Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/  

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

Москва       

22 февраля 2023 года                                    Дело №А41-33228/22

Резолютивная часть решения объявлена 13.02.2023 

Решение в полном объеме изготовлено 22.02.2023

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Кулаковой И.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело № А41-33228/22

по заявлению ИП ФИО2 

к УПРАВЛЕНИЮ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ЧЕХОВ,

третьи лица: УПРАВЛЕНИЕ РОСРЕЕСТРА ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ, МИНИСТЕРСТВО ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ, АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ЧЕХОВ, 

о признании незаконным решения

при участии: согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО2  (далее - заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением к УПРАВЛЕНИЮ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ЧЕХОВ (далее – заинтересованное лицо, управление) со следующими требованиями: 

- признать незаконным решение УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ЧЕХОВ от 16.02.2022 № 135-2с об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность;

- обязать УПРАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ЧЕХОВ подготовить проект договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> ЦТП № 3 (пристройка) общей площадью 126,6 кв.м., инвентарный номер 314:092:3145 в течение двух недель с момента вступления решения суда в законную силу.

Заявитель, заинтересованное лицо, УПРАВЛЕНИЕ РОСРЕЕСТРА ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ, МИНИСТЕРСТВО ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ, извещенные надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебное заседание не явились.

АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ЧЕХОВ возражала против удовлетворения заявления, представила письменные возражения.

Дело рассмотрено в отсутствие заявителя, заинтересованного лица, УПРАВЛЕНИЯ РОСРЕЕСТРА ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ, МИНИСТЕРСТВА ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Исследовав и оценив в совокупности представленные в материалах дела доказательства, рассмотрев доводы искового заявления, письменных возражений на иск, заслушав представителя АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ЧЕХОВ, арбитражный суд установил следующее.

В обоснование заявления истец ссылается на то, что по договору аренды недвижимого имущества от 25.08.2008 № 1157 (с договором уступки прав от 15.05.2009, дополнительными соглашениями к договору аренды) он пользуется муниципальным нежилым помещением площадью 126,6 кв.м., расположенным в нежилом здании ЦТП № 3 площадью 266,6 кв.м. по адресу: 

<

...>.

С целью реализации своего преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения, предприниматель в порядке статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", обратился в администрацию с заявлением о приобретении недвижимого имущества в собственность.

Согласно Положению об УПРАВЛЕНИИ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫМ КОМПЛЕКСОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ЧЕХОВ, утвержденному решением Совета депутатов городского округа Чехов от 25.10.2017 № 56/5-2017, к компетенции УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ЧЕХОВ отнесены, в том числе, распоряжение и управление муниципальным имуществом от имени муниципального образования городской округ Чехов (п.3.1.11), приватизация муниципального имущества (п.3.1.12), реализация прав собственника в отношении муниципального имущества, предоставленного на праве аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления и иных прав, предусматривающих переход права владения и (или) пользования в соответствии с действующим законодательством (п.3.1.13).

В письме от 16.02.2022 № 135-2с УПРАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ЧЕХОВ отказало истцу в предоставлении испрашиваемого имущества в собственность, со ссылкой на то, что спорное имущество является частью центрального теплового пункта объекта инженерной сети городского округа Чехов, продажа вышеуказанного арендованного муниципального имущества не представляется возможной.

Полагая отказ незаконным, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действий (бездействия) закону и нарушение актом, решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основаниями для признания ненормативного правового акта незаконным является несоответствие его закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Частью 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ установлено, что в случае, если заявитель не соответствует установленным статьи 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

В обоснование отказа в предоставлении имущества в собственность, заинтересованное лицо указало, что спорное имущество является частью центрального теплового пункта объекта инженерной сети городского округа Чехов, продажа вышеуказанного арендованного муниципального имущества не представляется возможной.

С целью проверки доводов управления, определением от 24.08.2022 по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту АНО "НЕЗАВИСИМАЯ ЭКСПЕРТИЗА" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) ФИО3.

В материалы дела представлено заключение эксперта № 3692-11/22.

По результатам экспертизы установлено, что нежилое помещение площадью 126,6 кв.м., расположенное в здании ЦТП № 3 площадью 266,6 кв.м., инвентарный номер 314:092:3145 по адресу: 

<

...> является самостоятельным обособленным (изолированным) объектом недвижимости.  Возможна постановка спорного нежилого помещения на кадастровый учет. В спорном нежилом помещении не проходят инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания всего здания ЦТП № 3. Возможно  автономно использовать и эксплуатировать спорное нежилое помещение. 

Оценив экспертное заключение, суд пришел к выводу о том, что оно является допустимым доказательством по делу, так как, эксперт, проводивший исследование, является компетентным специалистом в своей профессиональной области, имеет необходимое профильное образование и стаж работы по специальности, перед проведением экспертиз был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. В экспертном заключении экспертом описана методика проведенного исследования, указаны используемые справочно-нормативные и научно-технические документы, само экспертное заключение аргументировано, содержит ответы на поставленные судом вопросы, основано на исследовании представленных материалов. 

Каких-либо сомнений в обоснованности выводов в заключении эксперта, а также противоречий судом не установлено.

Заинтересованное лицо в установленном процессуальном порядке выводы экспертизы не оспорило, о назначении дополнительной либо повторной экспертизы не ходатайствовало.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу Закона № 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". 

В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Согласно определению Верховного Суда Российской Федерации от 15.03.2017 № 304-ЭС16-20786 передача в аренду нежилых помещений, не выделенных в самостоятельный объект недвижимости, не препятствует арендатору при соблюдении иных предусмотренных Законом № 159-ФЗ условий реализовать преимущественное право на выкуп такой части здания.

Результатами судебной экспертизы установлено, что спорное нежилое помещение является самостоятельным обособленным (изолированным) объектом недвижимости, возможна постановка нежилого помещения на кадастровый учет. В спорном нежилом помещении не проходят инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания всего здания ЦТП № 3. Возможно  автономно использовать и эксплуатировать спорное нежилое помещение. 

При изложенных обстоятельствах, исходя из толкования положений Закона № 159-ФЗ, уполномоченный муниципальный орган был обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, по обращению предпринимателя о приобретении арендуемого имущества, поскольку имеется совокупность всех предусмотренных Законом № 159-ФЗ условий для выкупа арендуемого имущества в льготном порядке, и доказательств обратного суду не представлено. Правовые основания для отказа предпринимателю в реализации его преимущественного права на выкуп оспариваемого имущества, отсутствовали.

Доказательства, опровергающие доводы предпринимателя, заинтересованным лицом в материалы дела не представлены. 

Возражения администрации о том, что письмо управления не является муниципальным  правовым актом, оценены судом по правилам статей 64, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подлежат отклонению, поскольку сделаны при неверном применении и толковании норм материального и процессуального права, регулирующих спорные правоотношения.

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. 

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться: указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части. 

В целях устранения допущенных заинтересованным лицом нарушений прав и законных интересов заявителя суд обязывает муниципальный орган совершить в отношении арендуемого имущества действия по обеспечению заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить предпринимателю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины и судебной экспертизы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагаются на управление.  

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным отказ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ЧЕХОВ от 16.02.2022 № 135-2с об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность.

Обязать УПРАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ЧЕХОВ не позднее 30 дней со дня вступления настоящего решения в законную силу совершить действия, связанные с реализацией преимущественного права ИП ФИО2 на приобретение в собственность арендуемой части нежилого помещения площадью 126,6 кв.м., расположенного в здании ЦТП № 3 площадью 266,6 кв.м., инвентарный номер 314:092:3145 по адресу: 

<

...>.

Обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке и направить ИП ФИО2 проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Взыскать с УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ЧЕХОВ в пользу ИП ФИО2 300 рублей государственной пошлины, 95 000 рублей расходов по судебной экспертизе. 

Возвратить ИП ФИО2 из федерального бюджета 2 700 рублей государственной пошлины, уплаченной по чеку-ордеру СБЕРБАНК-ОПЕРУ Среднерусский банк 9040/1804 от 30.04.2022 операция 4985.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья                                      И.А. Кулакова