Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-114650/2022

12 апреля 2023 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  05 апреля 2023 года.

Полный текст решения изготовлен  12 апреля 2023 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Балакир М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью "Петербургский завод прецизионных сплавов" (199106, 

<

...>, лит.З, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "Кратос" (199106, 

<

...>, копр. 1, лит. З, помещ. 14Н комн. 41, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

об обязании арендодателя провести реконструкцию сдаваемого в аренду имущества по договору аренды № 52-ДА от 24.03.2021

при участии

- от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 27.12.2022

- от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 20.12.2022; представитель ФИО4 по доверенности от 20.12.2022

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Петербургский завод прецизионных сплавов" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к обществу с ограниченной ответственностью "Кратос" (далее - ответчик) с требованием об обязании ответчика провести реконструкцию нежилого здания Цеха прецизионных сплавов и водородной станции кадастровый номер 78:06:0002102:1025, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, 27-я линия В.О., д. 6, корп. 1, лит. З, площадью 11 620 кв.м., этажностью 1-4, назначение нежилое. 

Определением суда от 16.11.2022 исковое заявление принято судом, возбуждено производство по делу.

В настоящее судебное заседание стороны явились.

Истец поддержал заявленные требования. Ответчик возражал по мотивам, изложенным в отзыве. 

Истцом в судебном заседании 01.02.2023 заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы промышленной безопасности.

В связи с указанным ходатайством суд определением от 09.02.2023 направил запросы о возможности проведения экспертизы по настоящему делу в следующие экспертные учреждения: общество с ограниченной ответственностью «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга»; общество с ограниченной ответственностью «Экспертный центр Северо-Запада»; общество с ограниченной ответственностью «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт»; общество с ограниченной ответственностью «Петербургская экспертная компания»; общество с ограниченной ответственностью «Многоотраслевой центр экспертизы и оценки «АргументЪ» (ООО «МЦ «АргументЪ»); общество с ограниченной ответственностью «Компания независимых экспертов и оценщиков «ДАН — эксперт».

К настоящему судебному заседанию поступили следующие ответы:

 - общество с ограниченной ответственностью «Компания независимых экспертов и оценщиков «ДАН — эксперт» (исх. 64/2023 от 03.04.2023), в соответствии с которым организация располагает возможностью проведения экспертизы по поставленным вопросам, проведение экспертизы может быть поручено эксперту ФИО5, имеющему стаж работы по специальности с 1977 года, стаж работы в экспертной деятельности с 2009 года; стоимость экспертизы составит 170 000,00 руб., срок ее проведения – 25 рабочих дней;

- общество с ограниченной ответственностью «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» (исх. № 1596 от 04.04.2023), в соответствии с которым организация располагает возможностью проведения экспертизы по поставленным вопросам, проведение экспертизы может быть поручено эксперту ФИО6, имеющему стаж работы по специальности 44 года, стаж экспертной работы 16 лет; стоимость экспертизы составит 453 750,00 руб. по вопросу 1, 135 500,00 руб. по вопросу 2, срок ее проведения – до 25 рабочих дней;

- общество с ограниченной ответственностью «Многоотраслевой центр экспертизы и оценки «АргументЪ» (исх. № 26 от 04.04.2023),  в соответствии с которым организация располагает возможностью проведения экспертизы по второму из поставленных вопросов, проведение экспертизы может быть поручено эксперту ФИО7, имеющему стаж работы по специальности 42 года, стаж экспертной деятельности 10 лет, стоимость экспертизы составит  498 000,00 руб., срок ее проведения – 25 рабочих дней;

- общество с ограниченной ответственностью «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» (исх. № 198/04-2023 от 03.04.2023), в соответствии с которым организация располагает возможностью проведения экспертизы по поставленным вопросам, проведение экспертизы может быть поручено эксперту ФИО8, имеющему стаж работы по специальности, в том числе экспертной деятельности 32 года, стоимость экспертизы составит 450 000,00 руб., срок ее проведения – 15 рабочих дней.

В настоящем судебном заседании истец поддержал ранее заявленное ходатайство о проведении экспертизы. 

Рассмотрев указанное ходатайство, суд, принимая во внимание возражения ответчика и имеющиеся в материалах дела доказательства, отказывает в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в его удовлетворении, поскольку в настоящем случае отсутствует необходимость получения специальных познаний для разрешения спора по существу.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

24.03.2021 года между ответчиком ООО «Кратос» (арендодатель), и истцом ООО «ПЗПС» (арендатор) был заключен договор аренды № 52-ДА (далее - договор аренды).

Согласно договору аренды арендодатель (ответчик) обязался предоставить арендатору (истцу) во временное возмездное владение и пользование (аренду) следующее имущество: нежилое здание Цеха прецизионных сплавов и водородной станции кадастровый № 78:06:0002102:1025, расположенное по адресу Санкт-Петербург, 27-я линия В.О., д. 6, кор.1, лит.З, площадью 11 620 кв.м., этажность 1-4, назначение нежилое (далее по тексту Объект недвижимости) на срок с 16 апреля 2021 года по 15 апреля 2027 года (пункт 4.1. договора аренды). Данный Объект недвижимости используется арендатором в производственных целях.

В связи с обнаружением ряда трещин на стенах и других повреждений Объекта недвижимости, о которых ответчик был информирован, истцом, после согласования с ответчиком, было решено произвести экспертизу промышленной безопасности.

Согласно материалам дела, ООО «ТЕХНОРЕСУРС» произведена экспертиза промышленной безопасности строительных конструкций Объекта недвижимости.

По результатам обследования технического состояния строительных конструкций АБК здания электросталеплавительного участка в осях А-Т/1-2а ООО «Петербургский завод прецизионных сплавов», по адресу: Санкт-Петербург, 27-я В.О. 

<

...>, лит.З составлен технический отчет №23/22 (далее - технический отчет).

Названный технический ответ содержит следующий вывод: выявлены многочисленные дефекты категории Б (ограниченно работоспособное состояние) приведенные в ведомости дефектов (приложение Д) с учетом продолжающихся неравномерных деформаций фундаментов (см. п.5.2.2) данные дефекты могут перейти в категорию А (аварийное состояние), если не будут проведены необходимые ремонтно-восстановительные работы.

Из искового заявления следует, что в связи с установлением фактов многочисленных дефектов арендуемого Объекта недвижимости, истец обратился к ответчику с требованием произвести реконструкцию.

Указанное требование ответчик в добровольном порядке не удовлетворил, сославшись на пункт 3.2.7 договора аренды, согласно которому арендатор обязан производить за свой счет капитальный ремонт Объекта недвижимости.

Истец не согласен с доводом ответчика, поскольку полагает, что на Объекте недвижимости необходимо проведение реконструкции, а не капитального ремонта. 

На основании вышеизложенного, истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии нормами Градостроительного кодекса РФ, капитальный ремонт объектов капитального строительства - это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (пункт 14.2 статьи 1 ГрК РФ).

При этом капитальный ремонт направлен на сохранение первоначальных характеристик объекта, он не изменяет назначение объекта, в ходе ремонта производится замена или восстановление неисправных элементов на более прочные и долговечные.

Согласно п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкция объекта капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Следовательно, при реконструкции изменяется сущность объекта, увеличиваются или улучшаются его характеристики, технико-экономические показатели или появляются новые качественные и количественные характеристики.

Основным отличием реконструкции от других видов работ является изменение параметров объекта капитального строительства при реконструкции и отсутствие такого изменения при выполнении капитального ремонта или перепланировки.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Таким образом, исходя из норм законодательства, именно собственник имущества имеет право на распоряжение им, в частности, и на проведение реконструкции своего недвижимого имущества.

Действующее законодательство, а также Договор аренды, заключенный между сторонами, не содержит норм и положений, позволяющих обязать арендодателя провести реконструкцию объекта недвижимости.

Истец владеет и пользуется имуществом Ответчика на основании обязательственных правоотношений, возникающих из договора аренды.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 2 ст. 612 ГК РФ, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

В тоже время, по условиям заключенного между ООО «Кратос» и ООО «ПЗПС» Договора аренды 52-ДА, а именно п. 3.2.7, Арендатор обязан производить за свой счет капитальный ремонт объекта недвижимости.

В соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

ООО «ПЗПС» непрерывно осуществляет пользование нежилым зданием Цеха прецизионных сплавов и водородной станции начиная с 2008 года, что подтверждается договорами аренды № 27 от 25.03.2008г., №35-ДА от 29.03.2011г., №43-ДА от 25.03.2014г., №47-ДА от 20.03.2017г., №49-ДА от 24.12.2018г., №52-ДА от 24.03.2021г. В соответствии с указанными договорами аренды, арендатор обязуется поддерживать объект недвижимости в исправном состоянии и производить капитальный ремонт объекта при необходимости.

В 2017 году ООО «Кратос» было проведено обследование технического состояния нежилого здания с целью определения их текущего технического состояния в результате использования зданий арендатором. Обследование проводилось ООО «ЮК ВЫХОД», результатом которого явилось Строительно-техническое заключение от 09.03.2017.

Руководствуясь Строительно-техническим заключением от 09.03.2017, стороны заключили договор аренды №47-ДА от 20.03.2017 и договор аренды №49-ДА от 24.12.2018, разделы 7 которых, содержали особые условия, в соответствии с которыми сторонами были зафиксированы имеющиеся в объекте аренды дефекты. Согласно п. 7.1.3 особых условий вышеуказанные дефекты возникли в период пользования имуществом Арендатором по договору аренды № 43-ДА от 25 марта 2014 года и обязанность их устранения лежит на Арендаторе. 

В соответствии с п.п. 7.6 и 7.7. указанного договора за нарушение сроков окончания работ, указанных в п.п. 7.2, 7.3 договора, Арендатор обязан уплатить Арендодателю пени в размере 3000 рублей за каждый день просрочки. Уплата штрафов, пеней не освобождает Арендатора от выполнения обязанностей, предусмотренных данным разделом договора. 

Вместе с тем, указанные работы Арендатором не выполнены. Претензия ООО «Кратос» об оплате штрафа удовлетворена. Штраф за просрочку выполнения работ Арендатором уплачен платежным поручением №1394 от 14.06.2018

Таким образом, Арендатору было известно о техническом состоянии объекта аренды, необходимость проведения капитального ремонта, состав работ и сроки их проведения согласованы сторонами. 

Однако доказательств выполнения работ, по капитальному ремонту здания, согласованных сторонами в договорах аренды от 2017 и 2018 года, Арендатором не представлено. 

Ввиду изложенного суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных требований. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В иске отказать. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Балакир М.В.