Арбитражный суд Калининградской области 

Рокоссовского ул., д. 2, 

<

...>  

http://www.kaliningrad.arbitr.ru 

E-mail: kaliningrad.info@.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А21-6613/2024

19 июня 2025 

г. Калининград

 

резолютивная часть решения объявлена 16 июня 2025 решение изготовлено в полном объеме 19 июня 2025  

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Ершовой Ю.А.  

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Тарасовой А.С.,  

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению  

Общества с ограниченной ответственностью «Панорама» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  

к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>)  

о взыскании задолженности по содержанию и обслуживанию нежилой недвижимости – здания БЦ «Панорама» в размере 42 838,59 руб., пени в размере 53 183,48 руб.,  

при участии: от истца: ФИО2 по доверенности от 02.08.2024, от ответчика: ФИО3 по доверенности от 29.09.2022, 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Панорама» (далее – Общество, истец) обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в ходе рассмотрения дела, к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – Предприниматель, ответчик) о взыскании 42 838,59 рублей задолженности за услуги по содержанию и обслуживанию общего имущества коммерческого здания БЦ «Панорама», исходя из расчета:  

дата 

 № 

счет а  

 № акта 

наименование услуги  

сумма по счету/руб.  

оплата, в  

т.ч. 

частичо, по п/п № 282  

не оплачено 

01.09.202 1  

524  

000642 от 31.08.2021  

 мытье фасада, окон на 

лестницах площадках (офисы S 104,8м2)  

7686,04 

7686,04 

02.08.202 1  

528  

000645 от 31.08.2021  

 общая сумма по счету - 

коммун. + разовые расходы 

позиции 12,13 по офису  

20276,83  

20276,83  

111,5 м2 мытье фасада  

30.09.202 1  

670  

000747 от 30.09.2021  

 коммунальные услуги  

14823,32  

14823,32  

29.10.202 1  

890  

000837 от 31.10.2021  

 общая сумма по счету - 

коммун. + разовые расходы позиции 11 подготовка к отопит. сезону 

20269,76  

15182,01  

6 127,88  

03.11.202 1  

648  

000699 от 31.10.2021  

 подготовка к отопит. сезону (офис S 104,8м2) 

4782,02  

4782,02  

17.11.202 1  

954  

000907 от 17.11.2021  

 замена двери центр. входа 

(офис S 108,8 м2) 

5294,5 

5294,5 

17.11.202 1  

955  

000908 от 17.11.2021  

 замена двери центр. входа 

(офис S111,5 м2) 

5632,98  

5632,98  

17.11.202 1  

957  

000909 от 17.11.2021  

 замена двери центр. входа 

(офис S46,9 м2) 

2369,39  

2369,39  

25.08.202 2  

1089 

654 от 26.08.2022  

 замена комплекта стоек 

перильных ограждения  

3808,5 

3808,5 

ИТОГО 

84943,34  

42104,75  

42838,59  

Истцом также рассчитана неустойка за несвоевременную оплату в размере  

53 183,48 рублей за период с 07.09.2021 по 21.04.2025.  

Ответчик возражал относительно искового заявления по основаниям, изложенным в отзыве, заявил о пропуске срока давности, указал, что работы по замене входной двери в нежилое здание, стоек перил не были одобрены решением собрания собственников нежилых помещений в здании; при этом, оплата выполненных работ иными собственниками кроме ответчика не подменяет необходимость принятия решения собственниками; оплата работ по мытью фасадов и подготовке к отопительному сезону входит в состав тарифа на содержание принадлежащих собственникам помещений общего пользования и поэтому оплачена ответчиком.  

Выслушав пояснения ответчика, исследовав материалы дела и дав им оценку в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.  

Предприниматель является собственником помещений № 307, 501, 710 в здании БЦ «Панорама» по адресу: 

<

...>.  

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.  

Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.  

Согласно пункту 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего  

имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).  

Согласно части 5 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном указанным Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.  

В силу части 4 статьи 162 ЖК РФ условия договора управления нежилым зданием устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в здании.  

В силу положений статьи 44 ЖК РФ для осуществления как текущего, так и капитального ремонта общего имущества необходимо решения общего собрания собственников помещений, поскольку ремонт общего имущества с последующим требованием компенсации расходов затрагивает права всех собственников общего имущества и не могут быть совершены без их согласия.  

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.  

Ответчиком представлено платежное поручение № 282 от 20.12.2021 об оплате 42 104,75 рублей с назначением платежа «частично оплата за коммунальные услуги счетов № 528 от 02.09.2021, № 870 (опечатка в п/п) от 30.09.2021, № 890 от 29.10.2021».  

Истец пояснил, что принял оплату по данному платежному поручению в счет оплаты счетов № 528 от 02.09.2021, № 670 (верный номер) от 30.09.2021, № 890 от 29.10.2021.  

Как пояснил представитель Предпринимателя, ответчиком добровольно произведена оплата услуг истца по выставленным счетам, за исключением услуг по мытью окон, фасадов и подготовки системы теплоснабжения к отопительному сезону.  

Представитель истца не отрицает, что работы по замене входной двери и стоек перил являлись текущими, не носили экстренный характер.  

Однако документы, подтверждающие принятие решения собственников имущества БЦ «Панорама» о проведении спорных ремонтных работ, в материалы дела не представлены. При этом оплата большинством собственников нежилого здания расходов на текущий ремонт не подменяет необходимость принятия решения о проведении спорных работ (при наличии возражений со стороны собственника).  

Аналогичные выводы в отношении тех же работ в том же БЦ «Панорама» содержатся в постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2025 по делу № А21-11682/2024.  

Обоснованность установленного тарифа на содержание и обслуживание общего имущества БЦ «Панорама» в размере 108,06 рублей в месяц за 1 кв.м. занимаемой площади установлена судебными актами по делу № А21-11111/2022.  

В настоящее дело истцом представлена калькуляция тарифа из которой видно, что в тариф включена оплата работ за клининговые услуги (комплексная уборка).  

При этом на вопрос арбитражного суда представитель истца не смог пояснить, входит ли оплата мытья окон и фасада здания в оплату клининговых услуг,  

подлежащих оплате в пределах тарифа на содержание принадлежащих собственникам помещений общего пользования.  

При обстоятельствах, когда услуги по комплексной уборке за спорный период оплачены ответчиком (по выставленным истцом счетам № 528 от 02.09.2021, № 670 от 30.09.2021, № 890 от 29.10.2021) суд признает недоказанной истцом необходимость взыскания с Предпринимателя оплату сверх установленной тарифом стоимости.  

Ответчик не признает обязанность по оплате услуг по подготовке системы теплоснабжения в размере 5 087,75 рублей (счет № 890 от 29.10.2021) к отопительному сезону.  

Доказательства несения таких расходов представлены истцом: уведомление МП «Калининградтеплосеть» от 31.05.2021 № 500, договор с ООО «Техноком» от 28.09.2021 № 195, акт выполненных работ от 25.10.2021 № 634.  

Жилищный кодекс регулирует, в том числе и отношения по пользованию нежилых помещений в многоквартирных домах. Ограничений обязанностей собственников нежилых помещений по содержанию общего имущества противоречило бы общему смыслу гражданского законодательства о равенстве участников регулируемых отношений (статья 1 ГК РФ).  

Факт оказания истцом услуг по подготовке к отопительному сезону индивидуального теплового пункта, объем оказанных услуг ответчиком документально не опровергнуты (ст. 65 АПК РФ).  

Доказательств заключения прямого договора с организацией по оказанию таких услуг ответчиком не представлено.  

Вместе с тем, согласно постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" при отсутствии соглашения о порядке покрытия расходов по содержанию имущества, каждый из собственников участвует во всех расходах пропорционально своей доле в общем праве.  

При этом, вопреки позиции ответчика со ссылкой на п. 18 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290, наличие в упомянутом Перечне работ по надлежащему содержанию системы отопления на означает отсутствие обязанности по компенсации расходов управляющей компании на выполнение работ по подготовке системы теплоснабжения к отопительному сезону, если оплата таких работ в состав тарифа не включена.  

На основании изложенного суд признает требования истца в части основного долга обоснованными на сумму 5 087,75 рублей, и в части неустойки, начисленной по правилам ст. 155 ЖК РФ на 4 446,70 рублей соответственно.  

Возражения ответчика о пропуске срока давности судом оценены и признаны необоснованными, размер основного требования заявлен истцом 24.05.2024, впоследствии не менялся, последующие уточнения исковых требований были направлены на обоснование, раскрытие правовой природы требований.  

Руководствуясь статьями 110, 167-171 АПК РФ, арбитражный суд  

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ИП ФИО1 в пользу ООО «Панорама» 5 087,75 рублей  

задолженности и 3 141,69 рублей пени, а также 329 рублей в счет уплаченной  

государственной пошлины. В удовлетворении остальной части иска отказать. 

Взыскать с ООО «Панорама» в доход федерального бюджета 1 451 рублей  

государственной пошлины. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца с даты его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.  

Судья Ю.А. Ершова