АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-2542/23

11 апреля 2023 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   04 апреля 2023 г.

Полный текст решения изготовлен            11 апреля 2023 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Фаргиевой А.И.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело заявлению общества с ограниченной ответственностью "Тандем-ВП" ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***>

к Комитету по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района ИНН 6102003080 ОГРН  

<

***>

о признании незаконным отказа № 63.10/8761 от 14.12.2022, об обязании заключить дополнительное соглашение,

третье лицо: ФИО4

при участии:

от заявителя: представитель ФИО2 по доверенности № 9 от 01.02.2023

от заинтересованного лица: представитель ФИО3 по доверенности от 09.01.2023;

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Тандем-ВП" (далее – заявитель,  общество) обратилось в суд с заявлением к Комитету по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района (далее – заинтересованное лицо, Комитет) с требованием об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка.

Определением от 06.02.2023 к участию в деле в качестве третьего лица. Не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО4 

           В судебном заседании представитель заявителя требования изменил, просил признать незаконным отказ Комитета в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 63.10/8761 от 14.12.2022, обязать Комитет направить обществу дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 5 от 15.03.2007 с условием о включении общества в договор в качестве арендатора, с долей в праве аренды согласно площади земельного участка, согласованного в договоре купли - продажи недвижимого имущества от 26.01.2018 ( протокол судебного заседания от 04.04.2023).

Представитель заинтересованного лица против удовлетворения требований возражал по доводам, изложенным в отказе от заключения дополнительного соглашения к договору аренды.

Третье лицо представителя в судебное заседание не направило, отзыв на заявление не представило, о слушании дела извещено.

В судебном заседании 28.03.2023 объявлен перерыв до 11 час. 20 мин.04.04.2023. После перерыва судебное заседание продолжено в присутствии сторон, поддержавших позиции, изложенные ранее.

Судебное заседание на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проведено в отсутствие третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

            Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, суд установил следующее.

Между  Комитетом по управлению имуществом Администрации Аксайского района (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Грушевское» заключен 15.03.2007 договор аренды земельного участка № 5 в отношении земельного участка площадью 23540, 15 кв. м с кадастровым номером 61:59:0030107:68, находящегося по адресному ориентиру: Ростовская область, Аксайский район, ст. Грушевская, для целей использования под производственными зданиями и сооружениями, находящимися на земельном участке.

Земельный участок предоставлен на срок до 15.03.2056.

            На  земельном участке с кадастровым номером 61:59:0030107:68 расположены объекты недвижимого имущества, в том числе  нежилое здание (склад МТМ) с кадастровым номером 61:59:0030103:337 площадью 748, 9 кв. м.

По договору купли – продажи имущества  от 23.07.2014 открытое акционерное общество «Росагроснаб» приобрело объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 61:59:0030107:68, а также право аренды земельного участка на основании договора № 5 от 15.03.2007.

26.01.2018 общество по договору купли-продажи приобрело у открытого акционерного общества «Росагроснаб» нежилое здание (склад МТМ) с кадастровым номером 61:59:0030103:337 площадью 748, 9 кв. м. Переход права собственности зарегистрирован  16.05.2018.

На основании договора купли - продажи имущества должника с торгов от 01.04.2021 все иные объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке (гараж с кадастровым номером 61:59:0030103:346, гараж с кадастровым номером 61:59:0030103:334, кузница с кадастровым номером 61:59:0030103:351, механические мастерские с кадастровым номером 61:59:0030103:355, пожарное депо с кадастровым номером 61:59:0030103:341), а также право аренды земельного участка с кадастровым номером 61:59:0030107:68 площадью 23540, 15 кв.м. отчуждены ФИО4. 

Согласно выписке из ЕГРН от 24.01.2023 земельный участок обременен арендой в пользу ФИО4 на основании договора купли - продажи имущества должника с торгов и акта приема- передачи имущества от 01.4.2021.

             Общество направило в адрес Комитета заявление о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 5 от 15.03.2007.

            Письмом от 14.12.2022 № 63.10/8761 Комитет отказал в заключении дополнительного соглашения, ссылаясь на наличие на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих ФИО4 В связи с тем что испрашиваемый земельный участок  обременен правом аренды в пользу указанного лица, Комитетом отказано в заключении дополнительного соглашения на основании пункта 2 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

            Отказ в заключении соглашения оспорен в рамках настоящего дела. Заявление рассматривается в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обязанность доказывания соответствия закону оспариваемого решения, действий (бездействия), наличия у органа или лица соответствующих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли решение или совершили действие (бездействие).

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных (иных) органов является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, может быть признан судом недействительным.

Таким образом, заявленное требование может быть удовлетворено судом при наличии одновременно двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушения данным ненормативным актом прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Суд полагает оспариваемый отказ незаконным, ограничивающим исключительное право собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, на приобретение такого участка в аренду.

            В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования. В пункте 3 настоящей статьи ГК РФ закреплено, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

            При продаже такой недвижимости покупатель приобретает права пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

На основании пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации  при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

             В пункте 13,14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что, согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка.

             В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента государственной регистрации права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

            В пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «О некоторых отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды разъяснено, что по смыслу статьей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

            Приобретатель недвижимости становится арендатором в договоре аренды земельного участка независимо от внесения соответствующих изменений в договор аренды, а внесение таких изменений, согласно ст.420, 421, 453 ГК РФ, является правом, а не обязанностью приобретателя недвижимости (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2013 №18 АП-5990/2013).

При этом исходя из правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09, переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка. 

Из указанного следует, что заявитель став собственником объекта недвижимости (склад МТМ), в силу прямого указания закона получил право на приобретение земельного участка на тех же условиях, что и предыдущий собственник объекта недвижимости.

Таким образом, общество имеет статус арендатора земельного участка.

Тот факт, что по договору купли – продажи имущества с торгов от 01.04.2021 право аренды спорного земельного участка реализовано конкурсным управляющим ОАО «Росагроснаб» ФИО4 - одному из собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, не может ограничивать исключительное право другого собственника (общества) на приобретение такого земельного участка в аренду.

При этом суд отмечает, что на момент отчуждения объектов недвижимости ФИО4, общество уже являлось собственником склада МТМ на основании договора купли- продажи от 23.01.2018, и следовательно, в силу прямого указания в законе приобрело право на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования.

Положения договора купли - продажи имущества с торгов от 01.04.2021 в любом случае не могут противоречить положениям закона.

В соответствии с частью 2 статьи 39.20 ЗК РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанном здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности, либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. 

Судом установлено, что на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 61:59:0030103:346, 61:59:0030103:334, 61:59:0030103:351, 61:59:0030103:355, 61:59:0030103:341, принадлежащие на праве собственности ФИО4, а также склад МТМ с кадастровым номером 61:59:0030103:337, принадлежащий заявителю на праве собственности.

Таким образом, множественность лиц возникает в силу закона. Это связано с особым объектом аренды и субъектным составом участников правоотношения. Когда в аренду сдается неделимый земельный участок, который находится в муниципальной или государственной собственности (статья 39.20 ЗК РФ). 

В соответствии с пунктом 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

В соответствии со статьями 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации у заявителя имеется исключительное право на приобретение участка, занятого лишь принадлежащими ему объектами недвижимости и той частью земельного участка, которая необходима для использования соответствующих объектов.

Поскольку, как указано выше,  между Комитетом и ФИО4 уже заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка, суд полагает возможным обязать Комитет направить заявителю  дополнительное соглашение о вступлении в договор аренды №5 от 15.03.2007. В связи с этим заявителю должно быть предоставлена доля в праве на использование земельного участка, соответствующая площади принадлежащего ему объекта, путем присоединения к указанному договору. 

С учетом изложенного суд пришел к выводу о том, что заявителем обоснована правомерность требования о заключении с ним договора аренды  земельного участка посредством присоединения к действующему договору.

При таких обстоятельствах суд находит отказ незаконным.

В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться  наименование органа или лица, совершивших оспариваемые действия (бездействие), сведения о действиях (бездействии), название закона или иного нормативного правового акта, на соответствие которым проверены оспариваемые действия (бездействие), решения,  указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок. 

В данном случае надлежащим способом защиты права заявителя является обязание органа местного самоуправления заключить с заявителем соглашение о вступлении в договор аренды №5 от 15.03.2007 с долей площади земельного участка пропорционально площади принадлежащего обществу с ограниченной ответственностью "Тандем-ВП" на праве собственности нежилого здания (Склад МТМ) с кадастровым номером 61:02:0030103:337. Разумным для этого арбитражный суд считает срок – 10 дней, с даты вступления решения в законную силу.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным, как противоречащее нормам Земельного кодекса Российской Федерации, решение Комитета по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района № 63.10/87861 от 14.12.2022.

Обязать Комитет по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу направить обществу с ограниченной ответственностью "Тандем-ВП" ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***> дополнительное соглашение о вступлении в договор аренды №5 от 15.03.2007 с долей площади земельного участка пропорционально площади принадлежащего обществу с ограниченной ответственностью "Тандем-ВП" на праве собственности нежилого здания (Склад МТМ) с кадастровым номером 61:02:0030103:337.

Взыскать с Комитета по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района ИНН 6102003080 ОГРН  

<

***> в пользу общества с ограниченной ответственностью "Тандем-ВП" ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***> судебных расходов 3000 рублей.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяФаргиева А. И.