 на основании заявления ФИО1 департаментом выдан градостроительный план земельного участка от 09.12.2020 № РФ-23-2-06-0-0-2020-1106. Разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного по указанному адресу, не выдавались.

Полагая, что спорные объекты с кадастровыми номерами 23:43:0125001:1401, 23:43:0125001:1237 и 23:43:0125001:1218 возведены предприниматель самовольно, без получения разрешительной документации, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки.

Разрешая спор, суды правомерно руководствовались следующим.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Из положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса следует, что к признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил; определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.03.2016 № 308-ЭС15-15458).

Согласно пункту 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – постановление № 44) последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3.1 статьи 222 Гражданского кодекса), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.

В целях выяснения обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения спора, определением суда от 21.10.2024 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Краснодарская Лаборатория Судебной Экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Согласно заключению судебной экспертизы от 10.02.2025 объекты с кадастровыми номерами 23:43:0125001:1401, 23:43:0125001:1237 и 23:43:0125001:1218 полностью расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0125001:1313.

Нежилые здания с кадастровыми номерами 23:43:0125001:1401 (литера Ф; строение Д), 23:43:0125001:1237 (литера Р; строение Г) и 23:43:0125001:1218 (литеры О, О1;

строение А) являются объектами капитального строительства, прочно связанными с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно (имеют неразборные конструкции, сварные соединения каркаса, фундамент, а также подключены к сетям электроснабжения).

Исследуемые объекты соответствуют действующим требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, норм в части сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов строительства.

Здания с кадастровым номером 23:43:0125001:1218 не соответствует правилами землепользования и застройки муниципального образования г. Краснодар в части расположения относительно западной границы земельного участка с кадастровым номером 23:43:0125001:1313. Выявленное несоответствие может быть устранено при наличии возможности присоединить часть (с расстоянием от строения (литеры О, О1) в размере 3,0 м) земельного участка без установленного кадастрового номера, расположенного между участками с кадастровыми номерами 23:43:0125001:1313, 23:43:0125001:663, 23:43:0125001:3997 к земельному участку с кадастровым номером 23:43:0125001:1313 или путем получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.

Здание с кадастровым номером 23:43:0125001:1401 имеет признаки складского объекта; здания с кадастровыми номера 23:43:0125001:1237 и 23:43:0125001:1218 имеют признаки производственного и складского объектов.

Спорные объекты по объемно-планировочному решению (в случае возникновения пожарной ситуации) и по своему техническому состоянию обеспечивают безопасность нахождения людей в помещениях и в случае экстремальной ситуации – безопасную и своевременную эвакуацию людей через эвакуационные выходы и в рассматриваемой ситуации угрозу жизни и здоровью граждан не создают.

Администрация в иске указывала, что строительство предпринимателем объектов осуществлено в отсутствие соответствующей разрешительной документации.

Суды установили, что право собственности ответчика на объекты с кадастровыми номерами 23:43:0125001:1218 и 23:43:0125001:1237 было зарегистрировано на основании вступившего в законную силу решения Прикубанского районного суда г. Краснодара от 02.03.2016 (с учетом определения от 09.06.2016 об исправлении описки), которым установлено, что объекты с кадастровыми номерами 23:43:0000000:13174 и 23:43:0125001:1083 представляют собой единый объект недвижимости нежилого здания (литеры О и О1) площадью 2 792,4 кв. м (в данный момент нежилое здание с кадастровым

номером 23:43:0125001:1218), а объекты с кадастровыми номерами 23:43:0000000:13175, 23:43:0000000:13176, 23:43:0000000:13173 и 23:43:0125001:997 представляют собой единый объект недвижимости нежилого здания (литера Р) площадью 5 103,9 кв. м (в данный момент нежилое здание с кадастровым номером 23:43:0125001:1237).

Установленные экспертом несоответствия в общей площади строений с кадастровыми номерами 23:43:0125001:1237 и 23:43:0125001:1218 связаны с перепланировкой внутренних помещений.

В ходе рассмотрения спора предприниматель заявил ходатайство о пропуске администрацией срока исковой давности.

К требованию о сносе самовольной постройки, не создающей угрозу жизни и здоровью граждан, но возведенной без необходимых разрешений (согласований) применяется общий срок исковой давности (пункт 14 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022).

Аналогичное разъяснение содержится в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», согласно которому к требованию о сносе самовольной постройки, сохранение которой не создает угрозу жизни и здоровью граждан, применяется общий срок исковой давности, исчисляемый со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 196, пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса).

С учетом того, что администрация, надлежащим образом осуществляя функции земельного и технического контроля, должна была своевременно узнать о наличии спорных объектов с 2016 и 2019 годов (принимая во внимание наличие сведений о регистрации права собственности в существующих параметрах в ЕГРН на объект с кадастровым номерами 23:43:0125001:1218 и 23:43:0125001:1237 с 2016 года, с кадастровым номером 23:43:012500:1401 с 2019 года), учитывая обращение администрация с иском о сносе спорных объектов только 12.12.2023, суды сделали обоснованный вывод о пропуске истцом общего трехлетнего срока исковой давности.

Данный правовой подход соответствует позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.09.2012 № 3809/12, от 18.06.2013 № 17630/12, определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.07.2015 № 305-ЭС14-8858, определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2019 № 305-ЭС19-18665 о толковании статьи 200 Гражданского кодекса о начале

течения срока исковой давности при наличии контрольных функций, возложенных на органы власти, в которой отражено, что в соответствии с Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Градостроительным кодексом контроль за планировкой и застройкой территорий муниципальных образований возложен на органы местного самоуправления, следовательно, администрация, надлежащим образом осуществляя функцию земельного контроля, должна была своевременно узнать о возведении спорного объекта.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, доводы и пояснения сторон по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании и взаимной связи доказательств в их совокупности, принимая во внимание результаты судебной экспертизы, которой установлено, что спорные объекты не создают угрозу жизни и здоровью граждан, публичные интересы их возведением не нарушены, все объекты расположены в пределах земельного участка, принадлежащего ответчику на праве собственности и возведены не позднее 2016 – 2019 г.г., (право собственности в существующих параметрах в ЕГРН зарегистрировано за предпринимателем в 2016 и 2019 годах), руководствуясь статьями 195, 196 и 200 Гражданского кодекса, суды пришли к верному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов по доводам, приведенным в кассационной жалобе, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.06.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2025 по делу № А32-68275/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Е.И. Афонина Судьи И.И. Зотова

А.А. Твердой