АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51 / 53-02-05, http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-13573/2022

10 ноября 2023 года

город Омск

Резолютивная часть решения оглашена 02 ноября 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 10 ноября 2023 года. 

 

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Ивановой И.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью Строительно-монтажное управление-9 Стройбетон «Космическое» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности по договору аренды № Д-Кр-13-325 за период с 10.04.2021 по 18.08.2022 в размере 974 134 руб. 23 коп., пени за период с 11.04.2021 по 18.08.2022 в размере 244 219 руб. 83 коп. с последующим начислением по день фактической уплаты основного долга, по договору аренды № Д-Кр-13-326 за период с 10.04.2021 по 19.10.2022 в размере 1 084 289 руб. 85 коп., пени за период с 11.04.2021 по 19.10.2022 в размере 297 145 руб. 89 коп. с последующим начислением по день фактической уплаты основного долга,

в судебном заседании приняли участие:

от истца – ФИО2 по доверенности от 07.06.2023, выданной на 1 год (удостоверение, диплом о высшем юридическом образовании на обозрение суда представлены),

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 30.11.2022 сроком действия 3 года (личность удостоверена паспортом гражданина РФ, диплом о высшем юридическом образовании на обозрение суда представлен); 

 

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление-9 Стройбетон «Космическое»  (далее – ООО СМУ-9 СБ «Космическое», ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды № Д-Кр-13-325 за период с 10.04.2021 по 18.08.2022 в размере 974 134 руб. 23 коп., пени за период с 11.04.2021 по 18.08.2022 в размере 244 219 руб. 83 коп. с последующим начислением по день фактической уплаты основного долга, по договору аренды № Д-Кр-13-326 за период с 10.04.2021 по 19.10.2022 в размере 1 084 289 руб. 85 коп., пени за период с 11.04.2021 по 19.10.2022 в размере 297 145 руб. 89 коп. с последующим начислением по день фактической уплаты основного долга.

Определением Арбитражного суда Омской области от 10.08.2022 исковое заявление принято, возбуждено производство по делу № А46-13573/2022.

Определением Арбитражного суда Омской области от 27.09.2022 в соответствии с положениями пункта 2 части 3 статьи 18 АПК РФ произведена замена состава суда по настоящему делу с применением автоматизированной информационной системы.

Обосновывая исковые требования, Департамент указывает на надлежащее исполнение ответчиком обязательств по договорам, в результате чего у последнего возникла задолженность по арендным платежам, а также по пени.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указывает на то, что Департаментом при расчете требований необоснованно применен повышенный коэффициент, общий размер арендной платы должен быть определён в размере земельного налога, исходя из ставки 0,3%. Также ООО СМУ-9 СБ «Космическое» представило контррасчеты исковых требований.

В судебном заседании представитель истца подержал исковые требования в полном объёме; представитель ответчика возражал против удовлетворения требований Департамента по основаниям, изложенным в письменных документах по делу.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

14.02.2019 между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды № Д-Кр-13-325, согласно условиям которого арендатору в пользование передан земельный участок с кадастровым номером 55:36:110101:25526 площадью 5654 кв.м, с целью использования Участка: для завершения строительства объекта незавершенного строительства; с видом разрешенного использования: многоквартирные жилые дома высокой этажности (пункты 1.1, 1.2, 1.4, 1.5 договора № ДКр-13-325).

Акт приема-передачи к договору подписан сторонам 14.02.2019.

В силу пункта 2.1 договора № Д-Кр-13-325 размер арендной платы определяется расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы, приведенным в приложении к договору.

Письмом от 03.09.2020 № Исх-ДИО/8663 Департамент уведомил ответчика о том, что постановлением Правительства Омской области от 29.04.2020 № 162-п «О внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 26,12.2018 № 419-п» внесены изменения в Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов (далее - Порядок), утвержденный постановлением Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п. В соответствии с пунктом 4.1 Порядка расчет размера арендной платы за использование земельных участков, предоставленных для жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства), осуществляется на основании кадастровой стоимости земельного участка с учетом льготного коэффициента 0,6%, устанавливаемого на срок до восьми лет (включительно), начиная с даты заключения договора аренды земельного участка для жилищного строительства. По истечении указанного срока расчет размера арендной платы осуществляется на основании кадастровой стоимости земельного участка с учетом экономически обоснованного коэффициента 2,6%. При этом течение восьмилетнего срока не прерывается в случаях заключения договоров аренды по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 11.8, подпунктами 5, 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В связи с указанным, арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 55:36:110101:25526 площадью 5654 кв.м, предоставленный по договору аренды от 14.02.2019 №Д-Кр-13-325, с 01.05.2020 составляет 13 874,66 руб. в месяц; с 19.11.2020 составляет 60 123,53 руб. в месяц.

Письмом от 01.02.2021 № Исх-ДИО/1948 Департамент уведомил ответчика в соответствии с подпунктом 1 пункта 12 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов, утвержденного постановлением Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п, размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка с 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. Приказом Министерства имущественных отношений Омской области № 45-п от 20.11.2020 (далее - Приказ) утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области. Согласно Приказу кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:110101:25526 площадью 5654 кв.м по состоянию на 01.01.2021 составляет 27110703,84 руб.

Таким образом, размер ежемесячной арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 55:36:1101.01:25526, предоставленный по договору аренды от 14.02.2019 № Д-Кр-13-325, с 01.01.2021, по расчету Департамента, составляет 58 739,86 руб.

Также 14.02.2019 между сторонами заключен договор № Д-Кр-13-326, по которому арендатору в пользование передан земельный участок с кадастровым номером 55:36:110101:25525 площадью 5420 кв.м, с целью использования Участка: для завершения строительства объекта незавершенного строительства; с видом разрешенного использования: многоквартирные жилые дома высокой этажности, магазины товаров первой необходимости (пункты 1.1, 1.2, 1.4, 1.5 договора № Д-Кр-13-326).

Акт приема-передачи к договору подписан сторонам 14.02.2019.

В силу пункта 2.1 договора № Д-Кр-13-326 размер арендной платы определяется расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы, приведенным в приложении к договору.

Письмом от 03.09.2020 № Исх-ДИО/8660 Департамент уведомил ответчика о том, что в соответствии с пунктом 4.1 Порядка расчет размера арендной платы за использование земельных участков, предоставленных для жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства), осуществляется на основании кадастровой стоимости земельного участка с учетом льготного коэффициента 0,6%, устанавливаемого на срок до восьми лет (включительно), начиная с даты заключения договора аренды земельного участка для жилищного строительства. По истечении указанного срока расчет размера арендной платы осуществляется на основании кадастровой стоимости земельного участка с учетом экономически обоснованного коэффициента 2,6%. При этом течение восьмилетнего срока не прерывается в случаях заключения договоров аренды по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 11.8, подпунктами 5, 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В связи с указанным, арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 55:36:110101:25525 площадью 5420 кв.м, предоставленный по договору аренды от 14.02.2019 №Д-Кр-13-326, с 01.05.2020 составляет 13 300,44 руб. в месяц; с 19.11.2020 составляет 57 635,22 руб. в месяц.

Письмом от 01.02.2021 № Исх-ДИО/1949 Департамент уведомил ответчика в соответствии с подпунктом 1 пункта 12 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов, утвержденного постановлением Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п, размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка с 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. Приказом Министерства имущественных отношений Омской области № 45-п от 20.11.2020 (далее - Приказ) утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области. Согласно Приказу кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:110101:25525 площадью 5420 кв. м по состоянию на 01.01.2021 составляет 26036487,6 руб.

Таким образом, размер ежемесячной арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 55:36:110101:25525, предоставленный по договору аренды от 14.02.2019 №Д-Кр-13-326, с 01.01.2021, по расчету истца, составляет 56 412,39 руб.

Согласно пунктам 2.3 означенных договоров арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц с оплатой до 10-го числа месяца, за который производится оплата.

Пунктом 5.2 договоров предусмотрено, что в случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и размере, установленные договором, арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно пункту 7.2 договоров, договор считается заключенным с момента подписания акта приема-передачи участка и распространяет свое действие на правоотношения, возникшие между сторонами с 19.11.2018.

До заключения указанных договоров названные земельные участки находились на праве аренды согласно договору аренды от 25.10.2012, заключенному с Главным управлением по земельным ресурсам Омской области сроком на 5 лет в целях комплексного освоения и жилищного строительства, а затем на основании договоров аренды от 18.11.2015 сроком на 5 лет, от 18.09.2017 сроком до 18.11.2018, заключенных с Департаментом.

Указанные обстоятельства ранее были установлены судебными актами в рамках дела № А46-15198/2021.

Как указывает истец, ответчиком обязательства по означенным выше договорам по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнялись; по расчету Департамента по договору аренды № Д-Кр-13-325 за период с 10.04.2021 по 18.08.2022 сумма задолженности составляет 974 134 руб. 23 коп., по договору аренды № Д-Кр-13-326 за период с 10.04.2021 по 19.10.2022 сумма задолженности составляет 1 084 289 руб. 85 коп.

В связи с указанным, для урегулирования спора о задолженности в досудебном порядке Департамент в адрес ООО СМУ-9 СБ «Космическое» письмами от 22.03.2022 № Исх-ДИО/3773 и № Исх-ДИО/3774 направил претензии с требованиями о погашении задолженности по арендной плате и начисленных пени.

Ссылаясь на то, что задолженность по уплате арендных платежей в добровольном порядке в установленные сроки не погашена, Департамент обратился в Арбитражный суд Омской области с рассматриваемым исковым заявлением.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требование истца подлежащим частичному удовлетворению, исходя из следующего.

Право на обращение в суд принадлежит лицам в случае нарушения либо оспаривания их прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 АПК РФ).

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

По положениям статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как предусмотрено статьёй 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

Факт пользования ответчиком земельными участками, переданными по актам приёма-передачи в аренду на основании договоров аренды, подтверждён материалами дела, и ответчиком по существу не оспаривается, как и не оспариваются обстоятельства ненадлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы (невнесение арендной платы за период с 10.04.2021 по 18.08.2022).

Таким образом, требования истца о взыскании с ответчика задолженности по оплате арендных платежей по договорам заявлено правомерно.

Согласно представленным Департаментом в материалы дела расчетам, расчет арендной платы истцом произведен в соответствии с Порядком, утвержденным Постановлением Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственности на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 5 октября 2015 года № 275-п» в редакции Постановления Правительства Омской области от 29.04.2020 № 162-п «О внесении изменений в Постановление Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п» (далее - Порядок).

Так, расчёт арендной платы договору аренды от 09.04.2019 № Д-Кр-13-325 осуществлен следующим образом.

Расчет размера арендной платы за использование земельных участков, предоставленных для жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства и случаев, предусмотренных пунктом 7 настоящего Порядка), осуществляется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается по формуле:

Ап = Кс х Кл, где:

Ап - размер годовой арендной платы, руб.;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:110101:25526 площадью 5654 кв.м, равная 27749323,14 руб.; Кл - льготный коэффициент, равный 0,6% (п. 4.1 Порядка).

С 01.05.2020:

Годовой размер арендной платы составляет: 166 495,94 руб.

Ежемесячный размер арендной платы составляет: 13 874,66 руб.

Расчет размера арендной платы за использование земельных участков, предоставленных для жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства и случаев, предусмотренных пунктом 7 настоящего Порядка), по истечении 8 лет с даты предоставления земельного участка осуществляется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается по формуле:

Ап = Кс х Кф, где:

А - размер годовой арендной платы, руб.;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:110101:25526 площадью 5654 кв.м, равная 27749323,14 руб.;

Кф - экономически обоснованный коэффициент, равный 2,6 % (п. 3 Порядка, п. 1 приложения к Порядку).

С 19.11.2020:

Годовой размер арендной платы составляет: 721 482,40 руб.

Ежемесячный размер арендной платы составляет: 60 123,53 руб.

Расчёт арендной платы по договору аренды от 09.04.2019 № Д-Кр-13-326 осуществлен следующим образом.

Расчет размера арендной платы за использование земельных участков, предоставленных для жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства и случаев, предусмотренных пунктом 7 настоящего Порядка), осуществляется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается по формуле:

Ап = Кс х Кл, где:

Ап - размер годовой арендной платы, руб.;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:110101:25525 площадью 5420 кв. м, равная 26600872,20 руб.; Кл - льготный коэффициент, равный 0,6% (п. 4.1 Порядка).

С 01.05.2020:

Годовой размер арендной платы составляет: 159 605,23 руб.

Ежемесячный размер арендной платы составляет: 13 300,44 руб.

Расчет размера арендной платы за использование земельных участков, предоставленных для жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства и случаев, предусмотренных пунктом 7 настоящего Порядка), по истечении 8 лет с даты предоставления земельного участка осуществляется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается по формуле:

Ап = Кс х Кф, где:

Ап - размер годовой арендной платы, руб.;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:110101:25525 площадью 5420 кв. м, равная 26600872,20 руб.;

Кф - экономически обоснованный коэффициент, равный 2,6 % (п. 3 Порядка, п. 1 приложения к Порядку).

С 19.11.2020:

Годовой размер арендной платы составляет: 691 622,68 руб.

Ежемесячный размер арендной платы составляет: 57 635,22 руб.

В последующем при определении размера арендной платы Департаментом также применялась формула: Ап = Кс х Кф, с учётом изменений кадастровой стоимости земельных участков.

Вместе с тем, не оспаривая основания возникновения задолженности и факт наличия задолженности, ответчик выражает несогласие с произведенным Департаментом расчетом исковых требований.

Изучив в совокупности и взаимосвязи обстоятельства рассматриваемого спора, принимая во внимание имеющие преюдициальное значение выводы об обстоятельствах, заключенные в судебном акте суда кассационной инстанции по делу № А46-15198/2021, суд находит возражения ответчика обоснованными, по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 4.1 Правил № 419 (в ред. от 29.04.2020) расчет размера арендной платы за использование земельных участков, предоставленных для жилищного строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства и случаев, предусмотренных пунктом 7 настоящего Порядка), осуществляется на основании кадастровой стоимости земельного участка по формуле:

Ап = Кс х Кл,

где:

Ап - размер годовой арендной платы;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка;

Кл - льготный коэффициент.

Значение коэффициента Кл устанавливается в размере 0,6% на срок до восьми лет (включительно) начиная с даты заключения договора аренды земельного участка для жилищного строительства. По истечении указанного срока расчет размера арендной платы осуществляется в соответствии с пунктом 3 настоящего Порядка.

Течение срока, предусмотренного абзацем седьмым настоящего пункта, не прерывается в случаях заключения договоров аренды по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 11.8, подпунктами 5, 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Пунктом 21 статьи 3 ЗК РФ предусмотрено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, применение положений пункта 4.1 Правил № 419, как обоснованно отмечает Департамент, действительно не предполагает возможность применения льготного коэффициента при расчете арендной платы по истечении восьми лет с момента заключения первоначального договора аренды земельного участка для жилищного строительства; заключение последующих договоров в отношении соответствующего участка в порядке пункта 4 статьи 11.8, подпунктов 5, 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 21 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», не позволяет исчислять определенный пунктом 4.1 Правил № 419 восьмилетний срок сначала.

В то же время в соответствии с пунктом 7 Правил № 419 в случаях заключения договоров аренды земельных участков, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.7 ЗК РФ, размер арендной платы определяется в размере земельного налога, рассчитанного в отношении таких земельных участков.

Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, если земельный участок образован в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки, и предоставлен указанному лицу.

Так, в пункте 2 Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением от 16.07.2009 № 582, утвержденных Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710, разъяснено, что в целях применения принципа экономической обоснованности рекомендуется при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, в соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ предусматривать положения, направленные на достижение баланса интересов арендатора и арендодателя земельного участка, например, посредством установления экономически обоснованных ставок арендной платы или иных показателей, применяемых для определения арендной платы.

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

Применение повышающих ставок и коэффициентов арендной платы должно осуществляться с учетом правил (особенностей), установленных законодательством для отдельных видов правоотношений, в рамках которых осуществляется жилищное строительство, предопределяющих возможности арендатора приступить к началу строительства и завершить его в соответствующие сроки.

Арбитражным судом Западно-Сибирского округа в постановлении от 01.12.2022 по делу № А46-15198/2021, по результатам рассмотрения спора о взыскании задолженности по арендным платежам за предшествующий период в рамках рассматриваемых договоров аренды земельных участков (№ Д-Кр-13-325, № Д-Кр-13-326), установлено следующее.

Первоначально в аренду обществу ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительная компания «ОмСтройОмск» (правопредшественник ответчика) был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 55:36:110101:9653 площадью 56 349 кв.м для строительства многоквартирных жилых домов средней и высокой этажности, объектов обслуживания населения, объектов торговли, объектов здравоохранения, гаражей-стоянок (для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства).

Вопреки позиции Департамента, специфика использования рассматриваемых земельных участков состоит в их предоставлении для комплексного освоения, которое предполагает поэтапный характер застройки, зачастую сопровождается плановым, последовательным разделом изначально предоставленного земельного участка на части по мере реализации проекта с учетом утвержденной документации по планировке территории и запланированных сроков строительства.

Предложенный департаментом вариант расчета срока строительства для целей применения повышающего коэффициента в данном случае, с учетом имеющихся обстоятельств спора, предполагает представление определенных доказательств и выполнение обязанности, предусмотренной статьей 65 АПК РФ. В том числе постольку, поскольку расчет арендной платы с применением положений пункта 3 Правил № 419 и коэффициента 2,6%  представляет собой меру стимулирования жилищного строительства, а не санкцию за превышение срока строительства конкретных объектов на определенных земельных участках.

Между тем при рассмотрении настоящего спора, как и при рассмотрении спора по делу № А46-15198/2021, соответствующих доказательств, подтверждающих наличие объективных фактов, позволяющих применить обозначенные порядок расчета и коэффициент арендной платы в связи со сроком строительства объекта не представлено. Сведения о причинах и времени образования новых земельных участков, в связи с которыми взыскивается задолженность и которые не поименованы в договоре аренды исходного земельного участка, не приведены.

При разрешении подобных споров следует учитывать конкретные обстоятельства дела и специфику использования земельных участков для цели жилищного строительства, например, при их предоставлении для комплексного освоения, которое предполагает поэтапный характер застройки, зачастую сопровождается плановым, последовательным разделом изначально предоставленного земельного участка на части по мере реализации проекта с учетом утвержденной документации по планировке территории и запланированных сроков строительства, что может быть принято во внимание при определении даты начала исчисления восьмилетнего срока для применения повышающего коэффициента в отношении каждого конкретного земельного участка.

Так, в рассматриваемом случае имело место быть поэтапное строительство нескольких объектов недвижимости, запланированных к застройке на земельном участке с кадастровым номером 55:36:110101:9653, предоставленном обществу ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительная компания «ОмСтройОмск» (правопредшественник ответчика) для целей комплексного освоения, и, как следствие, изменение площади земельных участков.

Согласно пункту 1 статьи 30.2 ЗК РФ (в редакции на момент заключения договора) комплексное освоение в целях жилищного строительства включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Как указывалось выше, изначально, в 2012 году, до заключения договоров № Д-Кр-13-325, № Д-Кр-13-326, в целях комплексного освоения и жилищного строительства, с Главным управлением по земельным ресурсам Омской области заключался договор аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:110101:9653 сроком на 5 лет, а затем на основании договоров аренды от 18.11.2015 сроком на 5 лет, от 18.09.2017 сроком до 18.11.2018, заключенных с Департаментом.

При этом в названных договорах определена цель предоставления земельного участка с кадастровым номером 55:36:110101:9653 – для комплексного освоения и жилищного строительства.

Как следствие, при заключении договора арендодателю было известно о том, что строительство будет осуществляться на земельном участке значительной площади, включающем в себя части с различными характеристиками земельного участка (для возведения домов средней и высокой этажности, объектов торговли, объектов социальной инфраструктуры, гаражей-стоянок), определяющими, по сути, их разрешенное использование, соответствующее понятию комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Последующие действия сторон по продлению действия договора аренды, первоначально заключенного в 2012 году, подтверждают, что целью предоставления соответствующего участка с кадастровым номером 55:36:110101:9653 и впоследствии выделенных из него (в том числе рассматриваемых в рамках настоящего спора) участков является комплексное освоение в связи с жилищным строительством (в том числе со строительством многоквартирных домов).

Выделением отдельных земельных участков из земельного участка с кадастровым номером 55:36:110101:9653, в связи с этим подписанием новых договоров по предоставлению вновь выделенных земельных участков, выдачей разрешений на строительство объектов недвижимости и совершением иных распорядительных действий в сфере градостроительного планирования Департамент выразил свое согласие на поэтапное освоение территории и подтвердил соблюдение застройщиком сроков строительства жилых домов, которые не входят за границы разумных, обычно применяемых для подобного строительства.

При этом квалификация рассматриваемых правоотношений сторон в качестве комплексного освоения в целях жилищного строительства, регламентированных статьей 30.2 ЗК РФ, а не комплексного развития территории жилой застройки, нормы о регулировании которого включены в пункт 34 статьи 1 и статью 65 Градостроительного кодекса Российской Федерации, не имеют правового значения, поскольку в настоящем случае юридически значимым является установление обстоятельств поэтапного освоения земельного участка, которое предполагалось и положениями ранее действовавшего земельного, и правилами действующего градостроительного законодательства.

Как пояснил в ходе рассмотрения дела представитель Общества и не оспаривал представитель Департамента, поэтапное освоение территории завершено в 2022 году (с связи с чем начисления арендных платежей прекращены с 19.08.2022 по договору аренды № Д-Кр-13-325 и с 20.10.2022 по договору аренды № Д-Кр-13-326).

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что за исковой период размер арендной платы подлежит определению в соответствии с пунктом 7 Правил № 419, то есть в размере земельного налога, рассчитанного в отношении соответствующих земельных участков.

Позиция Департамента, указывающего на необходимость расчета арендной платы в рассматриваемом периоде исходя из положений пункта 3 Правил № 419, основана на применении формального критерия истечения восьмилетнего срока со дня предоставления исходного земельного участка (в его первоначальных параметрах) в аренду в 2012 году.

Вместе с тем в рассматриваемом случае земельные участки использовались арендатором в связи с комплексным освоением земельного участка для целей жилищного строительства, при этом, как уже указывалось выше, согласно пункту 7 Порядка № 419-п (который является исключением из общего порядка, предусмотренного пунктом 4.1 Правил № 419) в случаях заключения договоров аренды земельных участков, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.7 ЗК РФ (договор о комплексном развитии территории жилой застройки), размер арендной платы определяется в размере земельного налога, рассчитанного в отношении таких земельных участков.

С учетом изложенного, требования Департамента в части взыскания задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению по договору аренды № Д-Кр-13-325 от 14.02.2019 за период с 10.04.2021 по 18.08.2022 в размере 110 344 руб. 99 коп., по договору аренды № Д-Кр-13-326 от 14.02.2019 за период с 10.04.2021 по 19.10.2022 – в размере 119 200 руб. 89 коп.

Как указывалось выше, Департаментом также заявлено требование о взыскании пени за период с 11.04.2021 по 18.08.2022, в том числе по договору аренды № Д-Кр-13-325 в размере 244 219 руб. 83 коп. с последующим начислением по день фактической уплаты основного долга, по договору аренды № Д-Кр-13-326 в размере 297 145 руб. 89 коп. с последующим начислением по день фактической уплаты основного долга.

В соответствии с требованиями статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, неустойкой.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что по смыслу статьи 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

В соответствии с пунктами 5.2 договоров предусмотрено, что в случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и размере, установленные договором, арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Таким образом, с учётом вышеизложенного, требования Департамента о взыскании пени признаются судом обоснованными, но подлежащими корректировке с учётом частичного удовлетворения исковых требований в части взыскания основного долга, а именно: по договору аренды № Д-Кр-13-325 за период с 11.04.2021 по 05.10.2023 в размере 55 204 руб. 59 коп., а также пени на сумму основного долга за период с 06.10.2023 по день фактического исполнения обязательства из расчета 0,1% от суммы основного долга за каждый день просрочки платежа; по договору аренды № Д-Кр-13-326 от 14.02.2019 за период с 11.04.2021 по 05.10.2023 в размере 57 866 руб. 46 коп., а также пени на сумму основного долга за период с 06.10.2023 по день фактического исполнения обязательства из расчета 0,1% от суммы основного долга за каждый день просрочки платежа (что соответствует представленным контррасчетам ответчика).

С учетом частичного удовлетворения исковых требований Департамента, а также того, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в размере 6 503 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Строительно-монтажное управление-9 Стройбетон «Космическое» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 342 616 руб. 93 коп., в том числе:

- задолженность по договору аренды № Д-Кр-13-325 от 14.02.2019 за период с 10.04.2021 по 18.08.2022 в размере 110 344 руб. 99 коп., пени за период с 11.04.2021 по 05.10.2023 в размере 55 204 руб. 59 коп., а также пени на сумму основного долга за период с 06.10.2023 по день фактического исполнения обязательства из расчета 0,1% от суммы основного долга за каждый день просрочки платежа;

- задолженность по договору аренды № Д-Кр-13-326 от 14.02.2019 за период с 10.04.2021 по 19.10.2022 в размере 119 200 руб. 89 коп., пени за период с 11.04.2021 по 05.10.2023 в размере 57 866 руб. 46 коп., а также пени на сумму основного долга за период с 06.10.2023 по день фактического исполнения обязательства из расчета 0,1% от суммы основного долга за каждый день просрочки платежа.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Строительно-монтажное управление-9 Стройбетон «Космическое» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 6 503 руб. государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, 

<

...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, 

<

...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

 

Судья                                                                                                         И.А. Иванова