АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-13442/2021

г. Краснодар

03 февраля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 февраля 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Авдяковой В.А. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от истца – акционерного общества «Тандер» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 04.04.2024), в отсутствие в судебном заседании представителей ответчиков – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы акционерного общества «Тандер», администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.06.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2024 по делу № А32-13442/2021, установил следующее.

Акционерное общество «Тандер» (далее – общество) подало в Арбитражный суд Краснодарского края иск к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) об урегулировании разногласий по пункту 3.2 договора от 17.01.2018 № 4900010552 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202005:1028 площадью 5862 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Донская, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием под автостоянкой (далее – договор аренды, земельный участок), предусмотрев установление размера годовой арендной платы за земельный участок в соответствии с подготовленным экспертом-оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Краснодарская Оценочная Компания» заключением судебной оценочной экспертизы от 29.09.2023 № А32-13442/2021 (далее – заключение судебной оценочной экспертизы). Предмет иска изменен в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс). К участию в деле в качестве соответчика привлечен департамент имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – департамент).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.06.2024, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2024, пункт 3.2 договора аренды земельного участка в изложен в редакции, предусматривающей годовую арендную плату в размере 455 325 рублей, определенную в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы как произведение 30 355 тыс. рублей рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 29.09.2023 и 1,5 процента нормативно установленной ставки годовой арендной платы. Судебные акты мотивированы следующим. Земельный участок находится в муниципальной собственности и ограничен в обороте ввиду его расположения в границах второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта. Общество не является собственником расположенных на земельном участке объектов недвижимости. Основания для расчета арендной платы в размере земельного налога отсутствуют. Арендную плату следует определять с применением рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 29.09.2023. Соответствующая величина определяется по результатам проведенной по делу судебной оценочной экспертизы. По условиям договора аренды в целях расчета арендной платы не могут быть применены величины рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2018, 01.01.2019, 01.01.2020. 

Общество, администрация и департамент обжаловали решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.06.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2024 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса. Общество полагает, что судом первой инстанции не в полном объеме рассмотрены уточненные исковые требования. Резолютивная часть решения не содержит указания на применение определённых оценщиком величин рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2018, 01.01.2019, 01.01.2020. Администрация и департамент настаивают на применении при расчете арендной платы результатов новой оценки рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 30.11.2023, отраженных в отчете независимого оценщика от 14.12.2023 № 03-12-128/23. Годовая арендная плата должна составлять 1 991 702 рубля 43 копейки и определяться как произведение 132 780 162 рублей рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 30.11.2023 и 1,5 процента нормативно установленной ставки годовой арендной платы рыночная стоимость земельного участка определена в размере, размер годовой арендной платы. Общество было уведомлено о проведении оценки в целях определения нового размера арендной платы. Определенная независимым оценщиком величина рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 30.11.2023 обществом не оспорена. В действиях общества усматриваются признаки злоупотребления правом.

Исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что земельный участок находится в муниципальной собственности. Государственная регистрация права муниципальной собственности осуществлена 31.10.2012 (запись с номером регистрации № 23-23-50/082/2012-316). Земельный участок входит во вторую зону округа горно-санитарной охраны курорта федерального значения. 

Администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили 17.01.2018 договор аренды земельного участка без проведения торгов со сроком до 01.01.2047 (пункты 1.1, 2.1). Размер годовой арендной платы за участок установлен в соответствии с отчётом об оценке величины (размера) годовой арендной платы от 03.11.2017 № 118-2017 и составил 1 481 105 рублей 91 копейку (пункт 3.2). Размер годовой арендной платы мог быть пересмотрен арендодателем в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем один раз в пять лет. При изменении рыночной стоимости земельного участка индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции не предусматривалась. Изменение размера арендной платы предполагалось фиксировать (оформлять) в подписанном сторонами приложении или дополнительном соглашении (пункт 3.5). Государственная регистрация договора аренды осуществлена 06.02.2018 (запись с номером регистрации 23:49:0202005:1028-23/050/2018-7).

В результате проведенной по делу в суде первой инстанции судебной оценочной экспертизы экспертом-оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Краснодарская оценочная компания» подготовлено соответствующее заключение с выводами о том, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2018 составляет 24 746 тыс. рублей, на 01.01.2019 – 25 299 тыс. рублей, на 01.01.2020 – 25 302 тыс. рублей, на 29.09.2023 – 30 355 тыс. рублей

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения обществав арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационных жалобах, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) понуждение к заключению договора допускается только, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1 статьи 421). В случае отклонения протокола разногласий направившей оферту стороной, для которой заключение договора обязательно, другая сторона вправе передать соответствующие разногласия на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445). В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446). В пункте 38 постановления от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом только при наличии у ответчика соответствующей обязанности. Равным образом разрешаются переданные на рассмотрение суда разногласия, возникшие в ходе заключения договора.

По договору аренды арендодатель обязан предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор – пользоваться арендованным имуществом и вносить арендную плату в соответствии с условиями договора аренды (статьи 606, 614 Гражданского кодекса).

Земельным кодексом Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) закреплен принцип платности использования земли, который заключается в том, что использующие земельный участок арендаторы обязаны вносить арендную плату (статьи 1, 65). Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органом местного самоуправления (пункт 3 статьи 39.7). 

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 16, 19 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснил, что к договору аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, установленный уполномоченным органом, а изменения регулируемой арендной платы (формулы расчета, ее компонентов, ставок арендной платы) применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, без дополнительного изменения договора.

К спорным отношениям подлежит применению постановление администрации от 18.07.2016 № 1699 «О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов» (далее – постановление № 1699), в силу пункта 7 которого в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка в отношении земельных участков, для которых иной порядок определения размера арендной платы не установлен пунктами 1 – 5 настоящего Порядка.

Результаты проведения оценки могут быть оспорены заинтересованными лицами. Отчет независимого оценщика признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а указанная в нем итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки. Спор о достоверности установленной в отчете величины рыночной стоимости объекта оценки, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом, подлежит рассмотрению арбитражным судом, который вправе обязать стороны совершить сделку по определенной в ходе рассмотрения спора цене в случаях обязательности совершения сделки (статьи 6, 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Оспаривание достоверности определения независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно в случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора. Отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (пункты 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независящим оценщиком»). Величина оценки является обязательной в случае, если при заключении сделки необходимо применять определенную в результате оценки рыночную стоимость (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 № 2419/11).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили о следующем. Договор аренды земельного участка заключен после введения нормативного регулирования арендной платы. Размер арендной платы земельного участка является регулируемым. Земельный участок ограничен в обороте. Общество не является собственником объектов расположенных на земельном участке недвижимости. Льготный размер арендной платы, не превышающей земельный налог, в данном случае не применим. Арендная плата должна определяться не чаще одного раза в пять лет как произведение рыночной стоимости земельного участка и нормативно установленной ставки годовой арендной платы. Различные результаты оценки сами по себе не свидетельствуют о недостоверности одного из них. Первоначально размер годовой арендной платы установлен в соответствии с отчётом независимого оценщика об оценке величины (размера) годовой арендной платы от 03.11.2017 № 118-2017 и составил 1 481 105 рублей 91 копейку. Недостоверность этой величины и положенной в ее основание величины рыночной стоимости земельного участка общество не доказало. У администрации отсутствовала обязанность по ежегодной корректировке арендной платы в связи изменением рыночной стоимости земельного участка. В этой связи отсутствуют основания для применения определённых оценщиком величин рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2018, 01.01.2019, 01.01.2020. Арендную плату следует определять с применением рыночной стоимости земельного участка, определенной по состоянию на 29.09.2023 по результатам проведенной по делу судебной оценочной экспертизы. Недостоверность этой величины не установлена. Обязательность применения при расчете арендной платы результатов позднее проведенной оценки рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 30.11.2023, отраженных в отчете независимого оценщика от 14.12.2023 № 03-12-128/23, отсутствовала. В действиях общества отсутствуют признаки злоупотребления правом. 

Доводы кассационных жалоб названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационных жалобах, исключают возможность их удовлетворения.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.06.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2024 по делу № А32-13442/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судья

В.А. Авдякова

Судья

А.И. Мещерин