АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОЯРСКОГО  КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

28 июня 2017 года

Дело № А33-14590/2015

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании  21 июня 2017  года.

В полном объёме решение изготовлено  28  июня  2017  года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Лескова Р.В., рассмотрев в   судебном заседании дело по  иску  Прокурора Красноярского края в интересах Администрации г. Красноярска

к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 

<

***>, г. Красноярск); 

к обществу с ограниченной ответственностью «Группа строительных компаний «АРБАН» (ИНН 

<

***> , ОГРН 

<

***>, г. Красноярск)

о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участком и применении последствий недействительности,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- общества с ограниченной ответственностью «АДАМАНТ» (

<

...>);

- общества с ограниченной ответственностью «Альянс-Оценка»

- департамента градостроительства администрации г. Красноярска;

- Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Красноярскому краю.

в присутствии в судебном заседании до перерыва:

от Прокуратуры Красноярского края: ФИО1, личность удостоверена служебным удостоверением 

от Администрации г. Красноярска: (до перерыва) ФИО2, представителя по доверенности от  05.10.2016, личность удостоверена служебным удостоверением

от ответчика - общества с ограниченной ответственностью «Группа строительных компаний «АРБАН»: ФИО3, представителя по доверенности от 03.10.2014, личность удостоверена паспортом,

от ответчика – департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска: ФИО4, представителя по доверенности от 14.06.2017, личность удостоверена паспортом 

от общества с ограниченной ответственностью «АДАМАНТ»: ФИО3, представителя по доверенности от 24.07.2015, личность удостоверена паспортом,

в присутствии в судебном заседании после перерыва:

от Прокуратуры Красноярского края:  ФИО1, прокурор отдела, личность удостоверена служебным удостоверением; 

 от ответчика - общества с ограниченной ответственностью «Группа строительных компаний «АРБАН»: ФИО3, представителя по доверенности от 03.10.2014, личность удостоверена паспортом,

от ответчика – департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска:  ФИО4, представителя по доверенности от 14.06.2017, личность удостоверена паспортом

от общества с ограниченной ответственностью «АДАМАНТ»: ФИО3, представителя по доверенности от 24.07.2015, личность удостоверена паспортом,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО5,  

 

установил:

Прокурор Красноярского края (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, к обществу с ограниченной ответственностью  «Группа строительных компаний «АРБАН» (далее – ответчик) о:

1.Признании недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи земельного участка № 70, заключенный 28.08.2013 департаментоммуниципального имущества и земельных отношений администрации городаКрасноярска и ООО «ГСК «Арбан».

Применении последствий недействительности договора № 70 от 28.08.2013: взыскать с ООО «ГСК «Арбан» в пользу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска 32 162 513 руб. 39 коп.

2.Признании недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи земельного участка № 69, заключенный 28.08.2013 департаментоммуниципального имущества и земельных отношений администрации городаКрасноярска и ООО «ГСК «Арбан».

Применении последствий недействительности договора № 69 от 28.08.2013: взыскать с ООО «ГСК «Арбан» в пользу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска 32 145 792 руб. 72 коп.

3.Признании недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи земельного участка № 68, заключенный 28.08.2013 департаментоммуниципального имущества и земельных отношений администрации городаКрасноярска и ООО «ГСК «Арбан».

Применении    последствий   недействительности договора    №    68    от 28.08.2013: взыскать    с    ООО    «ГСК    «Арбан»    в пользу    департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации  города Красноярска 40 938 653 руб. 86 коп. 

Определением от 07.07.2015 исковое заявление оставлено судом без движения.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 16.07.2015 возбуждено производство по делу. Назначены предварительное и судебное заседания на 26.08.2015.

В предварительном судебном заседании 26.08.2015 обществом с ограниченной ответственностью «Группа строительных компаний «АРБАН» был заявлен отвод судье Лескову Р.В., рассматривающему дело.

Протокольным определением от 26.08.2015 в предварительном судебном заседании объявлен перерыв до 27.08.2015, с целью рассмотрения заявленного отвода.

Согласно определению судьи Шишкиной И.В. от 27.08.2015 председателя 7-ого состава гражданско-правовой коллегии Арбитражного суда Красноярского края, отвод отклонен. 

Определением от 27.08.2015 отложено предварительное судебное заседание на 09.10.2015, в связи рассмотрением отвода судье Лескову Р.В. и истечением времени, отведенного для рассмотрения дела в судебном заседании.

Определением от 09.10.2015 отложено предварительное судебное заседание на 06.11.2015, привлечено к участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора общество с ограниченной ответственностью «АДАМАНТ».

Определением от 06.11.2015 отложено предварительное судебное заседание на 11.12.2015, привлечены к участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Альянс-Оценка», департамент градостроительства администрации г. Красноярска, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.

Определением от 11.12.2015 отложено предварительное судебное заседание на 29.01.2016, по ходатайству общества с ограниченной ответственностью «Альянс Оценка», с целью получения заключения Ассоциации «Межрегиональный Союз Оценщиков» на отчет №77зем-2015.

Протокольным определением от 29.01.2015 в предварительном судебном заседании объявлен перерыв до 05.02.2016, с целью представления сторонами кандидатур экспертных организаций.

Определением от 05.02.2016 отложено предварительное судебное заседание на 01.04.2016, по ходатайству сторон, с целью подготовки возражений (при их наличии) по предложенным кандидатурам экспертных организаций.

Протокольным определением от 01.04.2016 в предварительном судебном заседании объявлен перерыв до 05.04.2016, с целью с целью предоставления ответчиком - обществом с ограниченной ответственностью «Группа строительных компаний «АРБАН» доказательства внесения необходимых денежных средств на депозитный счет арбитражного суда, в счет оплаты оценочной экспертизы.

Определением от 05.04.2016 назначена оценочная экспертиза. В качестве экспертной организации определено общество с ограниченной ответственностью «Траст Аудит» в лице эксперта ФИО6

Определением от 05.04.2016 отложено предварительное судебное заседание на 13.05.2016, с целью производства экспертизы.

Определением от 13.05.2016 отложено предварительное судебное заседание на 16.06.2016, с целью обеспечения явки эксперта ФИО6 в судебное заседание.

Определением от 16.06.2016 отложено предварительное судебное заседание на 09.08.2016 по ходатайству сторон, с целью обеспечения явки эксперта ФИО6 в судебное заседание.

Определением от 09.08.2016 отложено предварительное судебное заседание на 05.09.2016, по ходатайству Прокурора Красноярского края, с целью подготовки своей правовой позиции по итогам заданных вопросов эксперту.

Определением от 05.09.2016 отложено предварительное судебное заседание на 06.10.2016, по ходатайству прокуратуры Красноярского края, с целью рассмотрения вопроса о назначении повторной экспертизы.

 Протокольным определением от 06.10.2016 в предварительном судебном заседании объявлен перерыв до 13.10.2016, с целью определения правовой позиции администрации г. Красноярска по заявленному ходатайству Прокурора Красноярского края. 

Определением от 13.10.2016 отложено предварительное судебное заседание на 07.12.2016.

Протокольным определением от 07.12.2016 в предварительном судебном заседании объявлен перерыв до 13 декабря 2016 года в 15 час. 00 мин., с целью внесения ответчиком – обществом с ограниченной ответственностью ГСК «АРБАН» необходимых денежных средств на депозитный счет Арбитражного суда для назначения дополнительной экспертизы.

Определением от 13.12.2016 удовлетворено ходатайство ответчика  общества с ограниченной ответственностью «Группа строительных компаний «АРБАН» о назначении дополнительной оценочной экспертизы удовлетворить. Проведение экспертизы поручить обществу с ограниченной ответственностью «Траст-Аудит»  в лице эксперта ФИО6

 Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

   - какова рыночная стоимость земельного участка общей площадью 14 040 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0300305:38, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, жилой район Покровский по состоянию на 28.08.2013, с учетом имеющихся на нем объектов недвижимого имущества;

- какова рыночная стоимость земельного участка общей площадью 11 039 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0300305:37, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, жилой район Покровский по состоянию на 28.08.2013, с учетом имеющихся на нем объектов недвижимого имущества;

- какова рыночная стоимость земельного участка общей площадью 10 920 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0300305:182, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, жилой район Покровский по состоянию на 28.08.2013, с учетом имеющихся на нем объектов недвижимого имущества;

Определением от 13.12.2016 отложено предварительное судебное заседание на 25.01.2017, с целью производства дополнительной оценочной экспертизы.

В предварительном судебном заседании 25.01.2017 прокурором Красноярского края,  в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнены исковые требования, с учетом полученных результатов проведенной дополнительной эксмертизы,  согласно которым просит суд:

1.Признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи земельного участка № 70, заключенный 28.08.2013 департаментоммуниципального имущества и земельных отношений администрации городаКрасноярска и ООО «ГСК «Арбан».

Применить последствий недействительности договора № 70 от 28.08.2013: взыскать с ООО «ГСК «Арбан» в пользу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска 15 964 738,39 руб.

2.Признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи земельного участка № 69, заключенный 28.08.2013 департаментоммуниципального имущества и земельных отношений администрации городаКрасноярска и ООО «ГСК «Арбан».

Применить последствий недействительности договора № 69 от 28.08.2013: взыскать с ООО «ГСК «Арбан» в пользу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска 15 427 200,72 руб.

3.Признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи земельного участка № 68, заключенный 28.08.2013 департаментоммуниципального имущества и земельных отношений администрации городаКрасноярска и ООО «ГСК «Арбан».

Применить    последствий   недействительности договора    №    68    от 28.08.2013: взыскать    с    ООО    «ГСК    «Арбан»    в пользу    департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации  города Красноярска 20 304 821,86 руб.

Представитель общества с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан» заявил ходатайство о вызове эксперта ФИО6 в судебное заседание, изготовившего экспертное заключение по настоящему делу.

Представитель администрации г. Красноярска поддержал ходатайство общества с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан».

 Определением от 25.01.2017 отложено предварительное судебное заседание на 13.02.2017, с целью обеспечения явки эксперта в судебное заседание.

Определением от 13.02.2017 отложено предварительное судебное заседание на 28.03.2017, по ходатайству эксперта ФИО6, в связи с невозможностью явки в судебное заседание.

Определением от 28.03.2017 подготовка дела к судебному разбирательству признан судом оконченной,  назначено дело к судебному разбирательству суда первой инстанции на 18.04.2017.

Протокольным определением от 18.04.2017 в судебном заседании объявлен перерыв до 25.04.2017.

Определением от 25.04.2017 отложено судебное разбирательство на 15.05.2017.

В предварительном судебном заседании 15.05.2017г. представителем общества с ограниченной ответственностью «Группа строительных компаний «АРБАН» заявил ходатайство о предоставлении ему времени для представления дополнительных доказательств.

Представитель Прокуратуры Красноярского края возражал против данного ходатайства.

Представители администрации г. Красноярска, департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, общества с ограниченной ответственностью «АДАМАНТ» не возражали против данного ходатайства.

В материалы дела от третьего лица - общества с ограниченной ответственностью «АДАМАНТ» поступило ходатайство об отложении судебного заседания либо объявления перерыва в судебном заседании, до принятия Арбитражным судом Красноярского края заявления общества с ограниченной ответственностью «АДАМАНТ» об оспаривании действия управления Росреестра по Красноярскому краю по приостановлению в государственной регистрации.

Представитель Прокуратуры Красноярского края возражал против данного ходатайства, заявил самостоятельное ходатайство об отложении судебного разбирательства с целью представления доказательств, имеющих существенное значение для рассмотрения дела.

Представитель Администрации г. Красноярска поддержал ходатайства общества с ограниченной ответственностью «Адамант» и Прокуратуры Красноярского края.

Представитель департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска оставил рассмотрение данных ходатайств на усмотрение суда.

Суд в удовлетворении ходатайства общества с ограниченной ответственностью «Адамант» по мотивам, изложенным в ходатайстве отказал, в виду отсутствия доказательств по оспариванию актов о приостановлении государственной регистрации  и правовой связи с предметом исковых требований по настоящему делу.

 В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 13 час. 30 мин. 22 мая 2017 года с целью предоставления времени ответчику для представителя доказательств.

  В материалы дела от третьего лица - общества с ограниченной ответственностью «АДАМАНТ» поступило ходатайство об отложении судебного заседания либо объявления перерыва в судебном заседании, до принятия Арбитражным судом Красноярского края заявления общества с ограниченной ответственностью «АДАМАНТ» об оспаривании действия управления Росреестра по Красноярскому краю по приостановлению в государственной регистрации.

Представитель Прокуратуры Красноярского края возражал против данного ходатайства, заявил самостоятельное ходатайство об отложении судебного разбирательства с целью представления доказательств, имеющих существенное значение для рассмотрения дела.

Представитель Администрации г. Красноярска поддержал ходатайства общества с ограниченной ответственностью «Адамант» и Прокуратуры Красноярского края.

Представитель департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска оставил рассмотрение данных ходатайств на усмотрение суда.

Суд в удовлетворении ходатайства общества с ограниченной ответственностью «Адамант» по мотивам, изложенным в ходатайстве отказал, в виду отсутствия доказательств по оспариванию актов о приостановлении государственной регистрации  и правовой связи с предметом исковых требований по настоящему делу.

Вместе с тем, суд посчитал ходатайство об отложении судебного разбирательства заявленное  Прокуратурой Красноярского края с целью представления доказательств ввода в эксплуатацию жилых домов, находящихся в границах земельных участков, обоснованным.

 Определением от 22.05.2017г. судебное заседание отложено на   14.06.2017. 

 В судебное заседание департамент градостроительства администрации г. Красноярска, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, общество с ограниченной ответственностью «Альянс-Оценка», уведомлённые надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не явились, представителей не направили. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в их отсутствие.

 Представитель Прокуратуры Красноярского края заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств.

Суд приобщил данные доказательства к материалам дела, в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель общества с ограниченной ответственностью «Группа строительных компаний «АРБАН» заявил ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу решения  суда по делу №А33-10775/2017, дал пояснения по существу заявленного ходатайства.

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд в его удовлетворении отказал, в виду отсутствия у суда оснований для приостановления производства по настоящему делу.

По делу А33-10775/2017  предметом требования является оспаривание обществом с ограниченной ответственностью «Адамант» решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю: о приостановлении государственной регистрации:

№24/001/020/2017-8413 от 11.05.2017г. в отношении прекращения права собственности ООО «Адамант» на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300305:0038, площадью 14040 кв.м., расположенный по адресу: г. Красноярск, Центральный район, жилой район Покровский;

№24/001/020/2017-8412 от 11.05.2017г. в отношении прекращения права собственности ООО «Адамант» на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300305:0037, площадью 11039 кв.м., расположенный по адресу: г. Красноярск, Центральный район, жилой район Покровский;

№24/001/020/2017-8411 от 11.05.2017г. в отношении прекращения права собственности ООО «Адамант» на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300305:182, площадью 10920 кв.м., расположенный по адресу: г. Красноярск, Центральный район, жилой район Покровский.

 По настоящему делу предметом исковых требований является признание Прокурором Красноярского края  недействительными в силу ничтожности договоров  купли-продажи земельного участка № 70 от 28.08.2013г., №69 от 28.08.2013г. и №68 от 28.08.2013г. и применение последствий вышеуказанных сделок, в виде денежных средств.

  В соответствии с п.1 ч.1 ст.143 Арбитражного  процессуального  кодекса  Российской Федерации,  Арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае:  невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

Заявителем ходатайства не представлены доказательства невозможности рассмотрения настоящего дела до дела А33-10775/2017, факт оценки судом законности, оспариваемых обществом с ограниченной ответственностью «Адамант», решений о приостановлении процедуры государственной регистрации, не влияет на возможность оценки судом по настоящему делу, оспариваемых прокурором сделок.

В материалы дела от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «АРБАН» поступил отзыв на исковое заявление и дополнительные доказательства.

Суд приобщил данный отзыв и дополнительные доказательства к материалам дела, в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель администрации г. Красноярска заявил ходатайство об отложении предварительного судебного заседания с целью ознакомления с документами, предоставленными в дело и подготовки своей правовой позиции.

Представитель департамента муниципального имущества и земельных отношений заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства с целью ознакомления с документами предоставленными в дело.

Представитель Прокуратуры Красноярского края возражал против данного ходатайства.

Суд  не находит оснований для удовлетворения ходатайства администрации г. Красноярска и считает его направленным на  затягивания судебного процесса по формальным основаниям, т.к. в материалы дела, с начала его рассмотрения (2015 год) администрацией не представлена сформулированная в письменном виде позиция материального истца, ни по заявленным прокурором требованиям, ни по возражениям ответчиков по делу.

 Рассмотрев заявленное ходатайство департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, суд, считает возможным  объявить перерыв  в судебном заседании до 21 июня 2017 года в 14 час. 00 мин., с целью предоставления времени для ознакомления с материалами дела.

За время перерыва попыток ознакомления с материалами дела ни со стороны администрации города Красноярска, ни со стороны департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации не произведено.

  В судебное заседание после перерыва Администрация г. Красноярска, департамент градостроительства администрации г. Красноярска, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, общество с ограниченной ответственностью «Альянс-Оценка», уведомлённые надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не явились, представителей не направили. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в их отсутствие.

Представитель общества с ограниченной ответственностью «Группа строительных компаний «АРБАН» заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных пояснений.

Суд приобщил данные пояснения к материалам дела, в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель общества с ограниченной ответственностью «Группа строительных компаний «АРБАН» заявил ходатайство о принятии судом встречного искового заявления о признании недействительным договоров купли-продажи земельных участков №68,69,70 от 29.08.2013г. и применить последствия недействительности данных сделок, в виде погашения записей в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности на земельные участки за обществом с ограниченной ответственностью «Адамант», обществом с ограниченной ответственностью « ГСК Арбан», права аренды общество с ограниченной ответственностью «ГСК Арбан» и восстановлении права аренды за   обществом с ограниченной ответственностью «ГСК Арбан». 

Представитель Прокуратуры Красноярского края возражал против принятия встречного искового заявления, представил суду письменные возражения.

Определением от 21.06.2017г. встречное исковое заявление «ГСК Арбан» возвращено.

Согласно отзыва    департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска исковые требования истца она не признает, по следующим основаниям:

- в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ (в редакции до 01.03.2015) исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок приказом Минэкономразвития РФ от 13.09.2011 № 475 «Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок».

Порядок и стандарт предоставления департаментом муниципальной услуги по предоставлению собственникам зданий, строений, сооружений земельных участков в собственность за плату установлен регламентом, утвержденным распоряжением администрации г. Красноярска от 28.01.2013 № 8-р (далее -Регламент). Основания для отказа в предоставлении в собственность земельных участков установлены статьей 28 Земельного кодекса РФ и пунктом 14 регламента.

Согласно пункту 4 статьи 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота, установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков, резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с пунктом 14 Регламента определены  основаниями для отказа в предоставлении муниципальной услуги.

Исключительных обстоятельств, как изъятие, запрет, либо резервирование земельных участков на момент их предоставления ООО «ГСК «Арбан» не было установлено. Основания для отказа, предусмотренные пунктом 14 Регламента, также отсутствовали.

-  испрашиваемые земельные участки сформированы и поставлены на  кадастровый   учет   с   присвоением   кадастровых   номеров   24:50:0300305:38, 24:50:0300305:37, 24:50:0300305:182, следовательно, в силу части 1 статьи 37 Земельного кодекса РФ могли являться объектами купли-продажи.

Довод истца о том, что земельные участки, занятые объектами недвижимости и необходимые для их эксплуатации, сформированы не были, площади их не были определены противоречит материалам дела: земельные участки имеют кадастровые номера, определены их площади, что подтверждается кадастровыми паспортами.

Несоответствие вида разрешенного использования земельного участка «для строительства индивидуальных жилых домов с объектами соцкульбыта и инженерным обеспечением» назначению законно расположенного на данном участке объекта недвижимости в виде здания не могло послужить основанием для отказа в предоставлении земельного участка в собственность за плату ООО «ГСК «Арбан».

Данный вывод подтверждается и судебной практикой (напр., постановление ФАС Поволжского округа от 22.02.2011 по делу № А49-2940/2010; постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.08.2012 по делу № А01-1712/2011 и другие).

Статьей 20 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» предусмотрена возможность собственникам и арендаторам земельных участков обращаться в орган кадастрового учета с заявлениями об изменении характеристик земельных участков (в том числе, вида разрешенного использования).

Таким образом, в случае обращения ООО «ГСК «Арбан» в орган кадастрового учета с заявлением об изменении вида разрешенного использования в соответствии с фактическим назначением органом кадастрового учета были бы внесены изменения в уже поставленные на кадастровый учет земельные участки.

- в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса РФ (в ред. до 01.03.2015) для целей, не указанных в пункте 1 данной статьи, предельные  размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ статья 33 Земельного кодекса РФ с 01.03.2015 признана утратившей силу (в настоящее время Земельный кодекс РФ не содержит положений о предельных размерах земельных участков). Решением Красноярского городского Совета депутатов от 29.05.2007 № В-306 утверждены Правила землепользования и застройки города Красноярска (далее - Правила).

Статьей 23 Правил установлены предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков в отношении земельных участков, предназначенных для строительства усадебных жилых домов (от 600 кв. м до 2000 кв. м), а не в отношении земельных участков, предназначенных для эксплуатации.

Кроме того, Правила не могли быть применены к рассматриваемой ситуации ввиду того, что земельные участки согласно кадастровым паспортам были поставлены на кадастровый учет 27.04.2006 и предоставлены для использования в целях строительства индивидуальных жилых домов 28.02.2007, то есть до введения в действие Правил.

-  довод истца о том, что фактически ООО «ГСК «Арбан» приобрело спорные земельные участки в целях осуществления на них строительства многоэтажных жилых домов, минуя процедуру, предусмотренную пунктом 2 статьи 30.1 Земельного кодекса РФ, не может быть принят судом во внимание в связи со следующим.  Земельные участки сформированы и поставлены на кадастровый учет с присвоением кадастровых номеров 24:50:0300305:38, 24:50:0300305:37, 24:50:0300305:182, в дальнейшем были предоставлены в соответствии с действующим законодательством в аренду в 2007 году ООО «Новая энергия», на момент заключения договоров купли-продажи указанные земельные участки находились в аренде у ООО «ГСК «Арбан».

Следовательно, земельные участки не могли быть объектом аукциона в соответствии с Земельного кодекса Российской Федерации.  

Общество с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан» предоставило суды многочисленные отзывы на исковые требования (от 08.10.2015г., 13.05.2016г.,15.06.2016г., 09.08.2016г., 13.10.2016г.,22.05.2017г.,19.06.2017г.,08.06.2017г) согласно которых определило следующие основные мотивы отклонения требований:

-  земельные участки не выбывали из фактического владения ГСК «АРБАН», не передавались по акту приема-передачи обратно в муниципальную собственность, поэтому отсутствуют основания считать что у ГСК «АРБАН» возникло неосновательное обогащение по сделкам купли-продажи.

В настоящее время земельный участок принадлежит на праве собственности иному юридическому лицу - ООО «АДАМАНТ» на основании договора купли-продажи от 09.12.2013г.

-  Истец не обосновал в исковом заявлении невозможности признания заключенной с ООО «АДАМАНТ» сделки недействительной и применении последствий ее недействительности. Невозможность добровольного возврата земельных участков во внесудебном порядке невладеющему собственнику не обоснована.

Признание первоначальной сделки недействительной без оценки правовых последствий для последующей сделки влечет правовую неопределенность в статусе земельных участков, поскольку любой заключенный Застройщиком договор долевого участия, или договор ипотеки участника долевого строительства с банком, также может являться или может быть признан ничтожным в силу 168 ГК РФ, как противоречащий части 16 статьи 1 Градостроительного Кодекса РФ, п.1 ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, ставится под сомнение законность регистрации прав Застройщика на землю, соответственно и всех последующих заключенных сделок, основание и законность заключения договоров долевого участия с дольщиками.

Ранее решениями Арбитражного суда Красноярского края по делам №А33-2103/2014, №А33-2108/2014, №А33-2107/2014, рассмотренными в апелляционной и кассационных инстанциях (с участием прокурора) и вступившими в законную силу было отказано в  признании оспариваемых сделок недействительными. Более того суд апелляционной инстанции в постановлениях от 08.10.2014г., в порядке пункта 35 постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009г. №36 привел иные мотивировочные части указанных судебных актов, исключив из мотивировочной части решения упоминания про ничтожность сделок. Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа, при рассмотрении кассационных жалоб ООО «УСК «СИБИРЯК» по делам №АЗЗ-2103/2014, №АЗЗ-2108/2014, №АЗЗ-2107/2014 оставил судебные акты судов первой и второй инстанций без изменений. Указанными судебными актами исключена правовая неопределенность в статусе земельных участков, в том числе в интересах участников долевого строительства.

- истец заявляет требования о признании недействительной сделок купли продажи заключенных в порядке ст. 36 ЗК РФ  (по которым установлена льготная стоимость выкупа земельных участков, исчисляемая в проценте от кадастровой стоимости), но при этом им применяется расчет стоимости неосновательного обогащения исчисленного от рыночной  оценки стоимости объектов, то есть от предполагаемой стоимости возможной продажи земельных участков на свободном рынке при сравнимых обстоятельствах.

С учетом различных правовых оснований для заключения сделок, понуждение в выплате стоимости рыночной стоимости земельных участков нарушает общие принципы гражданского законодательства установленные статьей 1 ГК РФ. Поскольку юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, ООО ГСК «АРБАН»     принимало решение о выкупе земельного участка, в порядке установленном ст. 36 ЗК РФ и оплачивало выкупную стоимость земельного участка по льготной цене, то нельзя достоверно утверждать, что такое решение могло бы быть принято, с учетом наличия долгосрочного нрава аренды, при предложении заключить договор купли-продажи по общим основаниям, или в порядке установленном статьей 30.1 ЗК РФ (в редакции действующей на момент заключения спорных сделок).

 - Решением Арбитражного суда Красноярского края по делу № А33-5422/2013 установлено следующее. 28.03.2013г.         ООО    «ГСК    «АРБАН»    обратилось    в    департамент градостроительства Администрации г. Красноярска с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта «Жилой район «Покровский 111а» г.Красноярск, Центральный район. Многоэтажный жилой дом №2 с инженерным  обеспечением».

Письмом №01/2969-дг от 29.03.2013г.  в выдаче разрешения на строительство объекта «  г.Красноярск, Центральный район. Многоэтажный жилой дом №2 с инженерным обеспечением» было   отказано.  ООО ГСК «АРБАН» обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском о признании отказа недействительным и обязании департамента градостроительства выдать разрешение на строительство (дело №А33-5422/2013).

Арбитражный суд Красноярского края решением от 13.06.2013г. удовлетворил исковые требования и обязал Департамент градостроительства выдать разрешение на строительство.

Был получен исполнительный лист на принудительное исполнение решения суда и в августе 2013г. подано заявление на выдачу разрешения. Разрешение было получено до приобретения права собственности на земельные участки. На момент вынесения решения ООО ГСК «АРБАН» обладало земельными участками на праве аренды.  На дату заключения договоров купли-продажи от 28.08.2013г. №68, 69, 70 ООО «ГСК «АРБАН» являлось правообладателем земельных участков на основании договоров аренды земельных участков №798 от 12.04.2007г., №539 от 13.04.2011г., №709 от 06.04.2007г.  Таким образом, на момент заключения сделок земельные участки находились в фактическом владении и пользовании ООО «ГСК «АРБАН» (на праве аренды) на момент заключения договоров купли-продажи.

ООО «ГСК «АРБАН» на момент заключения договоров купли-продажи обладало двумя из трех указанных в законе имущественных прав в отношении земельного участка.  Как разъяснено в п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", заключая договор купли-продажи арендуемого имущества, стороны прекращают на будущее время обязательство по внесению арендных платежей (п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

В соответствии с п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 414 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существующего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающими иной предмет или способ исполнения (новация).

С учетом данной нормы регистрация права аренды земельных участков имеющегося на основании договоров аренды земельных участков №798 от 12.04.2007г., №539 от 13.04.2011г., №709 от 06.04.2007г. прекращена в порядке п.п. 62, 66 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, именно на основании факта заключения договоров купли-продажи.  Для ООО «ГСК «АРБАН» как застройщика вид права: аренды либо собственности в отношении земельных участков принципиальной разницы не составляет, поскольку законом допускается оба вида правообладания для ведения строительства.

Право на использование земельных участков в целях ведения строительства многоэтажных жилых домов возникло у ООО «ГСК «АРБАН» с даты вступления в законную силу решения Арбитражного суда Красноярского края по делу А33-5422/2013 от 13.06.2013г., а именно с 15.07.2013г., то есть до заключения оспариваемых сделок.

Право аренды ООО «ГСК «АРБАН» имело правовые последствия в виде установления судом права на получение разрешения на строительство, а заключение договоров  купли-продажи        №68,  69,  70  от 28.08.2013г.     и приобретенное   право   собственности        на   земельные   участки,   никаких правовых последствий в отношении цели ведения строительства многоэтажных жилых домов не повлекло. Таким образом, при подаче заявления на выкуп земельных участков у 000  «ГСК «АРБАН» не было цели приобрести земельные участки для ведения строительства многоэтажных жилых домов, в обход процедуры торгов, поскольку правом на застройку оно уже обладало, а заявление на выкуп земельных участков подавалось в целях обеспечения эксплуатации индивидуальных жилых домов.

В случае предоставления в собственность земельных участков в меньшем размере, определенном для эксплуатации жилых домов, ООО «ГСК «АРБАН» не утратило бы права на ведение строительства многоэтажного жилого дома, на оставшейся части земельных участков, поскольку выкуп земельных участков не являлся основанием для выдачи разрешения на строительство.

- Истец заявляет требования о применении последствий недействительности сделок купли-продажи заключенных в порядке ст. 36 ЗК РФ (по которым установлена льготная стоимость выкупа земельных участков, исчисляемая в процентах от кадастровой стоимости). Расчет суммы подлежащей взысканию исчисляется по рыночной оценке стоимости объектов, то есть от предполагаемой стоимости возможной продажи земельных участков на свободном рынке при сравнимых обстоятельствах.

С учетом различных правовых оснований для заключения сделок, понуждение в выплате стоимости рыночной стоимости земельных участков нарушает общие принципы гражданского законодательства установленные статьей 1  ГК РФ. Поскольку юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, ООО ГСК «АРБАН» принимало решение о выкупе земельного участка, в порядке установленном ст. 36 ЗК РФ и оплачивало выкупную стоимость земельного участка по льготной цене. При наличия долгосрочного права аренды, разрешения на строительство у ООО «ГСК «АРБАН» отсутствовал интерес в заключении договор купли-продажи по общим основаниям, или в порядке установленном статьей 30.1 ЗК РФ (в редакции, действующей на момент заключения спорных сделок).

Коммерческой выгоды от изменения статуса владения ООО «ГСК «АРБАН» с арендатора на собственника не получило, напротив обществом уплачена в бюджет выкупная плата, обязательства по уплате арендной платы (не превышающей 5000 рублей в месяц по участку) сменились на обязательства по уплате налогов - (более 300 000 рублей в год).  Таким образом, фактически ООО «ГСК «АРБАН» по договорам купли-продажи 28.08.2013г. №68, 69, 70 приобретен титул собственника, имущественное право распоряжения земельными участками, при заключении сделки произошло изменение титула владения участком, то есть переоформление права на земельный участок без смены фактического владельца.  Предоставленное право распоряжения земельным участком не создало для ООО «ГСК  «АРБАН» какой то экономической выгоды,     так как право на  строительство уже имелось, а в силу положений части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации после окончания строительства многоквартирных домов земельные участки безвозмездно перейдут в собственность владельцев жилых и нежилых помещений в данных домах, и ООО «ГСК «АРБАН» не получит права распоряжения данными земельными участками.

Таким образом, подлежащая взысканию сумма будет являться прямым убытком ООО ГСК «АРБАН» поскольку в случае не заключения оспариваемых договоров купли-продажи, оно имело бы право на ведение строительства, и по завершению строительства получило бы определенную экономическую выгоду, которая не связана с наличием или отсутствием титула собственника на земельный участок.

В постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ. Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или не наступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

По ранее изложенным основаниям, цель по осуществлению деятельности по строительству многоквартирных домов, ООО «ГСК «АРБАН» могло достичь без приобретения земельных участков. Достижение данной цели влечет прекращение права собственности на земельный участок и возникновение данного права у жителей домов. Требования, заявленные в интересах материального истца, фактически представляют собой схему по банкротству, появлению «обманутых дольщиков», удалению ООО «ГСК «АРБАН» со строительного рынка г.Красноярска и завладению его денежными средствами и денежными средствами участников долевого строительства путем злоупотребления правом - фактически ООО «ГСК «АРБАН» обязывают приобрести за несколько десятков миллионов рублей имущество, потребительская и материальная ценность которого для него полностью отсутствует.

- не подлежат взысканию денежные средства в пользу лица, которое при соблюдении действующего законодательства не имело возможности их получить. Заявление таких требований, является злоупотреблением правом и в случае удовлетворения образует на стороне материального истца неосновательное обогащение, т.к. фактически материальный истец получит денежные средства за имущество, которое он реализовать на возмездной основе на торгах или иным образом не имел возможности, за исключением как ООО «ГСК «АРБАН» по ст. 36 ЗК РФ, т.к. имущество было обременено обязательственными правами и на него подлежало возникновению права долевой собственности жителей дома.

 доказательства.

-  Исходя из смысла ст. 167 ГК РФ презюмируется равный размер обязательств сторон. Правовым основанием для заявления исковых требований в большем размере, чем было оплачено по исполненной сделке, как было уже отмечено выше, могут быть только нормы гл. 60ГКРФ. Прокурор обосновывает свои требования тем, что обязательства сторон по сделке были  не равны - бюджет недополучил доход в сумме исковых требований, в виде разницы между покупной стоимостью и рыночной. Право на обращение в суд с иском Прокурор, так же обосновывает интересами МО г. Красноярск, которое недополучило в бюджет доход в виде данной разницы стоимости, то есть материально-правовым обоснованием требований Прокурора, видимо является ст. 1107 ГК РФ.  Согласно ч.1 ст.52 Арбитражного  процессуального  кодекса  Российской Федерации,  прокурору предоставлено правом  на обращение в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных в целях защиты публичной собственности и иных публичных интересов. Согласно п.75 Постановления Пленума ВС от 23.06.2015 №25 под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Учитывая,    что    цель    реституции    состоит    в    восстановлении    положения, существовавшего до нарушения нрава (до исполнения недействительной сделки) результатом применения реституции не может стать неосновательное в экономическом смысле обогащение одной из сторон за счет другой. 

Согласно представленной рецензии специалиста от 15.06,2016г. на заключение эксперта №15-2016 от 28.04.2016 по делу А33-14590/2015, состав ценообразующих факторов, учтенных в заключении эксперта не идентичен тем, которые фактически существовали на дату заключения оспариваемой сделки купли-продажи земли. Эксперт, отвечая на вопрос суда должен понимать, для чего будет использован результат оценки. Вопрос суда об определении рыночной стоимости направлен на установление рыночной цены для совершенной сделки купли-продажи из муниципальной стоимости, поскольку  заниженная цена сделки (по мнению истца) является одним из оснований для признания сделки недействительной.

Исходя из предмета спора, рыночная стоимость должна определяться исходя из обстоятельств, сложившихся на дату совершенной сделки купли-продажи, а именно: продажа земли из муниципальной собственности на свободном рынке. В ситуации, если бы МО город Красноярск продавало оцениваемые участки не арендатору по правилам выкупа земли под объектами недвижимости (жилыми домами), а любым лицам на конкурентной основе, то в оценке необходимо учитывать те правовые характеристики, которые фактически подтверждены документами из материалов дела до оспариваемой сделки.

Отчет о рыночной стоимости земельных участков выполненный в рамках судебной экспертизы, не учитывает ряда ценообразующих факторов, в том числе, наличия обременении земельного участка в виде аренды, и нуждается в дополнении. Таким образом, цель проведения экспертизы не достигнута, экспертом определена стоимость объекта оценки не на указанную судом дату 28,08.2013г.

Таким образом,  размер  недополученного дохода  материального  истца,  и как    следствие неосновательного обогащения ООО «ГСК «АРБАН» не доказан, и в принципе как таковой возможно отсутствует. 

-  обстоятельствами, влияющими на действительную стоимость земельных участков, является: обременение участка в виде права аренды; наличие выданного разрешения на строительство многоквартирного жилого дома, ввод которого в эксплуатацию повлечет прекращение права собственности и возникновение права общей собственности у собственников жилых помещений в многоквартирном доме;  наличие права собственности у ООО «ГСК «Арбан» на расположенные на земельных участках жилые дома.

-  Удовлетворение иска фундаментально нарушит вышеуказанные конституционные принципы, т.к. полностью игнорирует отсутствие воли ООО «ГСК «АРБАН» на фактически обязание приобрести имущество за стоимость, в 20! раз превышающую стоимость, первоначально согласованную сторонами, а также лишенного значительной потребительской ценности.  Поведение Департамента муниципального имущества и земельных отношений после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. Согласно ч. 4 ст. 167 ГК РФ суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.  В сложившееся правоотношения в отношения спорных земельных участков входит обстоятельство, что на дату заключения договоров купли - продажи вступило в законную силу  решение Арбитражного суда Красноярского края по делу от 13.06.2013 по делу № АЗЗ-5422/2013 об обязании Департамента градостроительства администрации Красноярска выдать разрешение на строительство на вышеназванном земельном участке объекта «Многоэтажный жилой дом № 2 с инженерным обеспечением в жилом районе «Покровский 111а» Центральный район г. Красноярск». Следовательно, если бы спорные договоры купли - продажи не были заключены, то органы местного самоуправления не получили не только суммы, заявленные к взысканию в рамках настоящего дела, но и суммы, уплаченные ООО «ГСК «АРБАН» непосредственно по договорам купли - продажи, при этом, ООО «ГСК «АРБАН» осуществило бы строительство жилого дома и не приобретая земельные участки в собственность. Данное обстоятельство свидетельствует о полном отсутствии нарушении интересов публичного образования при заключении оспоренных сделок. Удовлетворение иска будет является фундаментальным нарушением смысла и духа ст. 10 ГК РФ, а также положений ГК ПФ о свободе договора и применении последствий недействительности сделок.

- ООО «ГСК «АРБАН» получило не земельный участок, а только титул собственника. Данные выводы содержатся в постановлении Президиума ВАС РФ от 19.03.2013 № 12668/12  и определении Верховного Суда РФ от 11.02.2016 № 306-ЭС15-19043 по делу № А55-27874/2014. 

Учитывая, что ООО «ГСК «АРБАН» в качестве применении последствий недействительности  сделок при наличии к тому фактической возможности должно было бы вернуть не земельный участок, а титул собственника, то именно он и подлежит оценке как стоимость неосновательно полученного.  Учитывая, что ООО «ГСК «АРБАН» земельный участок был предоставлен под строительство, то право аренды включало в себя владение и пользование. Принимая во - внимание, что ООО «ГСК «АРБАН» уже владело и пользовалось земельными участками, то в результате заключения договоров купли - продажи оно получило только право распоряжения, т.е. 1 из 3 правомочий, составляющих титул собственника. Действующее законодательство не исключает возможность совершения сделки в отношении собственности на вещь (титула) без предоставления самой вещи (постановление Президиума ВАС России от 28 мая 2013 г, N 17739/12);

Фактически ООО «ГСК «АРБАН» по договорам купли-продажи 28.08.2013г. №68, 69, 70 приобретен титул собственника, имущественное право распоряжения земельными участками, при заключении сделки произошло изменение титула владения участком, то есть переоформление права на земельный участок без смены фактического владельца и фактической передачи имущества.

В результате спорных сделок ООО ГСК «АРБАН» приобрело только право на распоряжение земельными участками, без прав владения и пользования, которыми обладало ранее. Следовательно, стоимость полученного может представлять собой денежную оценку права на распоряжение земельными участками.

При применении реституции  ООО «ГСК «АРБАН» было бы возвращено право аренды и уплаченные в счет выкупа денежные средства, а МО г.Красноярск был бы возвращен титул  

- общество с ограниченной ответственностью «ГСК «АРБАН» предприняло меры для возврата земельных участков в муниципальную собственность, заключило с ООО «АДАМАНТ» соглашение о добровольном прекращении последним права частной собственности на земельные участки.

- общество с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан»  представлено в материалы дела заключение специалиста от 09.06.2017г. №10-2017/07э. Указанным заключением определена стоимость прав ООО «ГСК «АРБАН» существовавших до заключения оспариваемых договоров купли-продажи, как арендатора-застройщика. Исходя из фактических обстоятельств дела, специалистом определено, что рыночная стоимость права аренды ООО «ГСК «АРБАН» составила 38 151 361. 97 руб.:

- земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300305:0182 - 11 572 901,27 руб.

- земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300305:0038 - 14 879 444,49 руб.

- земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300305:0037 - 11 699 016,22 руб.

      Судебным экспертом, с учетом дополнительной экспертизы, определена рыночная стоимость земельных участков:

- земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300305:0182 - 16 992 408 руб.

- земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300305:0038 - 22 708 168 руб.

- земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300305:0037 - 17 875 225 руб.

Материальным истцом, в ходатайстве об уточнении исковых требований от 23.01.2017г., сумма заявляемая ко взысканию исчислена как разница между покупной стоимостью и рыночной. 

Вместе с тем, расчет должен учитывать стоимость права аренды ООО «ГСК «АРБАН».   

-  на земельных участках с кадастровыми номерами: 24:50:03 00 305:0037. 24:50:03 00 305:0038. 24:50:03 00 305:182 в настоящий момент расположены:

- введенный в эксплуатацию жилой дом по ул. Линейная, 122;

- строящиеся жилые дома №№3-7;

- строящаяся подземная автопарковка.

В отношении объектов долевого участия в жилых домах №№3-7 и подземной автопарковки, а так же в отношении части квартир в жилом доме №2 (ул. Линейная, 122) в ЕГРН имеются записи о регистрации договоров долевого участия, соответствующие выписки имеются в материалах дела. Записи по каждому строящемуся объекту, внесены в отношении всех трех земельных участков. 

На спорных земельных участках расположены шесть многоквартирных жилых домов в разной степени строительной готовности. Таким образом, земельные участки с кадастровыми номерами: 24:50:03 00 305:0037. 24:50:03 00 305:0038, 24:50:03 00 305:182 обременены ипотекой участников долевого строительства 6-ти многоквартирных жилых домов и подземной автопарковки.  Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона). Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).  Спорные земельные участки сформированы в 2007г. в целях строительства комплекса    индивидуальных    жилых    домов    с    объектами    соцкульбыта, в целях эксплуатации  многоквартирных жилых домов участки не формировались.         

Площадь земельного участка для эксплуатации каждого конкретного дома в установленном порядке не определена. Вид разрешенного использования - для эксплуатации многоквартирного дома в отношении земельных участков не устанавливался.  Учитывая тот факт, что на текущий момент на спорных земельных участках расположены многоквартирный дом и объекты незавершенного строительства-строящиеся многоквартирные дома, а земельные участки под каждым из многоквартирных домов (объектом незавершенного строительства) не сформированы, право общей долевой собственности на данные земельный участок у жильцов не возникло.

Определение размера земельного участка необходимого для эксплуатации каждого конкретного дома невозможно без завершения строительства всех объектов, поскольку только в этом случае будут соблюдены права всех участников долевого строительства.

Материалами дела не подтверждено наличие сформированного в установленном порядке для целей эксплуатации многоквартирного дома по ул. Линейная, 122 земельного участка. Спорные участки таковыми не являются.  В отношении прекращения права собственности ООО «АДАМАНТ» и права аренды ООО «ГСК «АРБАН» в ЕГРН сведений не имеется, они отсутствуют в материалах

дела.

В том случае, если земельный участок под конкретным многоквартирным домом не сформирован, он переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования и проведения его государственного кадастрового учета. В силу положений действующего жилищного законодательства право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе, земельный участок, не может возникнуть до завершения строительства всех многоквартирных жилых домов, а после завершения строительства, у собственников помещений в каждом многоквартирном доме возникает право на земельный участок, площадью, необходимой для его эксплуатации.  Спорные земельные участки, занимаемые построенным и строящимся домами, на самостоятельные участки под каждым домом не разделены и обременены ипотекой.

При сложившейся совокупности обстоятельств, до перераспределения и раздела земельных участков и формирования самостоятельных земельных участков, на каждом из которых расположен соответствующий многоквартирный дом, или до ввода в эксплуатацию всех строящихся объектов, спорные земельные участки не могут перейти в общую долевую собственность собственников помещений этих домов. Такой переход может быть осуществлен лишь после разделения земельных участков в соответствии с установленными нормами и присвоения каждой вновь образованной части кадастрового номера.

Управление Росреестра по Красноярскому краю   представило суду отзыв на заявление, в котором определило следующую позицию по делу: 

29.08.2013 в филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Красноярскому краю с заявлениями    о    переходе    права    собственности    обратилось   Муниципальное образование город Красноярск, в лице ФИО7, действующей на основании доверенности от 22.05.2012 № 42, и с заявлениями о государственной регистрации права собственности обратилось ООО «Группа строительных компаний «АРБАН», в лице ФИО8, действующей по доверенности от 17.07.2013 № 4Д-916, в отношении:

-   земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300305:37, общей площадью 11 039 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: предварительно согласовано место размещения индивидуальных жилых домов с объектами соцкультбыта и инженерным обеспечением, расположенного по адресу: г. Красноярск, Центральный район, жилой район Покровский (№ 24-24-01/212/2013-731 от 29.08.2013);

-   земельного  участка  с   кадастровым   номером  24:50:0300305:38,   общей ^площадью 14 040 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное

использование: предварительно согласовано место размещения индивидуальных жилых домов с объектами соцкультбыта и инженерным обеспечением, расположенного по адресу: г. Красноярск. Центральный район, жилой район Покровский (№ 24-24-01/212/2013-709 от 29.08.2013);

-   земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300305:182, общей площадью 10 920 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: предварительно согласовано место размещения индивидуальных жилых домов с объектами соцкультбыта и инженерным обеспечением, расположенного по адресу: г. Красноярск, Центральный район, жилой район Покровский (№ 24-24-01/212/2013-720 от 29.08.2013). 

 На  государственную регистрацию в качестве правоустанавливающих документов представлены:

-  в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300305:37 договор купли-продажи земельного участка от 28.08.2013 № 70, заключенный на  основании распоряжения администрации города от 16.08.2013 № 2155-недв, согласно которому Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска предоставил в собственность за плату, а ООО «ГСК «АРБАН» принял и оплатил земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 11 039,00 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0300305:37, расположенный по адресу: г. Красноярск, Центральный район, жилой район Покровский.

Как следует из вышеуказанных документов, земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300305:37 предоставлен Департаментом в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в  порядке пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в связи с нахождением на данном земельном участке здания общей площадью 38,5 кв.м., принадлежащего ООО «ГСК «АРБАН».

-  в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300305:38 договор купли-продажи земельного участка от 28.08.2013 № 68, заключенный на основании распоряжения администрации города от 16.08.2013 № 2154-недв, согласно которому Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска предоставил в собственность за плату, а ООО «ГСК «АРБАН» принял и оплатил земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 14 040 кв.м., с кадастровым номером 24:50:03003ОЬ:38, расположенный по адресу: г. Красноярск, Центральный район, жилой район Покровский.

        Как следует из вышеуказанных документов, земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300305:38 предоставлен Департаментом в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в порядке пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в связи с нахождением на данном земельном участке здания общей площадью 39,3 кв.м., принадлежащего ООО «ГСК «АРБАН».

- в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300305:182 договор купли-продажи земельного участка от 28.08.2013 № 69, заключенный на основании распоряжения администрации города от 16.08.2013 № 2156-недв, согласно   которому   Департамент   муниципального   имущества   и   земельных отношений администрации города Красноярска предоставил в собственность за плату, а ООО «ГСК «АРБАН» принял и оплатил земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 10 920,00 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0300305:182, расположенный по адресу: г. Красноярск, Центральный район, жилой район Покровский.          

Как следует из вышеуказанных документов, земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300305:182 предоставлен Департаментом в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в порядке пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в связи с нахождением на данном земельном участке зданий общей площадью 38,5 кв.м. и  39,1 кв.м., принадлежащих ООО «ГСК «АРБАН».

В ходе проведения правовой экспертизы документов государственным регистратором установлено, что заявителями на государственную регистрацию представлены все предусмотренные законом документы, а договор по форме и содержанию составлен в соответствии с требованиями действующего законодательства о договорах купли-продажи, содержит все существенные условия для договоров данного вида, подписан уполномоченными лицами.  Поскольку при проведении правовой экспертизы Управлением оснований для отказа в государственной регистрации перехода права и права собственности не установлено, 05.09.2012 государственным регистратором на основании:   договора    купли-продажи    земельного    участка    от    28.08.2013    № 70  зарегистрированы переход права и право собственности ООО «ГСК «АРБАН» на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300305:37, общей площадью 11 039,00 кв.м.,  расположенный по адресу: г. Красноярск, г. Красноярск, Центральный район, жилой район Покровский" (№ 24-24-01/212/2013-731);    договора купли-продажи земельного участка от 28.08.2013 № 68 зарегистрированы переход права и право собственности ООО «ГСК «АРБАН» на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300305:38, общей площадью 14 040,00 кв.м., расположенный по адресу: г. Красноярск, г. Красноярск, Центральный район, жилой район Покровский (№ 24-24-01/212/2013-720);    договора купли-продажи земельного участка от 28.08.2013 № 69 зарегистрированы переход права и право собственности ООО «ГСК «АРБАН» на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300305:182, общей площадью 10 920,00 кв.м., расположенный по адресу: г. Красноярск, г. Красноярск, Центральный район, жилой район Покровский (№ 24-24-01/212/2013-720).

В дальнейшем, спорные земельные участки ООО «ГСК «АРБАН» отчуждены на основании договоров купли-продажи от 09.12.2013 ООО «Адамант», которое в свою очередь передало их в аренду ООО «ГСК «АРБАН».

Иные участники процесса отзывов не представили.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Судебными актами по делам А33-2103/2014, А33-2107/2014, А33-2108/2014, участниками, которых были департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска; общество с ограниченной ответственностью "Группа строительных компаний "АРБАН"; Администрации города Красноярска;  Департамент градостроительства администрации г. Красноярска, общество с ограниченной ответственностью "Адамант"; Прокурора Красноярского края и общество с ограниченной ответственностью «УСК Сибиряк»,  а также с учетом представленных в материалы дела доказательств, установлены следующие обстоятельства:

20.06.2005 года актами о выборе земельного участка для предварительного согласования места размещения объекта, предполагаемого к проектированию и строительству администрацией г. Красноярска выбраны земельные участки N 1, N 2 и N 3 общей площадью 50 210,0 кв. м по адресу: Центральный район, жилой район "Покровский" на пересечении улиц Караульной и Линейной в г. Красноярске.

Распоряжением администрации г. Красноярска N 1581-арх от 26.07.2005 ООО "НОВАЯ ЭНЕРГИЯ" предварительно согласовано место размещения индивидуальных жилых домов с объектами соцкультбыта на земельных участках N 1, N 2 и N 3 из земель поселений площадью 50 210,0 кв. м, расположенных по адресу г. Красноярск, Центральный район, жилой район Покровский.

Распоряжением администрации г. Красноярска N 677-арх от 28.02.2007 года в аренду на 3 года ООО "НОВАЯ ЭНЕРГИЯ" предоставлены земельные участки из земель населенных пунктов общей площадью 50 210,0 кв. м с кадастровыми номерами 24:50:03 00 305:0037, 24:50:03 00 305:0038 и 24:50:03 00 305:0075, расположенные по адресу г. Красноярск, Центральный район, жилой район Покровский.

Распоряжением администрации г. Красноярска от 10.03.2011 N 166-ж принято решение образовать земельные участки из земель населенных пунктов путем разделения земельного участка с кадастровым номером 24:50:03 00 305:0075, предоставленного в аренду ООО "НОВАЯ ЭНЕРГИЯ", в том числе на участок площадью 10 920 кв. м с кадастровым номером 24:50:0300305:182, расположенный по адресу: г. Красноярск, Центральный район, жилой район Покровский, для строительства индивидуальных жилых домов с объектами соцкультбыта и инженерным обеспечением.

Во исполнение указанных распоряжений:

-  12.04.2007 года между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (арендодатель) и ООО "НОВАЯ ЭНЕРГИЯ" (арендатор) подписан договор N 798 аренды земельного участка, в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:03 00 305:0038, общей площадью 14040 кв.м. в оценочной зоне 50, находящийся по адресу г. Красноярск, Центральный район, жилой район Покровский. Земельный участок передан актом приема-передачи. Цель предоставления земельного участка – в целях строительства индивидуальных жилых домов с объектами соцкультбыта и инженерным обеспечением. Срок аренды определен с 28.02.200г. по 27.02.2010г. Договор прошел государственную регистрацию. Согласно кадастрового плана земельного участка от 28.04.2006г. разрешенное использование земельного участка - строительство индивидуальных жилых домов с объектами соцкультбыта и инженерным обеспечением. Согласно дополнения от 10.05.2012 №2248 срок действия договора аренды продлен до 27.02.2018г.

- 06.04.2002   между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (арендодатель) и ООО "НОВАЯ ЭНЕРГИЯ" (арендатор) подписан договор №709 аренды земельного участка, в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:03 00 305:0037, в оценочной зоне 50, общей площадью 11039 кв.м., находящийся по адресу г. Красноярск, Центральный район, жилой район Покровский. Земельный участок передан актом приема-передачи. Цель предоставления земельного участка:  строительство индивидуальных жилых домов с объектами соцкультбыта и инженерным обеспечением. Срок аренды определен с 28.02.2010. Согласно кадастрового плана земельного участка от 28.04.2006г. разрешенное использование земельного участка - строительство индивидуальных жилых домов с объектами соцкультбыта и инженерным обеспечением. Согласно дополнения от 10.05.2012 №2247 срок действия договора аренды продлен до 27.02.2018

-  13.04.2011 между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (арендодатель) и ООО "НОВАЯ ЭНЕРГИЯ" (арендатор) подписан договор  N 539 аренды земельного участка, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:03 00 305:182, находящийся по адресу г. Красноярск, Центральный район, жилой район Покровский, общей площадью 10 920 кв. м. Земельный участок передан актом приема-передачи. Цель предоставления земельного участка: строительство индивидуальных жилых домов с объектами соцкультбыта и инженерным обеспечением. В соответствии с кадастровым паспортом данного земельного участка от 18.01.20111г. вид разрешенного использования также определен, как строительство индивидуальных жилых домов с объектами соцкультбыта и инженерным обеспечением. Срок аренды по договору  установлен с 10.03.2011 по 27.02.2012г. (п.2.1. договора). Дополнением №3371 от 27.02.2012г. срок аренды продлен до 27.02.2018.

Обществом с ограниченной ответственностью  «ГСК «Арбан» 16.05.2011 с обществом с ограниченной ответственностью «НОВАЯ ЭНЕРГИЯ» были подписаны  договоры субаренды №1, 2, 4, в соответствии с которыми,  приобрело права на  фактические пользование земельными  участками категории земель - земли поселений, с кадастровыми номерами 24:50:03 00 305:0037, 24:50:03 00 305:0038, 24:50:03 00 305:182  Срок субаренды установлен, с учетом дополнений  до 27.02.2018г. Указанные договоры прошли процедуру государственной регистрации. 

Как следует из письма общества с ограниченной ответственностью «НОВАЯ ЭНЕРГИЯ» от 31.07.2012г. на департамента градостроительства – по состоянию на 31.07.2012г. фактическое строительство завершено и ведутся работы на жилых домах №1-10 по ул.Пасхальная, расположенных на земельном участке с КН 24:50:03 00 305:182, завершено также проектирование и заключены договоры на долевое участие в строительстве  в отношении жилых домов №16-21 по ул.Пасхальная, на земельном участке с КН  24:50:03 00 305:182. К  письму приложена копия генерального плана с обозначением земельных участков и жилых домов.  

ООО "Группа строительных компаний "АРБАН" на основании договоров о передаче прав и обязанностей от 14.03.2013, приобрело права и обязанности по договорам аренды земельного участка N 539 от 13.04.2011; №709 от  06.04.2002;  N 798 от 12.04.2007.

Общество с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан»  28.03.2013г. обратилось в департамент градостроительства Администрации г. Красноярска с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта «Жилой район «Покровский Ша» г.Красноярск, Центральный район. Многоэтажный жилой дом №2 с инженерным обеспечением». К заявлению были приложены документы, предусмотренные частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, что подтверждается перечнем прилагаемых документов, в том числе правоустанавливающие документы на земельный участок, включающие распоряжение о предоставлении земельного участка и договоры аренды земельного участка, а также градостроительный план земельного участка, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения. 

Письмом департамента градостроительства администрации г.Красноярска  №01/2969-дг от 29.03.2013г.  в выдаче разрешения на строительство объекта «Жилой район «Покровский Ша» г.Красноярск, Центральный район. Многоэтажный жилой дом №2 с инженерным обеспечением» отказано в связи с не предоставлением правоустанавливающих документов на земельный участок для строительства сетей инженерно-технического обеспечения.

 Данный отказ был обжалован общество с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан» в арбитражный суд. Решением Арбитражного суда Красноярского края №А33-5422/2013 от 13.06.2013 заявление было удовлетворено, отказ был признан незаконным, на департамент градостроительства возложена обязанность по выдаче разрешения на строительство. Как указал суд в своем решении: действующим законодательством не предусмотрена обязанность лица, испрашивающего разрешение на строительства объекта, предоставлять правоустанавливающие документы на земельные участки, на которых планируется размещение сетей инженерно-технического обеспечения. Техническими условиями от 24.03.2011г. №204.000.318.11 на присоединение к сетям электроснабжения в разделе 3 установлены точки подключения к электрическим сетям филиала ОАО «МРСК Сибири» - «Красноярскэнерго». Техническими условиями на Заявителя не возложена обязанность по реконструкции или строительству (созданию) сетей за границами участка. Техническими условиями от 01.03.2012г. №КЦО-12/7195, на подключение к источнику теплоснабжения так же не установлена обязанность Заявителя по реконструкции или строительству (созданию) сетей за границами участка.

Условиями подключения к сетям водоснабжения от 210.11.2011г. №КЦО-11/4927 не предусмотрена обязанность заявителя по строительству новых сетей водоснабжения и канализации. В разделе Общие условия по водоснабжению и водоотведению (пункт 5) указано, что границы эксплуатационной ответственности заказчика и исполнителя установлены в точках подключения.

  Положительным заключением негосударственной экспертизы объекта капитального строительства «Многоэтажный жилой дом № 2» № 6-4-1-0046-12 от 24.12.2012 не установлено несоответствий проектной документации установленным нормам и правилам. Решение суда по делу А33-5422/2013 от 13.06.2013г. не было обжаловано и вступило в законную силу.

24.06.2013 как собственник объектов недвижимости, а именно:

 - одноэтажного жилого дома , общей площадью 39,3 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, (свидетельство о государственной регистрации права от 10.06.2013  серии  24ЕК N 937270) находящимся в границах  земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300305:38, ООО "ГСК "АРБАН" обратилось в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска с заявлением о приватизации в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации указанного земельного участка площадью 14 040 кв. м.

-  одноэтажного жилого дома, общей площадью 38,5 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, (свидетельство о государственной регистрации права от 10.06.2013 серии  24ЕК N 984001)  находящегося в границах  земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300305:37, ООО "ГСК "АРБАН" обратилось в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска с заявлением о приватизации в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации указанного земельного участка площадью 11 039 кв. м.

-    жилых домов, расположенных по адресу: 

<

...> общей площадью 39.1 кв.м  и  д.112, стр. 1 (общей площадью38,5 кв.м.)  (свидетельства о государственной регистрации права от 15.04.2013 серии 24 ЕК 815357, 24 ЕК 801565), находящихся в границах земельного участка  с кадастровым номером 24:50:0300305:182, ООО "Группа строительных компаний "АРБАН" обратилось в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска с заявлением о приватизации в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации указанного земельного участка площадью 10920 кв. м.

Основанием приобретения вышеуказанных земельных участков заявитель (общество с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан») определило – наличие в собственности вышеуказанных жилых домов. При этом, в заявлениях о приобретении земельных участков в собственность заявитель указал несуществующий вид разрешенного использования земельных участков – «место размещения индивидуальных жилых домов с объектами соцкультбыта».

 Как следует из заявлений в качестве приложений были представлены в т.ч. свидетельства о праве собственности на жилые дома, кадастровые паспорта на земельные участки.

15.08.2013г. комиссией по рассмотрению заявления о передаче земельных участков в собственность за плату (протокол №19) принято решение о предоставлении общество с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан» в собственность за плату земельных участков с КН  24:50:03 00 305:0037, 24:50:03 00 305:0038, 24:50:03 00 305:182.

Администрацией города Красноярска 16.08.2013, на основании ст.ст.15,25,28,36 Земельного кодекса Российской Федерации  вынесены распоряжения:

- № 2154-недв о предоставлении в собственность обществу за плату земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300305:38, для эксплуатации здания, стоимость выкупа определена в размере 2 403 346 руб. 14 коп.

- № 2155-недв о предоставлении в собственность обществу за плату земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300305:37 для эксплуатации здания, стоимость выкупа определена в размере 1 910 486 руб.61 коп.

- № 2156-недв  предоставлении в собственность обществу за плату земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300305:182 для эксплуатации зданий, стоимость выкупа определена в размере 1 565 207  руб.28 коп.

Всего цена выкупа за три земельных участка определена  в 5 879 040 руб. 03 коп.

Расчет выкупной стоимости земельных участков произведен на основании п.г) ч.1. ст.11 Закона Красноярского края от 04.12.2008г. (ред.от 27.06.2013г.), «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае», согласно которой, при продаже земельных участков, находящихся в собственности края, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, в случае, если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность, их цена определяется  в размере 15 процентов кадастровой стоимости земельного участка.

Платежными поручениями  №96, №95, №97 от 29.08.2013г. общество с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан» произвело оплату сумм в счет выкупа земельных участков.  

На  основании распоряжений администрации г. Красноярска от 16.08.2013 года N 2154-недв, 2155-недв, 2156-недв,  между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (продавец) и ООО "ГСК "АРБАН" (покупатель) 28.08.2013 подписаны:

-  договор купли-продажи земельного участка  N 68, согласно пункту 1.1. которого продавец обязуется предоставить в собственность за плату, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора, земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 14 040,00 кв. м, с кадастровым номером 24:50:0300305:38, расположенный по адресу: г. Красноярск, Центральный район, жилой район Покровский, для эксплуатации здания в соответствии с градостроительным регламентом зоны, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка (выписке из государственного кадастра недвижимости), прилагаемом к настоящему Договору и являющимся его неотъемлемой частью (приложение 1).

Согласно пункту 1.3. договора, покупатель обладает на праве собственности расположенным на отчуждаемом земельном участке зданием, общей площадью 39,3 кв. м.

Согласно пункту 2.1. договора, цена земельного участка составила 2 204 346 рублей 14 копеек.

-   договор купли-продажи земельного участка от 28.08.2013 N 70, согласно пункту 1.1. которого продавец обязуется предоставить в собственность за плату, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора, земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 11 039 кв. м, с кадастровым номером 24:50:0300305:37, расположенный по адресу: г. Красноярск, Центральный район, жилой район Покровский, для эксплуатации здания в соответствии с градостроительным регламентом зоны, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка (выписке из государственного кадастра недвижимости), прилагаемом к настоящему Договору и являющимся его неотъемлемой частью (приложение 1).

Согласно пункту 1.3. договора, покупатель обладает на праве собственности расположенным на отчуждаемом земельном участке зданием, общей площадью 38,5 кв. м.

 Цена участка определена в размере 1 910 486 руб.61 коп. (п.2.1. договора).

-  договор купли-продажи земельного участка от 28.08.2013 N 69, согласно пункту 1.1 которого продавец обязуется предоставить в собственность за плату, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора, земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 10 920,00 кв. м, с кадастровым номером 24:50:0300305:182, расположенный по адресу: г. Красноярск, Центральный район, жилой район Покровский, для эксплуатации здания в соответствии с градостроительным регламентом зоны, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка (выписке из государственного кадастра недвижимости), прилагаемом к настоящему Договору и являющимся его неотъемлемой частью (приложение 1).

Согласно пункту 1.3 договора, покупатель обладает на праве собственности расположенными на участке зданиями: (лит. А) общей площадью 39,1 кв. м, (лит. А1) общей площадью 38,5 кв. м.

Согласно пункту 2.1. договора, цена земельного участка составила 1 565 207 рублей 28 копеек.

В день заключения вышеуказанных сделок, Администрацией г.Красноярска обществу с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан» выдано разрешение на строительство №RU24308000-01/7407-дг на строительство Многоэтажного жилого дома №2 с инженерным обеспечением, жилой дома: этажность 22;20;18;16, количество квартир 546, общая площадь жилого дома- 50056 кв.м., общая площадь квартир-28954,5 кв.м., общая площадь офисов 1698,4 кв.м., автопарковка: количество машиномест-408 шт., общая площадь 17539,21 кв.м., общая площадь технических помещений 2388,65 кв.м. Срок действия разрешения до 28.11.2018г.

Вместе с тем, в дело представлена проектная документация шифр: 18-28/13 «Комплекс индивидуальных жилых домов с объектами инфраструктуры по ул.Линейная в г.Красноярске», выполненная общество с ограниченной ответственностью «МС Проект»в , выполненная в 2013г., согласно которой: на территории  предполагаемого строительства размещено  всего    4   жилых дома.     По сведениям об установленных границах и имущественных правах на земельные участки (приложение 2) на территории  межевания сформировано и поставлено на кадастровый учет три земельных участка. Участки находятся на праве аренды.  По результатам натурных обследований выявлены особенности фактического использования территории, подлежащие учету при обосновании размеров и местоположения границ земельных участков. Подтверждено размещение на территории межевания всех зданий и сооружений, прошедших техническую инвентаризацию.

Установлено    наличие    4-х    объектов,    обладающих    признаками капитальности, с адресными ориентирами:

Жилой дом, 

<

...>

Жилой дом, 

<

...>

Жилой дом, 

<

...> 

Жилой дом, 

<

...>

Определено местоположение некапитальных сооружений, озеленения, проездов, проходов, разграничивающих использование территории. На дворовой территории предусмотрены все элементы благоустройства в соответствии с требованиями п. 2.3 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».

Общее количество гостевых стоянок автомобилей рассчитано на 10 открытых машиномест.  Нормативно-необходимой территории земельных участков существующих зданий, сооружений и территорий общего пользования  приходится в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Фактический размер территории квартала составляет 3,6 га.

Согласно раздела 1.4. планировочное обоснование местоположения границ земельных участков существующих зданий, сооружений, территорий мест общего пользования, используемых территорий и условий предоставления земельных участков,  при обосновании местоположения границ земельных участков учтены как особенности фактического использования, так и расчетного обоснования размеров земельных участков.

Жилым домам по адресам 

<

...> установлен участок по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск,  Центральный район, жилой район Покровский, участок №4 кадастровый номер: 24:50:03 00 305:182, площадью 10920,0  кв. м по фактическому использованию. Участок сформирован, находится на праве аренды по договору аренды земельного участка № 539 от % 3.04.2011 года.

Жилому дому по адресу  

<

...>  установлен земельный участок по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, жилой район Покровский, участок №1  кадастровый номер: 24:50:03 00 305:0037, площадью 11039,0   кв. м.    Участок    сформирован, находится на праве аренды по договору аренды земельного участка №709 от 06.04.2007  года.

         Жилому дому по адресу 

<

...> установлен земельный участок по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, жилой район Покровский, участок №2 кадастровый номер: 24:50:03 00 305:0038, площадью 14040,0 кв. м кв. м. Участок сформирован, находится на праве аренды по договору аренды земельного участка  №798 от 12.04.2007  года.

В проектируемую территорию: включены следующие участки:

-   площадь проездов со стоянками для автомобилей - 3 446,55 м2 ,

-   площадь тротуаров – 6547,00 м2,

-  площадь озеленения -12449,55 м2,

-  площадь застройки-1567 м.2;

-  площадь водоемов 1360,8 кв.м.

-  площадь площадок для отдыха -2538,00 кв.м.

-  площадь площадок для игр детей – 1017,2 кв.м.

-  площадь физкультурных площадок (гольф, теннис, волейбол и т.д.) – 6832,5 кв.м.

-  площадь хозяйственных площадок240,8 кв.м.

Основные   характеристики   и   показатели   установленных   проектом земельных участков представлены на схеме генплана.

09.12.2013г. между ООО "ГСК "АРБАН" (продавец) и ООО "Адамант" (покупатель) подписан  договоры купли-продажи от 09.12.2013, согласно пункту 1.1. которого:  продавец продает, а покупатель принимает три земельных участка,  с кадастровым номером 24:50:0300305:38 – (цена продажи  2500 000 руб.), КН 24:50:0300305:37 (цена продажи  2 000 000 руб.),  КН 24:50:0300305:182 (цена продажи 1 600 000 руб.)  расположенные по адресу: г. Красноярск, Центральный район, жилой район Покровский, в границах и с целевым назначением, указанными в кадастровых  планах земельных участков, прилагаемых к настоящему Договору и являющимися его неотъемлемыми частями.

Как следует из договора купли-продажи (п.1.2.) на момент отчуждения земельных участков, они уже были обременены ипотекой в пользу третьих лиц - участников долевого строительства квартир, в строящихся на земельных участках многоквартирных жилых домах. Данный факт подтверждается и представленными в дело выписками из ЕГРП на недвижимое имущество  и сделок с ним от 19.12.2016г. №№24/001/050/2016-3454; 24/001/050/2016-3454; 24/001/050/2016-3452.

Платежным поручением №122 от 09.12.2013г. общество с ограниченной ответственностью «Адамант» произвело оплату общество с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан» суммы в размере 6 100 000 руб. в счет оплаты приобретенных земельных участков.

На следующий день после заключения сделки по продаже земельных участков, между ООО "Адамант" (арендодатель) и ООО "ГСК "АРБАН" (арендатор) подписан  договор аренды земельного участка от 10.12.2013 в соответствии с которым арендодатель передает арендатору в аренду земельные участки с КН 24:50:03 00 305:0037; 24:50:03 00 305:0038; 24:50:03 00 305:0182 на срок до 09.12.2023. Договор прошел государственную регистрацию 26.12.2013г. (номер записи о государственной регистрации 24-24-01/300/2013-533).

20.12.2013 обществу с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан» выдано разрешение на строительство, с учетом внесения  изменений в проектные характеристики  RU/24308000 -01/7407-дг на строительство  многоэтажного жилого дома №2, этажность 22, расположенного по адресу: г.Красноярск, Центральный район, «Покровский Ша», КН земельных участков 24:50:03 00 305:0037; 24:50:03 00 305:0038; 24:50:03 00 305:0182.

30.02.2015г. обществу с ограниченной ответственностью  «ГСК «Арбан» выдано разрешение на строительство №24-308-465-2015 на строительство жилого дома №5 в «Жилом районе «Покровский Ша»,   КН земельных участков 24:50:03 00 305:0037; 24:50:03 00 305:0038; 24:50:03 00 305:0182.

26.10.2015 обществу с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан» выдано разрешение на строительство №24-308-370-2015 на строительство подземной парковки и трансформаторной подстанции в районе жилых домов №1  и №7 в «Жилом районе «Покровский Ша»,   КН земельных участков 24:50:03 00 305:0037; 24:50:03 00 305:0038; 24:50:03 00 305:0182.

25.11.2015 обществу с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан» выдано разрешение на строительство №24-308-458-2015 на строительство жилого дома  №4 в «Жилом районе «Покровский Ша»,   КН земельных участков 24:50:03 00 305:0037; 24:50:03 00 305:0038; 24:50:03 00 305:0182.

30.12.2015 обществу с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан» выдано разрешение на строительство №24-308-464-2015 на строительство жилого дома  №3 в «Жилом районе «Покровский Ша»,   КН земельных участков 24:50:03 00 305:0037; 24:50:03 00 305:0038; 24:50:03 00 305:0182.

31.12.2015 обществу с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан» выдано разрешение на строительство №24-308-463-2015 на строительство жилого дома  №7 в «Жилом районе «Покровский Ша»,   КН земельных участков 24:50:03 00 305:0037; 24:50:03 00 305:0038; 24:50:03 00 305:0182.

13.09.2016 обществу с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан» выдано разрешение на строительство №24-308-280-2015 на строительство жилого дома  №6 в «Жилом районе «Покровский Ша»,   КН земельных участков 24:50:03 00 305:0037; 24:50:03 00 305:0038; 24:50:03 00 305:0182.

31.08.2016 согласно разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №24-308/7407-дг-2013 выданного обществу с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан», введен в эксплуатацию жилой дом №7 по адресу: 

<

...> находящийся на земельных участках с КН 24:50:03 00 305:0037; 24:50:03 00 305:0038; 24:50:03 00 305:0182.

19.12.2016 согласно разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №24-308-01/7407-дг-2013 выданного обществу с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан», введен в эксплуатацию жилой дом №2 по адресу: 

<

...> находящийся на земельных участках с КН 24:50:03 00 305:0037; 24:50:03 00 305:0038; 24:50:03 00 305:0182.

18.04.2017 согласно разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №24-308-01/7407-дг-2013 (с учетом внесения изменений в связи с технической ошибкой)  выданного обществу с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан», введен в эксплуатацию жилой дом №2 по адресу: 

<

...> находящийся на земельных участках с КН 24:50:03 00 305:0037; 24:50:03 00 305:0038; 24:50:03 00 305:0182.

Согласно представленных в дело выписок. №№24/001/050/2016-3454; 24/001/050/2016-3454; 24/001/050/2016-3452  из ЕГРП на недвижимое имущество  и сделок с ним от 19.12.2016г. в отношении земельных участков с КН24:50:03 00 305:0037; 24:50:03 00 305:0038; 24:50:03 00 305:0182, а также информации Филиала ФГБУ ФКП Росреестра по Красноярскому краю от 05.06.2017г.:

 -    сведения о границах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300305:38 внесены 27.04.2006 на основании описания земельных участков от 05.12.2005, подготовленного ООО «Сибстройизыскания»;

-    сведения о границах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300305:182 внесены 18.01.2011 на основании межевого плана от 12.11.2010, подготовленного ООО «Роза ветров»;

-    сведения о границах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300305:37 внесены 26.04.2006 на основании описания земельных участков от 05.12.2005, подготовленного ООО «Сибстройизыскания».

По сведениям Единого государственного реестре недвижимости (далее -ЕГРН) в границах земельных участков с кадастровыми номерами 24:50:0300305:182, 24:50:0300305:37 расположено здание (назначение - многоквартирный дом) с кадастровым номером 24:50:0300305:14799 с адресом: 

<

...>.

В границах земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300305:182 расположено здание (назначение - жилой дом) с кадастровым номером 24:50:0300305:4636 с адресом: 

<

...> д. №112, стр. №1.

Согласно сведениям ЕГРН на объекты недвижимости:

1) земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300305:38, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, жилой район Покровский, имеется:

-  1 запись о зарегистрированном праве собственности,

-  1 запись об ограничении прав и обременениях в виде аренды,

- 8 записей об ограничении прав и обременениях в виде ипотеки;

- 315 записей об ограничении прав и обременениях в виде ипотеки в силу закона;

- 694 записи о сделках с объектами недвижимости, на основании которых возникают ограничения прав и обременения объектов недвижимости по договору участия в долевом строительстве, в том числе:

- 4 договора об ипотеке (залоге);

- 629 договоров участия в долевом строительстве;

- 55 дополнительных соглашений;

- 6 соглашений об уступке требований (переводе долга) по договору;

2) земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300305:37, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, жилой район Покровский, имеется:

-  1 запись о зарегистрированном праве собственности;

-  1 запись об ограничении прав и обременениях в виде аренды;

- 5 записей об ограничении прав и обременениях в виде ипотеки;

- 244 записи об ограничении прав и обременениях в виде ипотеки в силу закона;

- 575 записей о сделках с объектами недвижимости, на основании которых возникают ограничения прав и обременения объектов недвижимости, по договору участия в долевом строительстве, в том числе:

-  1 договор аренды (субаренды)

- 4 договора об ипотеке (залоге);

- 516 договоров участия в долевом строительстве;

- 50 дополнительных соглашений;

-  1 соглашение об изменении условий договора;

- 3 соглашения об уступке требований (переводе долга) по договору;

3) земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300305:182, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, жилой район Покровский, имеется:

-  1 запись о зарегистрированном праве собственности;

-  1 запись об ограничении прав и обременениях в виде аренды;

- 6 записей об ограничении прав и обременениях в виде ипотеки;

- 245 записей об ограничении прав и обременениях в виде ипотеки в силу закона;

- 577 записей о сделках с объектами недвижимости, на основании которых возникают ограничения прав и обременения объектов недвижимости, по договору участия в долевом строительстве, в том числе:

- 4 договора об ипотеке (залоге);

- 520 договоров участия в долевом строительстве;

- 49 дополнительных соглашений;

- 4 соглашения об уступке требований (переводе долга) по договору;

4) жилой дом, с кадастровым номером 24:50:0300305:4636, расположенный по адресу: 

<

...> д.№112, стр.№1, имеется запись о зарегистрированном праве собственности;

5) многоквартирный дом, с кадастровым номером 24:50:0300305:14799, расположенный по адресу: 

<

...>, записи о зарегистрированных правах, об ограничении прав и обременениях в ЕГРН отсутствуют.

В дело со стороны общество с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан» представлены заключения специалиста №08-2015/13н от 24.08.2015г., №11-2015/15н от 05.11.2015г., №10-2017/07э от 09.06.2017г., утвержденные президентом ассоциации консалтинговых и экспертных организаций «Национальный союз экспертных организаций»,  рецензия на заключение эксперта №15-216 от 28.04.2016 по настоящему делу, выполненная той же организацией.   

В дело также представлено соглашение между обществом с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан» (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Адамант» (покупатель) подписанное с целью урегулирования судебного разбирательства по настоящему делу, согласно которого, покупатель прекращает право собственности на земельные участки с КН 24:50:0300305:38, 24:50:0300305:37, 24:50:0300305:182, а продавец возвращает покупателю выкупную стоимость в размере 6100 000 руб. до 31.12.2017г. Уведомлениями о приостановлении процедуры государственной регистрации от 11.05.2017г. №24/001/020/2017-8413, №24/001/020/2017-8413, №24/001/020/2017-8411 государственная регистрация прекращения права собственности на земельные участки приостановлена. Указанные уведомления о приостановлении оспорены общество с ограниченной ответственностью «Адамант» в Арбитражном суде Красноярского края.

Прокурор Красноярского края обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском о признании недействительными ничтожными сделками  договоров купли-продажи земельных участков от 26.08.2013г.   N 68, №69, №70  согласно которым, департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска были проданы общество с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан» земельные участки с КН 24:50:0300305:38, 24:50:0300305:37, 24:50:0300305:182, и применении последствий недействительности ничтожных сделок, в виде взыскания с общества с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан» в пользу департамента муниципального имущества и земельных отношений рыночной стоимости вышеуказанных земельных участков, а именно:

 - в связи с заключением  договора №70 от 28.08.2013 -   15 964 738,39 руб.

- в связи с заключением  договора  №69  от 28.08.2013 -  15 427 200,72 руб.

- в связи с заключением  договора    №68  от 28.08.2013 -  20 304 821,86 руб., определенной с учетом, проведенной в рамках настоящего дела оценочной дополнительной экспертизы.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации,  защита гражданских прав осуществляется путем в т.ч.:  признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно ст.52 Арбитражного  процессуального  кодекса  Российской Федерации,  с иском о признании недействительными сделок и применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенных  органами местного самоуправления,  вправе обратится прокурор. Прокурор, обратившийся в арбитражный суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца.

В соответствии со ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации (здесь и далее в редакции на дату совершения оспариваемых сделок) определены принципы земельного законодательства, в число которых входят: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;  деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства; дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы.

В соответствии со ст. 11.2. Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно ст.11.9  Земельного кодекса Российской Федерации, предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.  Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Согласно ст.15 Земельного кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Как следует из положений п.1 ст.28 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.

В соответствии с п.3 ст.33 Земельного кодекса Российской Федерации,  для целей, не указанных в пунктах 1 и 2.1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Как следует из материалов дела общество с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан» в 2013 году приобрело права собственника на 

  - одноэтажный жилой дом, общей площадью 39,3 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, (свидетельство о государственной регистрации права от 10.06.2013  серии  24ЕК N 937270); 

- одноэтажный жилой дом, общей площадью 38,5 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, (свидетельство о государственной регистрации права от 10.06.2013 серии  24ЕК N 984001); 

- жилые дома, расположенные по адресу: 

<

...> общей площадью 39.1 кв.м  и  д.112, стр. 1 общей площадью 38,5 кв.м.  (свидетельства о государственной регистрации права от 15.04.2013 серии 24 ЕК 815357, 24 ЕК 801565). 

В соответствии со ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как следует из материалов дела, и данный факт не оспаривается участниками процесса, приобретенные ответчиком жилые дома, находятся в границах уже сформированных земельных участков (жилые домам по адресу 

<

...>   земельный участок с  кадастровый номер: 24:50:03 00 305:182),  (жилой дом по адресу  

<

...>  земельный участок с   кадастровым номером: 24:50:03 00 305:0037),  (жилой дом по адресу 

<

...>  земельный участок с  кадастровым номером  24:50:03 00 305:0038).

Вышеуказанные земельные участки были сформированы и поставлены на кадастровый учет в 2006 и 2011 году с видом разрешенного использования:  для строительства индивидуальных жилых домов с объектами соцкультбыта и инженерным обеспечением, и были предоставлены в данных целях обществу с ограниченной ответственностью «НОВАЯ ЭНЕРГИЯ» для осуществления строительства. 

Как следует из проектной документации шифр: 18-28/13  «Комплекс индивидуальных жилых домов с объектами инфраструктуры по ул.Линейная в г.Красноярске», выполненной обществом с ограниченной ответственностью «МС Проект»в,  земельные участки формировались в целях строительства целого комплекса индивидуальных жилых домов, а не только домов, приобретенных в собственность обществом  с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан».

В соответствии со ст.36 Земельного кодекса Российской Федерации,  граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении:  земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, - органами государственной власти субъектов Российской Федерации.   

Согласно п.5 данной нормы, для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. 

 24.06.2013 общество с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан» обратилось в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска с заявлением о приватизации в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации  земельных участков с КН КН  24:50:03 00 305:0037, 24:50:03 00 305:0038, 24:50:03 00 305:182.

Основанием приобретения вышеуказанных земельных участков заявитель (общество с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан») определило – наличие в собственности вышеуказанных жилых домов. При этом в заявлениях о приобретении земельных участков в собственность заявитель указал несуществующий вид разрешенного использования земельных участков – «место размещения индивидуальных жилых домов с объектами соцкультбыта», что не соответствовало виду разрешенного использования данных земельных участков.

Как следует из заявлений в качестве приложений были представлены в т.ч. свидетельства о праве собственности на жилые дома, кадастровые паспорта на земельные участки.

Согласно п.7 ст.36 Земельного кодекса Российской Федерации,   в случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Таким образом, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет. Для целей реализации этого права собственник объекта недвижимости обеспечивает за свой счет выполнение в установленном порядке кадастровых работ, при проведении которых путем составления межевого дела формируется земельный участок площадью не менее предельных минимальных размеров и не более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, или площадью, определенной в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. При определении конкретной площади земельного участка в указанных пределах и при формировании границ участка подлежат соблюдению требования пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса.

Суду не представлены доказательства формирования и осуществления государственного кадастрового учета земельных участков сформированных в целях эксплуатации 

  - одноэтажного жилого дома, общей площадью 39,3 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>; 

- одноэтажного жилого дома, общей площадью 38,5 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>; 

- жилых домов, расположенных по адресу: 

<

...> общей площадью 39.1 кв.м  и  д.112, стр. 1 общей площадью 38,5 кв.м. 

        В соответствии со ст.37 Земельного кодекса Российской Федерации, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.      

       В нарушении осуществления процедуры формирования земельных участков, необходимых для эксплуатации вышеуказанных жилых домов, по заявлению общества с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан», муниципальным образованием г.Красноярск в лице его уполномоченного органа – департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска  16.08.2013г., со ссылкой  ст.ст.15,25,28,36 Земельного кодекса Российской Федерации  вынесены распоряжения:

- № 2154-недв о предоставлении в собственность обществу за плату земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300305:38, для эксплуатации здания, стоимость выкупа определена в размере 2 403 346 руб. 14 коп.

-№ 2155-недв о предоставлении в собственность обществу за плату земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300305:37 для эксплуатации здания, стоимость выкупа определена в размере 1 910 486 руб.61 коп.

- № 2156-недв  предоставлении в собственность обществу за плату земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300305:182 для эксплуатации зданий, стоимость выкупа определена в размере 1 565 207  руб.28 коп.

На  основании распоряжений администрации г. Красноярска от 16.08.2013 года N 2154-недв, 2155-недв, 2156-недв,  между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (продавец) и ООО "ГСК "АРБАН" (покупатель) 28.08.2013 были заключены договоры:

-  купли-продажи земельного участка  N 68,  в соответствии с которым был продан  земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 14 040,00 кв. м, с кадастровым номером 24:50:0300305:38, расположенный по адресу: г. Красноярск, Центральный район, жилой район Покровский, для эксплуатации здания  общей площадью 39,3 кв. м.

 -   купли-продажи земельного участка  N 70, в соответствии с которым был продан земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 11 039 кв. м, с кадастровым номером 24:50:0300305:37, расположенный по адресу: г. Красноярск, Центральный район, жилой район Покровский, для эксплуатации здания  общей площадью 38,5 кв. м.

- купли-продажи земельного участка  N 69, в соответствии с которым был продан земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 10 920,00 кв. м, с кадастровым номером 24:50:0300305:182, расположенный по адресу: г. Красноярск, Центральный район, жилой район Покровский, для эксплуатации зданий  (лит. А) общей площадью 39,1 кв. м. и (лит. А1) общей площадью 38,5 кв. м.

В   соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Установление судом  нарушения установленного законом (ст.36, ст.37 Земельного кодекса Российской Федерации) порядка  предоставления обществу с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан»   земельных участков под объектами недвижимого имущества  в собственность, является основанием для признания оспариваемых прокурором края договоров купли-продажи недействительным на основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и применения соответствующих последствий недействительности ничтожной сделки.

Учитывая, что земельные участки, занятые объектами недвижимости и необходимые для их использования, не сформированы, и заявления собственника таких объектов не было подано  согласно требованиям пункта 7 статьи 36 и пункта 1 статьи 37 Земельного кодекса в соответствии с порядком, ранее установленным Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", правила статьи 180 Гражданского кодекса применению к спорным правоотношениям не подлежат.

Кроме того, как следует из материалов дела, земельные участки с КН 24:50:03 00 305:0037, 24:50:03 00 305:0038, 24:50:03 00 305:182 после их приобретения были использованы обществом с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан»  не только для эксплуатации жилых домов, находящихся в собственности общества, но и в основном для осуществления строительства многоквартирных жилых домов.

Данный факт следует из действий  общества с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан»  по оспариванию отказа в выдаче разрешения на строительство, получением (в день заключения оспариваемых сделок) разрешения на строительство №RU24308000-01/7407-дг на строительство Многоэтажного жилого дома №2  со  сроком действия разрешения до 28.11.2018г. , а также фактических действий по застройке земельных участков, что следует из   разрешений на строительство, с учетом внесения  изменений в проектные характеристики  RU/24308000 -01/7407-дг; №24-308-465-2015; №24-308-370-2015;  24-308-458-2015; 24-308-464-2015; 24-308-463-2015; 24-308-280-2015;  разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №24-308/7407-дг-2013;  №24-308-01/7407-дг-2013;   №24-308-01/7407-дг-2013, а также   представленных в дело выписок  №№24/001/050/2016-3454; 24/001/050/2016-3454; 24/001/050/2016-3452  из ЕГРП на недвижимое имущество  и сделок с ним от 19.12.2016г. в отношении земельных участков с КН24:50:03 00 305:0037; 24:50:03 00 305:0038; 24:50:03 00 305:0182,  и информации Филиала ФГБУ ФКП Росреестра по Красноярскому краю от 05.06.2017г.

В соответствии со ст. 30.1. Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей  на момент совершения оспариваемых сделок), земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта.   Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.

Таким образом,  заключив в период действия вышеуказанной нормы, договор купли-продажи земельных участков, для осуществления в их границах строительства многоквартирных жилых домов, департаментов муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан» нарушены положения и ст.30.1. Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, при рассмотрении требования о применении последствий недействительности сделки суд должен проверить доводы сторон о наличии возможности возвратить полученное имущество в натуре, а при установлении невозможности такого возврата - возместить его действительную цену (рыночную стоимость), предоставив истцу возможность уточнить заявленные требования.

Как следует из материалов дела - 09.12.2013г. между ООО "ГСК "АРБАН" (продавец) и ООО "Адамант" (покупатель) подписан  договоры купли-продажи от 09.12.2013, согласно пункту 1.1. которого:  продавец продает, а покупатель принимает три земельных участка,  с кадастровым номером 24:50:0300305:38 – цена продажи  2500 000 руб., КН 24:50:0300305:37 (цена продажи  2 000 000 руб.),  КН 24:50:0300305:182 (цена продажи 1 600 000 руб.)  расположенные по адресу: г. Красноярск, Центральный район, жилой район Покровский, в границах и с целевым назначением, указанными в кадастровых  планах земельных участков, прилагаемых к настоящему Договору и являющимися его неотъемлемыми частями.

 Согласно выписок в из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.12.2016г. за обществом с ограниченной ответственностью «Адамант» зарегистрировано право собственности на вышеуказанные земельные участки.

Платежным поручением №122 от 09.12.2013г. общество с ограниченной ответственностью «Адамант» произвело оплату общество с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан» суммы в размере 6 100 000 руб. в счет оплаты приобретенных земельных участков.

После заключения сделки по продаже земельных участков, между ООО "Адамант" (арендодатель) и ООО "ГСК "АРБАН" (арендатор) подписан  договор аренды земельного участка от 10.12.2013 в соответствии с которым арендодатель передает арендатору в аренду земельные участки с КН 24:50:03 00 305:0037; 24:50:03 00 305:0038; 24:50:03 00 305:0182 на срок до 09.12.2023. Договор прошел государственную регистрацию 26.12.2013г. (номер записи о государственной регистрации 24-24-01/300/2013-533).

Таким образом, земельные участки приобретенные ответчиком по оспариваемым сделкам на момент вынесения настоящего решения находятся у него на праве аренды, на основании договора аренды от 10.12.2013, заключенного с реестровым собственником – обществом с ограниченной ответственностью «Адамант», фактически заняты объектами жилищного строительства, обременены многочисленными правами третьих (в т.ч. физических лиц – дольщиков), что делает невозможным возложение обязанности на общество с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан» по возврату земельных участков стороне по ничтожной сделке.

 По смыслу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации  взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом (п.80 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25).

Определением суда  от 13.12.2016   удовлетворено ходатайство ответчика  общества с ограниченной ответственностью «Группа строительных компаний «АРБАН» о назначении дополнительной оценочной экспертизы удовлетворить. Проведение экспертизы поручено  обществу с ограниченной ответственностью «Траст-Аудит»  в лице эксперта Лукина александра Александровича. Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

 - какова рыночная стоимость земельного участка общей площадью 14 040 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0300305:38, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, жилой район Покровский по состоянию на 28.08.2013, с учетом имеющихся на нем объектов недвижимого имущества;

- какова рыночная стоимость земельного участка общей площадью 11 039 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0300305:37, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, жилой район Покровский по состоянию на 28.08.2013, с учетом имеющихся на нем объектов недвижимого имущества;

- какова рыночная стоимость земельного участка общей площадью 10 920 кв.м., с кадастровым номером 24:50:0300305:182, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Центральный район, жилой район Покровский по состоянию на 28.08.2013, с учетом имеющихся на нем объектов недвижимого имущества;

В соответствии с полученным судом заключением эксперта по итогам проведенной дополнительной экспертизы  № 1-2017 от 16.01.2017 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300305:37 по состоянию на 28.08.2013 составила 17 875 225 руб., земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300305:182 - 16 992 408 руб., земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300305:38 - 22 708 168 руб.

Прокурором Красноярского края уточнен размер суммы предъявляемых к взысканию с общество с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан», за минусом денежных средств, ранее внесенных обществом при приобретении земельных участков по ничтожным договорам:

- в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300305:37, реализованному по договору купли-продажи № 70, возврату подлежат 15 964 738 руб. 39 коп. (17 875 225- 1 910 486 руб. 61 коп.).

- в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300305:182, реализованному по договору купли-продажи № 69, возврату подлежат 15 427 200 руб. 72 коп. (16 992 408 - 1 565 207 руб. 28 коп.).

- в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0300305:38, реализованному по договору купли-продажи № 68, возврату подлежат 20 304 821 руб. 86 коп. (22 708 168, 00 руб. - 2 403 346 руб. 14 коп.).

В силу статьи 1103 Гражданского кодекса нормы о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке, если иное не установлено указанным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа обязательства. 

Суд считает, что доводы указанные ответчиком о том, что итогом признания оспариваемых сделок недействительными является возвращение в муниципалитет  титула собственника земельных участков, а к обществу соответственно статуса арендатора,  являются ошибочными.  

Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 5 пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. 

Указанные разъяснения являются не применимыми  к спорным правоотношениям, поскольку земельные участки 09.12.2013 отчуждены  ООО «ГСК «Арбан» по договорам купли-продажи ООО «Адамант»,  которое в свою очередь передало их в аренду ООО «ГСК «Арбан».  Предметом оспаривания данные сделки, по иску прокурора Красноярского края,  не  могут являться в силу субъектного состава. Согласно ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В данном деле договор купли-продажи от 09.12.2013г. и договор аренды, заключенные  между обществом с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан» и обществом  с ограниченной ответственностью «Адамант» не  оспариваются.

Следовательно, сам факт признания незаконными в силу ничтожности сделок по отчуждении земельных участком муниципалитетом обществу с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан», не восстанавливает последнего в статусе арендатора земельных участков.

Не могут быть приняты судом доводы ответчика о том, что при определении рыночной стоимости земельных участков должен учитываться такой фактор, как обременение (на момент продажи) таких участков правами аренды  ООО «ГСК «Арбан» и выданным разрешением на строительство.

В силу ст. 167, 1103-1105 Гражданского кодекса РФ в случае невозможности возвратить полученное по недействительной сделке приобретатель должен возместить действительную (рыночную) стоимость этого имущества. В соответствии с абз. 2 ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. Приведенные ответчиком обременения исключают возможность реализации спорных земельных участков на открытом рынке в условиях конкуренции третьим лицам, что делает невозможным определение рыночной стоимости участков. Вместе с тем, данное обстоятельство не может являться основанием освобождения ответчика от выплаты денежных средств в порядке ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Необходимо также указать, что в силу п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В п. 66 постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено: если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона). В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом: переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно.

Согласно п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

По смыслу приведенных выше норм действующего законодательства, а также разъяснений, содержащихся в п. 66 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и в п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды», соответствующие земельные участки под многоквартирным домом, находятся у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента возникновения права собственности на любое из помещений в доме.

Таким образом, в силу прямого указания закона после регистрации права собственности первого лица на помещение (жилое или нежилое) в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность и, соответственно, арендатор (собственник) не вправе после этого распоряжаться этим участком.

Законодатель, устанавливая правовой режим земельного участка под многоквартирным домом, преследовал цель определить судьбу участка не в качестве самостоятельной вещи, а как части общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

31.08.2016 ООО ГСК «АРБАН» администрацией г. Красноярска выдано разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, на земельных участках с кадастровыми номерами 24:50:0300305:37,  24:50:0300305:38, 24:50:0300305:182.

19.12.2016 согласно разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №24-308-01/7407-дг-2013 выданного обществу с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан», введен в эксплуатацию жилой дом №2 по адресу: 

<

...> находящийся на земельных участках с КН 24:50:03 00 305:0037; 24:50:03 00 305:0038; 24:50:03 00 305:0182.

18.04.2017 согласно разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №24-308-01/7407-дг-2013 (с учетом внесения изменений в связи с технической ошибкой)  выданного обществу с ограниченной ответственностью «ГСК «Арбан», введен в эксплуатацию жилой дом №2 по адресу: 

<

...> находящийся на земельных участках с КН 24:50:03 00 305:0037; 24:50:03 00 305:0038; 24:50:03 00 305:0182.

Согласно представленных в дело сведений ФГБУ ФКП Росреестра по Красноярскому краю на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300305:37 зарегистрировано, в том числе 244 записи об ограничении прав и обременениях в  виде ипотеки в силу закона, на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300305:38 зарегистрировано, в том числе 315 записей об ограничении прав и обременениях в виде ипотеки в силу закона, на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0300305:182 зарегистрировано, в том числе 245 записей об ограничении прав и обременениях в виде ипотеки в силу закона.

С учетом установленных обстоятельств, с момента регистрации права собственности первого лица на квартиру в многоквартирном доме спорные земельные участки перешли в общую долевую собственность собственников помещений в указанном многоквартирном доме, а арендатор и собственник земельных участков (ООО «ГСК» АРБАН», ООО «Адамант») фактически утратили право на распоряжение этими участками.

На основании вышеизложенного исковые требования прокурора Красноярского края подлежат удовлетворению

Расходы по оплате государственной пошлины,  возлагаются на ответчиков по делу, в соответствии со ст.110 Арбитражного  процессуального  кодекса  Российской Федерации. Судебные расходы по оплате судебных экспертиз возлагаются судом на общество с ограниченной ответственностью «ГСК Арбан».

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 198-201 Арбитражного  процессуального  кодекса  Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края 

РЕШИЛ:

Исковые требования прокурора Красноярского края удовлетворить.

   Признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи земельного участка № 70, заключенный 28.08.2013 департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью  «Группа строительных компаний «Арбан».

Применить последствий недействительности договора № 70 от 28.08.2013: взыскать с общества с ограниченной ответственностью  «Группа строительных компаний «Арбан» в пользу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска 15 964 738,39 руб.

Признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи земельного участка № 69, заключенный 28.08.2013 департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью  «Группа строительных компаний «Арбан».

Применить последствий недействительности договора № 69 от 28.08.2013: взыскать с общества с ограниченной ответственностью  «Группа строительных компаний «Арбан» в пользу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска 15 427 200,72 руб.

Признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи земельного участка №68, заключенный 28.08.2013 департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью  «Группа строительных компаний «Арбан».

Применить    последствий   недействительности договора    №    68    от 28.08.2013: взыскать    с    общества с ограниченной ответственностью     «ГСК    «Арбан»    в пользу    департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации  города Красноярска 20 304 821,86 руб.

          Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Группа строительных компаний «Арбан» г.Красноярск в доход федерального бюджета 9000 руб. государственной пошлины.

   Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может  быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд, находящийся в г.Красноярске.

Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края. 

Судья

Р.В. Лесков