АРБИТРАЖНЫЙ СУД  ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Тюмень Дело № А70-14101/2023  

Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2024 года  Постановление изготовлено в полном объеме 27 сентября 2024 года  

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе: председательствующего Хлебникова А.В., судей Зиновьевой Т.А.,  ФИО1 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального  предпринимателя ФИО2 на решение от 26.01.2024  Арбитражного суда Тюменской области (судья Маркова Н.Л.) и постановление  от 26.04.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Воронов Т.А.,  Бацман Н.В., Краецкая Е.Б.) по делу № А70-14101/2023 по иску индивидуального  предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>,  ИНН 

<

***>) к сельскохозяйственному производственному кооперативу  «Ембаевский» (625511, 

<

...>,  ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об обязании заключить договор.  

 В судебном заседании приняли участие: индивидуальный предприниматель  ФИО2 по паспорту и его представитель ФИО3  по доверенности от 05.08.2021.  

Суд установил: 

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец,  предприниматель) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с исковым  заявлением к сельскохозяйственному производственному кооперативу «Ембаевский»  (далее – ответчик, кооператив) об обязании ответчика заключить по цене 10 761 000 руб.  договор купли-продажи земельного участка площадью 103 065 кв.м с кадастровым  номером 72:17:0708002:1184, расположенного по адресу: 

<

...> с установленной категорией земель: земли  населенных пунктов (далее – участок).  

Решением от 26.01.2024 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным  без изменения постановлением от 26.04.2024 Восьмого арбитражного апелляционного  суда, в удовлетворении иска отказано.  

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, предприниматель  обратился с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить,  направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.  

В кассационной жалобе заявитель указал на процессуальные нарушения,  

допущенные судами первой и апелляционной инстанций, а также привел аргументы  о невыполнении ответчиком условия об извещении о проведении торгов о передаче  участка свободным от прав третьих лиц, в результате чего договор купли-продажи  признан недействительным ввиду нахождения на земельном участке строений, в то время  как продажа участка без отчуждения строений невозможна; торги, на основании которых  заключен договор, не оспорены, а признание сделки недействительной не влечет  ничтожность торгов, поэтому ответчик обязан повторно заключить договор купли-продажи на условиях, указанных в извещении о проведении торгов; в настоящее время  какие-либо объекты недвижимости на участке отсутствуют.  

Кооператив в отзыве на кассационную жалобу отклонил ее доводы. 

Учитывая надлежащее извещение ответчика о времени и месте  проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в отсутствие  его представителя в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).  

В судебном заседании истец и его представитель поддержали правовую  аргументацию, изложенную в кассационной жалобе, указали на необоснованность  приведенных кооперативом в отзыве на кассационную жалобу возражений.  

Проверив в соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ законность принятых  по делу судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к следующему.  

Как установлено судами, определением от 10.02.2023 Арбитражного суда  Тюменской области по делу № А70-17967/2017 прекращено производство по делу  о банкротстве ответчика в связи с полным погашением кредиторской задолженности  и принятием членами кооператива решения об обращении в суд с ходатайством  о прекращении производства по делу.  

В период нахождения кооператива в процедуре банкротства состоялись торги  по продаже земельного участка, победителем торгов признан истец.  

Между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) заключен договор купли-продажи участка от 22.06.2020 № 68 (далее – договор) по цене 10 761 000 руб., после чего  истцом произведена оплата стоимости земельного участка, участок передан  предпринимателю по акту приема-передачи от 24.06.2020, право собственности  покупателя зарегистрировано 16.09.2020.  

Впоследствии решением от 28.08.2022 Тюменского районного суда Тюменской  области по делу № 2-1529/2022 признан недействительным договор, признано  недействительным образование из него земельных участков (образованы в результате  раздела участка) с кадастровыми номерами 71:17:0708002:1362, 71:17:0708002:1360,  71:17:0708002:1359, 71:17:0708002:1361, 71:17:0708002:1363, 71:17:0708002:1385,  восстановлены в Едином государственном реестре недвижимости сведения  о государственном кадастровом учете в отношении земельного участка с кадастровым  номером 72:17:0708002:1184 площадью 103065 кв.м, сведения о праве собственности  на указанный земельный участок за кооперативом.  

При рассмотрении указанного дела судом установлено, что после заключения  договора участок был расформирован покупателем на несколько земельных участков,  

что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка  на нем располагались нежилые здания (строения), которые находились в собственности  кооператива.  

Поскольку спорный участок отчужден без одновременного отчуждения нежилых  строений, расположенных в пределах его границ, указанное в силу пункта 5 части 1 статьи  1, части 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) стало  основанием для признания договора ничтожной сделкой.  

Далее в деле о банкротстве ответчика конкурсный управляющий обратился  в арбитражный суд с заявлениями о признании недействительными действий  предпринимателя по завладению и регистрации права собственности на объекты  недвижимости, расположенные на участке, просил взыскать убытки с покупателя ввиду  уничтожения последним объектов недвижимости. Заявления конкурсного управляющего  судами признаны обоснованными и удовлетворены, при этом судами в рамках  рассмотрения названного спора установлено, что земельный участок и сооружения  продавались на торгах разными лотами, расположенные на земельном участке строения  и сооружения предпринимателем приобретены не были.  

Обстоятельство существования спорных строений на земельном участке на момент  продажи земельного участка покупателю по договору, а также обстоятельство  существования указанных объектов в неизменном виде по состоянию на 24.09.2021  являются преюдициально установленными.  

Судами также приняты во внимание обстоятельства обособленного спора  по заявлению покупателя об оспаривании торгов по продаже имущества должника  в пользу ФИО4 (определением от 09.12.2022 в удовлетворении заявления  отказано), основанием заявленных требований являлось утверждение покупателя  о том, что вместе с земельным участком им были приобретены с торгов также  и все расположенные на данном земельном участке объекты (ввиду чего и оспаривалось  приобретение ФИО4 одного из таких объектов, расположенных на данном  земельном участке, отдельным лотом). Согласно позиции предпринимателя, он относился  ко всем объектам, расположенным на приобретенном им земельном участке, как к своим.  

Впоследствии спорные строения поставлены предпринимателем на государственный  кадастровый учет под новыми номерами, покупатель оформил государственную  регистрацию своего права собственности на них, однако затем их демонтировал  (уничтожил).  

Оценивая указанные действия покупателя участка, суды исследовали его доводы  о несоответствии характеристик объектов, принадлежащих кооперативу, и объектов,  принадлежащих предпринимателю. Судами установлено, что регистрация прав  на недвижимость осуществлена покупателем в упрощенном порядке на основании  декларации об объекте недвижимого имущества, при составлении декларации  все характеристики объекта заявляются правообладателем, им же удостоверяются  и какой-либо проверке не подвергаются, в связи с чем суды исходили из того,  что предприниматель имел неограниченные возможности внести искаженные сведения  об объектах с целью создать видимость их отличия от объектов кооператива.  

Полагая, что при рассмотрении названных дел сами торги, на основании которых  заключен спорный договор купли-продажи недвижимого имущества, не оспорены,  а признание недействительным спорной сделки не влечет ничтожность проведенных  торгов, следовательно, продавец обязан повторно заключить договор купли-продажи  земельного участка, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.  

Рассматривая спор, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались  статьями 408, 421, 429, 447, 448, 449, Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее – ГК РФ), правовым подходом Верховного Суда Российской Федерации,  отраженным в определении от 26.01.2021 № 14-КГПР20-21-К1, исходили из того,  что при признании недействительной сделки, заключенной по результатам проведения  торгов, в отсутствие оспаривания самих торгов победитель не может требовать  заключения нового договора на основании тех же торгов, указали, что заключенный  на тех же условиях новый договор купли-продажи будет также являться  недействительным (ничтожным), поэтому пришли к выводу об отсутствии оснований  для удовлетворения иска.  

Суд округа не находит оснований для отмены или изменения судебных актов. 

Как разъяснено в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской  Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений  Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»,  требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом  при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность  и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь  гражданским кодексом либо иным федеральным законом или добровольно принятым  обязательством.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает  из его существа, может быть заключен путем проведения торгов; договор заключается  с лицом, выигравшим торги. Если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги,  и организатор торгов в силу пункта 6 статьи 448 ГК РФ подписывают в день проведения  аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.  

Таким образом, после проведения торгов и определения их победителя  у организатора торгов возникает обязанность заключить с победителем соответствующий  договор.  

Пункт 1 статьи 168 ГК РФ предусматривает, что за исключением случаев,  предусмотренных пунктом 2 названной статьи или иным законом, сделка, нарушающая  требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона  не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные  с недействительностью сделки.  

Согласно общему правилу подпункта 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ все прочно  связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.  Положение пункта 4 статьи 35 ЗК РФ содержит прямой запрет на отчуждение земельного  участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат  одному лицу.  

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением  земельного законодательства» указано, что сделки, воля сторон по которым направлена  на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка  или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости,  если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве  собственности одному лицу, являются ничтожными.  

Аналогичная правовая позиция приведена также в определении Верховного Суда  Российской Федерации от 16.06.2016 № 305-ЭС16-6515.  

Применительно к рассматриваемой ситуации следует учитывать, что заключенный  сторонами по результатам торгов договор признан ничтожной сделкой в судебном  порядке, при этом, заявляя требование о заключении такого договора повторно, истец  указывает на то, что именно по вине конкурсного управляющего договор заключен  в таком виде, в котором суд признал его ничтожным, отмечая вместе с тем,  что в настоящее время отсутствуют основания, по которым суд признал сделку  недействительной (на земельном участке отсутствуют сооружения, неразрывно связанные  с ним), ссылаясь тем самым на последующее восстановление принципа единства  земельного участка и находящихся на нем зданий (их отсутствие) и, по сути, заявляя  требование о конвалидации заключенного по результатам торгов договора, формально  прося о заключении нового.  

Институт исцеления недействительных сделок (конвалидация) представляет собой  своеобразный способ защиты прав и интересов только добросовестных участников  оборота, которые в силу разных причин лишены возможности защитить свои права  иными законными способами (определение Верховного Суда Российской Федерации  от 29.03.2018 № 309-ЭС18-1533).  

Именно добросовестность является фактом, реабилитирующим порочную сделку,  добросовестный приобретатель, приобретший имущество на возмездных началах,  становится собственником имущества, а установленная судом добросовестность  приобретателя имущества признается фактом, реабилитирующим порочную сделку.  

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,  обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные  обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, исходя  из представленных доказательств; каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать  обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований  и возражений (статьи 64, 65, 67, 68, 71 и 168 АПК РФ).  

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам  статьи 71 АПК РФ в совокупности и взаимосвязи, а также доводы и возражения  участвующих в деле лиц, определив, что возникшее из торговой процедуры обязательство  является по своей правовой природе предварительным договором купли-продажи,  предполагающим исполнение обязательств путем заключения основного договора  купли-продажи, установив, что обязательства по отношению к победителю торгов  исполнены в момент заключения договора, при этом признание основного договора  

недействительным не влечет восстановление обязательств из предварительного договора,  основанного на протоколе об определении победителя торгов, так как такое обязательство  прекращено надлежащим исполнением, суды пришли к правомерному выводу  об отсутствии каких-либо оснований для заключения нового договора по результатам  торговой процедуры. Суды также обоснованно указали, что иное означало бы отсутствие  эффективного способа защиты права при заключении недействительной сделки  по результатам торгов, поскольку победитель мог бы неограниченное количество  раз требовать заключения договора после признания предыдущего заключенного договора  недействительным, отметив, что предприниматель требует обязать заключить договор  на тех же условиях, которые признаны судом общей юрисдикции незаконными  и в результате чего констатирована ничтожность договора.  

Установление подобного рода обстоятельств является прерогативой судов первой  и апелляционной инстанций, которые в силу присущих им дискреционных полномочий,  необходимых для осуществления правосудия и вытекающих из принципа  самостоятельности судебной власти, разрешают дело на основе установления  и исследования всех его обстоятельств.  

Судом округа рассмотрены изложенные в кассационной жалобе суждения  предпринимателя об отсутствии в настоящее время препятствий для заключения договора  на тех же условиях, которые предлагались конкурсным управляющим при проведении  торгов (без передачи зданий), однако оснований как для понуждения кооператива  к заключению нового договора, так и для исцеления предыдущего договора, не имеется  ввиду следующего.  

Приведенные истцом аргументы о том, что объекты недвижимости на земельном  участке отсутствуют, рассмотрены судами в рамках исследования фактических  обстоятельств дела, после чего суды констатировали несостоятельность доводов  предпринимателя, поскольку в рамках дела № А70-17967/2017 установлено,  что некоторые строения, принадлежавшие кооперативу на праве собственности,  существовали в натуре к моменту приобретения предпринимателем земельного участка  и демонтированы им (по его заказу), другие же строения до сих пор располагаются  в границах участка и право собственности на них признано за кооперативом (в границах  участка располагаются здания 72:17:0708002:1372 и 72:17:0708002:1375).  

При вынесении решения о признании договора недействительным судом общей  юрисдикции обстоятельство демонтажа зданий уже имело место и было известно суду,  то есть заключенная сделка оценивалась с учетом этого обстоятельства.  

Учитывая изложенное, суд округа приходит к выводу о том, что при оценке  аргументов предпринимателя о том, что в настоящее время зданий на участке не имеется,  а потому возможно заключение договора на тех же условиях, суды пришли в верному  заключению, что, во-первых, изменение обстоятельств, связанных с умышленным  демонтажем истцом зданий, принадлежащих кооперативу, не может рассматриваться  как основание изменения порядка исполнения обязательств, вытекающих из торговой  процедуры, что совершенный истцом деликт не изменяет сути сложившихся отношений,  в то время как иное означало бы, что недобросовестное поведение приводит  

к положительным последствиям для лица, умышленно уничтожившего чужое имущество,  а, во-вторых, суды установили наличие оставшихся зданий на участке.  

Таким образом, поскольку в результате торгов между сторонами заключен договор,  по условиям которого спорный участок незаконно отчужден без одновременного  отчуждения нежилых строений, расположенных в пределах его границ (что послужило  основанием для признания договора ничтожной сделкой), учитывая последующие  действия предпринимателя по подаче в регистрирующий орган искаженной информации  о сооружениях (придание зданиям ответчика признаков новых сооружений в целях  признания за ними права собственности) и демонтажу зданий (что послужило причиной  взыскания с истца убытков в пользу кооператива), а также наличие зданий на участке  в настоящее время, то у судов отсутствовали основания для понуждения ответчика  к повторному заключению договора на тех же условиях с учетом, в том числе того,  что заключенный на тех же условиях (без передачи зданий) новый договор купли-продажи  будет также являться недействительным (ничтожным).  

Аргументы истца о допущении судом первой инстанции процессуальных  нарушений, выразившихся в принятии не раскрытых перед истцом доказательств  ответчика, мотивированно отклонены апелляционным судом с учетом того, что сторонам  предлагалось представить дополнительные объяснения и документы в срок до 27.12.2023,  при этом ответчик отзыв с документами в его обоснование представил 10.01.2024  (к отзыву приложено доказательство направления кооперативом отзыва по электронной  почте представителю истца, в отзыве ответчик ссылается на обстоятельства рассмотрения  других дел, в которых истец принимал участие и которые были ему известны).  

Вместе с тем суд отметил, что, исходя из существа апелляционной жалобы, судом  не усматривается, что у предпринимателя имелись какие-либо дополнительные доводы  и доказательства, которые не были им приведены исключительно по причине неполучения  отзыва, а при их представлении суду это повлияло бы на вынесенное решение, при этом  судом установлено, что в апелляционной жалобе изложены доводы, идентичные доводам  иска, новых документов и доказательств не представлено.  

Относительно доводов заявителя кассационной жалобы о процессуальных  нарушениях, допущенных апелляционным судом (отказ в отложении судебного  заседания), суд округа полагает возможным отметить обоснованность замечаний  апелляционного суда об отсутствии новых обстоятельств и доводов, которые  предприниматель имел возможность заявить апелляционному суду в жалобе.  

Такие аргументы (при их наличии) истец имел возможность привести суду  в том числе при подаче кассационной жалобы, однако какие именно доводы истец имел  намерение заявить в судебном заседании, в отложении которого отказал апелляционный  суд, предприниматель в кассационной жалобе не привел.  

Поскольку по смыслу положений статьи 158 АПК РФ отложение судебного  разбирательства является правом, а не обязанностью суда, которое реализуется  при наличии объективных и уважительных причин, препятствующих проведению  судебного заседания (процессуальной необходимостью), при этом неявка в судебное  заседание представителей сторон, при наличии в материалах дела аргументированной  

их позиции и отзывов на нее, в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием  для рассмотрения спора, суд округа признает соответствующие доводы истца  несостоятельными.  

По существу, доводы, изложенные в кассационной жалобе, сводятся к несогласию  с выводами судов относительно фактов, направлены на переоценку имеющихся в деле  доказательств и установление новых обстоятельств, отличных от установленных судами.  Между тем полномочия суда округа по пересмотру дела должны осуществляться  в целях исправления судебных ошибок в виде неправильного применения норм  материального и процессуального права при отправлении правосудия, а не для пересмотра  дела по существу (статья 286 АПК РФ, пункты 1, 28, 32 постановления Пленума  Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении  дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).  

Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм материального  и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются  основанием к отмене или изменению судебных актов, не установлено. Кассационная  жалоба удовлетворению не подлежит.  

В соответствии с требованиями статьи 110 АПК РФ расходы по уплате  государственной пошлины относятся на заявителя кассационной жалобы.  

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный  суд Западно-Сибирского округа  

постановил:

решение от 26.01.2024 Арбитражного суда Тюменской области и постановление  от 26.04.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А70-14101/2023  оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда  Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия,  в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации.  

Председательствующий А.В. Хлебников 

Судьи Т.А. Зиновьева  

 ФИО1