АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Б.Хмельницкого, 59-б, г.Иваново, 153022

тел/факс (4932) 42-96-65, http://ivanovo.arbitr.ru, е-mail: info@ivanovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А17-1893/2017

30 августа 2017 года

г. Иваново

Резолютивная часть решения объявлена 22 августа 2017 года

Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Торговой Т.Е. при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Департамента строительства и архитектуры Ивановской области. К  ООО «Ивстройинвест», ООО «АЛМАР СТРОЙ»о признании недействительной (мнимой) сделки долевого участия в строительстве жилья при участии в заседании:от истца: ФИО2 – доверенность от 24.11.2015 года,

от ответчика: ФИО3 – доверенность от 01.08.2017 года  установил: 

       В Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением к ООО «Ивстройинвест», ООО «АЛМАР СТРОЙ» (далее ответчики)  о признании заключенной между ответчиками сделки долевого участия в строительстве жилья недействительной (мнимой)  обратился Департамент строительства и архитектуры Ивановской области (далее истец).

Истец заявил в иске в качестве заинтересованных лиц: Прокуратуру Фрунзенского района г.Иваново и  Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области. В предварительном судебном заседании истец заявил об исключении указанных лиц из числа сторон, полагает, что Решение никак не повлияет на их права и законные интересы. Судом указанные лица исключены из заинтересованных лиц.               Исковые требования истца заключаются в следующем. ООО «Ивстройинвест» является застройщиком объекта «Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями» по адресу 

<

...>., привлекающим средства дольщиков для строительства объекта в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Деятельность таких застройщиков контролируется Департаментом строительства и архитектуры. В соответствии с ч.2 ст.23 ФЗ №214-ФЗ государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с законом уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ, на территории которого осуществляется данное строительство. В соответствии с пунктом 7 ч.6 ст.23 Закона №214-ФЗ контролирующий орган осуществляет контроль  за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости.

Согласно п.2.6 Положения о Департаменте, утвержденного Постановлением Правительства Ивановской области от 19.12.2012 года №537-п, установлена одна из задач Департамента строительства – осуществление государственного контроля в области долевого строительства многоквартирных домов на территории Ивановской области.

Истец пояснил, что в связи с многочисленными обращениями граждан-дольщиков по строительству многоквартирного дома 22 по ул.Зверева, г.Иваново, истцом была проведена проверка в ходе контрольных мероприятий.

В рамках проводимой проверки выявлено заключение 19.12.2016 сделки - Договора долевого участия в строительстве № ЗАС от 19.12.2016 года  между ООО «Ивстройинвест» (Застройщиком) и ООО  «АЛМАР СТРОЙ» (дольщиком).

Согласно условиям Договора № ЗАС от 19.12.2016 (с учётом дополнительного соглашения к нему от 25.01.2017) Застройщик обязан передать участнику долевого строительства 43 квартиры согласно приложению № 1 к Договору № ЗАС от 19.12.2016 (с учётом дополнительного соглашения к нему от 25.01.2017), а участник долевого строительства (ООО «АЛМАР СТРОЙ») обязан  оплатить сумму 118. 433. 625 рублей в срок до 31.12.2019.

Договор № ЗАС от 19.12.2016 прошёл государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области в установленном порядке 26.01.2017, присвоен номер регистрации 37:24:040219:152-37/001/2017-4.

Департамент, проанализировав указанную сделку, пришел к выводу, что она является мнимой, заключенной без намерения создать предусмотренные в ней правовые последствия, так как она заключена на заведомо невыгодных условиях для застройщика: срок ввода объекта в эксплуатацию по условиям договора – 3 квартал 2017 года, а срок оплаты по договору долевого участия – 31.12.2019 года.

Согласно информации, представленной Застройщиком в рамках проводимой проверки, финансовое состояние Застройщика не позволяет завершить строительство без дополнительных финансовых вложений в установленный срок. Соответственно, получение денежных средств от участника долевого строительства (ООО «АЛМАР СТРОЙ») по окончании строительства Объекта согласно условиям Договора от 19.12.2016 не может служить добросовестным намерением со стороны Застройщика, направленным на достижение цели - завершение строительства обьекта и передачу помещений участникам долевого строительства.

        Истец пояснил, что доказательством его позиции служит тот факт, что юридические адреса ответчиков находятся в одном здании.

    Между ООО «Ивстройинвест» (заказчиком) и ООО «АЛМАР СТРОЙ» (подрядчиком) заключен ряд договоров подряда на выполнение подрядных работ на спорном объекте. Однако, соглашения по проведению взаимозачетов по договору подряда и договору долевого участия не имеется.

В связи с изложенным, истец просит признать недействительным заключенный между ООО «Ивстройинвест» и ООО «АЛМАР СТРОЙ» Договор долевого участия в строительстве №ЗАС от 19.12.2016 года и Дополнительное соглашение к нему от 25.01.2017 года (мнимая сделка).

Просит применить последствия недействительной сделки – запись в едином государственном реестре недвижимости № 37:24:040219:152-37/001/2017-4 аннулировать, право распоряжения жилыми помещениями, указанными в Приложении №1 к спорному договору, возвратить ООО «Ивстройинвест».

          Ответчик с исковыми требованиями истца не согласен по следующим основаниям.

Во-первых, ответчик полагает, что доказательств нарушения прав и законных интересов участников долевого строительства, связанных с заключением указанного договора долевого участия в строительстве, в дело не представлено.

 Ответчик считает, что 1) Департамент не может быть самостоятельным истцом по настоящему иску; 2) Департамент не представил суду доказательств, подтверждающих, что исковое заявление о признании договора долевого участия в строительстве №ЗАС от 19.12.16. и применении последствий его недействительности подано в интересах и в защиту прав участников долевого строительства; 3) Департамент не представил суду доказательств, что оспариваемый договор нарушает права участников долевого строительства и эти обстоятельства обязали его обратиться в арбитражный суд с соответствующим иском; 4) Департамент не представил доказательств, каким образом возврат по сделке восстановит нарушенные права дольщиков (при условии представления доказательств их нарушения).

Во-вторых, ответчик считает, что истцом не представлено никаких доказательств мнимости сделки.

В соответствии с ч.1 статьи 170 ГК РФ - мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

По смыслу п. 1 ст. 170 ГК РФ при заключении мнимой сделки стороны не имеют намерения устанавливать, изменять либо прекращать права и обязанности ввиду ее заключения, т.е. не имеют намерений исполнять либо требовать исполнения этой сделки.

Если намерений обеих сторон договора не исполнять указанную сделку не выявлено, то правовых оснований для признания этого договора мнимым не имеется.

В-третьих, в качестве довода о мнимости сделки Департамент приводит пояснения о заключении сделки на крайне невыгодных условиях, договором не предусмотрен график оплаты, что косвенно подтверждает отсутствие намерений создать сделке правовые последствия.

Исходя из толкования статьи 170 ГК РФ, указанное обстоятельство не входит в предмет доказывания при доказывании мнимости характера сделки.

Более того, указанные пояснения противоречат тому, что фактически отражено в договоре долевого участия в строительстве, и искажены истцом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» - уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период.

Пунктом 2.2. договора установлен срок оплаты путем определения даты до которой дольщик обязан произвести оплату.

ООО «Ивстройинвест» не усматривает каких - либо противоречий действующему законодательству при определении условий договора.

Ответчик считает доводы истца в этой части необоснованными и несостоятельными.

В-четвертых, Истец полагает, что о мнимости сделки свидетельствует регистрация ответчиков по одному адресу. Ответчик утверждает, что это не соответствует действительности. Здание, расположенное по адресу 

<

...>, представляет из себя двухэтажное офисное здание со множеством помещений, сдаваемых в аренду.

ООО «Ивстройинвест» и ООО «Алмар-Строй» арендуют различные помещения в указанном здании, что подтверждается договорами аренды №8 от 01 января 2017 года и №10 от 01 января 2017 года.

Кроме того, сама регистрация юридических лиц в одном офисном здании с разными адресами сама по себе никак не свидетельствует о мнимости сделки.

Ответчик указал, что пункт 2 статьи 167 ГК РФ связывает применение реституции с фактом исполнения сделки. К мнимой сделке применение реституции невозможно.

Если Департамент полагает, что сделка является мнимой, то каким образом по ней должна происходить двусторонняя реституция не понятно.

Основной упор в своей позиции ответчик делает на том, что в силу  пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Данная норма применяется в том случае, если стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать исполнения.

Установление обстоятельств, которые свидетельствуют о совершении конкретных действий, направленных на создание соответствующих заключенным сделкам правовых последствий, исключает применение п. 1 ст. 170 ГК РФ. 

Ответчиком приводятся конкретные доказательства фактического исполнения договора долевого участия:

Между «Ивстройинвест» (заказчиком) и ООО «АЛМАР СТРОЙ» (подрядчиком) заключен ряд договоров строительного подряда в отношении спорного объекта, по условиям которых «Ивстройпроект» обязан оплачивать подрядчику выполненные работы.

19 мая 2017 года между ответчиками было подписано Соглашение о зачете встречных требований, согласно которому прекратилось обязательство ОOO «Ивстройинвест» перед ООО «Алмар - Строй» на сумму 1 890 744 рубля 67 копеек по договору подряда.

Обязательство ООО «Алмар - Строй» перед ООО «Ивстройинвест» по договору долевого участия в строительстве уменьшилось на сумму 1 890 744 рубля 67 копеек.

Аналогичное соглашение между сторонами было подписано и 09 августа 2017 года о зачете взаимных требований по договору подряда и договору долевого участия на сумму 895.765,77 рублей.

Поскольку в силу статьи 11 ФЗ «О долевом участии в строительстве» уступка права требования по договору долевого участия в строительстве возможна только после оплаты по договору, то после проведения зачета ООО «Алмар - Строй» вправе передать права и обязанности по договору долевого участия третьему лицу (заключить договор цессии).

28 июня 2017 года ООО «Алмар - Строй» уступил физическому лицу ФИО4 право требования квартиры №66 по вышеуказанному договору долевого участия в строительстве. Ответчик представил подтверждающие документы.

В связи с чем, ответчик полагает, что сделка, которая фактически исполняется и имеются  этому доказательства, в силу закона, не может быть признана мнимой. Просит в иске отказать в полном объеме.           Исследовав материалы дела, выслушав позиции сторон,  суд установил следующее.

ООО «Ивстройинвест» является застройщиком многоквартирного дома 22 по ул.Зверева, г.Иваново, заключившим договора с дольщиками на определенный объем квартир. В связи с тем, что у застройщика возникли финансовые трудности по причине не исполнения обязательства по договору подряда АО «ДСК», реализация оставшихся квартир в строящемся доме длительное время не происходила, застройщик не мог найти потенциальных дольщиков, так как сроки строительства по указанному дому стали нарушаться.

19.12.2016 года между ООО «Ивстройинвест» (застройщик) и ООО «АЛМАР СТРОЙ» (дольщик) был заключен Договор №ЗАС (договор долевого участия в строительстве).

Согласно условиям Договора № ЗАС от 19.12.2016 (с учётом дополнительного соглашения к нему от 25.01.2017) Застройщик обязан передать участнику долевого строительства 43 квартиры согласно приложению № 1 к Договору № ЗАС от 19.12.2016 (с учётом дополнительного соглашения к нему от 25.01.2017), а участник долевого строительства (ООО «АЛМАР СТРОЙ») обязан  оплатить сумму 118. 433. 625 рублей в срок до 31.12.2019.

Договор № ЗАС от 19.12.2016 прошёл государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области в установленном порядке 26.01.2017, присвоен номер регистрации 37:24:040219:152-37/001/2017-4.

В ходе контрольных мероприятий, осуществляемых Департаментом строительства и архитектуры Ивановской области, изучив договор долевого строительства,  указанный договор Департамент посчитал мнимой сделкой, исходя из того, что срок оплаты по договору был установлен в 2019 году при том, что срок сдачи дома должен быть 3 квартал 2017 года, исходя из того, что обе стороны договора находятся в одном офисном здании. Департамент полагает, что договор заключен без намерения создать последствия (исполнить его).  В связи с чем и обратился в арбитражный суд с иском о признании Договора долевого участия в строительстве №ЗАС от 19.12.2016 года недействительной, мнимой сделкой.

Изучив позиции сторон и материалы дела, суд считает, что заявленные исковые требования истца не подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 170 ГК РФ - мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Стороны мнимой сделки не ставят цели достигнуть заявленных результатов, они не намерены ни исполнять сделку, ни требовать исполнения сделки – то есть, сделка совершена лишь для вида.

Сделка не может быть признана мнимой, если стороны фактически исполнили или исполняют её условия.

Как следует из материалов дела, стороны исполняют спорную сделку, а именно: 

Между «Ивстройинвест» (заказчиком) и ООО «АЛМАР СТРОЙ» (подрядчиком) заключен ряд договоров строительного подряда в отношении спорного объекта, по условиям которых «Ивстройпроект» обязан оплачивать подрядчику выполненные работы.

19 мая 2017 года между ответчиками было подписано Соглашение о зачете встречных требований, согласно которому прекратилось обязательство ОOO «Ивстройинвест» перед ООО «Алмар - Строй» на сумму 1 890 744 рубля 67 копеек по договору подряда.

Обязательство ООО «Алмар - Строй» перед ООО «Ивстройинвест» по договору долевого участия в строительстве уменьшилось на сумму 1 890 744 рубля 67 копеек.

Аналогичное соглашение между сторонами было подписано и 09 августа 2017 года о зачете взаимных требований по договору подряда и договору долевого участия на сумму 895.765,77 рублей.

Поскольку в силу статьи 11 ФЗ «О долевом участии в строительстве» уступка права требования по договору долевого участия в строительстве возможна только после оплаты по договору, то после проведения зачета ООО «Алмар - Строй» вправе передать права и обязанности по договору долевого участия третьему лицу (заключить договор цессии).

28 июня 2017 года ООО «Алмар - Строй» уступил физическому лицу ФИО4 право требования квартиры №66 по вышеуказанному договору долевого участия в строительстве.

Данные доказательства безусловно свидетельствуют о том, что Договор долевого участия исполняется сторонами (частично исполнен), что уже полностью отрицает возможность признать сделку мнимой.

Кроме того, суд не усматривает и того факта, что заключенная сделка между ООО «Ивстройинвест» и ООО «АЛМАР СТРОЙ» ( Договор долевого участия №ЗАС от 19.12.2016 года) нарушает права дольщиков. Как не отрицалось сторонами в судебном процессе, застройщик длительное время не мог реализовать (заключить договора долевого строительства с новыми дольщиками)  строящиеся квартиры, так как при строительстве спорного дома возникли финансовые сложности по вине одного из контрагентов (нарушено обязательство по изготовлению и поставке строительных плит, предусмотренных проектной документацией). Данные обстоятельства привели к нарушению сроков строительства и, как следствие, отсутствию новых дольщиков на не реализованные квартиры. Потенциальные дольщики понимают, что с этим домом имеются финансовые риски и не идут на заключения договоров долевого строительства.

Договор долевого строительства заключен ООО «Ивстройинвест»  с ООО «АЛМАР СТРОЙ», который является  подрядчиком и выполняет определенные строительные работы.

Стороны договоров (Заказчик (застройщик) и Подрядчик (дольщик) при наличии данных договоров производят расчеты путем зачета взаимных требований, что ни как не идет в противовес интересам дольщиков.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.110, 167-170,176 АПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

1. Исковые требования истца оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.     Жалобы подаются через Арбитражный суд Ивановской области.

     Судья                                                            ТОРГОВА Т.Е.