ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А70-15290/2017

05 июня 2018 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  04 июня 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  05 июня 2018 года.

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кливера Е.П.,

судей Грязниковой А.С., Рыжикова О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебном заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании посредством применения систем видеоконференц-связи апелляционные жалобы (регистрационный номер 08АП-2914/2018) общества с ограниченной ответственностью «Корида», (регистрационный номер 08АП-3041/2018) Департамента имущественных отношений Тюменской области на решение Арбитражного суда Тюменской области от 25.01.2018 по делу № А70-15290/2017 (судья Макаров С.Л.), принятое по иску Департамента имущественных отношений Тюменской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Корида» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца – Администрации Тюменского муниципального района,

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью «Корида» – ФИО2, действующая на основании доверенности от 06.12.2017 (личность подтверждена паспортом гражданина РФ);

от Департамента имущественных отношений Тюменской области – ФИО3, действующая на основании доверенности от 05.07.2017 (личность подтверждена паспортом гражданина РФ);

от Администрации Тюменского муниципального района – не явился, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, 

 

установил:

Департамент имущественных отношений Тюменской области (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Корида» (далее – ООО «Корида», Общество, ответчик) о взыскании 1 181 888 руб. 07 коп. задолженности по договору аренды земельного участка от 12.10.2012 № 17-02/253 за период с 01.10.2013 по 06.06.2016 и 506 008 руб. договорной неустойки за период с 15.11.2013 по 06.06.2016, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации Тюменского муниципального района (далее по тексту – Администрация, третье лицо).

До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение по существу, истец в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявил об уменьшении размера исковых требований, в результате которого просил взыскать с ответчика 875 715 руб. задолженности по арендной плате за период с 22.08.2014 по 06.06.2016 и 274 451 руб. пени за просрочку исполнения обязательства за период с 16.08.2014 по 06.06.2016.

Руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции принял указанное уменьшение размера исковых требований, как не противоречащее действующему законодательству и не нарушающее права других лиц.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 25.01.2018 по делу № А70-15290/2017 исковые требования удовлетворены частично, с ООО «Корида» в пользу Департамента имущественных отношений Тюменской области взыскано 531 559 руб. 08 коп. задолженности, 166 591 руб. 75 коп. пени. Также с ООО «Корида» в доход федерального бюджета взыскано 16 963 руб. государственной пошлины по иску. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Возражая против принятого судебного акта, ООО «Корида» обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Тюменской области от 25.01.2018 по делу № А70-15290/2017 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований полностью.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает на неисполнение истцом обязанности по передаче земельного участка с кадастровым номером 72:17:0801003:445, свободного от застройки, обременений и ограничений согласно условиям договора аренды от 12.10.2012 № 17-02/253, заключенного на основании протокола от 28.09.2012 об итогах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для строительства многоквартирного дома, расположенного по адресу: Тюменская область, Тюменский район, с. Каменка. В подтверждение названных обстоятельств общество ссылается на решения Тюменского районного суда Тюменской области от 24.07.2013 по делу № 2-1275/13, от 29.07.2013 по делу № 2-1261/13, от 27.08.2013 № 2-1274/2013, от 05.09.2013 по делу № 2-1520/13, от 12.09.2013 по делу № 2-1273/2013, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 16.12.2013 по делу № 33-5830/2013, решение Арбитражного суда Тюменской области от 30.11.2015 по делу № А70-13170/2014. При этом истец отмечает, что обеспечение проведения кадастровых работ в отношении земельного участка и внесение сведений в государственный кадастр недвижимости постановлением Администрации Тюменского муниципального района от 02.04.2012 № 721 возложено на Управление земельных ресурсов, что свидетельствует об обязанности арендодателя произвести оформление названного участка до его передачи арендатору. Таким образом, по мнению подателя жалобы, в связи с неисполнением арендодателем первоначальной обязанности по передаче арендатору земельного участка, пригодного для использования в соответствии с целевым назначением, у ответчика не возникла встречная обязанность по внесению арендных платежей.

Обществом в апелляционной жалобе отмечено, что передаваемый арендодателем земельный участок, независимо от времени получения арендатором разрешения на строительство, должен соответствовать целевому назначению и разрешенному использованию, как в момент передачи земельного участка, так и после его передачи арендатору.

ООО «Корида» считает необоснованным вывод суда первой инстанции об обязанности общества вносить арендную плату, начиная с 22.08.2014, со ссылкой на установленную вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тюменской области от 30.11.2015 по делу № А70-13170/2014 невозможность использования спорного земельного участка в связи с нахождением на нем надворных построек физических лиц с 12.10.2012 до момента его освобождения от временных строений и получения арендатором разрешения на строительство, то есть до 22.08.2014. Ответчик полагает, что дата выдачи разрешения на строительство не определяет начало периода фактического пользования земельным участком; при этом в решении Арбитражного суда Тюменской области от 30.11.2015 по делу № А70-13170/2014 обстоятельства, связанные с возможностью использования спорного участка после 22.08.2014 не исследовались.

По мнению Общества, судом первой инстанции также неверно определена дата окончания пользования ответчиком спорным земельным участком (06.06.2016). Согласно позиции ответчика в указанную дату произошло лишь оформление возврата участка истцу по акту приема-передачи, в то время как фактически спорный земельный участок с кадастровым номером 72:17:0801003:445 как объект гражданского права перестал существовать с 16.05.2016 в связи с проведенным межеванием. 

Кроме того, в апелляционной жалобе Общества приведены доводы о неверном определении площади земельного участка, находящейся в фактическом пользовании ответчика. Так, согласно позиции ООО «Корида», земельный участок площадью 1821 кв.м, на части которого началось строительство многоквартирного дома, был предоставлен ответчику лишь на основании договора № 23-40/1879-08, а не по рассматриваемой в рамках настоящего дела сделке.

ООО «Корида» в апелляционной жалобе указано также на неправомерность произведенного судом первой инстанции расчет задолженности по арендной плате с применением коэффициента инфляции.

Помимо прочего, Общество в апелляционной жалобе ссылается на наличие правовых оснований для снижения неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в целях соблюдения баланса интересов кредитора и должника.

Департамент имущественных отношений Тюменской области, также оспаривая решение суда первой инстанции, в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что площадь предоставленного в аренду земельного участка составляла 3000 кв.м, а не 1821 кв.м, как указано судом первой инстанции.

Кроме того, Департамент представил отзыв на апелляционную жалобу ООО «Корида», в котором истец поддержал процессуальную позицию, изложенную в своей апелляционной жалобе.

Определениями Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2018 и от 03.04.2018 указанные апелляционные жалобы истца и ответчика приняты к производству, назначены к рассмотрению в судебном заседании на 07.05.2018 на 14 час. 30 мин.

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2018 рассмотрение названных апелляционных жалоб отложено на 04.06.2018. При этом Департаменту имущественных отношений Тюменской области и ООО «Корида» было указано на необходимость представить альтернативный расчет (то есть каждой стороной по делу) задолженности по арендной плате, исходя из площади земельного участка в размере 1821 кв.м без коэффициента инфляции, а также сумму неустойки, приходящуюся на указанную задолженность.

Во исполнение определения Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2018 сторонами представлены альтернативные расчеты задолженности по арендной плате.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители Департамент имущественных отношений Тюменской области и ООО «Корида» поддержали доводы и требования, изложенные в своих апелляционных жалобах, а также свои расчеты, представленные на основании определения суда апелляционной инстанции от 07.05.2018.

Представитель Администрации Тюменского муниципального района, надлежащим образом извещенной о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, ходатайства об отложении судебного заседания третье лицо не заявило. В связи с этим суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционные жалобы в отсутствие представителя Администрации.

 

Рассмотрев материалы дела, апелляционные жалобы, отзыв Департамента на апелляционную жалобу Общества, расчёты задолженности и неустойки, представленные сторонами в суд апелляционной инстанции, заслушав явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

 

Как усматривается из материалов дела, по результатам аукциона между Администрацией Тюменского муниципального района (арендодатель) и ООО «Корида» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 12.10.2012 № 17-02/253, в соответствии с которым арендодатель передает в аренду земельный участок площадью 3000 кв.м, расположенный по адресу: Тюменский район, с. Каменка, с кадастровым номером 72:17:0801003:445, для строительства многоквартирного жилого дома.

В силу пункта 3.2.5 договора от 12.10.2012 № 17-02/253 арендатор обязался своевременно и полностью выплачивать арендную плату, установленную договором.

Пунктом 4.1. договора предусмотрено, что размер арендной платы составляет 396 000 руб. в год с применением коэффициента инфляции по Тюменской области, публикуемым Территориальным органом федеральной государственной статистики Тюменской области.

Согласно пункту 4.2.1 договора арендная плата за первый год вносится единовременным платежом в течение 10-ти дней с момента подписания договора аренды. В последующие годы пропорционально ежеквартально в сроки до 15 февраля - за I квартал, до 15 мая - за II квартал, до 15 августа - за III квартал, до 15 ноября - за IV квартал.

В соответствии с пунктом 5.2. договора аренды установлено, что в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку (пени) в размере 0,1% от каждого неперечисленного в срок платежа за каждый день просрочки.

Согласно пункту 7.2 договора от 12.10.2012 № 17-02/253 срок аренды земельного участка определен с 12.10.2012 по 11.10.2015.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы, кадастра и картографии по Тюменской области.

Земельный участок передан ответчику на основании акта приема-передачи в аренду земельного участка от 12.10.2012. 

Указанный акт подписан представителями арендатора и арендодателя и скреплен печатями в отсутствие каких-либо замечаний и возражений.

С 01.01.2015 в соответствии со статьей 3 Закона Тюменской области от 26.12.2014 № 125 «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления Тюменской области и органами государственной власти Тюменской области и о внесении изменений в статью 14 Закона Тюменской области «О порядке распоряжения и управления государственными землями Тюменской области» в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена полномочия органов местного самоуправления Тюменского муниципального района в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена отнесены к полномочиям органов государственной власти Тюменской области (включая образование земельных участков, в том числе утверждение схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории).

05.07.2016 между Департаментом имущественных отношений Тюменской области и ООО «Корида» заключено соглашение о расторжении договора аренды № 17-02/253 от 12.10.2012, земельный участок возвращен по акту приема передачи от 06.06.2016 (л.д.18-19).

Департамент имущественных отношений Тюменской области, ссылаясь на наличие у ООО «Корида» задолженности по внесению арендной платы по договору от 12.10.2012 № 17-02/253 за период с 01.10.2013 по 06.06.2016 в размере 1 181 888 руб. 07 коп., направил в адрес общества претензию от 09.08.2017 с требованием об ее уплате.

Отсутствие действий со стороны ответчика по удовлетворению претензии явилось поводом для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

25.01.2018 Арбитражным судом Тюменской области принято обжалуемое в апелляционном порядке решение.

 

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции находит основания для его изменения, исходя из следующего.

 

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Проанализировав отношения сторон, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что сложившиеся между сторонами гражданско-правовые отношения подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 части 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об аренде), раздела 3 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об обязательствах), Земельным кодексом Российской Федерации, а также условиями заключенного договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как предусмотрено статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.01.2015, в момент возникновения спорного правоотношения) предусмотрено, что одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Аналогичная обязанность арендатора по внесению арендной платы установлена в спорном договоре аренды, согласно которой арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование земельным участком в соответствии с настоящим договором (раздел 4 договора).

В соответствии с положениями статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона.

По правилам статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

Таким образом, в силу приведенных выше положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. 

Следовательно, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств (статья 328 Гражданского кодекса Российской Федерации; пункт 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Арендодатель, который не исполнил обязанность по передаче сданного в аренду имущества в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему объекта аренды по акту приема-передачи, обязанность по внесению арендной платы прекращается после возврата имущества также по акту приема - передачи.

Из содержания части 1 статьи 55 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, устанавливаются судом на основании доказательств по делу, содержащих сведения о фактах.

Эта обязанность основана на положениях статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суд устанавливает юридические значимые обстоятельства на основании представленных доказательств, включая письменные доказательства.

Как указывалось выше, изначально истцом были заявлены требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за пользование спорным земельным участком площадью 3000 кв.м за период с 01.10.2013 по 06.06.2016.

Ответчиком в суде первой инстанции приведены возражения, направленные на оспаривание факта исполнения арендодателем обязанности по передаче названного земельного участка, в обоснование которых ООО «Корида», в частности, ссылается на решение Арбитражного суда Тюменской области от 30.11.2015 по делу №А70-13170/2014, имеющее в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для настоящего дела, которым установлено, что спорный земельный участок был изначально предоставлен Администрацией Тюменского муниципального района в непригодном состоянии для его надлежащего использования в соответствии с целями, определенными договором от 12.10.2012 № 17-02/253, поскольку на нем были расположены временные надворные постройки физических лиц (бани, огороды, заборы, деревянные строения). Также судом было установлено, что невозможность использования участка в связи с нахождением на нем надворных построек физических лиц длилась с момента заключения договора аренды, то есть с 12.10.2012 до момента освобождения участка от временных строений и получения истцом разрешения на строительство, то есть до 22.08.2014.

Истец, приняв во внимание указанные возражения и посчитав их обоснованными, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уменьшил размер исковых требований, в связи с чем, просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за пользование спорным земельным участком с кадастровым номером 72:17:0801003:445 площадью 3000 кв.м за период с 22.08.2014 по 06.06.2016 в размере 875 715 руб.

Между тем, после произведенного Департаментом уменьшения размера исковых требований, обществом также были поддержаны аналогичные доводы о неисполнении истцом обязанности по передаче ответчику вышеуказанного земельного участка.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции счел данные возражения ответчика относительно периода пользования им земельным участком необоснованными.

Суд апелляционной инстанции поддерживает указанный вывод суда первой инстанции исходя из следующего.

Так, из материалов дела следует, что 22.08.2014 ООО «Корида» получило разрешение на строительство двухподъездного многоквартирного дома и приступило к постройке данного объекта.

Оспаривая факт начала пользования земельным участком с указанной даты (22.08.2014), ответчик в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации допустимых доказательств в обоснование приведенной позиции не представил. Доводы, представленные в суде первой инстанции и поддержанные ООО «Корида» в апелляционной жалобе, фактически сводятся лишь к несогласию с площадью предоставленного в пользование земельного участка, которым оценка будет дана ниже.

С учетом изложенного, в отсутствие доказательств обратного, суд апелляционной инстанции считает, доказанным факт пользования ответчиком означенным земельным участком с 22.08.2014.

Также оспаривая период пользования обществом спорным земельным участком (по 06.06.2016), ООО «Корида» указывает, что он прекратил существование в качестве объекта гражданского права 06.05.2016 в связи с исключением его из государственного кадастра недвижимости по результатам проведенного межевания.

Между тем, согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.09.2011 № 3413/11 по делу № А56-7754/2009, образование нового земельного участка не прекращает существования прежнего земельного участка как природного объекта.

Таким образом, факт снятия спорного земельного участка с кадастрового учета сам по себе не свидетельствует о прекращении пользования им.

Исключение из государственного кадастра недвижимости сведений о земельном участке с кадастровым номером 72:17:0801003:445 не является препятствием для возвращения ответчиком арендованного имущества позднее даты такого исключения.

Доказательства того, что непосредственно после снятия земельного участка с государственного кадастрового учета ответчик прекратил его использование и освободил земельный участок, передав его в установленном порядке арендодателю, в дело не представлены.

Напротив, акт приема-передачи данного земельного участка от арендатора арендодателю был подписан лишь 06.06.2016. 

В связи с чем, судом первой инстанции обосновано определен период пользования ООО «Корида» данным объектом с 22.08.2014 по 06.06.2016. Доводы апелляционной жалобы Общества в указанной части подлежат отклонению по вышеизложенным основаниям.

Также ответчиком суду первой инстанции были приведены возражения относительно возложения истцом на него обязанности по внесению арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 72:17:0801003:445 за период с 22.08.2014 по 06.06.2016 исходя из его площади 3000 кв.м.

Суд первой инстанции, оценив доводы истца и возражения ответчика, пришел к выводу о наличии в материалах дела доказательств, подтверждающих факт передачи истцом в аренду ответчику земельного участка площадью 1821 кв.м.

Суд апелляционной инстанции, поддерживая указанный вывод суда первой инстанции исходит из следующего.

Из схемы расположения земельного участка 72:17:081003:445 на кадастровом плане территории следует, что земельный участок, принадлежащий ФИО4 на праве собственности, располагается посередине арендованного земельного участка с кадастровым номером 72:17:0801003:445, разделяя его фактически на две части.

Из вышеизложенного следует, что ООО «Корида» не могло пользоваться земельным участком в полном объеме, т.е. в площади 3000 кв.м, поскольку на части земельного участка располагался земельный участок, принадлежащий иному лицу (ФИО4).

При этом, определяя площадь земельного участка, фактически предоставленного в аренду, суд первой инстанции обоснованно принял во внимание следующее.

Как указывалось выше, земельный участок с кадастровым номером 72:17:0801003:445 с 06.05.2016 перестал существовать как объект гражданских прав в связи с исключением его из государственного кадастра недвижимости по результатам проведенного межевания, а 06.06.2016 был возвращен арендатором арендодателю, что повлекло подписание сторонами 05.07.2016 соглашения о расторжении договора аренды от 12.10.2012 № 17-02/253. 

При этом земельный участок с кадастровым номером 72:17:0801003:445 был разделен на два земельных участка: земельный участок с кадастровым номером 72:17:0801003:637 площадью 1821 кв.м и земельный участок с кадастровым номером 72:17:0801003:636.

Часть участка площадью 1821 кв.м, на которой началось строительство многоквартирного дома, впоследствии преобразованная в результате разделения первоначального земельного участка в земельный участок с кадастровым номером 72:17:0801003:637, была передана ООО «Корида» в аренду для окончания строительства многоквартирного жилого дома на основании договора аренды земельного участка от 06.07.2016 № 23-40/1879-08.

В связи с тем, что границы вновь образованного в результате разделения земельного участка с кадастровым номером 72:17:0801003:636 пересекают границы земельного участка, принадлежащего на праве собственности иному лицу, в заключении договора аренды на другую часть прежнего земельного участка с кадастровым номером 72:17:0801003:445 было отказано.

Градостроительный план земельного участка площадью 1821 кв.м подготовлен 05.12.2017, в период подготовки которого письмом Администрацией Тюменского муниципального района от 30.11.2017 № 11818/14 было отказано во внесение изменений в разрешение на строительство от 22.08.2014, в связи с отсутствием в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности Тюменского муниципального района данного разрешения.

Таким образом, с момента получения разрешения на строительство у арендатора существовала возможность пользоваться лишь частью участка площадью 1821 кв.м. Доказательств обратного ни истцом (ссылающимся на предоставление в пользование ответчику земельного участка площадью 3000 кв.м), ни ответчиком (указывающим на фактическое использование им земельного участка площадью 1461,7 кв.м) в материалы дела не представлено.

В связи с чем, доводы апелляционных жалоб Департамента и ООО «Корида» в указанных частях отклоняются судом апелляционной инстанции как необоснованные.

Следовательно, у ответчика возникла обязанность по внесению арендных платежей за период с 22.08.2014 по 06.06.2016 исходя из площади предоставленного в аренду земельного участка в размере 1821 кв.м. 

Пунктом 4.1. договора предусмотрено, что размер арендной платы составляет 396 000 руб. в год с применением коэффициента инфляции по Тюменской области, публикуемым Территориальным органом федеральной государственной статистики Тюменской области.

В данном случае Департамент при расчете суммы задолженности применял не коэффициент инфляции, а рассчитываемый в соответствии с основными положениями о порядке наблюдения за потребительскими ценами и тарифами на товары и платные услуги, оказанные населению, индекс потребительских цен, как синонимичные и равнозначные понятия.

Так, согласно расчету Департамента задолженность по арендной плате за период с 22.08.2014 по 06.06.2016 с учетом примененных индексов потребительских цен составила в общем размере 875 715 руб.

Между тем, согласно абзацу 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.

В данном случае, как указывалось ранее, размер арендной платы установлен в пункте 4.1 договора, где стороны определили применение коэффициента инфляции по Тюменской области, публикуемого Территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по Тюменской области без каких-либо замещающих понятий. 

Учитывая указанное, применение при расчете коэффициентов индексов потребительских цен в расчете арендной платы неправомерно, поскольку порядок определения размера арендной платы, согласованный по условиям договора аренды, не содержит положений, позволяющих применять при расчете арендной платы произведение индексов потребительских цен.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что в решении Думы Тюменского муниципального района от 28.05.2010 № 931 «Об утверждении методик определения величины арендной платы за пользование муниципальным имуществом Тюменского муниципального района» (далее – Решение № 931) предусмотрено, что ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, предоставленного по результатам торгов, размер арендной платы за такие земельные участки изменяется арендодателем в одностороннем порядке с учетом коэффициента, учитывающего уровень инфляции (Ки), и определяется следующим образом: Ап2 = Ап1 х Ки, где:

Ап1 - размер арендной платы за земельный участок за предыдущий календарный год (рублей), Ап2 - размер арендной платы за земельный участок в течение следующего года аренды (рублей), Ки - коэффициент, учитывающий уровень инфляции.

Ежегодно, не позднее 1 ноября года, предшествующего очередному финансовому году, постановлением администрации Тюменского муниципального района устанавливается размер коэффициента, учитывающего уровень инфляции, – Ки. Постановление администрации Тюменского муниципального района доводится до сведения арендаторов путем размещения информации в печатном средстве массовой информации и на официальном сайте администрации Тюменского муниципального района в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (пункт 9 Приложения № 3 Решения № 931).

Таким образом, в указанном нормативном акте также установлена возможность применения при расчете арендных платежей показателей коэффициентов инфляции, а не индексов потребительских цен, каких-либо положений об идентичности (равнозначности) указанных понятий в нем не содержится.

Кроме того, следует отметить, что Администрацией Тюменского муниципального района издавались постановления, устанавливающие коэффициент, учитывающий уровень инфляции на определенный год, учитывающийся при расчете арендной платы за пользование недвижимым муниципальным имуществом (нежилые помещения, здания, сооружения) (постановления от 29.10.2013 № 2835, от 30.10.2014 № 2676, от 09.12.2015 № 131,от 31.10.2016 № 143).

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», действующее с 04.08.2009 (далее – Постановление № 582).

В соответствии с указанным постановлением арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из ряда принципов, в том числе из принципов экономической обоснованности и предсказуемости расчета размера арендной платы. С учетом единства экономического пространства и правовой системы Российской Федерации указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю.

Оценив принятые в договоре аренды методику расчета арендной платы и механизм изменения арендной платы с применением коэффициента инфляции по Тюменской области, публикуемым Территориальным органом государственной статистики, и, учитывая, что истцом при расчете арендных платежей фактически изменен согласованный в договоре аренды порядок определения размера арендной платы, поскольку новые расчеты истца основаны на иных методиках определения размера аренды, суд апелляционной инстанции считает установленным нарушение со стороны истца принципа экономической обоснованности расчета и его предсказуемости. 

Допустимых доказательств того, что понятия «индекс потребительских цен» и «коэффициент инфляции» – это тождественные понятия на законодательном уровне, истцом не представлено ни в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции, ни при рассмотрении настоящего спора в суде апелляционной инстанции.

Таким образом, поскольку порядок определения размера арендной платы, установленный договором, не содержит положений, позволяющих применять при расчете арендной платы произведение коэффициента индекса потребительских цен, постольку такое применение является неправомерным.

Данные выводы суда апелляционной инстанции основаны на сложившейся судебной практике (постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2017 по делу № А70-7522/2017 и от 21.11.2017 по делу № А70-6419/2017).

Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2018 Департаменту имущественных отношений Тюменской области и ООО «Корида» было предложено представить альтернативный расчет (то есть каждой стороной по делу) задолженности по арендной плате, исходя из площади земельного участка в размере 1821 кв.м без коэффициента инфляции, а также сумму неустойки, приходящуюся на указанную задолженность.

Во исполнение определения Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2018 Департаментом представлен альтернативный расчет задолженности по арендной плате в размере 420 651 руб. за период с 22.08.2014 по 06.06.2016.

ООО «Корида» соответствующий требованиям, изложенным в определении суда апелляционной инстанции, альтернативный расчет суммы задолженности не представило.

В связи с чем, проверив произведенный Департаментом расчет задолженности, учитывая отсутствие со стороны ответчика как контррасчета суммы иска, так и доказательств погашения основного долга, суд апелляционной инстанции считает требования Департамента имущественных отношений Тюменской области о взыскании с ООО «Корида» задолженности по арендной плате за период с 22.08.2014 по 06.06.2016 подлежащими удовлетворению в сумме 420 651 руб. В удовлетворении остальной части требования о взыскании суммы основного долга следует отказать по вышеизложенным мотивам.

Истцом так же заявлено о взыскании 274 451 руб. пени за просрочку исполнения обязательства за период с 16.08.2014 по 06.06.2016.

В соответствии с частью 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В свою очередь, часть 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу пункта 5.2. договора аренды, в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку (пени) в размере 0,1% от каждого неперечисленного в срок платежа за каждый день просрочки.

С учетом определенной суммы задолженности по арендной плате, суд апелляционной инстанции считает требование Департамента имущественных отношений Тюменской области о взыскании с ответчика неустойки за период с 16.08.2014 по 06.06.2016 подлежащим удовлетворению в сумме 137 072 руб. 13 коп. (согласно расчету, представленному истцом во исполнение определения Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2018).

ООО «Корида» соответствующий требованиям, изложенным в определении суда апелляционной инстанции, альтернативный расчет суммы неустойки не представило.

В апелляционной жалобе Общество привело доводы о наличии правовых оснований для снижения заявленной к взысканию неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с пунктом 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление № 7) если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Согласно пункту 72 названного Постановления заявление ответчика о применении положений статьи 333 ГК РФ может быть сделано исключительно при рассмотрении дела судом первой инстанции или судом апелляционной инстанции в случае, если он перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции (часть 5 статьи 330, статья 387 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, часть 61 статьи 268, часть 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, при рассмотрении дела в суде первой инстанции ООО «Корида» о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не заявляло, доводов и доказательств относительно явной несоразмерности предъявленных штрафных санкций последствиям нарушения обязательства не представило.

Таким образом, указанное требование является новым.

В соответствии с разъяснениями, данными Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 25 Постановления от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», судам следует учитывать, что согласно части 7 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации новые требования, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются судом апелляционной инстанции. К примеру, не могут быть приняты и рассмотрены требования о снижении размера пеней, неустойки, штрафа, которые не были заявлены в суде первой инстанции.

Исходя из взаимосвязи разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 25 Постановления от 28.05.2009 № 36, суд апелляционной инстанции считает, что требование ответчика об уменьшении размера неустойки, заявленное только в апелляционной жалобе, является новым, следовательно, не подлежит рассмотрению.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Тюменской области от 25.01.2018 по делу № А70-15290/2017 подлежит изменению, апелляционная жалоба ООО «Корида» – частичному удовлетворению.

В удовлетворении апелляционной жалобы Департамента имущественных отношений Тюменской области следует отказать.

В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплаченной государственной пошлине по иску и апелляционной жалобе ООО «Корида» распределяются между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных требований.

В соответствии подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины, в связи с чем, государственная пошлина по его апелляционной жалобе не распределяется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тюменской области от 25.01.2018 по делу № А70-15290/2017 изменить, изложив его резолютивную часть в следующей редакции:

«Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Корида» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Департамента имущественных отношений Тюменской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 557 723 руб. 13 коп., из которых: 420 651 руб. задолженности по арендной плате за период с 22.08.2014 по 06.06.2016, 137 072 руб. 13 коп. пени за период с 16.08.2014 по 06.06.2016.

В удовлетворении остальной суммы иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Корида» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу федерального бюджета 14 154 руб. государственной пошлины в связи с частичным удовлетворением иска.».

Взыскать с Департамента имущественных отношений Тюменской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Корида» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 603 руб. 30 коп. расходов по уплате государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

Е.П. Кливер

Судьи

 

А.С. Грязникова

О.Ю. Рыжиков