АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-25803/2023

31 декабря 2024 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения оглашена 27 декабря 2024 года

Полный текст решения изготовлен 31 декабря 2024 года

            Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Мамяшевой Д.Р., при ведении протокола судебного заседания секретарем Нефедовой С.А., рассмотрев в открытом судебном заседании заявление индивидуального предпринимателя ФИО1,

заинтересованные лица: 

Администрация Энгельсского муниципального района Саратовской области,

Комитет жилищно-коммунального хозяйства, топливно-энергетического комплекса, транспорта и связи администрации Энгельсского муниципального района,

общество с ограниченной ответственностью «Арисон»,

общество с ограниченной ответственностью «Темпер»,

о признании недействительным постановления Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области от 24.08.2023 № 4627 об отказе в переводе жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, в нежилое помещение»;

обязании Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя ФИО1 путем принятия решения о переводе жилого помещения (жилого дома) расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 215,2 кв.м., принадлежащего на праве собственности индивидуальному предпринимателю ФИО1, в нежилое помещение,

по встречному заявлению Администрации Энгельсского муниципального района к индивидуальному предпринимателю ФИО1, 

заинтересованные лица:

Комитет по земельным ресурсам Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области,

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области

о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями самовольно построенного объекта,

при участии представителей:

от индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2, по доверенности от 07.11.2023,

от Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области – ФИО3, по доверенности от 07.11.2023,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратился индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель, предприниматель, ИП ФИО1) с заявлением о признании недействительным постановления Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области (далее – Администрация, муниципальный орган) от 24.08.2023 № 4627 об отказе в переводе жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, в нежилое помещение, обязании Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ИП ФИО1, путем принятия решения о переводе жилого помещения (жилого дома) расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 215,2 кв.м., принадлежащего на праве собственности ИП ФИО1, в нежилое помещение.

Кроме того, в Арбитражный суд Саратовской области обратилась Администрация Энгельсского муниципального района с заявлением к ИП ФИО1 с требованиями об обязании предпринимателя осуществить снос или приведение в соответствие с установленными требованиями самовольной постройки – нежилое здание, общей площадью 215,2 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 64:50:010409:123 по адресу: 

<

...>, в течение трех месяцев с момента вступления решения в законную силу. О взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО1, в случае неисполнения решения суда в установленный срок, в пользу Администрации 5000 рублей неустойки ежедневно до дня исполнения решения суда и указании в решении суда на то, что решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении права собственности ФИО1 на жилой дом с кадастровым номером 64:50:010425:152, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 64:50:010409:123 по адресу: 

<

...>, аннулирования записи регистрации от 23.04.2021 № 64:50:010425:152-64/082/2021-7, а также для снятия с государственного кадастрового учета здания с кадастровым номером 64:50:010425:152.

            Определением от 20.11.2024 вышеуказанные заявления объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Суд, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации  (далее ? АПК РФ), считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания. 

В соответствии со статьей 163 АПК РФ, в судебном заседании был объявлен перерыв с 20.12.2024 по 27.12.2024 до 12 час. 20 мин., о чем было вынесено протокольное определение. 

Информация о времени и месте продолжения судебного заседания в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 № 99 «О процессуальных сроках», размещена в информационном сервисе «Календарь судебных заседаний» на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». 

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, в отсутствие лиц, участвующих в деле.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Законность и обоснованность оспариваемого заявителем ненормативного акта органа местного самоуправления проверены арбитражным судом первой инстанции в соответствии с положениями статьями 197- 201 АПК РФ. 

Как следует из материалов дела, ФИО1 на праве собственности принадлежит жилой дом, площадью 215,2 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>. 

Указанный дом расположен на принадлежащем на праве собственности заявителю земельном участке, площадью 401 кв.м. с кадастровым номером 64:50:010409:123, с видом разрешенного использования – «для индивидуального жилищного строительства».

12.07.2023 ИП ФИО1 обратился через ГАУ Саратовской области «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» в Администрацию Энгельсского муниципального района с заявлением о переводе указанного выше жилого помещения в нежилое.

Постановлением Администрации № 4627 от 24.08.2023 в переводе указанного жилого помещения в нежилое с производством работ по переустройству и перепланировке ИП ФИО1 было отказано.

В обоснование принятия указанного постановления Администрация привела следующие основания:

1.     не представлен предусмотренный пунктом 6 части 2 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение. Не представлено предусмотренное пунктом 7 части 2 статьи 23 ЖК РФ согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

2.     в соответствии с частью 1 статьи 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности (в соответствии с частью 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного  использования земельных участков и объектов капитального строительства; Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412, размещение на земельном участке с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства» (код 2.1) нежилого здания, не предназначенного для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом доме, расположенном на таком земельном участке, не предусмотрено.

Не согласившись с выводами Администрации, изложенными в постановлении  от 24.08.2023 № 4627, ИП ФИО1 обратился в суд, с заявленными требованиями. 

В обоснование заявленных требований ИП ФИО1 ссылается на то, что жилой дом не является многоквартирным, а является индивидуальным жилым домом. В подтверждении данного факта к заявлению в Администрацию был приложен технический паспорт на указанный жилой дом. Согласно техническому паспорту, изготовленному ООО «Правовое бюро оценки и Недвижимости» по состоянию на 22.05.2023 по адресу: 

<

...>, расположен объект индивидуального жилищного строительства – жилой дом, назначение объекта – жилой дом, число этажей надземной части – 1, фактическое использование – по назначению, год постройки 1966, общая площадь 215,2 кв. м, жилая площадь 40,5 кв. м.

Кроме того, по мнению заявителя, указывая на то, что размещение на земельном участке с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства» нежилого здания, не предусмотрено, Администрация не учла, тот факт, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Энгельс Энгельсского муниципального района Саратовской области указанный земельный участок расположен в территориальной зоне жилой застройки второго типа (Ж-2). 

25 августа 2021 года Собранием депутатов Энгельсского муниципального района было принято решение № 104/13-2021 «О внесении изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования город Энгельс Энгельсского муниципального района Саратовской области». Приложением № 1 к данному решению был утвержден Градостроительный регламент территориальной зоны жилой застройки второго типа (Ж-2), который содержит Перечень видов разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков в пределах указанной территориальной зоны (Ж-2). Так, в границах территориальной зоны Ж-2 допускается размещение магазинов, а в частности размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м. Следовательно, вид использования объекта недвижимости, вследствие перевода жилого помещения, не противоречит основным видам разрешенного использования занятого этим объектом земельного участка, его размеры не превышают предельных значений.

По мнению заявителя, указанные обстоятельства, свидетельствуют о незаконности отказа Администрации и являются основанием для удовлетворения заявленных требований.

Изучив и оценив по правилам статей 65, 71, 162, части 3.1 статьи 70, части 5 статьи 200 АПК РФ доводы лиц, участвующих в деле, и имеющиеся в материалах дела доказательства в совокупности и взаимной связи, суд считает заявленные требования ИП ФИО1 подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В силу статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В силу части 2 статьи 201 АПК РФ для признания оспариваемого ненормативного правового акта (действий, бездействия) недействительным необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие его закону или иным нормативным правовым актам и нарушение им прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Жилой дом относится к жилым помещениям (часть 1 статьи 16 Жилищного кодекса). Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (часть 2 статьи 16 Жилищного кодекса).

Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (пункт 3 статьи 288 Гражданского кодекса).

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 22 Жилищного кодекса).

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям (часть 2 статьи 22 Жилищного кодекса).

Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение урегулирован в статье 23 ЖК РФ. Такой перевод осуществляется органом местного самоуправления (далее – орган, осуществляющий перевод помещений). 

Для перевода жилого помещения в нежилое помещение собственник (уполномоченное им лицо) в орган, осуществляющий перевод помещений, непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг предоставляет заявление о переводе помещения с приложением следующих документов: правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения); протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение; согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

Заявитель вправе не представлять план переводимого помещения с его техническим описанием и поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в ЕГРН, правоустанавливающие документы на переводимое помещение. 

Для рассмотрения заявления о переводе помещения орган, осуществляющий перевод помещений, запрашивает следующие документы, если они не были представлены заявителем по собственной инициативе: правоустанавливающие документы на переводимое помещение, если право на него зарегистрировано в ЕГРН; план переводимого помещения с его техническим описанием (для жилого переводимого помещения – технический паспорт); поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение (часть 2.1 статьи 23 Жилищного кодекса).

Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частью 2 настоящей статьи. 

Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений, а также с указанием перечня сведений и документов, которые будут получены по межведомственным запросам. 

Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 настоящей статьи, обязаны направить в порядке межведомственного информационного взаимодействия в орган, осуществляющий перевод помещений, запрошенные ими сведения и документы (часть 3 статьи 23 Жилищного кодекса).

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий перевод помещений (часть 4 статьи 23 Жилищного кодекса).

Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 настоящей статьи решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. 

В случае представления заявления о переводе помещения через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем. Форма и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение (часть 5 статьи 23 Жилищного кодекса).

В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 настоящей статьи документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо (часть 6 статьи 23 Жилищного кодекса).

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае: непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя; поступления в орган, осуществляющий перевод помещений, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в соответствии с частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе. 

Отказ в переводе помещения по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий перевод помещений, после получения указанного ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и (или) информацию, необходимые для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в соответствии с частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса, и не получил от заявителя такие документ и (или) информацию в течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления; представления документов в ненадлежащий орган; несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения; несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства (часть 1 статьи 24 Жилищного кодекса).

Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке (части 2, 3 статьи 24 Жилищного кодекса).

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (статья 71 Кодекса).

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что индивидуальному предпринимателю ФИО1 на праве собственности принадлежит жилой дом, площадью 215,2 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 64:50:010425:152. 

Указанный дом расположен на принадлежащем на праве собственности заявителю земельном участке, площадью 401 кв.м., с кадастровым номером 64:50:010409:123, с видом разрешенного использования – «для индивидуального жилищного строительства».

12.07.2023 ИП ФИО1 обратился через ГАУ Саратовской области «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» в Администрацию Энгельсского муниципального района с заявлением о переводе указанного выше жилого помещения в нежилое.

При этом, перед обращением с указанным заявлением ООО «ТЕМПЕР» был изготовлен проект «Перепланировка и переустройство жилого дома с кадастровым номером 64:50:010425:152 под магазин продовольственных товаров по адресу: Саратовская область, м. р-н Энгельсский, г.п. 

<

...>». 

В отношении данного проекта ООО «Экологический центр Сигма» была проведена экспертиза на предмет его соответствия санитарно-эпидемиологическим требованиям к эксплуатации помещений, зданий и сооружений. 

В соответствии с экспертным заключением № 231-1 от 08.06.2023 вышеуказанный проект соответствует СП 2.1.3678-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг»; СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий.

Более того, в соответствии с заключением ООО «АРИСОН» от 05.07.2023 № 17  состояние объекта защиты после перепланировки и переустройства жилого дома в соответствии с проектом, выполненным ООО «Темпер» позволяет обеспечивать соблюдение требований пожарной безопасности при использовании его в качестве магазина продовольственных товаров.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, Администрация Энгельсского муниципального района Саратовской области ссылается на следующие обстоятельства.

21.04.2021 на основании договора купли-продажи недвижимости ФИО1 приобрел в собственность жилой дом, общей площадью 60 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>. Указанный жилой дом располагается на углу улиц Волоха – Вокзальная г. Энгельса.

Согласно техническому паспорту от 16.03.2007, изготовленному ФГУП «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости» указанный жилой дом состоит: литер А – 1966 года постройки, площадью 41 кв.м; Литер А2 – отапливаемая пристройка 1980 г., площадью 14,8 кв.м; холодная пристройка площадью 4,2 кв.м.

Указанные документы (копия договора купли-продажи и выписка из ЕГРН) были представлены ФИО1 при обращении в администрацию 10.06.2021 с заявлением о предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 64:50:010409:123, на котором расположен указанный жилой дом.

В рамках рассмотрения указанного заявления специалистом отдела земельного контроля учета земли Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района 22.06.2021 был произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 64:50:010409:123, по итогам которого составлен акт № 444 с приложением фотографии, на которых запечатлен спорный жилой дом, площадью 60 кв.м. 

Земельный участок площадью 401 кв.м. с кадастровым номером 64:50:010409:123, с разрешенным использованием – для индивидуального жилищного строительства», местоположением: 

<

...>, предоставлен ФИО1 по договору купли-продажи (купчая) земельного участка без проведения торгов от 08.06.2022, на основании решения Энгельсского районного суда Саратовской области от 17.03.2022 по делу № 2а-1-1218/2022.

В феврале 2023 года в ходе проведения мониторинга использования земельных участков, находящихся на территории Энгельсского муниципального района Саратовской области, специалистами Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района было установлено, что на земельном участке по указанному адресу жилой дом отсутствует, но расположено сооружение из металлических конструкций

В письме от 27.02.2023 Комитетом по земельным ресурсам ФИО1 были разъяснены положения статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации об обязанности собственников земельных участков использовать свои земельные участки в соответствии с их целевыми назначениями.

В связи с выявленными обстоятельствами Администрация Энгельсского муниципального района 06.03.2023 обратилась в прокуратуру города Энгельса с просьбой провести проверку законности строительства и принятия мер прокурорского реагирования в случае выявления нарушений со стороны застройщика, осуществляющего строительные работы по указанному адресу, в связи с тем, что возводимая конструкция не обладает признаками индивидуального жилого дома.

11 мая 2023 года на указанное обращение поступил ответ прокуратуры города Энгельса с приложенными документами, полученными в ходе проверки: объяснение ФИО1, акт осмотра и фотоматериал (копии прилагаются). В ответе прокуратуры было указано, что в ходе проверки было установлено, что на территории указанного земельного участка в настоящее время осуществляется строительство объекта неустановленного назначения (на момент осмотра возведен каркас здания, вертикальные и горизонтальные ограждающие конструкции) в отсутствие разрешительной документации.

По результатам проверки ФИО1 было направлено предостережение от 31.03.2023 № 69 о недопустимости нарушения обязательных требований и принятии мер по обеспечению требований земельного законодательства РФ.

Таким образом, по мнению Администрации, ФИО1 осуществлен снос жилого дома и в феврале 2023 года самовольно, без разрешительной документации, на земельном участке с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства» и построен новый объект недвижимости – магазин.

Согласно ответу Управления обеспечения градостроительной деятельности администрации Энгельсского муниципального района и ответу Министерства строительства и ЖКХ Саратовской области разрешение на строительство ФИО4 по адресу: 

<

...>, не выдавалось.

В результате вышеуказанных действий ИП ФИО1 создан объект, не имеющий параметров, предусмотренных законом для жилого дома: в данном помещении отсутствуют комнаты и помещения вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (туалет, кухня).

В связи с этим, по мнению Администрации, действия ИП ФИО1 по обращению с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое, при наличии указанных обстоятельств, где строительство спорного объекта осуществлено с нарушением градостроительного законодательства, в результате строительства создан объект, не являющийся жилым домом, следует квалифицировать как злоупотребление правом, поскольку действия предпринимателя имеют цель легализовать самовольную постройку, что свидетельствует о недобросовестном поведении предпринимателя.

По мнению Администрации, копия технического паспорта на жилой дом от 22.05.2023, изготовленного ООО «Правовое Бюро оценки и недвижимости» - содержит сведения, не соответствующие действительности.

Дата составления указанного технического паспорта – 22.05.2023, в указанном паспорте отражено, что жилой дом состоит из основного строения 1966 года и основного строения – год постройки не известен. 

После раздела № 5 в техническом паспорте нарисован план жилого дома, который включает дом 1966 года; конфигурация нарисованного дома не соответствовала фактической конфигурации существовавшего объекта, расположенного на месте снесенного жилого дома на дату составления технического паспорта; в техническом описании конструктивных элементов и определение физического износа основных строений жилого дома - описываются конструктивные элементы и техническое состояние жилого дома, который на момент составления технического плана отсутствовал. Таким образом, указанный документ не соответствует действительности.

Проект перепланировки и переустройства жилого дома под магазин продовольственных товаров предусматривает перепланировку), жилого дома, площадью 215,4 кв.м, то есть фактически проектом предусмотрена перепланировка спорной постройки. При этом перепланировка по проекту заключается в возведении перегородок в помещении № 1 с целью создания 2-х туалетов, и демонтаже перегородок в несуществующем (снесенном) жилом доме (литер 2), с целью образования торгового зала.

Таким образом, по мнению Администрации документы, которые были приложены ФИО1 к заявлению о переводе жилого помещения в нежилое в администрацию Энгельсского муниципального района, не позволяли установить, что технические характеристики жилого дома, в отношении которого было подано обращение о переводе его в нежилое здание, соответствовали первоначальным параметрам жилого дома, и исключить возможность квалификации действий заявителя по обращению за изменением назначения здания как направленных на легализацию самовольной постройки, проведенной в обход установленных градостроительным законодательством процедур.

Кроме того, в проекте перепланировки в разделе «Противопожарная безопасность» указано, что в связи со сложившейся застройкой и особенностями расположения одноэтажного нежилого здания на земельном участке, отсутствует возможность соблюдения, при переводе из жилого дома в нежилое здание, требований к противопожарному расстоянию до жилого деревянного дома V степени огнестойкости по адресу: 

<

...>.

При этом в проекте перепланировки указано, что для устранения нарушений по противопожарному разрыву предусмотреть следующие мероприятия: – двери, выходящие на деревянное строение, заменить на противопожарные с пределом огнестойкости Е160; –использовать негорючие противопожарные панели для доведения предела огнестойкости наружной стены нежилого здания, обращенной к деревянному дому до REI 150;

Кроме того, из проекта перепланировки следует, что общая площадь магазина после перепланировки и переустройства составит 217,1 кв.м., исходя из этого размера магазина должны быть предусмотрены парковочные места на 5 машино-места (217,1 кв.м: 40 = 5,4)

В соответствии с Региональными нормативами размер земельного участка для одного машино-места на наземных стоянок легковых автомобилей должен составлять 30 кв.м (п. 2.1.1.35)

Однако проектом  перепланировки  и  переустройства жилого дома под магазин продовольственных товаров не предусмотрено необходимое количество машино-мест к планируемому магазину, не предусмотрена площадка для погрузки-выгрузки товара.

Указанное обстоятельство, по мнению Администрации, свидетельствует о несоблюдении ИП ФИО1 требований Региональных нормативов.

Таким образом, как указывает Администрация, спорная самовольная постройка, в отношении которой заявитель просит принять решение о переводе из жилого помещения в нежилое, нарушает требования противопожарной защиты.

Согласно ответу Министерства строительства ЖКХ Саратовской области на запрос, земельный участок с кадастровым номером 64:50:010409:123 с  местоположением: 

<

...>, в соответствии с Генеральным планом муниципального образования город Энгельс Энгельсского муниципального района Саратовской области, утвержденным решением Собрания депутатов Энгельсского муниципального района от 25.12.2008 № 725/56-03, расположен в функциональной зоне жилой застройки многоквартирными домами, которая предназначена для размещения преимущественно многоквартирных домов, а также сопутствующих им объектов социального бытового и коммунального обслуживания.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Энгельс Энгельсского муниципального района Саратовской области, утвержденных решением Энгельсского городского Совета депутатов от 18.12.2009 № 232/02 спорный указанный земельный участок расположен в границах участка Ж-2/45 территориальной зоны жилой застройки второго типа (Ж-2).

В заявлении, поданном в суд, ИП ФИО1 указывает, что испрашиваемый им перевод помещения не противоречит нормам градостроительного законодательства, так как в качестве основного вида разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков указаны, в том числе магазины.

Однако градостроительным регламентом указанной территориальной зоны установлены также предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, в соответствии с которым установлена максимальная торговая площадь магазинов – не более 200 кв.м.

Представленным ИП ФИО1 проектом предусмотрена организация в результате перепланировки двух торговых залов, в результате которой будет образован магазин с торговой площадью 217 кв.м, что не соответствует градостроительному регламенту указанной территориальной зоны в части установленных предельных параметров максимальной торговой площади магазинов

Таким образом, испрашиваемый ИП ФИО1 перевод помещения противоречит нормам градостроительного законодательства.

Кроме того, в соответствии с проектом перепланировки части территории муниципального образования город Энгельс Энгельсского муниципального района Саратовской области в границах улиц: «2-ая Советская – Советская – Степная – Маяковского – Калужская», утвержденным постановлением администрации Энгельсского муниципального района от 14.03.2019 № 1099 (с изменениями от 24.07.2020 № 2406), земельный участок с кадастровым номером 64:50:010409:123 с местоположением: 

<

...>, расположен частично в зоне застройки проектируемыми многоэтажными жилыми домами, частично в зоне улично-дорожной сети, по земельному участку проходят красные линии. Указанные обстоятельства подтверждаются выкопировкой из Проекта планировки.

Таким образом, красные линии призваны разграничить территории общего пользования и участки иного назначения.

Спорный самовольно построенный объект – магазин возведен с нарушениями градостроительного законодательства на земельном участке, по которому проходят красные линии, не допускающие строительства каких-либо объектов.

Кроме того, при рассмотрении заявления ФИО1 о переводе жилого помещения в нежилое были установлены и нарушения земельного законодательства.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденные приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 10 ноября2020 года.

В соответствии с классификатором код 2.1 «для индивидуального жилищного строительства», размещение на земельном участке с разрешенным использованием (код 2.1) нежилого здания, не предназначенного для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом доме, расположенном на таком земельном участке, не предусмотрено.

В рассматриваемой ситуации собственник земельного участка предполагает его использование под размещение магазина, что не соответствует виду разрешенного использования указанного участка «для индивидуального жилищного строительства».

Принятие решения о переводе спорного объекта в нежилое (что является фактическим изменением вида разрешенного использования объекта капитального строительства) противоречит как градостроительному регламенту (в части превышения максимальной торговой площади), так и требованиям технических регламентов: «СП 4.13130.2013. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», Региональным нормативам.

На основании указанных выводов, постановлением администрации Энгельсского муниципального района от 24.08.2023 № 4627 было отказано в переводе жилого помещения общей площадью 215,2 кв.м с кадастровым номером 64:50:010425:152 по адресу: 

<

...>, принадлежащего на праве собственности ФИО1 (запись о государственной регистрации права 64:50:010425:152-64/082/2021-7 от 23.04.2021), в нежилое помещение с производством работ по переустройству и перепланировке.

В ходе судебного разбирательства, ввиду возникших между сторонами разногласий, с целью установления факта соответствия спорного объекта установленным требованиям, определением суда от 16.04.2024 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Независимая оценка и судебно-технические экспертизы» ФИО5.

С учетом характера спорных отношений, а также мнения лиц, участвующих в деле, перед экспертом на разрешение поставлены вопросы в следующей  редакции:

1. Какой объект капитального и/или некапитального строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером 64:50:010409:123, по адресу: 

<

...>? Установить фактическое назначение данного объекта и его использования с учетом его строительной конструкции. 

2. Какие технико-экономические показатели (этажность здания, площадь застройки, общая площадь здания, год постройки) спорного объекта на земельном участке с кадастровым номером 64:50:010409:123? Установить является ли объект вновь возведенным и/или проводилась реконструкция жилого дома с кадастровым номером . Если проводилась реконструкция, то в чем она состояла?

3. Определить соответствует ли спорный объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 64:50:010409:123, критериям жилого дома (объекту индивидуального жилищного строительства), установленным действующими нормами и правилами? 

4. Возможна ли эксплуатация спорного объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 64:50:010409:123, в качестве нежилого строения для размещения в нем магазина, с учетом действующих строительных норм и правил, применяемых к нежилым строениям? Не создает ли спорный объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 64:50:010409:123, в случае его эксплуатации в качестве нежилого здания (магазина), угрозу жизни и здоровью человека, повреждению или уничтожению имущества третьих лиц, находящегося на смежных земельных участках?

5. Определить соответствует ли спорный объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 64:50:010409:123, требованиям, установленным в отношении нежилых строений на соответствие градостроительным, строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным норм и правилам, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки муниципального образования города Энгельса Энгельсского муниципального района Саратовской области, Генеральному плану муниципального образования города Энгельса Энгельсского муниципального района Саратовской области, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования, охранных зонах, нормам в части обеспечения парковками и расположения относительно соседних объектов недвижимости, смежных объектов недвижимости и т.д.? 

6. Определить соответствует ли расположение спорного объекта правилам землепользования и застройки муниципального образования города Энгельса Энгельсского муниципального района Саратовской области и не находится ли спорный объект в охранных зонах, зонах красных линий, а также имеются ли таковые в границах земельного участка с кадастровым номером 64:50:010409:123?

7. Определить, соответствует ли спорный объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 64:50:010409:123 требованиям пожарной безопасности, а также безопасности по противопожарным разрывам до строений, расположенных на смежных земельных участках? 

8. В случае выявлений нарушений необходимых норм и правил, возможно ли приведение объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым в соответствии с параметрами предусмотренными законом, в том числе в соответствии с требованиями градостроительных, строительных норм и правил, требований пожарной, санитарно-гигиенической и экологической безопасности, параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки муниципального образования города Энгельса Энгельсского муниципального района Саратовской области и какие мероприятия необходимо провести для устранения выявленных нарушений?

По итогам проведенного экспертного исследования в материалы дела представлено экспертное заключение № 32 от 23.09.2024.

Согласно представленному экспертному заключению, по результатам проведенных исследований, экспертом сделаны следующие выводы:

При ответе на первый вопрос эксперт указал, что на земельном участке с кадастровым номером 64:50:010409:123, по адресу: 

<

...>, находятся капитальные строения: № 1 (литера А) и строение № 2 (литера А1), имеющих общие стены, общую крышу, общий фундамент. Строения неразрывно связаны между собой.

При ответе на второй вопрос эксперт указал, что Объект исследования является одноэтажным строением, состоящим из двух строений: строение № 1 (литера А) и строение № 2 (литера А 1).

В результате произведенных ремонтных работ заменен материал стен строения, перекрытий и крыши строения. Изменена конфигурация строения в плане. Исследуемый объект, строение № 1 (литера А) 1966 года постройки, и пристройки строение № 2 (литера А1) к нему выполненной в 2023 году.

При ответе на третий вопрос эксперт указал, что исследуемое здание, критериям жилого дома действующим нормам и правилами (индивидуальное здание, одноэтажное, высота строения (от 5,0 до 3,4 м) не более 20 м, здание не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости), соответствует.

При ответе на четвертый вопрос эксперт указал, что исследуемый объект является изолированным зданием, с отдельным входом. В здании имеется три пожарных выхода, двери открываются в направлении из помещения. Глухих решеток на окнах не установлено.

В случае эксплуатация исследуемого нежилого здания для размещения в нем магазина необходимо оборудовать помещение пожарной сигнализацией и системой оповещения и управления эвакуацией. Проектом перепланировки предусмотрено устройство пожарной сигнализации, системы оповещения и управления эвакуацией.

Эксплуатация спорного объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 64:50:010409:123, в качестве нежилого строения для размещения в нем магазина, с учетом действующих строительных норм и правил, применяемых к нежилым строениям, возможна. 

Спорный объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 64:50:010409:123, в случае его эксплуатации в качестве нежилого здания (магазина), не создает угрозу жизни и здоровью человека, повреждению или уничтожению имущества третьих лиц, находящегося на смежных земельных участках.

При ответе на пятый вопрос эксперт указал, что спорный объект, расположенный на земельное участке с кадастровым номером 64:50:010409:123, в основном, соответствует требованиям, установленным в отношении нежилых строений на соответствие градостроительным, строительным, санитарно- гигиеническим, противопожарным норм и правилам, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки муниципального образования города Энгельса Энгельсского муниципального района Саратовской области, Генеральному плану муниципального образования города Энгельса Энгельсского муниципального района Саратовской области, нормам в части расположении относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования, охранных зонах, нормам в части обеспечения парковками и расположения относительно соседних объектов недвижимости, смежных объектов недвижимости.

Часть исследуемого объекта строение № 1 (литера А) связано со строением № 2 (литера А1), расположенного в границах красных линий, находится в границах сложившегося порядка пользования земельным участком, что не противоречит градостроительному кодексу РФ, и не противоречит постановлению администрации Энгельского муниципального района от 14.03.32019 № 1099.

Часть спорного объекта, расположена в границах красных линий. При этом, часть спорного объекта, является единым строением № 1 (литера А) и связано со строением № 2 (литера А1), у которых имеются общие стены, общая крыша, общий фундамент. Строения неразрывно связанны между собой.

При ответе на шестой вопрос эксперт указал, что спорный объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 64:50:010409:123, в основном, соответствует требованиям правил землепользования и застройки муниципального образования города Энгельса Энгельсского муниципального района Саратовской области.

Спорный объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 64:50:010409:123, не соответствует требованиям правил землепользования и застройки муниципального образования города Энгельса Энгельсского муниципального района Саратовской области в части расположения объекта в границах охранных зон.

Часть исследуемого объекта находится в границах красных линий, утвержденных постановлением администрации Энгельского муниципального района от 14.03.32019 № 1099 в данном квартале. На схематичном плане Приложения № 1 к данному заключению красные линии показаны линиями коричневого цвета, границы спорного объекта показаны линиями черного цвета.

Часть исследуемого объекта, строение № 1 (литера А), расположенного в границах красных линий, связано со строением № 2 (литера А1) и находится в границах сложившегося порядка пользования земельным участком, что не противоречит градостроительному кодексу РФ, и не противоречит постановлению администрации Энгельского муниципального района от 14.03.32019 № 1099.

Часть спорного объекта, расположена в границах красных линий. При этом, часть спорного объекта, является единым строением № 1 (литера А) со строением № 2 (литера А1), у которых имеются общие стены, общая крыша, общий фундамент. Строения неразрывно связанны между собой.

При ответе на седьмой вопрос эксперт указал, что исследуемое строение по ул. Волоха 115, в г. Энгельсе относительно жилого дома 29 по ул. Вокзальной, находится в границах застройки жилого дома (из сложившегося порядка пользования), что тыльную стену исследуемого строения возможно считать противопожарной стеной 1 типа, противопожарные расстояния между строениями на смежных земельных участках находятся в пределах допустимых противопожарных расстояний между строениями, согласно Приказа МЧС России от 24.04.2013 № 288 (ред. от 27.06.2023) «Об утверждении свода правил СП 4.13130 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», исследуемый объект по ул. Волоха 

<

...>, соответствует требованиям пожарной безопасности, а также безопасности по противопожарным разрывам до строений, расположенных на смежных земельных участках.

При ответе на восьмой вопрос эксперт указал, что установить, возможно ли приведение объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 64:50:010409:123 в соответствии с параметрами, предусмотренными законом, не представляется возможным, так как установление возможности приведения объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 64:50:010409:123 в соответствии с параметрами, предусмотренными законом, потребует анализ всех обстоятельств, в том числе правовых. Правовой анализ обстоятельств в компетенцию эксперта не входит, и является прерогативой состава суда.

Суд отмечает, что представленное в материалы дела заключение эксперта №32 от 23.09.2024 подготовлено в соответствии с требованиями статей 82, 83 и 86 АПК РФ, в заключении отражены все сведения, предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ, оно достаточно мотивировано, выводы экспертов ясны, обоснованы, противоречия в выводах экспертов отсутствуют. Обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности представленного экспертного заключения, в данном случае сторонами не предоставлено. Экспертное заключение подготовлено лицами, обладающими соответствующей квалификацией для исследований подобного рода; процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена, на момент вынесения судом определения о назначении судебной экспертизы сторонами об отводе экспертов заявлено не было.

Каких-либо аргументированных доводов, по которым экспертное заключение не отвечает требованиям закона или обязательным для данного вида экспертизы нормативным актам, правилам или стандартам, в том числе указания несоответствия заключения конкретным положениям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», сторонами не приведено.

Экспертом были даны ясные и полные ответы на поставленные арбитражным судом первой инстанции вопросы, экспертное заключение не содержит каких-либо противоречий и неясностей.

В силу части 3 статьи 82 АПК РФ лица, участвующие в деле, вправе ходатайствовать о привлечении в качестве экспертов указанных ими лиц или о проведении экспертизы в конкретном экспертном учреждении, заявлять отвод эксперту; ходатайствовать о внесении в определение о назначении экспертизы дополнительных вопросов, поставленных перед экспертом; давать объяснения эксперту; знакомиться с заключением эксперта или сообщением о невозможности дать заключение; ходатайствовать о проведении дополнительной или повторной экспертизы.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что стороны в процессуальном порядке заявляли отводы эксперту; ходатайствовали о постановке дополнительных вопросов перед экспертом, которые не были учтены судом и имели существенное значение при проведении экспертизы, ходатайствовали о проведении повторной экспертизы, в соответствии со статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд приходит к выводу, что экспертное заключение судебной экспертизы является полным и ясным, не содержит в себе каких-либо противоречий и неясностей, экспертами проанализированы все материалы дела и даны полные ответы на все поставленные перед ними вопросы, в связи с чем, суд принимает его в качестве допустимого и достаточного доказательства.

Заключение соответствует требованиям, предъявляемым статьей 86 АПК РФ к его форме и содержанию, не противоречит сведениям, содержащимся в иных материалах дела, в связи с чем, сведения, изложенные в нем, оцениваются судом как достоверные. Оснований для признания экспертного заключения недопустимым или противоречивым доказательством у суда не имеется.

У суда нет оснований сомневаться в достоверности указанных экспертного заключения, заключение мотивированно, эксперты предупреждены об уголовной ответственности, подписка приобщена в  материалы дела.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, установление факта его нарушения ответчиком и наличие материального ущерба.

Экспертным заключением подтверждается, что спорный объект в основном  соответствует установленным в отношении нежилых строений на соответствие градостроительным, строительным, санитарно- гигиеническим, противопожарным норм и правилам, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки муниципального образования города Энгельса Энгельсского муниципального района Саратовской области, Генеральному плану муниципального образования города Энгельса Энгельсского муниципального района Саратовской области, нормам в части расположении относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования, охранных зонах, нормам в части обеспечения парковками и расположения относительно соседних объектов недвижимости, смежных объектов недвижимости.  

По мнению Администрации эксперты не ответили на первый поставленный судом вопрос об установлении фактического назначения объекта и его использования с учетом его строительной конструкции. 

Данный довод Администрации является несостоятельным, поскольку, отвечая на первый вопрос эксперты в исследовательской части заключения указали, что в зависимости от планировочных решений и применяемых отделочных материалов на данной стадии здание возможно использовать как жилое, так и нежилое.

Перед тем как сделать данный вывод эксперты установили, что строение, выполнено каркасом из металлического профиля, облицовано профильным листом, перекрытия дощатые, деревянные. Утеплитель стен устроен базальтовой ватой. Фундаментом строения является бетонная плита. Перекрытие строения выполнено металлическими фермами. Крыша односкатная, устроена кровлей из металлического листа по металлическим фермам из профильного металла. То есть, с учетом строительной конструкции, эксперты пришли к выводу, что здание возможно использовать как жилое, так и нежилое.

Администрация полает, что эксперты не ответили на второй поставленный судомвопрос об определении технико-экономических показателей (площадь застройки, общаяплощадь здания, год постройки).

Однако в описательной части экспертного заключения эксперты указали, что объект исследования является одноэтажным строением, состоящим из двух строений: строение № 1, состоящее из двух помещений – жилого площадью 56,4 кв.м. и нежилого помещения хозяйственного назначения площадью 47 кв.м, а также строение № 2 площадью 158,8 кв.м., высота здания 3,1 м. 

Также в исследовательской части заключения эксперты указывают на материалы, из которых возведен объект (в том числе основание, крыша, стены, двери, окна и т.д.). Эксперты указали, что объект возведен в период 1966 года, а пристройка к нему выполнена в 2023 году.

То есть все технико-экономические показатели строения экспертами отражены в представленном экспертном заключении (год постройки, этажность, площадь и т.д.).

Также Администрация указывает на необоснованность вывода по третьему вопросу о соответствии объекта критериям жилого дома.

Однако в своем заключении эксперты, ссылаясь на нормы ГрК РФ и Постановления Правительства РФ, сделали вывод о соответствии здания критериям жилого дома лишь после того как они установили, что в строении имеется электроснабжение от городских электрических сетей, имеется индивидуальная канализационная яма, осуществлен ввод водоснабжения и газоснабжения, объект исследования является индивидуальным зданием, одноэтажным, высота строения от 5,0 м до 3,4 м – не более 20 м., здание не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Отсутствие указания на наличие комнат, на что обращает внимание Администрация, объясняется тем, что работы по устройству перегородок и отделке помещения не проводились, о чем указано экспертами в исследовательской части заключения.

По мнению Администрации, при ответе на четвертый вопрос эксперты не учли мнение собственника жилого дома № 29, расположенного на смежном земельном участке, права которой, по мнению Администрации, якобы нарушены в связи с попаданием воды на ее дом.

Однако собственник указанного домостроения каких-либо требований в адрес ФИО1 не предъявляла. Права указанного лица не могут нарушаться, поскольку в случае выпадения осадков вода с крыши может попадать лишь на земельный участок ФИО1 (бетонное основание), который со стороны смежного участка, укреплен высоким бордюром, не позволяющем воде попадать на соседний земельный участок.

Вывод экспертов об отсутствии угрозы жизни и здоровью человека не является голословным, поскольку сделан по результатам установления экспертами следующих фактов.

В частности, эксперты установили, что исследуемый объект является изолированным зданием с отдельным входом. В здании имеется три пожарных выхода, двери открываются в направлении из помещения, глухих решеток на окнах не установлено.

Дополнительно эксперты указали, что в случае эксплуатации здания для размещения в нем магазина необходимо оборудовать помещение пожарной сигнализацией и системой оповещения, устроить перегородки и выполнить отделочные работы.

В связи с этим эксперты отметили, что эксплуатация спорного объекта в качестве нежилого строения для размещения в нем магазина, с учетом действующих строительных норм и правил, применяемых к нежилым строениям, возможна. Основываясь на установленных фактах эксперты отметили, что объект, в случае его эксплуатации в качестве нежилого здания (магазина) не создает угрозу жизни и здоровью человека, повреждению или уничтожению имущества третьих лиц.

Администрация указывает, что при ответе на пятый вопрос эксперты не учли, что в соответствии с проектной документацией объект должен иметь торговую площадь, состоящую из двух помещений площадью 154,8 кв.м. и 59,1 кв.м., а всего 213,9 кв.м.,, что превышает допустимый законом, как считает Администрация, размер помещения – не более 200 кв.м. 

Однако, как следует из имеющегося в материалах дела проекта, при проведении перепланировки и переустройства объекта предполагается организовать следующие помещения: торговый зал – 154,8 кв.м, коридор – 0,6 кв.м., складское помещение – 15,9 кв.м., туалет – 1,0 кв.м., складское помещение – 15,3 кв.м., туалет – 1,0 кв.м., комната персонала – 25,2 кв.м., коридор – 0,6 кв.м.

Таким образом, учитывая, что торговая площадь объекта будет составлять 154,8 кв.м., то приведенные выше выводы Администрации о несоответствии экспертного заключения материалам дела, являются несостоятельными.

В части прохождения через земельный участок красных линий, эксперты каких-либо законодательных препятствий в использовании здания в качестве нежилого не усмотрели. Подробное описание оснований, по которым эксперты пришли к данному выводу, содержатся в исследовательской части заключения.

При этом, суд принимает во внимание, что вступившим в законную силу решением Энгельского районного суда Саратовской области от 17.03.2022 по делу № 2а-1-1218/2022 признано незаконным и отменено распоряжение Комитета по земельным ресурсам администрации Энгельского муниципального района от 20.01.2022 № 43 об отказе ИП ФИО1 ведения торгов земельного участка площадью 401 кв.м., с кадастровым номером 64:50:010409:123 с разрешенным видом использования «для индивидуального жилищного строительства». 

В рамках дела № 2а-1-1218/2022 судом установлено, что ИП ФИО1 как собственник здания, расположенного по адресу: 

<

...>, имеет исключительное право на предоставление в собственность земельного участка для эксплуатации и обслуживания данного здания. В рассматриваемом случае на испрашиваемом к предоставлению в собственность земельном участке расположено, принадлежащее на праве собственности здание, в связи с чем данный земельный участок не мог быть отнесен к землям общего назначения: он не свободен от объектов недвижимости, в связи с чем им не может беспрепятственно пользоваться неограниченный круг лиц. На момент утверждения Правил землепользования и застройки части территории муниципального образования город Энгельс жилой дом уже существовал, что никем не оспаривается.

Как указано Энгельским районным судом Саратовской области в решении от 17.03.2022 по делу № 2а-1-1218/2022 проект планировки в части отнесения спорного земельного участка к землям общего пользования (улично-дорожной сети) и изменения вида территориальной зоны, в границах которой он находится противоречит требованиям пункта 4 части 1 статьи 34, пункта 1 части 2 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в связи с чем наличие данного проекта само по себе не может служить правовым препятствием для приобретения земельного участка, поскольку, в противном случае, заявитель лишается гарантированной ему законом возможности оформить права на земельный участок.

Администрация также ставит под сомнение вывод экспертов на седьмой вопрос, поставленный судом, о соответствии объекта требованиям пожарной безопасности.

Вывод о соответствии объекта требованиям пожарной безопасности сделан экспертами по результатам исследования объекта и установления факторов, позволяющих сделать указанный вывод. Отвечая на указанный вопрос, эксперты привели нормы и правила, подтверждающие законность сделанного ими вывода о соответствии объекта требованиям пожарной безопасности. 

Доводы Администрации являются несостоятельными, поскольку сделаны представителем, не обладающим специальными познаниями в указанной области и исключительно в обеспечение своей юридической позиции по делу.

Согласно части 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

В силу статьи 48, части 1 статьи 49 ГрК РФ строительство, реконструкция осуществляются в соответствии с проектной документацией, подлежащей, в случаях, предусмотренных ГрК РФ, экспертизе. При строительстве и реконструкции объектов, проектная документация которых подлежит экспертизе, осуществляется государственный строительный надзор (статья 54 ГрК РФ).

Частью 2.2 статьи 49 ГрК РФ предусмотрено, что в случае, если объекты капитального строительства, указанные в пунктах 4 и 5 части 2 настоящей статьи, относятся к объектам массового пребывания граждан, экспертиза проектной документации на осуществление строительства, реконструкции указанных объектов капитального строительства является обязательной.

Вместе с тем, жилой дом считается одним из видов жилых помещений (пункт 1 части 1 статьи 16 ЖК РФ), следовательно, изменение его назначения на нежилое возможно в порядке, определенном главой 3 ЖК РФ для перевода жилого помещения в нежилое.

Использование в главе 3 ЖК РФ словосочетания «нежилое помещение» и отсутствие в нормах ЖК РФ понятия «нежилое здание» не могут быть признаны ограничивающими право собственника на перевод жилого здания в нежилое и наоборот.

Ссылка Администрации на статью 49 ГрК РФ в данном случае неправомерна, поскольку в случае перевода жилого здания в нежилое с проведением работ по переустройству и перепланировки проведение экспертизы действующим законодательством не предусмотрено.

В силу пункта 1.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации не требуется выдача разрешения в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства.

Частью 15 статьи 55 Градостроительного кодекса предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если в соответствии с частью 17 статьи 51 данного Кодекса для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство.

Правообладатель земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства в границах населенного пункта, на которых до дня вступления в силу указанного Федерального закона (4 августа 2018 года) начаты строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства, вправе до 01.03.2020 направить в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления предусмотренное частью 1 статьи 51.1 Градостроительного кодекса уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке объекта индивидуального жилищного строительства.

Из материалов дела следует, что за ФИО1 зарегистрировано право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...>, общей площадью 215,2 кв.м.

При этом, исходя из экспертного заключения, спорная постройка может быть использована как нежилое, так и жилое помещение.

Таким образом, поскольку спорная постройка относится к объектам индивидуального жилищного строительства, суд приходит к выводу о том, что получение разрешения на строительство и разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию не требуется (часть 5 статьи 16 Федерального закона от 03.08.2018 № 340-ФЗ).

Доводы Администрации о том, что спорная постройка не отвечает требованиям противопожарной безопасности, опровергается представленными в материалы дела документами, в том числе экспертным заключением.

Так, согласно исследовательской части экспертного заключения с левой стороны от исследуемого объекта расположен жилой дом № 113 по ул. Волоха из материала «дерево» на расстоянии 14,5 м (расстояние указано между внешними стенами строений) от исследуемого объекта.

Предел огнестойкости и предел распространения огня указанного строения возможно отнести к IV степени огнестойкости, к классу конструктивной пожарной опасности здания С1. Противопожарные расстояния, согласно таб. 1 СП 4.13130.2013, между указанными строениями должны быть не менее 12 м. Фактическое расстояние между исследуемыми строениями составляет 14,5 м, что соответствует нормируемым противопожарным расстояниям, соответствует требованиям таб. 1 СП 4.13130.2013 (12 м между строениями). Исследуемое строение возведено в границах, ранее имевшего место быть жилого дома и находится в границах сложившегося порядка пользования. Противопожарные расстояния с левой стороны исследуемого объекта соответствуют нормируемым противопожарным расстояниям.

С тыльной стороны от исследуемого объекта расположен жилой дом № 29 по ул. Вокзальной из материала «дерево» на расстоянии 3,1 м (расстояние указано между внешними стенами строений) от исследуемого объекта.

Предел огнестойкости и предел распространения огня указанного строения возможно отнести к IV степени огнестойкости, к классу конструктивной пожарной опасности здания С1. Противопожарные расстояния, согласно таб. 1 СП 4.13130.2013, между указанными строениями должны быть не менее 12 м. Фактическое расстояние между исследуемыми строениями составляет 3,1 м, что не соответствует нормируемым противопожарным расстояниям. Расстояние до жилого дома, расположенного на смежном земельном участке, с тыльной стороны от исследуемого объекта, превышает нормативные противопожарные расстояния между строениями.

Согласно Приказа МЧС России от 24.04.2013 N 288 (ред. от 27.06.2023) "Об утверждении свода правил СП 4.13130 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям"... «противопожарные расстояния между зданиями допускается уменьшать на 30% при условии устройства на территории застройки наружного противопожарного водопровода согласно требованиям 8.13130.2020 и наличия на территории добровольной пожарной охраны с техникой (оборудованием) для возможоности подачи воды (в случае если время прибытия подразделения пожарной охраны ФПС ГПС МЧС России к месту вызова превышает 10 минут».

Пожарная часть в г. Энгельсе Саратове № 27 по охране 

<

...>, находится на расстоянии 710 м от исследуемого строения, время прибытия пожарной техники составляет 2 мин. Таким образом, требование к противопожарным расстояниям между исследуемым объектом по ул. Волоха, д. 115, и жилым домом 29 по ул. Вокзальной в г. Энгельсе Саратове возможно уменьшить до 8,4 м.

Исследуемое строение относительно жилого дома 29 по ул. Вокзальной возведено в границах, ранее имевшего место быть жилого дома, что не соответствует требованиям таб. 1 СП 4.13130.2013 (12м между строениями), но находится в границах существующего порядка пользования.

Кроме того, в процессе осмотра и исследования установлено, что с тыльной стороны исследуемого объекта (вид со стороны ул. Волоха) в продольной стене строения, выполненной из не пожароопасных материалов (металла с утеплителем базальтовой ватой) не имеется оконных проемов, имеются три металлические двери. Данную стену жилого дома можно считать противопожарной стеной 1 типа.

На основании вышеизложенного, учитывая, что исследуемое строение по ул. Волоха, д. 115, в г. Энгельсе относительно жилого дома 29 по ул. Вокзальной, находится в границах застройки жилого дома (из сложившегося порядка пользования), что тыльную стену исследуемого строения возможно считать противопожарной стеной 1 типа, противопожарные расстояния между строениями на смежных земельных участках находятся в пределах допустимых противопожарных расстояний между строениями, согласно Приказа МЧС России от 24.04.2013 № 288 (ред. от 27.06.2023) «Об утверждении свода правил СП 4.13130 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», исследуемый объект по ул. Волоха 

<

...>, соответствует требованиям пожарной безопасности, а также безопасности по противопожарным разрывам до строений, расположенных на смежных земельных участках.

Ссылка Администрации на невозможность организации парковочных мест в соответствии с Региональными нормативами, судом также признается несостоятельной, поскольку согласно пункту 1.3. Правил землепользования и застройки муниципального образования город Энгельс Энгельсского муниципального района; предельные (минимальные и/или максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установлены предельные параметры разрешенного строительства для указанных подзон, для подзоны «В» - для строительства магазинов торговой площадью не более 200 кв. метров: параметры земельных участков для разрешенного строительства: минимальные - не подлежат установлению, максимальные - 1600 кв. метров.

Объект исследования расположен на земельном участке площадью 401 кв.м. Для объектов капитального строительства (магазинов) торговой площадью более 200 кв.м. площадь земельного участка не регламентируется.

При этом, площадь участка позволяет осуществить организацию необходимого количества машино-мест. 

Согласно пункту 1.3. Правил землепользования и застройки муниципального образования город Энгельс Энгельсского муниципального района; предельные (минимальные и/или максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установлены предельные параметры разрешенного строительства для указанных подзон, для подзоны «В» - для строительства магазинов торговой площадью не более 200 кв. метров: параметры земельных участков для разрешенного строительства: минимальные — не подлежат установлению, максимальные - 1600 кв. метров.

Объект исследования расположен на земельном участке площадью 401 кв.м. Для объектов капитального строительства (магазинов) торговой площадью более 200 кв.м площадь земельного участка не регламентируется.

В обоснование своих возражений Администрация также указала, что в соответствии с Проектом планировки части территории муниципального образования город Энгельс Энгельсского муниципального района Саратовской области в границах улиц: «2-ая Советская – Советская – Степная – Маяковского – Калужская», утвержденным постановлением администрации Энгельсского муниципального района от 14.03.2019 № 1099 (с изменениями от 24.07.2020 № 2406), земельный участок с кадастровым номером 64:50:010409:123, с местоположением: 

<

...>, расположен частично в зоне застройки проектируемыми многоэтажными жилыми домами, частично в зоне улично-дорожной сети, по земельному участку проходят красные линии.

Указанные обстоятельства подтверждаются выкопировкой из Проекта планировки, представленной Министерством строительства и ЖКХ Саратовской области на запрос.

Красные линии – линии, которые обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории (пункт 11 статьи 1 ГрК РФ).

В силу пункта 2 части 5 статьи 43 Земельного кодекса Российской Федерации красные линии выступают в качестве линий регулирования застройки, за которыми не должны возводиться здания, строения и сооружения.

Таким образом, красные линии призваны разграничить территории общего пользования и участки иного назначения.

По мнению Администрации, спорный самовольно построенный объект – магазин возведен с грубейшими нарушениями градостроительного законодательства на земельном участке, по которому проходят красные линии, не допускающие строительства каких-либо объектов.

Вместе с тем, экспертным заключением установлено, что в материалы дела представлен фрагмент чертежа планировки территории проекта планировки части территории муниципального образования город Энгельс, Энгельсского муниципального   района Саратовской области в границах улиц: 2-я Советская-Советская-Степная-Маяковского-Калужская, утвержденного постановлением администрации Энгельсского муниципального района от 14.03.32019 № 1099 (с изменениями от 24.07.2020 г № 2406), где имеется информация о красных линиях в указанном квартале.

При сопоставлении фрагмента чертежа планировки территории проекта планировки части территории муниципального образования город Энгельс, Энгельсского муниципального района Саратовской области в границах улиц: 2-я Советская-Советская-Степная-Маяковского-Калужская и результатов натурных замеров, произведенных в процессе производства экспертизы, установлено, что часть исследуемого объекта находится в границах красных линий, утвержденных постановлением Администрации Энгельского муниципального района от 14.03.32019 № 1099 в данном квартале.

На схематичном плане Приложения № 1 к данному заключению красные линии показаны линиями коричневого цвета, границы спорного объекта показаны линиями черного цвета.

В техническом паспорте БТИ от 22.05.2023 на ситуационном плане земельного участка по ул. Волоха, д. 115, представлен план жилого дома, где границы строения Лит.А жилого дома проходят по границам земельного участка со стороны ул. Вокзальной. 

При этом сведения о границах застройки жилого дома 115 по ул. Волоха имеются от 1966 г., до введения в действие градостроительного кодекса РФ, до установления красных линий на данном земельном участке.

В процессе натурных замеров исследуемого объекта установлено, что границы исследуемого объекта, также, проходят по границам земельного участка со стороны ул. Вокзальной.

Согласно пункту 2.1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, «ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, предоставленных (образованных, созданных) до вступления в силу настоящих Правил, виды разрешенного использования, предельные размеры, предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту данной территориальной зоны: градостроительным регламентом данной территориальной зоны разрешается использовать предоставленные (образованные, созданные) до вступления в силу настоящих Правил земельные участки, объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и/или максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту данной территориальной зоны, без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом данной территориальной зоны, за исключением случаев когда использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия».

Таким образом, часть исследуемого объекта, расположенная в границах красных линий, находится в границах сложившегося порядка пользования земельным участком, что не противоречит Градостроительному кодексу Российской Федерации, и не противоречит постановлению Администрации Энгельского муниципального района от 14.03.32019 № 1099.

Согласно выписке из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 64:50:010409:123, спорный земельный участок относится к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, ограничения или особые условия использования не установлены.

Лицами, участвующими в деле не оспаривается, что ФИО1 спорный земельный участок принадлежит на праве собственности, относится к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства. Категория земель и вид разрешенного использования земельного участка не изменялись.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно статье 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка Собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Отнесение земельных участков, находящихся в частной собственности, к территории общего пользования возможно путем принятия органами местного самоуправления последовательных градостроительных решений и, соответственно, градостроительной документации, определяющих дальнейшее использование спорной территории, их реализацию, в том числе в виде изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд и прекращения права частной собственности на данные земельные участки, что сделано не было.

Судом установлено и доказательств обратного в материалы дела не представлено, что земельный участок после его предоставления в собственность ФИО1 в установленном законом порядке для государственных или муниципальных нужд не резервировался и не изымался.

ИП ФИО1 как собственник земельного участка с кадастровым номером 64:50:010409:123 вправе свободно использовать его по целевому назначению, в том числе для осуществления на нем индивидуального жилищного строительства, в том числе после возведения объекта его реализацию в предпринимательских целях.

Более того, в обоснование отказа в переводе жилого здания, принадлежащего ФИО1, в нежилое, Администрация указала на то, что заявителем не представлен предусмотренный пунктом 6 части 2 статьи 23 ЖК РФ протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение; не представлено предусмотренное пунктом 7 части 2 статьи 23 ЖК РФ согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение; в соответствии с частью 1 статьи 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности (в соответствии с частью 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Вместе с тем, согласно представленным в материалы дела документам, жилой дом, принадлежащий ФИО1, не является многоквартирным, в связи с чем, предоставление согласия всех собственников помещений не требуется.

Кроме того, в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Энгельс Энгельсского муниципального района Саратовской области указанный земельный участок расположен в территориальной зоне жилой застройки второго типа (Ж-2). 

25 августа 2021 года Собранием депутатов Энгельсского муниципального района было принято Решение № 104/13-2021 «О внесении изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования город Энгельс Энгельсского муниципального района Саратовской области». 

Приложением № 1 к данному Решению был утвержден Градостроительный регламент территориальной зоны жилой застройки второго типа (Ж-2), который содержит Перечень видов разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков в пределах указанной территориальной зоны (Ж-2). 

Так, в границах территориальной зоны Ж-2 допускается размещение магазинов, а в частности размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м. 

Следовательно, вид использования объекта недвижимости, вследствие перевода жилого помещения, не противоречит основным видам разрешенного использования занятого этим объектом земельного участка, его размеры не превышают предельных значений.

В силу положений части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Администрацией в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие законность и обоснованность оспариваемого отказа.

С учетом изложенных обстоятельств, постановление Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области от 24.08.2023 № 4627 об отказе в переводе жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, в нежилое помещение, подлежит признанию недействительным. 

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в случае удовлетворения заявления по делу об оспаривании ненормативных актов  органов, осуществляющих публичные полномочия, в резолютивной части решения должны содержаться, в том числе указание на обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия,  устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя. 

Из указанной нормы следует, что, в случае признания оспариваемого ненормативного акта органа местного самоуправления незаконным, суд, в резолютивной части решения, должен указать на обязанность соответствующего органа устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя. При этом применяемая судом восстановительная мера должна отвечать нескольким критериям - быть адресована тому же органу, чей акт был обжалован, обеспечивать восстановление права, нарушенного этим актов, быть обусловленным существом спора.

Определение надлежащего способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя входит в компетенцию арбитражного суда в рамках судейского усмотрения, исходя из оценки спорных правоотношений, совокупности установленных обстоятельств по делу.

В целях устранения нарушенных прав и законных интересов общества, суд считает необходимым обязать Администрацию устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем выдачи, в установленном действующим законодательством порядке, разрешения о переводе жилого помещения (жилого дома) расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 215,2 кв.м., принадлежащего на праве собственности ИП ФИО1, в нежилое помещение.

Рассматривая требования Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области об обязании ИП ФИО1 осуществить снос или приведение в соответствие с установленными требованиями самовольной постройки – нежилое здание, общей площадью 215,2 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 64:50:010409:123, по адресу: 

<

...>, в течение трех месяцев с момента вступления решения в законную силу, а также последующие из указанного требования, требование о взыскании неустойки в случае не исполнения решения суда, суд исходит из следующих норм материального и процессуального права, а также обстоятельств дела.

В обоснование заявленных требований Администрация ссылается на то, что земельный участок используется ИП ФИО1 не по целевому назначению.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой, а именно: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее – установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В пункте 22 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) разъяснено следующее. 

Собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

В соответствии со статьей 72 Земельного кодекса Российской Федерации органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами на территории муниципального образования осуществляется муниципальный земельный контроль за использованием земель.

Согласно пункту 1 статьи 37 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» местная администрация (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования) наделяется уставом муниципального образования полномочиями по решению вопросов местного значения.

Из приведенных норм права следует, что в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения земель, контроль за использованием земель, строительством и соблюдением порядка размещения движимых и недвижимых объектов осуществляет соответствующая администрация как орган местного самоуправления.

Общим правовым последствием создания самовольной постройки является снос такой постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

В соответствии с пунктом 24 постановления № 10/22 и абзацем вторым пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.

Согласно пункту 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с пунктом 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В обоснование заявленных требований Администрация ссылается на то, что в период с 2022 года по февраль 2023 года спорный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...>, был снесен, и было произведено строительство объекта нежилого здания, с назначением магазин, то есть создан новый объект недвижимости, без получения на это разрешения на строительство.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации  самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Поэтому объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой. Рассматривая иски о сносе самовольной постройки, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Проведенной в рамках настоящего спора экспертизой подтверждается, что объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 64:50:010409:123 соответствует строительным, градостроительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам. 

В силу пункта 1.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации не требуется выдача разрешения в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства.

Частью 15 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если в соответствии с частью 17 статьи 51 данного Кодекса для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство.

Правообладатель земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства в границах населенного пункта, на которых до дня вступления в силу указанного Федерального закона (4 августа 2018 года) начаты строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства, вправе до 01.03.2020 направить в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления предусмотренное частью 1 статьи 51.1 Градостроительного кодекса уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке объекта индивидуального жилищного строительства.

Поскольку спорная постройка относится к объекту индивидуального жилищного строительства, суд приходит к выводу о том, что получение разрешения на строительство и разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию не требуется (часть 5 статьи 16 Федерального закона от 03.08.2018 № 340-ФЗ).

Таким образом, объект недвижимого имущества, на возведение которого действующим законодательством не установлено требований о получении разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не подпадает под понятие самовольной постройки; отсутствие разрешения на строительство не может являться основанием для сноса жилых домов.

В соответствии с частью 7 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) до 01.03.2020 основаниями для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются только технический план указанных объектов индивидуального жилищного строительства и правоустанавливающий документ на земельный участок, если в ЕГРН не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены указанные объекты индивидуального жилищного строительства. 

В данном случае сведения об объекте индивидуального жилищного строительства, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство и проектной документации таких объектов недвижимости (при ее наличии) либо декларации об объекте недвижимости, предусмотренной частью 11 статьи 24 Закона № 218-ФЗ (в случае если проектная документация не изготавливалась).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.

Таким образом, суд приходит к выводу, что основанием для сноса может стать не любое нарушение градостроительных и строительных норм и правил, а лишь существенное и неустранимое нарушение.

Существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил устанавливается судами на основании совокупности доказательств применительно к особенностям конкретного дела. Кроме вопроса о соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, суды выясняют, учтены ли при возведении спорной постройки требования санитарного, пожарного, экологического законодательства, законодательства об объектах культурного наследия и другого в зависимости от назначения и месторасположения объекта.

Из заключения судебной экспертизы, проведенной в рамках рассмотрения дела, следует, что спорный объект недвижимости, соответствует строительным, градостроительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам. Нормативный уровень фактического технического состояния указанного объекта соответствует требованиям нормативных документов, следовательно, данная постройка не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц, не создают угрозы для жизни, безопасности и здоровья граждан.

С учетом изложенного, требования Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области об обязании ИП ФИО1 осуществить снос или приведение в соответствие с установленными требованиями самовольной постройки – нежилое здание, общей площадью 215,2 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 64:50:010409:123 по адресу: 

<

...>, и взыскании неустойки в размере 5000 рублей, в случае неисполнения решения суда в установленный законом срок, удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167-176, 198-201 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

признать недействительным постановление Администрации Энгельского муниципального района Саратовской области от 24.08.2023 № 4627 об отказе в переводе жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, в нежилое помещение.

Обязать Администрацию Энгельского муниципального района Саратовской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, путем выдачи в установленном действующим законодательством порядке, разрешения о переводе жилого помещения (жилого дома) расположенного по адресу: Саратовская область, город Энгельс, 

<

...>, общей площадью 215,2 кв.м., принадлежащего на праве собственности индивидуальному предпринимателю ФИО1, в нежилое помещение.

В удовлетворении требований Администрации Энгельского муниципального района Саратовской области об обязании индивидуального предпринимателя ФИО1 осуществить снос или приведение в соответствие с установленными требованиями самовольной постройки – нежилое здание, общей площадью 215,2 кв.м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 64:50:010409:123 по адресу: 

<

...>, взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО1 неустойки в размере 5000 рублей, в случае неисполнения решения суда в установленный законом срок, отказать.

Обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Саратовской области от 30.10.2024 отменить.

Взыскать с Администрации Энгельского муниципального района Саратовской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 (триста) рублей. 

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, предусмотренном главами 34, 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем подачи жалобы через Арбитражный суд Саратовской области.

          Судья Арбитражного суда

          Саратовской области                                                                   Д.Р. Мамяшева