Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-31849/19

11 июня 2020 года

г.Москва

Резолютивная часть объявлена 03 июня 2020 года

Полный текст решения изготовлен 11 июня 2020 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи  Ю. С. Петропавловской,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассматривает в судебном заседании дело по иску Администрации городского округа Химки Московской области 

к ООО  "СТРОЙ ИНВЕСТ" 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитет по управлению имуществом администрации г.о. Химки, ФИО2, ФИО3

о взыскании задолженности и пени, расторжении договора аренды от 16.02.2016г. № ЮА-52,

по встречному иску о расторжении договора аренды от 16.02.2016г. № ЮА52, взыскании убытков в размере 2 399 962 руб. 34 коп.

При участии в судебном заседании- согласно протоколу

Установил:

Администрация городского округа Химки Московской области (далее – Администрация го Химки, администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью «Строй Инвест» (далее – ООО «Строй Инвест», общество, ответчик) с заявленными требованиями:

- взыскать задолженность по арендным платежам по договору аренды земельного участка № ЮА-52 от 16.02.2016  за период 4 квартал 2017 года, с 1 квартала 2018 года по 3 квартал 2018 года в размере 1562901,95 руб., пени за неисполнение взятых на себя обязательств за период с 16.12.2017 по 15.12.2018 в размере 410093,55 руб.;

- расторгнуть договор аренды от 16.02.2016 № ЮА-52, заключенный в отношении земельного участка, расположенного по адресу Московская область г. Химки мкр. Клязьма – Старбеево, кв. Клязьма, вблизи участка с кадастровым номером 50:10:0020802:28;

- обязать ООО «Строй Инвест» вернуть (передать по акту приема-передачи) Администрации г. Химки земельный участок общей площадью 710 кв.м., расположенный по адресу Московская область г. Химки мкр. Клязьма – Старбеево, кв. Клязьма, вблизи участка с кадастровым номером 50:10:0020802:28, сроком на 5 лет.

ООО «Строй Инвест» обратилось с встречным иском к Администрации го Химки, в котором просит:

- расторгнуть заключенный между Администрацией го Химки и ООО «Строй Инвест» договор аренды от 16.02.2016 № ЮА-52 земельного участка площадью 710 кв.м. с кадастровым номером 50:10:0020802:457, категория «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для строительства и эксплуатации кафе», расположенный по адресу Московская область  г. Химки мкр. Клязьма – Старбеево, кв. Клязьма, вблизи участка с кадастровым номером 50:10:0020802:28;

- взыскать с Администрации го Химки в пользу ООО «Строй Инвест» убытки в сумме 2399962,34 руб.

В качестве третьих лиц в деле приняли участие Комитет по управлению имуществом администрации г.о. Химки, ФИО2, ФИО3.

В судебном заседании представитель истца поддержал первоначальный иск, возражал против встречных требований.

Представитель ответчика возражал против первоначального иска, поддержал встречный иск.

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Из материалов дела следует, что 16.02.2016 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № ЮА-52 (далее – договор, л.д. 6 т.1).

Согласно п. 1.1 договора, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 710 кв.м. с кадастровым номером 50:10:0020802:457 категория «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для строительства и эксплуатации кафе» в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка (приложение № 1 к договору), расположенный по адресу 

<

...> – Старбеево, кв. Клязьма, вблизи участка с кадастровым номером 50:10:0020802:28.

Согласно п. 1.2, участок предоставляется для осуществления арендатором деятельности в соответствии с целевым назначением участка для использования в целях строительства и эксплуатации кафе.

Срок аренды установлен с 16.03.2016 по 15.03.2021 на пять лет (п. 2.1).

Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 16.02.2016.

Договор аренды зарегистрирован Управлением росреестра 23.03.2016.

Разделом 3 договора установлен порядок расчета и внесения арендных платежей. Согласно п. 3.3, арендная плата вносится арендатором в полном объеме не позднее 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно.

Как следует из пояснений истца, ответчик не исполняет взятые на себя обязательства по договору аренды, возникла задолженность за периоды: 4 квартал 2017 года, с 1 по 3 квартал 2018 года. На задолженность начислена неустойка в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (договорная неустойка).

В претензии к ответчику от 01.02.2019 истец потребовал погасить задолженность, уведомил об обращении в суд с иском о расторжении договора аренды в случае неоплаты.

Поскольку претензия оставлена без удовлетворения, администрация обратилась в суд с заявленными требованиями.

Обращаясь в суд с встречным иском ООО «Строй Инвест» указало следующее. 

В 2017-2018 годах общество обращалось в администрацию с заявлениями, в которых указывало, что с апреля 2017 года у него отсутствует доступ к арендуемому участку, просило обеспечить доступ. Письмами от 06.03.2018, от 28.04.2018 администрация уведомила о том, что не может предоставить доступ к участку в связи с тем, что на участке (дороге), посредством которого этот доступ осуществляется, установлен шлагбаум. Письмом от 07.08.2018 администрация уведомила общество, что вопрос о сносе шлагбаума (забора) будет вынесен на межведомственную комиссию в августе 2018 года, однако о принятии какого-либо решения обществу не известно. До настоящего времени доступ на земельный участок не обеспечен.

Таким образом, ответчик полагает, что земельный участок имеет недостатки, препятствующие пользованию им, и в соответствии со ст.ст. 450, 612 ГК РФ он имеет право требовать расторжения договора аренды с возмещением убытков, о чем ответчик сообщил истцу в ответе на претензию от 10.09.2018 № 15-з, и что явилось основанием для обращения к администрации со встречным иском.

В материалы дела представлено Заключение кадастрового инженера ФИО4 № 4-С от 04.07.2019 об обследовании земельных участков, на предмет  наличия либо отсутствия доступа (прохода или проезда от земель общего пользования, земельных участков общего пользования, территории общего пользования) к земельному участку с КН 50:10:0020802:457, из которого следует, что согласно сведениям кадастрового плана территории квартала 50:10:0020802 доступ (проход и проезд) от земель общего пользования к участку с КН 50:10:0020802:457  обеспечивается через территорию общего пользования, проходящую между земельным участком с КН 50:10:0020802:27 и участками с КН 50:10:0020802:13 и 50:10:0020802:15. В ходе проведения натурного обследования участка с КН 50:10:0020802:457 выявлено, что доступ (проход и проезд) от земель общего пользования к указанному участку перекрыт ограждающей конструкцией (металлический забор) (л.д. 100 т.1).

В ходе судебного разбирательства по делу определением суда от 26.08.2019 по ходатайству ответчика назначалась судебная экспертиза, с постановкой вопроса: - Определить возможность организации подъезда автотранспортных средств к земельному участку с кадастровым номером 50:10:0020802:457, по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Клязьма-Старбеево, кв. Клязьма, указать варианты со ссылкой на кадастровые номера участков, которые при этом необходимо использовать.

Согласно выводам, изложенным в поступившем и приобщенным к материалам дела экспертном заключении АНО «Экспертная компания «Синергия» от 18.09.2019, подъезд к земельному участку с КН 50:10:0020802:457 фактически отсутствует. Фактическая сеть развития автомобильных дорог, а также существующая застроенность прилегающей территории местности не позволяет организовать подъезд автотранспортных средств к земельному участку с КН 50:10:0020802:457 по адресу 

<

...> кв. Клязьма (л.д. 18 т.2).

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как разъяснено в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017) арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Первоначальный иск заявлен о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и пени за просрочку оплаты, и о расторжении договора аренды на основании ст. 450, п. 3 ст. 619 ГК РФ.

Во встречном иске ответчик указывает, что поскольку он был лишен возможности пользоваться арендованным земельным участком в связи с отсутствием к нему доступа, он не должен уплачивать арендную плату, а договор аренды подлежит расторжению в судебном порядке в связи с существенными нарушениями договора со стороны администрации, с возмещением обществу убытков.

В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно пунктам 1, 2, 4 ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:  арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Пунктом 1 ст. 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора.

Согласно ч. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Таким образом, собственники земельных участков, пользователи и арендаторы являются их законными правообладателями.

В силу п. 4 ч. 1 ст. 40, ст. 41 ЗК РФ правообладатель  земельного участка имеет право осуществлять предусмотренные законодательством права на использование земельного участка.

Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

Граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено настоящим Кодексом, федеральными законами (ч. 1 ст. 43 ЗК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Частью 6 ст. 274 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 настоящего Кодекса для собственника такого земельного участка.

Так, согласно ч. 1 ст. 39.24 ЗК РФ, в случае, если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение либо в аренду или безвозмездное пользование на срок более чем один год, соглашение об установлении сервитута заключают землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка. При этом согласие в письменной форме уполномоченного органа на заключение такого соглашения не требуется, если настоящей статьей или договором аренды либо договором безвозмездного пользования не предусмотрено иное.

Таким образом, закон предоставляет арендатору земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, право самостоятельно принять меры по обеспечению своего доступа на данный участок в случае его ограничения.

Доказательств того, что земельный участок с КН 50:10:0020802:457 изначально был передан арендатору без возможности прохода/проезда к нему, в материалы дела не представлено, напротив из пояснений ответчика следует, что ограничение имеет место с 2017 года, в то время как договор аренды заключен в 2016 году. Согласно акта приема-передачи земельного участка с КН 50:10:0020802:457 от 16.02.2016, земельный участок передан на основании договора аренды  от 16.02.2016 № ЮА-52, арендатором участок осмотрен, участок ему передан в состоянии, соответствующем условиям договора аренды со всеми необходимыми для использования участка документами, о правах, обременениях третьих лиц на участок арендатор оповещен, претензий у арендатора к арендодателю по передаваемому участку не имеется (п. 3 акта) (л.д. 12-13 т.1).

Согласно Протоколу заседания Межведомственной комиссии от 05.06.2019 № 3/19 (п. 20), на территории по адресу го Химки мкрн Клязьма-Старбеево, выявлен самовольный захват земельного участка, установлен забор вблизи земельного участка с КН 50:10:0020802:13, Комитету по управлению имуществом поручено издать приказ на демонтаж незаконно размещенного объекта (л.д. 91-93 т.1).

Согласно акту совместного осмотра от 19.06.2019, проведенного совместно представителями администрации и общества в отношении земельного участка с КН 50:10:0020802:457, в ходе визуального осмотра выявлено, что территория участка не огорожена, имеется свободный доступ (проход) с Северо-Восточной стороны, проезд с Северо-Западной стороны отсутствует (установлено ограждение).

Как пояснил в судебном заседании представитель истца и как следует из представленного истцом акта осмотра от 20.03.2020 земельного участка с КН 50:10:0020802:457, расположенного вблизи земельного участка с КН 50:10:0020802:28, и принадлежащего ООО «Строй Инвест» на праве аренды в соответствии с договором аренды от 16.02.2016 № ЮА-52, препятствий к проезду/проходу на участок не имеется. Проезд к участку осуществляется между земельными участками с КН 50:10:0020802:27, 50:10:0020802:13, 50:10:0020802:15. На момент осмотра на указанном проезде установлено временное ограждение из сетки, сложены остатки распиленного сухостоя. Со слов гр. ФИО5 и гр. ФИО6, участвующих в совместном осмотре, ограждение установлено временно, ввиду отсутствия какой-либо деятельности на земельном участке ООО «Строй Инвест» длительное время, а также в целях недопущения третьих лиц и бродячих животных и будет убрана в любой момент, является некапитальным.

Также имеются для проезда ворота, истец пояснил, что у него ключа не имеется, ворота установлены собственниками смежных участков.  

Суд отмечает, что в целях установления всех обстоятельств спора, недопущения принятия решения о правах и законных интересах иных лиц, суд, по результатам экспертного заключения привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО2, ФИО3. 

В замечаниях к акту осмотра от 20.03.2020 гр. ФИО5 и гр. ФИО6 (представители правообладателей смежных земельных участков) указали, что никаких обращений и предложений со стороны ООО «Строй Инвест» к собственникам смежных участков, по организации проезда не поступало, при этом препятствий к проезду через установленные ворота они не чинили, готовы были предоставить ключи. 

Исходя из части 2 статьи 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Таким образом, суд, с учетом всех материалов дела, позиций лиц, участвующих в деле, установленных обстоятельств по данному спору, приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды по ст.ст. 450, 612, 620 ГК РФ, поскольку ответчик не доказал существенного нарушения арендодателем договора аренды и наличия в арендуемом имуществе (земельном участке) таких недостатков, которые подлежали устранению арендодателем, но не были устранены и повлекли невозможность использования земельного участка по целевому назначению и виду разрешенного использования.  

Согласно ст.ст. 15, 393 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (п. 5 ст. 453 ГК РФ).

Доказательств ненадлежащего исполнения администрацией договора аренды, существенного нарушения его условий, общество не представило, следовательно оснований для возмещения убытков не имеется.

При данных обстоятельствах, встречный иск не подлежит удовлетворению.

В отношении первоначального иска судом установлено, что арендатором не исполняется обязанность по внесению арендных платежей в период с 4 квартала 2017 по 3 квартал 2018 года. Указанное обстоятельство ответчиком не оспорено, доказательств внесения арендных платежей не представлено (ч. 1 ст. 65, ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).

Оснований для освобождения общества от арендных платежей в указанный период судом не установлено.  

Учитывая вышеизложенные установленные судом обстоятельства, положения норм ст.ст. 309, 310, 614 ГК РФ, ст.ст. 1, 65 ЗК РФ, суд приходит к выводу о наличии обязанности у общества как арендатора земельного участка вносить арендную плату и погасить возникшую задолженность.

Поскольку арендная плата не внесена обществом в течение двух периодов подряд (в данном случае – четыре периода), имеются основания для расторжения договора аренды по требованию арендодателя в соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ и подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ в связи с существенным нарушением арендатором условий договора и норм гражданского и земельного законодательства.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абз 1 ст. 622 ГК РФ).

На основании изложенного, первоначальный иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

Расходы по государственной пошлине относятся на ответчика в соответствии с ч. 1 и ч. 3 ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями ст. 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

  Взыскать с  ООО  «СТРОЙ ИНВЕСТ» в пользу Администрации городского округа Химки Московской области по договору аренды от 16.02.2016г. № ЮА52 задолженность за период с 4 квартала 2017 года по 3 квартал 2018 года в размере 1562901 руб. 95 коп., пени за период с 16.12.2017 по 15.12.2018 в размере 410093 руб. 55 коп., а всего в общей сумме 1972995 руб. 50 коп.  

Расторгнуть договор аренды от 16.02.2016г. № ЮА52.

Обязать  ООО  "СТРОЙ ИНВЕСТ" возвратить  Администрации городского округа Химки Московской области земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020802:457. 

В удовлетворении встречного иска отказать. 

Взыскать с ООО «СТРОЙ ИНВЕСТ» в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 38729 руб. 96 коп. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.  

Судья                                                                               Ю.С. Петропавловская