Д Е В Я Т Ы Й  А Р Б И Т Р А Ж Н Ы Й  А П Е Л Л Я Ц И О Н Н Ы Й  С У Д

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№09АП-79762/2019-ГК

Дело №А40-99674/18

г.Москва

02 марта 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2020 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 02 марта 2020 года 

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Алексеевой Е.Б. 

судей Валюшкиной В.В., Кораблевой М.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «НПО ВИВАТОН»

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 08.11.2019 по делу №А40-99674/18, 

по иску Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ООО «НПО ВИВАТОН» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании денежных средств, 

по встречному иску ООО «НПО ВИВАТОН»

к Департаменту городского имущества города Москвы

о признании односторонних сделок по изменению договора аренды недействительными в части изменения арендной платы,

по объединенному делу №А40-107236/19 по иску Департамента городского имущества города Москвы 

к ООО «НПО ВИВАТОН»

о взыскании денежных средств, расторжении договора и выселении,

при участии в судебном заседании представителей: 

от истца: ФИО2 по доверенности от 08.11.2019; диплом номер БА 19601 от 02.07.2016;

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 03.12.2019; удостоверение адвоката №10698 от 28.11.2018, 

 

У С Т А Н О В И Л:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г.Москвы с иском заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Научно-производственное объединение «ВИВАТОН» о взыскании задолженности за период с 01.01.2017 по 30.06.2017 в размере 870 506 руб. 62 коп., пени за период с 10.01.2017 по 30.06.2017 в размере 27 277 руб. 42 коп., расторжении договора от 13.05.2003 №00-00233/03, выселении общества из нежилого помещения площадью 126,2 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> (пом.9, этаж 4, ком. 1,1 а-8) и обязании передать данное помещение в освобожденном виде.

Определением Арбитражного суда г.Москвы от 01.11.2018 произведена замена ответчика - ЗАО «ВИВАТОН» на правопреемника - ООО «НПО «ВИВАТОН».

Определением Арбитражного суда г.Москвы от 14.01.2019 принято к рассмотрению встречное исковое заявление ООО «НПО «ВИВАТОН» к Департаменту городского имущества города Москвы о признании уведомления от 25.12.2016 №33-6-108228/16-(0)-1 недействительным.

В Арбитражном суде города Москвы находилось дело №А40-107236/19-64-933 по иску Департамента городского имущества города Москвы к ООО «НПО «ВИВАТОН» о взыскании долга по арендной плате и пени в размере 3 332 108 руб. 07 коп. за период с 01.07.2017 по 28.02.2019, расторжении договора аренды от 13.05.2003 №00-00233/03 и выселении.

Определением Арбитражного суда г.Москвы от 16.05.2019 по делу №А40-99674/18-180-698 удовлетворено ходатайство об объединении вышеуказанных дел в одно производство для совместного рассмотрения.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 08.11.2019 по делу №А40-99674/18 суд взыскал с Общества в пользу Департамента 3 960 303 руб. 75 коп. - долг по арендной плате за период с 01.01.2017 по 28.02.2019, 269 588 руб. 36 коп - пени по договору за период с 10.01.2017 по 28.02.2019.

Суд расторг договор от 13.05.2003 №00-00233/03 на аренду нежилого помещения площадью 126,2 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> выселил ответчика из нежилого помещения площадью 126,2 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> (пом.9, этаж 4, ком. 1,1 а-8), а также обязал передать данное помещение в освобожденном виде Департаменту городского имущества города Москвы. В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, общество обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и вынести по делу новый судебный акт, которым удовлетворить встречные требования в полном объеме, а в удовлетворении первоначального иска отказать.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель общества поддержал доводы, заявленные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, в связи с изложенными в жалобе обстоятельствами. Ходатайствовал о приобщении к материалам настоящего дела дополнений к апелляционной жалобе.

Представитель Департамента возражал по доводам апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения. Возражал против удовлетворения ходатайства ответчика.

Судебная коллегия, рассмотрев вопрос о возможности приобщения представленных документов, приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленного ходатайства.

Согласно ч.1 ст.259 Арбитражного процессуального кодекса РФ апелляционная жалоба может быть подана в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения, если иной срок не установлен настоящим Кодексом.

Обжалуемое решение опубликовано на официальном сайте Арбитражного суда г.Москвы в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 09.11.2019.

Апелляционная жалоба подана истцом в Арбитражный суд г.Москвы 06.12.2019, и она, согласно штампу Девятого арбитражного апелляционного суда, 17.12.2019 поступила в суд апелляционной инстанции.

Проверив предоставленные в ходе судебного заседания от 18.02.2020 представителем истца «дополнения к апелляционной жалобе», судебная коллегия приходит  к выводу, что они  по своей сути являются новой апелляционной жалобой.

При этом новая апелляционная жалоба является отличной от той, которая подана ответчика 06.12.2019, так как содержит доводы, не заявленные в первоначальной апелляционной жалобе.

Учитывая, что апелляционная жалоба, предоставленная ответчиком в ходе судебного заседания от 18.02.2020, подана последним за пределами месячного срока на обжалование судебного акта, то она подлежит возврату заявителю.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело, выслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке ст.ст.266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, считает, что основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 08.11.2019 отсутствуют.

Как следует из материалов дела, 13.05.2003 между Департаментом имущества города Москвы (арендодателем) и ЗАО «ВИВАТОН» (арендатором) заключен договор аренды №00-00233/03.

По условиям договора арендатору временное владение и пользование переданы нежилое помещение площадью 126,2 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>. 

Срок действия договора установлен с 02.01.2003 по 30.06.2015.

28.04.2012 произведена государственная регистрации договора аренды, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №77-77-11/134/2012-476. Данное нежилое помещение является собственностью города Москвы, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.07.2003 сделана запись регистрации №77-01/29-086/2003-315.

По истечению срока действия договора арендатор арендованное помещение не возвратил и продолжил ими пользоваться.

В соответствии со ст.621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.610). 

Согласно ст.610 Гражданского кодекса РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. 

Ответчик пользовался помещением после 30.06.2015, следовательно, договор с этого момента был продлен сторонами на неопределенный срок. 

Согласно п.5.1.2.4 и п.5.1.2.5 договора арендодатель вправе ежегодно производить корректировку арендной платы за объект с учетом официального установленного уровня инфляции, а также производить перерасчет арендной платы, уведомляя арендатора о произведенной корректировке арендной платы путем направления в адрес арендатора соответствующего уведомления. 

Согласно п.6.5 в случае принятия решения Правительством Москвы о централизованном изменении ставки арендной платы стороны пришли к соглашению, что ставка арендной платы считается измененной в одностороннем порядке. 

В соответствии с уведомлением от 25.12.2016 №33-6-108228/16-(0)-1, установлена рыночная ставка арендной платы в 2017 году составила 19 094 руб. 53 коп. (за 1 кв. м в год).

Вышеуказанное изменение арендной платы основано на положениях Постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 №809-ПП «Об основных направления арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы» и Постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 №800-ПП «О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы».

Согласно п.6.1 договора ответчик обязался оплачивать арендную плату ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца. 

В нарушение условий договора арендатор вносил арендные платежи в неполном объеме, в связи с чем за период с 01.01.2017 по 28.02.2019 на стороне общества образовался долг в размере 3 960 303 руб. 75 коп.

Согласно условию п.7.1 договора аренды при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки. Размер неустойки за период с 10.01.2017 по 28.02.2019, согласно расчета истца, составляет 269 588 руб. 36 коп.

В связи с тем, что арендатор в порядке досудебного урегулирования спора не оплатил сумму задолженности и неустойки, согласия на расторжение договора не представил, Департамент обратился с первоначальным иском в Арбитражный суд г.Москвы.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, и удовлетворяя первоначальный, суд первой инстанции, исходил из того обстоятельства, что условиями договора предусмотрено право арендодателя на изменение ставки арендной платы в одностороннем порядке в случае принятия решения Правительством Москвы о централизованном изменении ставки арендной платы,  в связи с чем посчитал, что Департамент правомерно изменил размер арендной платы по договору в одностороннем порядке.

Кроме того, судом было установлено, что ответчик, заявляя о недействительности спорного уведомления, пропустил срок исковой давности, что послужило самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленного обществом иска.

По мнению судебной коллегии, данные выводы суда первой инстанции являются верными и обоснованными в силу следующих причин.

В силу ст.606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно разъяснению, содержащемуся в п.10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора во внесении платежей за пользование этим имуществом. 

В силу ст.614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В соответствии со ст.ст.309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. 

Судебная коллегия считает, что поскольку ответчик не представил доказательств оплаты имеющейся задолженности, суд первой инстанции обосновано удовлетворил требования истца.

Вопреки доводам заявителя жалобы о том, что суд неправомерно отказал в признании спорного уведомления недействительным, судебная коллегия отмечает следующее.

Согласно п.1 ст.450 Гражданского кодекса РФ, изменение или расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, законом или договором.

Пунктом 1 ст.452 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу п.3 ст.614 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Между тем, условиями договора предусмотрен иной порядок изменения ставки арендной платы.

Так, в соответствии с п.6.5 договора в случае принятия решения Правительством Москвы о централизованном изменении арендной платы стороны пришли к соглашению, что ставка арендной платы считается измененной в одностороннем порядке.

В этом случае Департамент уведомлением извещает арендатора о том, что такое изменение произошло, с указанием нормативного акта и нового установленного размера арендной платы.

Данное изменение считается согласованным и подлежащим исполнению сторонами через один месяц с момента отправления такого извещения.

В соответствии с п.20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что договором аренды установлен порядок изменения размера арендной платы, не противоречащий ч.1 ст.452 Гражданского кодекса РФ, в силу которого изменение размера арендной платы представляет собой исполнение данного условия, не требует внесения изменений в договор.

Порядок определения арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы, регламентирован постановлениями Правительства от 25.12.2012 №809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы» и №800-ПП «О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы».

В п.2.4 Приложения к указанному Постановлению предусмотрено, что по действующим договорам аренды объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы и переданных в аренду субъектам малого предпринимательства, заключенным без проведения торгов, за исключением случаев, указанных в п.1 настоящего Постановления, ставка арендной платы определяется в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы по истечении шестимесячного срока с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления.

Аналогичное положение относительно установления рыночной ставки арендной платы, определенной на основании заключения независимого оценщика содержится в Постановлении Правительства Москвы от 25.12.2012 №809-ПП.

Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 №800-ПП и №809-ПП являются нормативными актами, на основании которых устанавливаются права и обязанности сторон.

Субъектам малого предпринимательства с 01.01.2014 предусмотрена имущественная поддержка в виде установления минимальной ставки арендной платы в размере 3 500 руб. за кв. м на объекты нежилого фонда площадью до 300 кв. м, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов.

Решение о наличии или отсутствии оснований для предоставления имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда площадью свыше 300 кв. м, принимает Межведомственная комиссия по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства (Постановление Правительства Москвы от 01.07.2013 №424-ПП).

В целях исполнения постановления Правительства Москвы от 01.07.2013 №424-ПП Департаментом городского имущества города Москвы организованы работы по оценке 10 105 объектов недвижимости в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности Федеральными стандартами оценки ФСО №1-3 от 20.07.2007, Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Перерасчет ставок арендной платы на 2017 год по договору произведен Департаментом в соответствии с постановлениями Правительства Москвы от 25.12.2012 №809-ПП, от 25.12.2012 №800-ПП на основании оценочного отчета от 04.10.2013 №880-14/2013-АР, выполненного ООО «Центр оценки «Аверс», получившего положительное экспертное заключение от 06.11.2013 №1173/11/13 НП СРО «Деловой союз оценщиков».

Следовательно, требования, предусмотренные п.2.4 Постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 №800-ПП, Департаментом выполнены.

Согласно условиям договора, арендная плата рассчитана в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 №809 и от 25.12.2012 №800-ПП, о чем указано в оспариваемом уведомлении, в связи с чем отсутствие в уведомлении приложения в виде расчета арендной платы, не являются нарушением п.6.5 договора, так как информация, отраженная в нем, носит публичный характер и сформирована на основании Постановлений Правительства Москвы от 25.12.2012 №809 и от 25.12.2012 №800-ПП.

При таких обстоятельствах, и учитывая отсутствие положительного заключения Комиссии, судебная коллегия приходит к выводу о том что суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении встречного иска, так как внесение истцом арендных платежей  подлежало именно в объеме, установленном дополнительным соглашением к договору.

Кроме того, при подаче апелляционной жалобы, Общество не указывает, что суд первой инстанции не должен был применять срок исковой давности.

В соответствии со ст.153, 154 Гражданского кодекса РФ уведомления об изменении ставки арендной платы являются односторонними сделками, на которые распространяются общие правила о недействительности сделок. 

Согласно п.2 ст.181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. 

Поскольку ответчик обратился со встречным иском в суд 14.01.2019, годичный срок, установленный законом, для признания уведомления от 25.12.2016 №33-6-108228/16-(0)-1 недействительным, истек.

В соответствии с п.2 ст.199 Гражданского кодекса РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Таким образом, требование ООО «НПО «ВИВАТОН» о признании односторонней сделки по изменению договора аренды от 13.05.2003 №00-00233/03 оформленной уведомлением Департамента от 25.12.2016 №33-6-108228/16-(0)-1 недействительной обоснованно оставлено Арбитражным судом г.Москвы без удовлетворения.

В силу ст.619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно разделу 8 договора, договор, может быть, расторгнут при несоблюдении арендатором условий договора.

Принимая во внимание, что в период с 01.01.2017 по 28.02.2019 арендатор не вносил арендные платежи в установленном в договоре объеме, то данные нарушения носят существенный характер, то суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что он подлежит расторжению в судебном порядке, а общество выселению из арендованного помещения.

Принимая во внимание вышеизложенное, апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что судом первой инстанции дана надлежащая оценка фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права. В свою очередь, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные ст.270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда от 08.11.2019.

Руководствуясь ст.110, 176, 266, 267, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,  

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 08.11.2019 по делу №А40-99674/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

 

Председательствующий судья                                                                  Е.Б. Алексеева

 

Судьи:                                                                                                                      В.В. Валюшкина 

 

М.С. Кораблева