ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. 8 (87934) 6-09-16, факс: 8 (87934) 6-09-14

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Ессентуки                                                                                          Дело № А15-6896/2021

15.09.2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 13.09.2023.

Полный текст постановления изготовлен 15.09.2023.

 

            Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Семенова М.У., судей Егорченко И.Н., Луговой Ю.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании иск  ЖСК «Мегаполис» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Махачкалинский учколлектор» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и о взыскании 3 993 000 руб. и встречный иск ООО «Махачкалинский учколлектор» к ЖСК «Мегаполис» о взыскании 93 915 514,02 руб. и о признании незаключенным договора купли-продажи,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Росреестра по РД, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по РД, Администрация городского округа с внутригородским делением «город Махачкала», МКУ «Управление имущественных и земельных отношений города Махачкалы», МКУ «Управление архитектуры и градостроительства» администрации ГО «город Махачкала»,  ФИО2, ФИО3, ФИО4,  ФИО5,

в отсутствие участников дела, извещенных о времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом,   

 

УСТАНОВИЛ:

ЖСК «Мегаполис» (далее – истец, кооператив, ЖСК) обратился в Арбитражный суд Республики Дагестан с иском к ООО «Махачкалинский учколлектор» (далее – ответчик, общество) об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 05:40:000062:0070 общей площадью 3354 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> на основании договора купли-продажи земельного участка от 07.04.2020 и о взыскании 3 993 000 руб., излишне уплаченных по договору аренды земельного участка с последующим выкупом от 06.07.2017.

Общество заявило встречный иск о признании незаключенным договора купли-продажи земельного участка от 07.04.2020 и о взыскании 93 915 514,02 руб., в том числе: 72 000 000 руб. – задолженность по договору аренды земельного участка с последующим выкупом от 06.07.2017; 21 915 514,02 руб. – проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 08.08.2017 по 01.03.2022 (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по РД, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по РД, Администрация городского округа с внутригородским делением «город Махачкала», МКУ «Управление имущественных и земельных отношений города Махачкалы», МКУ «Управление архитектуры и градостроительства» администрации ГО «город Махачкала»,  

Решением суда от 26.04.2023 в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований отказано. 

Кооператив и общество обжаловали судебный акт в апелляционном порядке.

Кооператив просит отменить судебный акт в части отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований. В обоснование жалобы кооперативом приведены доводы о допущенных судом нарушениях норм процессуального законодательства при оценке доказательств (договор аренды земельного участка с последующим выкупом от 06.07.2017, договора купли-продажи земельного участка от 07.04.2020). Утверждает, что с 06.07.2017 по 30.03.2020 ответчику передано во исполнение договорных обязательств по аренде с последующим выкупом 75 993 тыс. руб. вместо оговоренных 72 000 тыс. руб. С апреля 2020 года (после получения уведомления от 07.04.2020 №33 и подписания договора купли-продажи от 07.04.2020), ответчик уклоняется от регистрации перехода права собственности на земельный участок. Претензия истца от 16.07.2021 с требованием о регистрации перехода права собственности и о возврате излишне уплаченных денежных средств ответчиком не исполнена.

Апелляционная жалоба общества свидетельствует о несогласии с выводами суда относительно отказа в удовлетворении встречных исковых требований. Общество считает, что отказ основан на сфальсифицированных доказательствах, поскольку судебная экспертиза подтвердила отсутствие в расходных кассовых ордерах истца подписи представителя ответчика. Судом не учтено, что договор аренды земельного участка с последующим выкупом от 06.07.2017 обществом не расторгался, решение ответчика от 07.04.2020о расторжении данного договора, является сфальсифицированным, соответствующее заявление ответчика суд не проверил надлежащим образом, истец не доказал исполнение договорных обязательств по внесению арендных платежей и выкупной цены. Кроме того, ответчик указывает на нарушение судом процессуальных норм, выразившееся в непривлечении к участию в деле собственников жилых помещений  многоквартирного дома, возведенного кооперативом на спорном участке.

Судом первой инстанции установлено, что на спорном земельном участке кооперативом построен многоквартирный дом. Решением Советского районного суда г.Махачкалы от 29.07.2021 удовлетворены исковые требования указанных физических лиц – членов ЖСК «Мегаполис» о признании права собственности на квартиры. Выписки из ЕГРН подтверждают государственную регистрацию права собственности 22.07.2022 за ФИО3 на квартиру № 12 (КН 05:40:000062:15219), а 26.07.2022 за ФИО2 на квартиру 113 (КН 05:40:000062:15208), за ФИО4 на квартиру № 117 (КН 05:40:000062:15279) и за ФИО6 на квартиру № 61 (КН 05:40:000062:14984)

Принимая во внимание, что разрешение требования о регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок напрямую затрагивает права и интересы указанных физических лиц, определением от 07.08.2023 апелляционный суд привлек их к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований на предмет спора  

и на основании положений части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ, Кодекс) перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО5 в отзыве поддерживают позицию истца.

Другие участники дела письменных позиций по делу в суд не направили.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом.

Из обстоятельств дела усматривается, что спорный земельный участок с КН 05:40:000062:70 площадью 3354 кв.м расположен по адресу 

<

...> и принадлежит ответчику на праве собственности (выписка из ЕГРН от 27.12.2021).

06.07.2017 между обществом (арендодатель) и кооперативом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с последующим выкупом. Срок аренды пять лет,  размер арендной платы 10 000 руб. в год. (пункты 1.1., 1.4., 2.1., 2.2.). Арендатор имеет право по истечении срока договора выкупить земельный участок в порядке и на условиях, установленных договором. Выкупная стоимость земельного участка составляет 72 000 тыс. руб. и включает в себя ранее внесенные арендные платежи. Право арендатора на выкуп земельного участка наступает с момента получения арендодателем уведомления от арендатора о намерении выкупить земельный участок. Арендатор обязан направить арендодателю вместе с уведомлением о своем намерении выкупить земельный участок проект договора купли-продажи. В течение 3 дней с момента получения этих документов арендодатель обязан направить арендатору подписанный договор купли-продажи земельного участка (пункты 3.1.2., 7.1., 7.2., 7.3., 7.4.).

По акту приема-передачи от 07.07.2017 земельный участок передан арендатору.

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по РД 06.10.2017.

Дополнительным соглашением от 07.08.2019 к договору аренды от 06.07.2017 стороны установили, что: общая стоимость передаваемых прав на земельный участок составляет 76 000 тыс. руб.; кооператив оплатил 56 803 тыс. руб. (подтверждается актом сверки расчетов №1 от 07.08.2019); оставшиеся 19 197 тыс. руб. погашаются в следующем порядке: 10 000 тыс. руб. равными долями по 2 000 тыс. руб. ежемесячно в последних числах каждого месяца в течение 5 месяцев, а 9 197 тыс. руб. равными долями ежемесячно до 31.03.2020 (л.д. 52, т.5).

Акт сверки от 07.08.2019 №1 представлен в материалах дела и отражает названные суммы с частичным воспроизведением номеров и дат расчетных кассовых ордеров о выдаче наличных денежных средств (л.д. 53, т.5).

Соглашением от 07.04.2020 стороны расторгли договор аренды земельного участка с последующим выкупом от 06.07.2017 в связи с намерением передать земельный участок арендатору в собственность. 

Кроме того, 07.04.2020 стороны заключили договор купли-продажи земельного участка и составили акт приема-передачи земельного участка покупателю. В договоре указано, что цена земельного участка составляет 5 000 тыс. руб. и эта сумма получена ответчиком до подписания договора купли-продажи на основании договора аренды земельного участка с последующим выкупом от 06.07.2017 (пункты 1.1., 2.1., 2.2.).

В досудебной переписке кооператив трижды просил общество (письма от 12.03.2021, от 02.06.2021 №19, от 12.07.2021) направить своего представителя в МФЦ по Ленинскому району г. Махачкалы (1 апреля 2021 года в 11 час. 00 мин.,  1-15 июня 2021 года в 11 час. 00 мин, 1-2 августа 2021 года в 11 час. 00 мин.) для подачи документов на регистрацию перехода прав собственности на земельный участок и указывал на передачу стоимости земельного участка продавцу в полном объеме.

В претензионном требовании от 15.12.2020 обществом указан остаток задолженности  в размере 37 458 тыс. руб. В письмах от 17.05.2021 и от 05.07.2021 общество указывало на неисполнение договорных обязательств арендатора в объеме 47 695 тыс. руб. и требовало внесения данной суммы.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с рассматриваемыми требованиями.

Сложившиеся спорные отношения регулируются специальными нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) об аренде (Глава 34).

Так, статья 606 ГК РФ предусматривает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункты 1, 3 статьи 607 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 624 ГК РФ установлено, что в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Согласно пункту 2 настоящей статьи, если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Материалами дела подтверждается исполнение истцом обязательств на сумму  75 993 тыс. руб. К числу таковых суд относит вышеупомянутые дополнительное соглашение от 07.08.2019 и акт сверки расчетов № 1 этой же даты, а также имеющиеся в материалах дела квитанции к расходным кассовым ордерам, свидетельствующие о передаче ответчику указанной суммы  в период с 31.08.2017 по 30.03.2020.

Таким образом, с учетом условий договора аренды от 06.07.2017 (в редакции дополнительного соглашения от 07.08.2019) неисполнение на стороне арендатора составляет 7 тыс руб. (76 000 тыс. руб – 75 993 тыс. руб).

В этой связи не могут быть признаны обоснованными имущественное требование кооператива в полном объеме, а встречное имущественное требование общества – в размере, превышающем названную сумму (7 тыс. руб.).

Довод общества о доказательственной недопустимости расходных кассовых ордеров, основанный на проведенной судом первой инстанции судебной экспертизе, подлежит отклонению в виду следующего.

Исходя из части 4 статьи 9 Федерального закона от 06.12.2011 г. N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете", первичные учетные документы составляются по формам, утвержденным руководителем экономического субъекта.

При этом каждый первичный учетный документ должен содержать все обязательные реквизиты, установленные частью 2 статьи 9 данного Федерального закона.

С 1 января 2013 г. формы первичных учетных документов, содержащиеся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации, не являются обязательными к применению. Вместе с тем обязательными к применению продолжают оставаться формы документов, используемых в качестве первичных учетных документов, установленные уполномоченными органами в соответствии и на основании других федеральных законов (например, кассовые документы) (Указания N 3210-У, Информация Минфина России N ПЗ-10/2012).

Форма примененных истцом расходных кассовых ордеров утверждена Постановлением Госкомстата России от 18.08.98 N 88 и не предполагает наличие иного реквизита кроме подписи лица, получившего денежные средства.

Экспертные заключения от 03.02.2023 №№1489, 1544, 1545/1-3 подтверждают  наличие в кассовых документах подписи ФИО7, являющегося должностным лицом ответчика.

Кроме того, предъявление встречного иска на 72 000 тыс. руб. противоречит позиции общества, ранее последовательно признававшего неисполнение арендатором договорных обязательств в объеме 37 458 тыс. руб. (претензионное требование от 15.12.2020),  47 695 тыс. руб. (письма от 17.05.2021 и от 05.07.2021), и 19 197 тыс. руб. (акт сверки от 07.08.2019 № 1).

Статья 395 ГК РФ устанавливает ответственность за ненадлежащее исполнение денежного обязательства в виде процентов в размере ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды неправомерного удержания средств или иной просрочки.

С учетом изложенного с кооператива в пользу общества подлежит взысканию 7 тыс. руб. основного долга и 754 руб. 39 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.04.2020 по 01.03.2020, поскольку дополнительным соглашением от 07.08.2019 к договору аренды от 06.07.2017 стороны установили крайний срок исполнения обязательств арендатора до 31.03.2020.

Неимущественное требование истца обосновано ссылками на уклонение общества от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок после подписания договора купли-продажи от 07.04.2020.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Вместе с тем, требование кооператива в этой части не подлежит удовлетворению, поскольку установлено следующее.

Стороны не оспаривают и материалами дела подтверждается, что на основании разрешения на строительство от 29.12.2017 №05-308-458-2017  (выдано ответчику) истцом возведен многоквартирный жилой дом, строительство осуществлено за счет средств членов кооператива, в том числе участвующих в настоящем деле.

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Таким образом, кооператив, равно как и общество, утратили право единоличной собственности на спорный земельный участок, в связи с чем оценка поведения ответчика, связанного с уклонением о государственной регистрации перехода такого права, утратила актуальность. 

Кроме того, суд учитывает, что вышеназванные экспертные заключения опровергают факт подписания  договора купли-продажи от 07.04.2020 надлежащим представителем общества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершившими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

На основании пункта 2 статьи 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Из указанных норм права следует, что неподписание договора стороной сделки свидетельствует о несоблюдении требований к письменной форме указанной сделки, в связи с чем договор, не подписанный стороной, является незаключенным и не может порождать никаких юридических последствий.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Кодекса).

Поскольку экспертным путем подтвержден факт подписания договора неустановленным лицом в отсутствие надлежащих полномочий, доказательства последующего одобрения сделки отсутствуют, суд приходит к выводу о том, что договор от 07.04.2020 является ничтожным ввиду порока воли.

Ничтожный договор не может быть признан незаключенным, в связи с чем неимущественное требование встречного иска не подлежит удовлетворению.

Другие доводы сторон, не нашедшие отражения в настоящем постановлении, подлежат отклонению как не имеющие существенного значения для дела. По этой же причине суд отклоняет поданные в ходе апелляционного пересмотра дела заявления ответчика о фальсификации корпоративных решений, связанных с заключением договора купли-продажи от 07.04.2020.

Судебные расходы в виде государственной пошлины относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям (статья 110 АПК РФ).

Согласно пункту 4 части 1 статьи 270 АПК РФ основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции является нарушение или неправильное применение норм материального или процессуального права.

С учетом изложенного, решение суда подлежит отмене в порядке пункта 2 статьи 269 АПК РФ с принятием по делу нового судебного акта, в связи с чем, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 26.04.2023 по делу                           № А15-6896/2021 отменить.

В удовлетворении искового заявления ЖСК «Мегаполис» отказать.

Встречное исковое заявление ООО «Махачкалинский учколлектор» удовлетворить частично.

Взыскать с ЖСК «Мегаполис» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу ООО «Махачкалинский учколлектор» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 7 000 руб. основного долга, 754 руб. 39 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.04.2020 по 01.03.2022, а всего 7 754 руб. 39 коп.

В удовлетворении остальной части встречного иска отказать.

Взыскать с ЖСК «Мегаполис» (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 48975 руб. 30 коп. государственной пошлины.

Взыскать с ООО «Махачкалинский учколлектор» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 205989 руб. 70  коп. государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий 

 

Судьи                  

              М.У. Семенов

 

              И.Н. Егорченко

 

              Ю.Б. Луговая