АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Ростов-на-Дону

«29» июня 2021 года                                                                          Дело № А53-10263/2021

Резолютивная часть решения объявлена «24» июня 2021 года

Полный текст решения изготовлен «29» июня 2021 года

Арбитражный суд Ростовской области  в составе судьи Прокопчук С.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 318619600197451) 

к Администрации Неклиновского района (ИНН 

<

***>, ОГРН  

<

***>)

об уменьшении арендной платы,

при участии:

от истца – ФИО2 (лично);

от ответчика – представитель ФИО3 (доверенность от 15.01.2021),

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Администрации Неклиновского района об уменьшении арендной платы.

В судебном заседании предприниматель ФИО2 заявила ходатайство о приостановлении производства по делу, ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ПАО «Россети-Юг», заявила ходатайство о рассмотрении дела с участием арбитражных заседателей.

Представитель администрации относительно ходатайства о привлечении к участию в деле третьего лица оставил на усмотрение суда, относительно ходатайства о приостановлении производства по делу и ходатайства о рассмотрении дела с участием арбитражных заседателей – возражал.

Суд после выхода из совещательной комнаты объявил резолютивную часть определения об отказе в удовлетворении ходатайств истца.

ФИО2 исковые требования поддержала.

Представитель администрации возражал против удовлетворения иска по доводам, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения сторон, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Администрацией Неклиновского района и ФИО2 по результатам проведенного аукциона заключен договор аренды земельного участка № - юр от 2 октября 2015 года, по которому ФИО2 приняла в аренду земельный участок (земли населенных пунктов), площадью 4170 кв.м, кадастровый номер: 61:26:0600014:694, расположенный по адресу: 

<

...>, разрешенное использование: земельные участки ремонтных мастерских технического обслуживания, сроком на 7 лет до 03.10.2022.

Земельный участок передан арендатору с подписанием договора, договор имеет силу акта приема-передачи (п. 8.2 договора).

Согласно п. 3.2 договора размер годовой арендной платы за участок составляет 151 040 рублей 00 копеек, согласно расчету арендной платы (приложение № 1 к договору).

Пунктом 3.3 договора аренды закреплена обязанность арендатора вносить арендную плату ежеквартально равными частями (1/4) от суммы общей платы за один год не позднее 20-го числа последнего месяца квартала.

Предприниматель ФИО2, указывая, что Администрация Неклиновского района письмом № 87/11884 от 09.11.2020 сообщила ей о том, что на земельный участок установлен сервитут: ограничения (обременения) на основании Постановления Администрации Неклиновского района от 21.05.2020 № 276 в целях эксплуатации объектов электросетевого хозяйства сроком 49 лет (запись о регистрации от 15.10.2020), считая, что установление публичного сервитута сроком на 49 лет свидетельствует об одностороннем изменении договора аренды земельного участка, при этом ограничения установлены на часть земельного участка, которая находится посередине участка, что существенно ухудшает состояние имущества, для использования в предпринимательской деятельности, в том числе строительства, условия пользования, предусмотренные договором аренды, существенно ухудшились, на дату установления сервитута земельный участок находился у нее во владении на основании действующего договора аренды, поэтому администрация не имела правовых оснований без ее участия, в одностороннем порядке, заключать сервитут (ограничение) с третьим лицом, на безвозмездной основе, при этом арендные платежи за часть земельного участка, которым не может пользоваться, взыскивают с нее, руководствуясь пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывая, что требование (претензию) об уменьшении арендной платы администрация добровольно не удовлетворила, необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском об уменьшении арендных платежей по договору до 3000 рублей в месяц за период с 08.04.2018 по 08.04.2021.

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность  каждого   доказательства  в  отдельности,  а также   взаимную связь  доказательств  в  их совокупности, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца, приняв во внимание следующее.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. При этом избранный заинтересованным лицом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Положениями статей 309 и 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из статьи 421 ГК РФ следует, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу ст. 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 ГК РФ.

Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г.

Если невозможность получения разрешительной документации для начала строительства вызвана обстоятельствами, за которые отвечает арендодатель, то арендатор на основании ст. 328, п. 1 ст. 611, п. 4 ст. 614 ГК РФ не обязан вносить арендную плату за период, пока эти обстоятельства не будут устранены.

При этом следует отметить, что п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" касается случаев, когда арендодатель надлежащим образом исполнял свою встречную обязанность и не касается ситуации невозможности использования земельного участка по назначению ввиду обстоятельств, за которые отвечает арендодатель.

Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществление строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком.

В этом случае передача по акту предпринимателю спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установления обстоятельств возможности его действительного использования. Кроме того, в силу ч. 5 ст. 71 АПК РФ наличие акта приема-передачи не исключает исследования обстоятельств дела на основании других доказательств.

В отсутствие возможности пользоваться арендованным участком, по обстоятельствам не зависящим от арендатора, последний не обязан оплачивать пользование ни по договору, ни по правилам ст. 167 ГК РФ, ни по нормам гл. 60 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В силу пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Предприниматель ФИО2 в обоснование настоящего требования об уменьшении арендных платежей по договору до 3000 рублей в месяц за период с 08.04.2018 по 08.04.2021, соглашаясь с тем, что воздушные линии электропередачи имели место на момент проведения аукциона и заключения договора аренды земельного участка, она о них знала, утверждает, что только из указанного письма узнала о наличии охранной зоны электрических сетей для линий напряжением ВЛ-0,4 кВ и ВЛ-10 кВ, считает, что сам факт прохождения линии электропередачи над земельным участком не свидетельствует безусловно о том, что такая линия эксплуатируется под напряжением ВЛ-0,4 кВ и ВЛ-10 кВ, а без сведений о номинальном классе напряжения действующей электролинии определение границ охранной зоны ЛЭП невозможно, класс напряжения на столбах не написан.

При этом же считает, что администрации об обременении было известно, так как именно администрация готовила земельный участок к торгам, межевала участок, готовила схему расположения земельного участка, однако, о нем умолчала при заключении договора, аукционная документация таких сведений не содержит, договор также не содержит условий обременений, акт передачи земельного участка, не составлялся, не подписывался, указывает, что арендодатель ее просто обманул.

В возражение позиции администрации указывает, что ответчиком не представлено доказательств того, что она знала о наличии охранной зоны электрических сетей, такое доказательство в природе отсутствует.

В конечном счете, заявляет о том, что наличие охранной зоны электрических сетей для линий напряжением ВЛ-0,4 кВ и ВЛ-10 кВ, свидетельствует о том, что земельный участок не мог использоваться по целевому назначению - возведения ремонтных мастерских и осуществления предпринимательской деятельности. На земельном участке невозможно осуществить предпринимательскую деятельность.

Вместе с этим судом установлено следующее.

Договор аренды земельного участка заключен по результатам проведенного аукциона, ФИО2 приняла в аренду сроком на 7 лет до 03.10.2022 земельный участок из земель населенных пунктов площадью 4170 кв.м с разрешенным использованием: земельные участки ремонтных мастерских технического обслуживания. 

Земельный участок передан с подписанием договора, договор имеет силу акта приема-передачи.

Арендатором договор подписан без возражений и замечаний, каких либо претензий на протяжении длительного времени использования земельного участка в Администрацию Неклиновского района не поступало. Вместе с этим арендатор не вносил арендную плату длительные периоды времени, в результате чего у него образовалась задолженность по арендной плате. Указанные обстоятельства привели к расторжению договора аренды. Так, решением Арбитражного суда Ростовской области от 7 июня 2021 года по делу № А53-10257/2021, не вступившим в законную силу на момент рассмотрения настоящего спора, договор аренды земельного участка № юр от 02.10.2015 расторгнут.

Во исполнение договора арендатору передан весь земельный участок, и он не был лишен возможности его использования в спорный период в соответствии с его разрешенным использованием. При этом ни из договора, ни из иной документации не усматривается, что земельный участок предоставлен для строительства и администрация препятствовала каким-либо образом в реализации арендатором таких прав из договора на земельный участок.

Проанализировав положения аукционной документации, договора, суд приходит к выводу, что их содержание не может ввести в заблуждение относительно качества предмета договора - земельного участка ремонтных мастерских технического обслуживания.

Применяя положения статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что условия аукционной документации, а также условия заключенного договора позволяют участнику торгов предположить о возможности строительства (возведения) в границах земельного участка объектов и сооружений в соответствии с целевым назначением участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

При использовании земельного участка надлежит руководствоваться положениями законодательства, то есть прежде чем приступать к строительству объектов либо возведению сооружений арендатору необходимо получить соответствующую разрешительную документацию, которая выдается в соответствии с градостроительными нормами.

Оснований полагать о недобросовестности администрации при заключении спорного договора аренды применительно к статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации у суда не имеется, арендатор таких доказательств не представил.

Объекты электросетевого хозяйства на момент заключения договора располагались на земельном участке, возведены они согласно представленным инвентарным карточкам учета (№ 611300002968 от 13.06.2017 и № 611300002104 от 16.06.2017) в 1997 и 1985 году соответственно.

Кроме того указание на расположение объектов на земельном участке имеется в отчете об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Предприниматель не был лишен возможности осмотреть земельный участок как самостоятельно, так и ввиду отсутствия специальных знаний применительно к объектам электросетевого хозяйства с привлечением соответствующего специалиста.

Публичный сервитут, установленный в целях эксплуатации объектов электросетевого хозяйства, их неотъемлемых технологических частей, с учетом того, что объекты электросетевого хозяйства – опоры воздушных линий электропередач на момент заключения договора имели место быть и о них участник аукциона не мог не знать, не является таким обстоятельством.

Более того, последующее обременение земельного участка и ограничение права арендатора в связи с этим, не явилось основанием к расторжению договора по инициативе арендатора, от договора арендатор не отказался, продолжил его использование и имеет интерес в дальнейшем его использовании, возведении объектов капитального строительства.

Арендатором подавались заявления на выдачу разрешения на строительство на спорном земельном участке. Нахождение линий электропередачи на земельном участке само по себе не препятствует его использованию заявителем, в том числе возведению объектов недвижимости с соблюдением установленных ограничений.

Доводы со ссылкой на ковидные ограничения судом не приняты как лишенные правового основания и фактического основания. ФИО2 не представлено в материалы дела доказательств того, что указанные меры препятствовали ей пользоваться арендованным участком.

В связи с этим поскольку указанные предпринимателем ФИО2 обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований об уменьшении арендной платы, были заранее ей известны либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра земельного участка при заключении договора или передаче его в аренду, существенное ухудшение условий пользования, предусмотренных договором аренды, или состояния земельного участка судом не установлено, суд считает, что истцом не доказано основание для уменьшения арендной платы, установленной договором, заключенным по результатам публичных торгов.

При таких обстоятельствах с учетом того, что истцом не доказаны обстоятельства, указанные в качестве основания требования об изменении договора, оснований для удовлетворения иска не имеется.

Таким образом, в удовлетворении исковых требований надлежит отказать в полном объеме.

Государственная пошлина по иску составила 6000 рублей

Истцом при обращении с настоящим иском уплачено 6000 рублей государственной пошлины (чек-ордер от 09.04.2021 на сумму 300 рублей, чек-ордер от 04.05.2021 на сумму 5700 рублей).

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении исковых требований.

Решение суда по настоящему  делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья                     С.П. Прокопчук