Шестой арбитражный апелляционный суд 

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, 

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-7088/2022

19 января 2023 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2023 года.    Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего судьи Швец Е.А.

судей  Сапрыкиной Е.И., Тищенко А.П.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

при участии  в заседании:

от акционерного общества «Почта России»: ФИО2, по доверенности от 21.01.2022 № 27АА 1847082;

от комитета по управлению имуществом администрации Хабаровского муниципального района; общества с ограниченной ответственностью «Профи Оценка»: не явились;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу  комитета по управлению имуществом администрации Хабаровского муниципального района

на решение от  26.10.2022

по делу № А73-16116/2021

Арбитражного суда Хабаровского края

по иску комитета по управлению имуществом администрации Хабаровского муниципального района

к акционерному обществу «Почта России»

о взыскании  задолженности по договору аренды и пени 

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Профи Оценка»

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района (далее - истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации (далее - АПК РФ), к акционерному обществу «Почта России» (далее - ответчик, АО «Почта России») о взыскании задолженности по договору аренды за период с 21.06.2021 по 31.07.2021 в размере 5 933,48 руб., пени в размере 127,34 руб. за период с 11.01.2016 по 22.07.2021.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Профи Оценка» (далее - ООО «Профи Оценка»).

Решением суда от 26.10.2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с судебным актом, комитет обжаловал его в апелляционном порядке. В обоснование жалобы приводит доводы о том, что судом при распределении судебных расходов не учтено, что частично иск заявлен обоснованно и ответчик частично оплатил задолженность после проведенной экспертизы, в связи с чем, по мнению комитета, расходы по экспертизе следовало взыскать пропорционально произведенной оплате. Также выражает несогласие с выводами суда о том, что заключение эксперта № 1/1-106 является ненадлежащим доказательством. Просит решение отменить.

В судебном заседании апелляционного суда, а также в представленных возражениях на жалобу, представитель АО «Почта России» выразил несогласие с доводами жалобы, просил оставить судебный акт без изменений, в удовлетворении жалобы отказать.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные в надлежащем порядке о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе посредством размещения определения о принятии апелляционной жалобы к производству на официальном сайте www.arbitr.ru в сети Интернет, явку представителей в судебное заседание, не обеспечили, что в силу части 5 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов жалобы и возражений на нее, выслушав явившегося представителя, Шестой арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Из материалов дела следует, что между Комитетом (арендодатель) и ФГУП «Почта России» (правопредшественник АО «Почта России», арендатор) 01.12.2014 заключен договор аренды недвижимого муниципального имущества № 425-2014 (далее - договор), по условиям которого арендодатель передает арендатору во временное пользование часть функционального (встроенного) помещения №1 (1,3-16), общей площадью 134,3кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, в виде помещений №№ 7, 9, 16 общей площадью 28,8 кв.м., а также доли мест общего пользования в помещениях №№ 3, 4, 6, 13, 15 общей площадью 9,29 кв.м, итого общая площадь составила 38,09 кв.м, для размещения отделения почтовой связи (п. 1.1 договора в редакции дополнительного соглашения № 2029Х-25015 от 23.07.2015).

Согласно пункту 6.1, договор заключен на неопределенный срок. 

Объект аренды передан арендатору по актам приема передачи. 

В соответствии с пунктом 3.1  договора,  арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10 числа текущего месяца.

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что размер арендной платы рассчитывается, исходя из величины арендной платы за 1 кв.м арендуемой площади, определенной независимым оценщиком, и может быть изменен но требованию арендодателя в случае изменения цен,  коэффициентов инфляции, рыночной стоимости арендуемого объекта

недвижимости и др. в одностороннем порядке. 

При изменении размера арендной платы, реквизитов по уплате арендной платы, в том числе кодов бюджетной классификации, арендодатель письменно уведомляет арендатора в 10-дневный срок с момента принятия такого решения, внесения соответствующих изменений в настоящий договор при этом не требуется. Исчисление и уплата арендатором арендной платы по новой ставке осуществляется после направления арендодателем в адрес арендатора соответствующего уведомления в соответствии с указанным в уведомлении вновь установленным размером арендной платы.

Ежемесячная арендная плата определена в пункте 3.3 договора в соответствии с отчетом независимого оценщика от 18.02.2013 №Ы-179-13Х до 25.11.2014 в размере 945,45 руб., без НДС, с 25.11.2014 в соответствии с отчетом независимого оценщика от 25.11.2014 №281/11-2 - 1226,12 руб., без НДС (в редакции дополнительного соглашения № 2029Х-25015 от 23.07.2015).

Согласно пункту 4.2 договора, при неуплате арендатором платежей в установленные договором сроки, начисляется пени за каждый день просрочки, в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Письмом от 21.06.2018 № 01-21/4185 арендодатель уведомил арендатора об увеличении размера арендной платы по договору с 01.07.2018 до 3 852,42 руб. в месяц. 

Уведомлением № 01-21/5636 от 09.10.2020 комитет известил арендатора об изменении с 19.10.2020 величины ежемесячной арендной платы по договору в соответствии с отчетом ООО «Профи Оценка» № Н-411-20Х до 4 489,67 руб. без НДС.

Письмами от 13.11.2020, 11.01.2021, 02.03.2021, 24.08.2021 АО «Почта России» сообщило арендодателю о несогласии с повышением размера арендной платы, просило представить отчет оценщика, и, после его анализа, уведомило комитет о невозможности использования отчета № Н-411-20Х для установления арендной платы по договору, представило свои замечания по отчету, просило внести необходимые корректировки либо провести новую независимую оценку объекта аренды. 

В связи с несогласием с установленной арендной платой, АО «Почта России» оплачивало арендные платежи по ранее определенному размеру (3 852,42 руб. в месяц).

Комитет направил в адрес АО «Почта России» претензию от 20.07.2021 № 01-21/4761 с требованием оплатить образовавшуюся задолженность.

Поскольку претензия оставлена без финансового удовлетворения, комитет обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

 В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Факт передачи объекта аренды в пользование арендатора подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 3.2 договора определено, что размер арендной платы рассчитывается, исходя из величины арендной платы за 1кв.м арендуемой площади, определенной независимым оценщиком.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 21 постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Вместе с тем, если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Пунктом 22 указанного Постановления предусмотрено, что если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

С целью проверки доводов АО «Почта России» о недостоверности определенного в отчете оценки ООО «Профи Оценка» № Н-411-20Х рыночного размера арендной платы, судом назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Оценка-Партнер», эксперту ФИО3

По результатам исследования экспертом вынесено заключение № 1/1-106 в котором сделан вывод о несоответствии отчета ООО «Профи Оценка» № Н-411-20Х требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, в том числе, факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, определены для иного сегмента рынка; информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой, поскольку в отчете № Н-411-20Х оценщиком не учтена информация о составе объекта оценки, а именно: что в составе объекта аренды имеется основная площадь (помещения №№ 7,9), вспомогательная площадь (помещение № 16 - коридор) и часть мест общего пользования (коридоры, тамбур, санузлы). Отсутствие информации о составе объекта аренда приводит (при соотношении основной площади (25,1кв.м) и вспомогательной площади / мест общего пользования (12,99 кв.м) - 0,5175) к искажению итоговой величины рыночной стоимости арендной аренды (завышение полученного результата) не менее чем на 35,19%.

Кроме того, в нарушение пункта 5 Федерального стандарта оценки № 7, оценщиком не проведен осмотр объекта аренды - функционального (встроенного) помещения, обоснование не проведения осмотра в отчете отсутствует. В связи с не проведением осмотра объекта аренды оценщиком необоснованно указана величина физического износа в размере 70%.

Также в заключении № 1/1-106 отражено, что при проведении корректировок исследуемого объекта, ООО «Профи Оценка» не учтена разница в дате предложения, местоположении (объект-аналог №1 находится в г. Хабаровске, в то время, как объект оценки - в с. Сосновка), этажах расположения, используется информация о величине арендной платы, которая не подтверждается архивом объявлений, что привело  к искажению итогового результата рыночной стоимости объекта оценки. 

С учетом произведенных корректировок, в экспертном заключении № 1/1-106 отражено, что рыночная стоимость права пользования аренды; объектом недвижимого имущества - часть функционального (встроенного) помещения №1(1,3-16), общей площадью 134,3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, в виде помещений №№ 7, 9, 16 общей площадью 28,8кв.м, а также доли мест общего пользования в помещениях №№ 3, 4, 6, 13, 15 общей площадью 9,29 кв.м, итого общая площадь составит 38,09 кв.м, по состоянию на 29.05.2020 составляет в размере 101,33 руб./кв.м в месяц, что соответствует арендной плате за все помещение - 3 859,52 руб., в то время как истцом расчет задолженности произведен исходя из арендного платежа с 19.10.2021 в размере 4 489,67 руб. в месяц.

Разница между размером арендной платы, по которой производились оплаты, и размером, установленным заключением эксперта № 1/1-106 в размере 2,98 руб. за октябрь 2021 года и 7,10 руб. в последующие месяцы оплачена АО «Почта России» платежными поручениями от 24.06.2022 №11364, №11369. 

В связи с чем, как верно отмечено судом первой инстанции, задолженность по договору за заявленный в иске период с 21.06.2021 по 31.07.2021 отсутствует.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении основного искового требования является правильным, законным и обоснованным.

Относительно требования о взыскании пени суд пришел к следующему. 

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. 

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (статья 330 ГК РФ). 

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ). 

Ответственность арендатора за просрочку внесения арендной платы предусмотрена пунктом 4.2 договора. 

В силу статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. 

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Исходя из содержания данной статьи, ответственность за нарушение обязательства наступает для должника только в том случае, когда в нарушении обязательства есть его вина.

В данной статье определены признаки, в соответствии с которыми лицо, нарушившее обязательство, признается невиновным. Данные признаки сочетают в себе как субъективные, так и объективные критерии. К числу первых относится проявление должной степени заботливости и осмотрительности в принятии всех находящихся в распоряжении должника мер для надлежащего исполнения обязательства, к числу вторых - соответствие степени заботливости и осмотрительности характеру обязательства и условиям договора. И только в том случае, если поведение должника при исполнении им обязательства удовлетворяет указанным требованиям, должник считается невиновным в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства. 

Судом установлено, что из представленных в материалы дела платежных документов, переписки сторон, арендатор, получив уведомление № 01-21/5636 от 09.10.2020 об изменении размера арендных платежей, неоднократно обращался к комитету с изложением несогласия с Отчетом оценки  № Н-411-20Х, своих возражений по нему, просьбами внести необходимые корректировки либо провести новую независимую оценку объекта аренды. 

При этом, АО «Почта России» производило оплату арендных платежей с соблюдением установленных договором сроков – до 10 числа текущего месяца, но, в отсутствие иного обоснованного размера, в сумме, ранее установленной арендодателем – 3 852,42 руб. в месяц.

 Согласно материалам дела, 24.06.2022, т.е. после поступления в суд заключения эксперта № 1/1-106 и возобновления судом производства по делу ответчиком оплачена разница в арендной плате в полном объеме, что исключает образовавшуюся задолженность по договору. 

В связи с чем, в удовлетворении требования комитета о взыскании с АО «Почта России» пени в размере 127,34 руб. за период с 11.01.2016 по 22.07.2021 судом первой инстанции правомерно отказано в связи с отсутствием вины в нарушении обязательства со стороны ответчика. 

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Частью 1 статьи 111 АПК РФ предусмотрено, что в случае, если спор возник вследствие нарушения лицом, участвующим в деле, претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного федеральным законом или договором, в том числе нарушения срока представления ответа на претензию, оставления претензии без ответа, арбитражный суд относит на это лицо судебные расходы независимо от результатов рассмотрения дела. 

Независимо от того, что часть уточненного искового требования была удовлетворена ответчиком после предъявления иска, суд первой инстанции правомерно взыскал с истца в пользу ответчика расходы на оплату экспертизы в размере 45 000 руб., поскольку спор возник по вине самого истца, выставлявшего арендатору необоснованно завышенные требования, до проведения экспертизы арендатор вносил арендную плату в соответствии с условиями договора, экспертиза назначалась для проверки обоснованности возражений ответчика о завышении арендодателем арендной платы, результаты экспертизы фактически подтвердили обоснованность таких доводов и возражений.

При таких обстоятельствах доводы, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения суда и получили надлежащую правовую оценку. 

Иное толкование заявителем норм действующего законодательства, а также иная оценка установленных обстоятельств спора, не свидетельствует о неправильном применении их судом. 

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, которые бы опровергали выводы суда первой инстанции, влияли бы на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит. 

Исходя из изложенного, оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется. 

Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от  26.10.2022 по делу                            № А73-16116/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

  Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

       Е.А. Швец

Судьи

Е.И. Сапрыкина

 

А.П. Тищенко