ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

проезд Соломенной сторожки, д. 12, г. Москва, ГСП-4, 127994

официальный сайт: http://www.9aas/arbitr.ru; e-mail:9aas.info@arbitr.ru 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№09АП-81403/2024

Дело № А40-98084/24

г. Москва

26 марта 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2025 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 26 марта 2025 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бондарева А.В.

судей Мезриной Е.А. и Савенкова О.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Васякиной Я.А.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу 

Департамента городского имущества города Москвы 

на решение Арбитражного суда города Москвы от 11 ноября 2024 года 

по делу №А40-98084/24, 

по иску Автономной некоммерческой организации Центральный ордена Дружбы народов Дом работников искусств 

к Департаменту городского имущества города Москвы, 

третье лицо: Департамент культурного наследия города Москвы 

об обязании

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО1 по доверенности от 05.06.2024 г., 

диплом ВСГ 2133635 от 30.06.2008 г.,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 06.12.2024 г., 

диплом 107724 0342320 от 04.07.2014 г.,

от третьего лица: не явился, извещен.

У С Т А Н О В И Л:

Автономная некоммерческая организация Центральный ордена Дружбы народов Дом работников искусств (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) о обязании Департамент городского имущества города Москвы заключить с ЦДРИ Дополнительное соглашение к Договору от 24.08.1993 № 1-298/93 на аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности Москвы, на условиях предложенных истцом.

К участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент культурного наследия города Москвы.

Решением суда от 11.11.2024 иск был удовлетворен полностью.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда отменить, в иске отказать.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней основаниям.

Представитель истца против доводов жалобы возражал, считает обжалуемое решение суда законным и обоснованным, представил отзыв на апелляционную жалобу. 

Представитель третьего лица явку представителя не обеспечил, извещен. Дело рассмотрено в соответствии со ст.ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствии указанного лица.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ. 

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения представителя истца и ответчика, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

При этом суд исходит из следующего. 

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, правоотношения сторон возникли из договора от 24.08.1993 №1-1298/93 в редакции Дополнительного соглашения от 15.06.2005, в соответствии с которым истец владеет и пользуется нежилыми помещения площадью 4 026,8 кв.м. в здании по адресу: 

<

...>.

Срок действия договора установлен с 01.07.1992 по 01.07.2017.

18.08.2023 истцом в адрес ответчика было направлено дополнительное соглашение к договору аренды от 24.08.1993, содержащее условие о продлении договора на прежних условиях.

В письме от 19.09.2023 № ДГИ-1-47442/23-4 Департамент указал, что поскольку арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Истец также в письмах от 02.06.2017, от 23.06.2017 обращался с просьбой заключить договор аренды на новый срок 49 лет.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Судом первой инстанции, на основании оценки представленных сторонами в материалы дела доказательств, исковые требования удовлетворены на условиях проекта дополнительного соглашения, представленного истцом.

Суд апелляционной инстанции соглашается с принятым судом первой инстанции решением, отклоняя доводы жалобы, исходя из следующего.

Согласно п.1 ст.621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В соответствии с п.14 договора арендатор, надлежащим образом выполняющий принятые на себя по договору аренды обязательства, имеет преимущественное право на пролонгацию договора в соответствии с действующим законодательством, если договором не предусмотрено иное.

Согласно п. 1 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрено, что по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключённого по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1)  размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другимзаконодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, долженсоставлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основаниизаявления арендатора.

Согласно статье 2 Федерального закона №572-ФЗ действие положений части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции распространяется также на случаи заключения на новый срок договоров аренды государственного или муниципального имущества, заключённых до 02.07.2008.

В соответствии с ч. 10 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции", арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в ч. 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

В п. 4.5 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в ч. 10 ст. 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок.

Соответственно, вопреки доводам жалобы, действуя добросовестно, исполняя надлежащим образом договор аренды и получив согласие ответчика на их продление, истец был вправе рассчитывать на заключение нового договора.

Решения об ином порядке распоряжения имуществом, как этом предусмотрено п. 1 ч. 10 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции", собственником объектов не принято.

Судом также установлено, что задолженности по арендной плате за пользование помещениями у ЦДРИ не имеется.

Доводы Департамента о том, что часть помещений сдается в субаренду без согласия Департамента, о неудовлетворительном состоянии помещений, расположенных в здании, являющемся объектом культурного наследия, как основание для отмены обжалуемого судебного акта, признаются несостоятельными.

При  этом судом учтено, что:

- решением Арбитражного суда города Москвы от 30.10.2019 по делу                          №А40-170537/19-127-1492 установлено, что ЦДРИ с согласия арендодателя часть арендуемых помещений общей площадью 563,5 кв.м. передаёт в субаренду третьим лицам. В отношении этих помещений арендодатель установил рыночную ставку арендной платы. Ежегодно ответчик направляет в адрес ЦДРИ уведомления об увеличении рыночных ставок арендной платы за часть помещений общей площадью 563,5 кв.м.;

- Дополнительным соглашением от 15.06.2005 к Договору аренды №01-01298/93 от 24.08.1993 (т.1, л.д.17) стороны установили в отношении помещений площадью 2 307,3 кв.м., находящихся в аварийном состоянии, арендную ставку 0 руб.

Это условие установлено сторонами не произвольно, а учётом того, что помещения, входящие в состав объекта культурного наследия федерального значения, находятся в аварийном состоянии, и обязанность по их сохранению (в том числе, консервации, ремонту) лежит на собственнике (арендодателе);

- определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28.05.2018 по делу №А40-230582/2016 действия Департамента культурного наследия города Москвы по возложению на ЦДРИ обязанности по выполнению Охранного обязательства от 16.09.2016г. признаны незаконными. Суд отметил, что действующая редакция Федерального закона от 25.06.2002 №73-Ф3 лицом, на которое в первоочередном порядке возложена обязанность по выполнению охранного обязательства, указывает собственника такого объекта, в том числе и в случае, если указанный объект находится во владении или пользовании третьего лица (третьих лиц) на основании гражданско-правового договора (т.2, л.д. 18-27).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 08.10.2015 по делу                          №А40- 123075/15-133-911 установлено, что, поскольку в Дополнительном соглашении от 15.06.2005 арендные ставки рассчитаны в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 30.11.2004 №838-1111, то ставки арендной платы подлежат перерасчёту в соответствии с нормативными правовыми актами. Вместе с тем, в решении суд специально отметил, что оставил без внимания как не относящийся к предмету спора довод ЦДРИ о том, что арендодатель не праве изменять ранее согласованное условие об освобождении от арендной платы помещений площадью 2 307,3 кв.м., т.к. уведомлением ДГИ от 29.01.2015 №33-И-887/15 данные правоотношения не затрагиваются. Постановление Правительства Москвы от 30.11.2004 №838-ПП, в соответствии с которым были рассчитаны ставки в Дополнительном соглашении от 15.06.2005, арендных ставок за пользование государственным имуществом города Москвы в размере 0 рублей не предусматривало. Однако, несмотря на это, стороны в Дополнительном соглашении от 15.06.2005 согласовали такое условие;

- Решением Арбитражного суда г. Москвы от 30.10.2019 по делу №А40-170537/19-127-1492 (т. 1. л.д. 62-66), оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2020 (т;1, л.д. 67-72) и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 10.12.2020, за ЦДРИ признано право на применение с 04 июля 2017 года при расчёте арендной платы по Договору от 24.08.1993г. №1-1298/93 аренды нежилых помещений в здании по адресу: 

<

...> льготной ставки арендной платы за помещения, не переданные в субаренду (3 463,4 кв.м.), в размере 3 500 руб. за 1 кв.м. в год.

Судом установлено, что ЦДРИ является социально ориентированной некоммерческой организацией и находится в реестре негосударственных некоммерческих организаций, взаимодействующих с органами исполнительной власти (peг. номер 17-0547) (т.1, л.д. 61).

В Определении от 16.12.2021 № 305-ЭС21-16221, вынесенном судьёй Верховного Суда Российской Федерации после истребования и изучения дела №А40-216754/19-50-1850, указано, что при согласовании ставок арендной платы за аварийные помещения стороны дополнительным соглашением от 15.06.2005 определили ставку - 0 руб. и исполняли это условие; данное соглашение сторонами не расторгнуто, не противоречит законодательству и действует в настоящее время, поэтому аварийные помещения освобождены от арендной платы; за остальные помещения, не переданные в субаренду, подлежит установлению льготная ставка в размере 3500 руб. за 1 кв.м (т. 1, л.д. 73-76).

В рамках спора по делу №А40-157327/19-50-1346 (т.1, л.д. 77-81) по иску ДГИ к ЦДРИ о взыскании арендной платы, рассматриваемому судами в период с июня 2019 года по август 2022 года, было установлено, что при расчёте арендной платы по договору аренды нежилых помещений от 24.08.1993 №1-1298/93 должны применяться следующие ставки арендной платы:

-  за помещения площадью 563,5 кв.м. -рыночные ставки арендной платы;

-  за помещения площадью 2 307,3 кв.м. - ставка 0руб.;

-  за помещения площадью 1 156 кв.м. - ставка 3 500 рублей за 1 кв.м. в год.

Таким образом, ранее судами определены условия Договора. Эти условия не противоречат установленному в части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции требованию о том, что размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации (если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации).

В силу статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лиц.

Вопреки доводам ответчика, судом также принято во внимание, что истцом в материалы дела представлены: Распоряжение главы Управы Мещанского района                       г. Москвы от 24.12.2003г. № Мщ-01- 127/3 и выписка из протокола заседания межведомственной комиссии Управы Мещанского района № 10 от 27.11.2003, которыми согласовано ранее выполненное частичное переустройство нежилых помещений в административном здании согласно представленного плана БТИ инвентаризации 03.06.2002 года и имеющихся заключений.

По смыслу ч. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

В соответствии с п. 4.2 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.

По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом.

В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Согласно пункту 4.5 Постановления Пленума ВАС РФ N 73, в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ч. 1 ст. 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Частью 2 статьи 445 ГК РФ предусмотрено также, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

В соответствии с ч. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Таким образом, законодательство (ст. 445 ГК РФ) возлагает обязанность на сторону, инициирующую заключение договора в обязательном порядке, направить другой стороне предварительно, до обращения в суд, проект договора, заключение которого по мнению истца является обязательным.

Согласно ст. 445 ГК РФ, предусмотренный ей механизм понуждения к заключению договора может применяться исключительно в случаях, когда для стороны, получившей оферту, заключение договора является обязательным в соответствии с настоящим Кодексом (ГК РФ) или иными законами.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что правила о преимущественном праве на перезаключение договора аренды на новой срок подлежат применению, а у арендодателя возникает обязанность заключить договор аренды на новый срок.

Согласно ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.  Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.  

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, связанные с иной оценкой имеющихся в материалах дела доказательств и иным толкованием норм права, не опровергают правильные выводы суда и не свидетельствуют о судебной ошибке.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законный и обоснованный судебный акт. Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции допущено не было.

Анализируя вышеизложенное в совокупности, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта суда первой инстанции.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 11 ноября 2024 года по делу       №А40-98084/24 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа. 

Председательствующий судья                                                             Бондарев А.В.

Судьи                                                                                                      Мезрина Е.А.

                                                                                                                 Савенков О.В.