Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-68955/20-127-478

26 октября 2020 г.

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 19 октября 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 26 октября 2020 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Кантор К.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретерам судебного заседания 

ФИО1

рассматривает в судебном заседании дело по иску (заявлению) 

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АРМУС"

164521, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>

к ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ

123112, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ 1-Й, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, , ОГРН: 

<

***>

Третье лицо: 1. ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЛЬЯНС БИОХИМ ИНЖИНИРИНГ"

107076, 

<

...>, ПОМ VII КОМ 10, ОГРН: 

<

***>

Об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением 

при участии:

от истца –  не явился, извещен

от ответчика – не явился, извещен

от третьего лица – не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен о возложении на Департамент городского имущества города Москвы обязанности в семидневный срок с момента вынесения решения суда по настоящему делу обеспечить обществу с ограниченной ответственностью «Армус» доступ в нежилое помещение, арендованное по договору № 00-01078/19 от 05.08.2019г., путем предоставления ключей входной группы, ведущей в подвал.

Определением от 23.10.2020 г. в удовлетворении заявления о привлечении к участию в деле ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЛЬЯНС БИОХИМ ИНЖИНИРИНГ" в качестве соответчика, судом отказано. 

 Представители сторон в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в порядке ст. 123 АПК РФ, в связи с чем, суд счел возможным провести судебное заседание в отсутствие представителей сторон в порядке ст. 156 АПК РФ.

Суд, в соответствии с имеющимися в материалах дела доказательствами пришёл к следующим выводам.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, 05.08.2019 по результатам аукциона. состоявшегося 27.06.2019, между Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) и ООО «Армус» (арендатор) заключен договор № 00-01078/19 аренды нежилого помещения общей площадью 63.40 кв.м. (подвал, пом. VII. ком. 5-8). расположенного в здании по адресу: 

<

...>. корп. 2.

23.07.2019 между сторонами подписан акт приема-передачи нежилого помещения. В этот же день арендатору были переданы ключи от нежилого помещения. Экспликация нежилого помещения и поэтажный план являются неотъемлемой частью договора аренды.

Как указывает истец, вход в арендуемое ООО «Армус» помещение является единственным. Дверь от данного входа в настоящее время закрывается на замок, ключи которого у ООО «Армус» отсутствуют. Предоставлять дубликат ключа третье лицо отказывается, дверь не открывает без объяснения причин.

В силу того, что третье лицо препятствует доступу в арендуемое нежилое помещение. ООО «Армус» не имеет возможности осуществлять право пользования помещением по договору аренды № 00-01078/19 от 05.08.2019 г.

Невозможность использования арендованного имущества в силу положений статьи 328 Гражданского кодекса РФ и разъяснений, содержащихся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», является основанием для приостановления исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы за период, в течение которого имела место невозможность использования.

Кроме того, по мнению истца, входная группа, через которую осуществляется доступ в подвал, следует рассматривать как общее имущество здания. Даже в случае, если на указанную входную группу за каким-либо лицом зарегистрировано право собственности, то такое лицо, лишая других собственников доступа в это помещение, действует незаконно, и собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (в абз. 3 пункта 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №64).

Поскольку в рассматриваемом случае предметом договора аренды является помещение, расположенное в подвале здания, то его использование по назначению невозможно без пользования местами общего пользования данного здания. Следовательно, обязанность арендодателя передать арендованное имущество может считаться надлежащим образом исполненной 'только при условии обеспечения реального доступа к этому имуществу, в том числе через места общего пользования.

По мнению общества «Армус», тамбур первого этажа, через который осуществляется доступ на лестничную площадку и лестницу, ведущую в подвал, относится к местам общего пользования, его следует рассматривать как общее имущество здания.

Согласно пункту 5.3.2 договора аренды арендатор имеет право пользоваться общедолевой собственностью здания.

Арендатор обратился к арендодателю с письмом, в котором попросил обеспечить ему возможность доступа в арендованное нежилое помещение подвала путем предоставления ключей от двери из тамбура первого этажа, через которую осуществляется доступ на лестничную площадку и лестницу ведущую в подвал. 

Ответом от 14.04.2020 года ответчик подтвердил, что проход в подвальное помещение VII является единственным для двух арендаторов и подготовил в адрес Третьего лица уведомительное письмо с разъяснениями.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", применяя статью 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее.

Условием удовлетворения иска об устранении препятствий является совокупность доказанных юридических фактов, которые свидетельствуют о том, что собственник или иной титульный владелец претерпевает нарушение своего права.

Негаторный иск может быть удовлетворен при доказанности следующих обстоятельств: наличия права собственности или иного вещного права у истца, наличия препятствий в осуществлении прав собственности, обстоятельств, свидетельствующих о том, что именно ответчиком чинятся препятствия в использовании собственником имущества, не соединенные с лишением владения. Чинимые препятствия должны носить реальный, а не мнимый характер.

В рамках негаторного иска недопустимо требовать изменения тех частей, характеристик объекта гражданских прав, которые возникли в результате правомерного поведения ответчика, сами по себе не были направлены на создание препятствий истцу в пользовании имуществом.

Особенности распределения обязанности доказывания по данному иску заключаются в том, что лицо, обратившееся в суд, должно представить доказательства принадлежности ему имущества на праве собственности и совершения ответчиком действий, препятствующих осуществлению законным владельцем своих прав в отношении данного имущества.

Ответчик при этом должен доказать правомерность своего поведения.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что нежилое помещение, через которое осуществляется проход к арендуемому истцом помещению принадлежит Департаменту и передано в аренду третьему лицу  - ООО "АЛЬЯНС БИОХИМ ИНЖИНИРИНГ", что подтверждается письмом Департамента от 14.04.2020 г. и не оспаривается сторонами. 

Как указывает третье лицо, проход через указанное помещение предоставлен истцу в рабочие часы, при этом, оснований для передачи ключей от указанного помещения истцу не имеется, поскольку помещения принадлежат третьему лицу на праве аренды и в них находятся материальные ценности. 

Суд соглашается с доводами третьего лица, поскольку предоставление ключей истцу от помещений третьего лица приведет к нарушению прав ООО "АЛЬЯНС БИОХИМ ИНЖИНИРИНГ".

При этом, суд указывает на то, что истец с требованиями об установлении порядка использования спорного помещения, а также признании права общей долевой собственности и истребовании помещений из чужого незаконно владения, не обращался. 

Кроме того, при подписании договора истцу была предоставлена техническая документация, следовательно, истцу было известно о нахождении входной группы в объект. 

 Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

При этом, между истцом и ответчиком договор аренды подписан и истцом помещения приняты по акту приема-передачи. 

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Поскольку истцом не представлено доказательств нарушения ответчиком прав истца, иск удовлетворению не подлежит.

При этом суд указывает на то, что истец не лишен права обратиться в суд за защитой свои прав в порядке ст. 4 АПК РФ и ст. 12 ГК РФ. 

Расходы по госпошлине относятся судом на истца в порядке ст. 110 АПК РФ. 

Руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 28, 64, 65, 71, 110, 123, 124, 150, 151, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать. 

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

 По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья                                                                     К.А. Кантор