АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А66-6892/2025

г. Тверь

19 августа 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 5 августа 2025 года. 

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Беловой А.Г., при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем судебного заседания Поляковой Е.Н., при участии представителей: истца – ФИО1, ответчика – ФИО2, по доверенностям, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Акционерного общества «Специализированный застройщик «Тверьстрой», г. Тверь, 

к Государственному казенному учреждению Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области», г. Тверь, 

о признании незаконным отказа в принятии решения о возврате излишне уплаченных денежных средств и обязании принять решение о возврате,

У С Т А Н О В И Л:

Акционерное общество «Специализированный застройщик «Тверьстрой» (далее – заявитель, Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Государственному казенному учреждению Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области» (далее – ответчик, Учреждение) о признании незаконным отказа Учреждения в принятии решения о возврате Обществу излишне уплаченных денежных средств по договору аренды № 163-з/09 от 16.06.2009 в части возврата денежных средств на общую сумму 1 583 475,98 руб., из них арендной платы в сумме 1 577 536,08 руб., пени – 5 939,9 руб., выраженный в письме от 07.04.2025, исходящий номер 5731/05, а также об обязании Учреждение принять решение о возврате денежных средств по договору аренды № 163-з/09 от 16.06.2009 на общую сумму 1 583 475,98 руб., из них арендной платы в сумме 1 577 536,08 руб., пени – 5 939,9 руб. (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений требований от 04.08.2025).

В обоснование заявленного Общество ссылается на то, что годовой размер арендной платы должен производиться в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Тверской области от 18.04.2025 по делу № А66-17657/2024, соответствие заявления на возврат требованиям, установленным приказом Минфина России от 27.09.2021 № 137н «Об утверждении Общих требований к возврату излишне уплаченных (взысканных) платежей», а также на отсутствие оснований для начисления арендной платы по договору аренды земельных участков от 27.07.2022 № 253-1 в период с 07.02.2023 по 24.01.2024 в силу статей 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, наличие обстоятельств, установленных вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тверской области от 04.09.2023 по делу № А66-6050/2023.

Ответчик возражает относительно заявленных требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве (л.д.12-17, 43-45), указал на выполнение перерасчета арендной платы в связи с возникновением права аренды на земельный участок по договору аренды от 16.06.2009 № 163-з/09 в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, статьи 154, 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствие акта приема-передачи земельного участка по договору аренды от 27.07.2022 № 253-1, невозможность в силу приказа Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 09.01.2024 № 2 «О закреплении полномочий администратора доходов бюджетов муниципальных образований Тверской области» принять решение о возврате излишне уплаченных денежных средств по договору аренды от 16.06.2009 № 163-з/09 ввиду задолженности, образовавшейся по договору аренды от 27.07.2022 №253-1.

Из материалов дела следует, что АО «СЗ «Тверьстрой» заключен договор аренды № 163-з/09 от 16.06.2009 земельного участка с кадастровым номером 69:40:0300024:3, общей площадью 1 875 кв. метра, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес: 

<

...>.

Земельный участок предоставлен ГП «Тверьстрой» в постоянное бессрочное пользование на основании постановления Администрации г.Твери № 522-С от 24.09.1992.

Согласно пункту 1 постановления Администрации г.Твери № 1083 от 25.05.1999 в связи с реорганизацией головного государственного предприятия «Тверьстрой» в ОАО «Тверьстрой» постановление Администрации г. Твери № 522-С от 24.09.1992 «О предоставлении в бессрочное пользование земельных участков головному государственному предприятию «Тверьстрой» под административное здание по пр-ту Ленина, 18/1 и т.д.», признано утратившим силу.

В дальнейшем право бессрочного пользования переоформлено в аренду земельного участка (69:40:0300024:3) на основании постановления Администрации г. Твери № 1083 от 25.05.1999 сроком до 30.06.2009. 

На основании распоряжения Комитета по управлению имуществом Тверской области от 16.06.2009 № 1151 между Комитетом по управлению имуществом Тверской области и ОАО «Тверьстрой» заключен договор аренды № 163-з/09 земельного участка (69:40:0300024:3) сроком по 15.06.2058, произведена его государственная регистрация.

В соответствии с постановлением Правительства Тверской области от 14.03.2023 № 104-пп «О реализации отдельных положений закона Тверской области от 28.12.2022 № 96-ЗО» Учреждение наделено полномочиями по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории Тверской области.

Согласно приказам Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 15.12.2023 № 67, от 09.01.2024 № 2, от 13.12.2024 № 111 с 01.01.2024 Учреждение является администратором доходов по доходным источникам областного бюджета Тверской области и бюджетов муниципальных образований Тверской области.

В рамках договора аренды земельного участка от 16.06.2009 № 163-з/09 Учреждением произведен перерасчет арендной платы в связи с возникновением права аренды на земельный участок с кадастровым номером 69:40:0300024:3 по договору в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, в связи с чем, образовалась переплата по арендным платежам (сумма переплаты составила 2 054 791,14 руб. – по данным Учреждения, 2 037 444,51 руб. – по данным Общества).

По – мнению Учреждения, у Общества имеется недоимка перед консолидированным бюджетом Тверской области, образовавшаяся по договору аренды от 27.07.2022 № 253-1, заключенному между Обществом и администрацией города Твери (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 69:40:0000000:5692, 69:40:0000000:5694, собственность на которые не разграничена, и в силу статьи 40.1 Бюджетного кодекса Российской Федерации, приказа Министерства финансов Российской Федерации от 27.09.2021 № 137н «Об утверждении общих требований к возврату излишне уплаченных (взысканных) платежей, приказа Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 09.01.2024 № 2 «О закреплении полномочий администратора доходов бюджетов муниципальных образований Тверской области» возврат излишне уплаченных (взысканных) платежей в бюджет при наличии у заявителя недоимки по иным доходным источникам, в том числе, пеням, неустойкам, штрафам, начисленным в соответствии с действующим законодательством или условиями договора, в рамках администрируемых Учреждением доходных источников, осуществляется администратором доходов после погашения заявителем задолженности перед консолидированным бюджетом Тверской области.

Данные доводы суд отклоняет в связи со следующим.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тверской области от 4 сентября 2023 года по делу № А66-6050/2023 признана недействительной односторонняя сделка по расторжению договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 69:40:0000000:5692, 69:40:0000000:5694, собственность на которые не разграничена, № 253-1 от 27 июля 2022 года, заключенного между Обществом и Администрацией города Твери, требование Общества о применении последствий недействительности сделки в виде признания договора аренды земельных участков от 27.07.2022 № 253-1 действующим, удовлетворено.

Указанным решением установлено, что Общество с 2011 года с согласия Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и Администрации города Твери производило комплексное освоение земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200180:41 (из которого в итоге выделены спорные земельные участки), в том числе осуществляло строительство многоквартирных жилых домов, проводило инженерные сети и объекты коммунальной инфраструктуры. Строительство на земельных участках, кадастровыми номерами 69:40:0000000:5692, 69:40:0000000:5694, переданных по договору от 27.07.2022 № 253-1, являлось завершающим этапом освоения данной территории в границах земельного участка, кадастровым номером 69:40:0200180:41. 

Однако договор аренды от 27.07.2022 № 253-1 был расторгнут 07.02.2023 администрацией города Твери в одностороннем порядке в отсутствие к тому правовых оснований. 

Регистрационная запись об обременении земельных участков (аренды) была погашена на основании заявления администрации города Твери по сведениям ЕГРН 03.02.2023. 

Регистрационная запись в сведения Управления Росреестра по Тверской области о договоре аренды на основании вступившего в законную силу судебного решения по делу № А66-6050/2023 была внесена 16.01.2024.

В соответствии с частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с частью 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации отсутствие действующего договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство (правоустанавливающего документа на земельный участок) является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство.  

Разрешение на строительство не было получено Обществом по причинам, за которые оно не могло отвечать (письмо Главного управления архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области от 24.03.2023 № 2749-АВ об отказе в выдаче разрешения на строительство по обращению Общества от 28.12.2022 № 739-РС), в связи с чем суд приходит к выводу, что в период с 07.02.2023 по 16.01.2023 Общество было лишено возможности использовать земельный участок в установленных в договоре аренды целях.

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу пункта 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ). 

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Соответственно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

При этом договор аренды признается реальным договором, в силу чего арендная плата вноситься только за тот период, пока арендованное имущество фактически находилось во владении арендатора и у него отсутствовали объективные препятствия для использования данного имущества в соответствии с целевым предназначением. 

В данном случае суд приходит к выводу о невозможности использования Обществом в период с 07.02.2023 по 16.01.2023 участка по договору от 27.07.2022 № 253-1, и исполнения Обществом принятых на себя обязательств по договору аренды (завершения строительства объектов капительного строительства) в указанный период, исключающих в связи с этим внесение им арендной платы в спорный период. Учреждением не доказаны обстоятельства, подтверждающие наличие у Общества задолженности по договору аренды от 27.07.2022 № 253-1 за период с 07.02.2023 по 16.01.2024.

Кроме того, суд полагает, что в настоящем случае нормы Бюджетного кодекса Российской Федерации не подлежат применению к отношениям сторон, возникшим из договора аренды земельного участка. Бюджетный кодекс Российской Федерации устанавливает правовой статус участников бюджетного процесса, правовые основы применения бюджетных мер принуждения за совершение бюджетных нарушений (часть 2 статьи 1 БК РФ), им не регулируются отношения, возникающие в процессе исполнения гражданских договоров, стороной которых являются уполномоченные представители публичных образований. Таким образом, сферу действия норм бюджетного законодательства составляют отношения между субъектами бюджетных отношений, но не этих субъектов с третьими частными лицами. Арендатор не является субъектом бюджетных отношений, и нормы бюджетного законодательства не регулируют отношения с его участием.

Поскольку договор аренды признается реальным договором, то суд не принимает довод Учреждения об отсутствии акта приема-передачи земельного участка по договору аренды от 27.07.2022 № 253-1 от Общества и обязанности у Общества в этой связи вносить арендную плату за спорный период.

Также материалами дела подтверждено соответствие заявления Общества на возврат денежных средств требованиям приказа Минфина России от 27.09.2021 № 137-н «Об утверждении Общих требований к возврату излишне уплаченных (взысканных) платежей».

 В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ, а также разъяснений, данных в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2022 года № 21 "О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", действия, решения органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны незаконными, если они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

При этом в силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что требования заявителя подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 49, 110, 123, 156, 163, 167–170, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

заявление акционерного общества «Специализированный застройщик «Тверьстрой» (ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 16.07.2002, ИНН: 

<

***>) удовлетворить.

Признать незаконным решение Государственного казенного учреждения Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области», выраженное в письме от 07.04.2025 № 5731/05, в части отказа в возврате денежных средств по договору аренды от 16.06.2009 №163-з/09 на общую сумму 1 583 475,98 руб., из них арендная плата в сумме 1 577 536,08 руб., пени – 5 939,9 руб.

Обязать Государственное казенное учреждение Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области» (ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 29.03.2023, ИНН: 

<

***>) принять решение о возврате акционерному обществу «Специализированный застройщик «Тверьстрой» денежных средств по договору аренды от 16.06.2009 № 163-з/09 на общую сумму 1 583 475,98 руб., из них арендная плата в сумме 1 577 536,08 руб., пени – 5 939,9 руб.

Взыскать с Государственного казенного учреждения Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области» (ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 29.03.2023, ИНН: 

<

***>) в пользу акционерного общества «Специализированный застройщик «Тверьстрой» (ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 16.07.2002, ИНН: 

<

***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 50 000 рублей.   

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Вологда) в месячный срок со дня его принятия.

Судья А.Г.Белова