АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

693000, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 28

Факс 460-945, 460-952, адрес сайта-http://sakhalin.arbitr.ru/

Электронная почта-info@sakhalin.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А59-8169/2018

г. Южно-Сахалинск

07 октября 2019 года

Резолютивная часть объявлена 03 октября 2019 года, в полном объеме решение постановлено 07 октября 2019 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Кучкиной С.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Закрытого акционерного общества «Сфера» к Муниципальному образованию «Городской округ Ногликский» Сахалинской области и Обществу с ограниченной ответственностью «Дагинские минеральные воды»

Третьи лица:

Управление Росреестра по Сахалинской области,

Общество с ограниченной ответственностью «Орион-Ю»,

о признании отсутствующим права собственности на объект недвижимости, государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, признании права собственности на объекты недвижимости,

при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности от 20.09.2018,

от ответчика ООО «ДМВ» - ФИО3 по доверенности от 23.01.2019

от остальных участников процесса представители не явились,

у с т а н о в и л:

ООО «Сфера» обратилась в суд с данным иском к МО «Городской округ Ногликский» и ООО «Дагинские минеральные воды», поставив следующие требования:

1) Признать право собственности, зарегистрированное за ООО «Дагинские минеральные воды в отношении объекта недвижимости, котельной, назначение: нежилое, площадью 23, 6 кв. м., 1 этажную, 2003 года постройки, с кадастровым номером 65:22:000005:82, по адресу: Сахалинская область, Ногликский р-н, с. Горячие Ключи – отсутствующим;

2) Вынести решение суда о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи имущества от 02.08.2017 года, заключенного между ЗАО «Сфера», в лице генерального директора ФИО4 и ООО «Бытовик», в лице конкурсного управляющего ФИО5, в отношении объекта недвижимости, котельной, назначение: нежилое, площадью 23, 6 кв. м., 1 этажную, 2003 года постройки, с кадастровым номером 65:22:000005:82, по адресу: Сахалинская область, Ногликский р-н, с. Горячие Ключи.

Иск обоснован наличием заключенного между истцом и ООО «Бытовик» (который признан банкротом и исключен из ЕГРЮЛ) договора купли-продажи спорного имущества от 02.08.2017 г., и указано, что право собственности на данный объект до настоящего времени зарегистрировано за ООО «ДМВ» при том, что договор купли-продажи, имевшийся ранее между ООО «ДМВ» и ООО «Бытовик», признан судебными актами недействительной сделкой, и ООО «Бытовик» не осуществил регистрацию своего права собственности на данный объект, что в настоящее время препятствует истцу в регистрации его права собственности на этот объект.

Ответчик Администрация МО ГО «Ногликский» представил отзыв на иск, в котором с иском не согласился, указал, что согласно данным кадастровой карты имеется зарегистрированный объект с кадастровым номером 65622:000005:113, расположенный на земельном участке с номером 65:22:000006:145 – котельная общей площадью 23.3 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, тогда как сведений о наличии такого объекта, в отношении которого истцом заявлены требования, не имеется, договор купли-продажи данного объекта не содержит идентифицирующих признаков предмета договора, тем самым истцом не представлено доказательств о возникновении у него прав на данный объект. Указали, что земельного участка № 65:22:000005:122 (указанный в договоре купли-продажи) не имеется, данный участок был разделен на два участка: 65:22:000005:145 и 65:22:00000144, и сведений о том, на каком из этих участков находится спорный объект, истцом не представлено.

Ответчик ООО «ДМВ» представил отзыв на иск, в котором просит производство в части требований о прекращении права собственности на объект прекратить, указывая, что отсутствие у них права собственности на спорный объект уже было установлено судебным актом, вступившим в законную силу – определением арбитражного суда Сахалинской области от 23.12.2014 по делу А59-841/2009 о несостоятельности (банкротстве) ООО «Бытовик», тем самым данный спор уже был разрешен. В отношении второго требования указали на несогласие с ним, ссылаясь на то, что истцом не представлено доказательств уклонения ООО «Бытовик» от регистрации перехода права собственности, как и доказательств о нахождении спорного объекта во владении ООО «ДМВ», тогда как они не являлись стороной по данному договору.

Отметили, что у них в собственности имеется котельная, которую они сами строили и являющаяся их собственности, данный объект зарегистрирован, имеет адрес нахождения – 

<

...>, площадью 23.6 кв.м., при том, что на территории с.Горячие ключи имеются две котельные, имеется еще одна котельная меньшей площадью, в отношении которой и рассматривался спор о признании договора купли-продажи недействительным. Также пояснила, что ими проверены сведения о заключении истцом договора купли-продажи от 2017 года, и по данным с электронной торговой площадки в отношении котельной площадью 23.3 кв.м действительно проводились торги, однако победителем их признано другое лицо – ООО «Орион-Ю».

19.06.2019 истец представил заявление об уточнении иска, в котором просит признать за ними право собственности на объект  недвижимости – котельная, назначение: нежилое, площадью 23.6 кв.м., 1 этажная, 2003 года постройки, ранее с кадастровым номером 65:22:0000006:82, в настоящее время 65:22:0000005:113, расположенное по адресу: Сахалинская область, Ногликский район, с.Горячие Ключи.

Также представил заявление об отказе от исковых требований о государственной регистрации перехода к ним права собственности на данный объект. Пояснила, что объекты № …82 и № …113 являются одним и тем же объектом, данный объект снят с учета с номера …82, и зарегистрирован под номером ….113.

Определением от 20.12.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии по Сахалинской области, а определением от 03.09.2019 - ООО «Орион-Юг».

В судебном заседании 03.09.2019 судом в качестве свидетеля опрошен кадастровый инженер ФИО6, которая пояснила, что ею выявлено, что фактически объекты №№ …82 и…113 являются одним объектом, объект …82 был построен в 2003 г., и кадастровый инженер, который проводил в 2013 году работы, не выявил наличие документации о данном строении, поэтому этот же  объект был зарегистрирован как вновь возведенное, тогда как для данной операции необходимы сведения о проведении строительства (разрешение на строительство, строительная документация, решение о вводе объекта в эксплуатацию). Объект № …113 расположен на земельном участке №….145, который является частью земельного участка № …122, при его разделе образовались два участка - …145 и …146, и спорный объект остался на участке … 145, при этом по данным Росреестра ничьих прав на этот земельный участок не закреплено, при том, что имеется договор аренды земельного участка № ...122, заключенный с истцом, и действующий на настоящее время. Отметила, что на участке № ….122 с входящим в него участком № …145, никаких иных котельных, кроме данной, не имеется.

Рассмотрение дела неоднократно откладывалось, назначено на 30.09.2019, в судебном заедании объявлен перерыв на 03.10.2019.

В судебном заседании истец на иске с учетом уточнений настаивал по  ранее изложенным основаниям, просил иск удовлетворить, указал, что  ООО «Орион-Юг» участвовал в аукционе в их интересах на основании выданной ими доверенности.

Ответчик ООО «ДМВ» в судебном заседании поддержал ранее заявленные доводы.

Ответчик МО ГО «Ногликский» и третьи лица представителей в суд не направили, извещены надлежаще.

На основании ст.157 АПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся представителей участников процесса.

Истцом представлено заявление об отказе от исковых требований о государственной регистрации перехода к ним права собственности на спорный объект. 

Согласно ч. 2 ст. 49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Суд находит, что заявленный истцом отказ от иска не противоречит требованиям действующего законодательства и не нарушает права и интересы третьих лиц, связи с чем суд принимает отказ истца от иска в соответствии и на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ прекращает производство по делу в данной части.

Выслушав доводы участников процесса, исследовав материалы дела и оценив доказательства в порядке ст.79 АПК РФ, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что по результатам открытых торгов 02.08.2017 года между ООО «Бытовик», от имени которого действовал конкурсный управляющий ФИО5, (продавец) и ЗАО «Сфера» (покупатель) был заключен договор купли-продажи имущества, по условиям которого в собственность ЗАО «Сфера» перешло недвижимое имущество - котельная, назначение: нежилое, площадью 23,6 кв. м., 1 этажная, 2003 года постройки, с кадастровым номером 65:22:000005:82, по адресу: Сахалинская область, Ногликский р-н, с. Горячие Ключи.

04.09.2017 стороны заключили дополнительное соглашение к данному договору купли-продажи, указав, что данная котельная расположена на земельном участке с кадастровым номером 65:22:000005:122, по адресу: 

<

...>. 

Определением Арбитражного суда Сахалинской области по делу № А59-841/2009 от 23.10.2017 завершено конкурсное производство в отношении ООО «Бытовик» и данное общество исключено из реестра юридических лиц.

18.04.2018 года ЗАО «СФЕРА» обратилась в УФРС по СО для регистрации перехода за ними права собственности в отношении объекта недвижимости: котельной, назначение: нежилое, площадью 23, 6 кв. м., 1 этажную, 2003 года постройки, с кадастровым номером 65:22:000005:82, по адресу: Сахалинская область, Ногликский р-н, с.Горячие Ключи, расположена на земельном участке с кадастровым номером 65:22:0000005:122, однако регистрационные действия не были совершены, регистрация приостановлена в связи с отсутствием заявления представителя продавца о переходе права на отчуждаемый объект недвижимости к покупателю, а также в связи с имеющейся регистрационной записью о зарегистрированном праве собственности на данный объект недвижимости ООО «Дагинские минеральные воды».

Данные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу требований статьей 549, 551 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно статье 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в пункте 2 разъяснено, что в государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Пунктами 52, 53 этого Постановления Пленума ВС и ВАС указано, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Судом установлено, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в отношении объекта, заявленного истцом - здание котельной, 1-этажное, общая площадь 23,6 кв.м., лит.Б, кадастровый номер: 65:22:0000005:82, расположенное по адресу: Сахалинская область, Ногликский район, с.Горячие ключи, д,11, имеется действующая регистрационная запись о праве собственности на данный объект ООО «Дагинские минеральные воды» (ООО «ДМВ»), и данная запись произведена на основании документов: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 06.05.2013, выданное администрацией муниципального образования «Городской округ Ногликский», и справки о присвоении адреса от 01.08.2013.

Между тем, определением Арбитражного суда Сахалинской области от 24.12.2014 г. по делу А59-841/2009 (дело о банкротстве ООО «Бытовик») был признан недействительный договор купли-продажи имущества от 12.01.2011 между ООО «Бытовик» и  ООО «Дагинские минеральные воды» и на ООО «Дагинские минеральные воды» возложена обязанность вернуть в конкурсную массу ООО «Бытовик» полученное имущество, в том числе здание котельной, 1-этажное, общая площадь 23,6 кв.м., лит.Б, кадастровый номер: 65:22:0000005:82, расположенное по адресу: Сахалинская область, Ногликский район, с.Горячие ключи, д.11.

Данный судебный акт не оспаривался, вступил в законную силу.

В ходе рассмотрения данного спора, судом проверялись доводы ООО «ДМВ» о том, что зарегистрированное за ними на праве собственности объект – котельная, является иным строением, не относящимся к ООО «Бытовик» и данное строение они возвели собственными силами, а не приобретали у ООО «Бытовик».

Данные доводы ответчика были оценены судом и отклонены исходя из установленных судом обстоятельств.

Как было установлено судом в данном судебном акте, судом были исследованы материалы регистрационного дела на данный объект, из которых установлено, что регистрация права собственности ответчика ООО «ДМВ» произведена в отношении здания, которое введено в эксплуатацию в 2003 году, и при этом в техническом паспорте от 23.12.2008 г. на здание котельной отражено, что указанное здание согласно записи от 23.12.2008 принадлежит ООО «Бытовик» на основании государственного акта на право бессрочного (постоянного) пользования землей от 15.02.1999, тогда как представленный суду договор подряда и рабочий проект являются документами на модернизацию котельной №11 в п.Горячие ключи, а не строительство нового объекта.

Данные обстоятельства в силу требований ч.2 ст.69 АПК РФ повторному исследованию и оспариванию не подлежат.

Также, в ходе данного судебного разбирательства истцом проведены кадастровые работы в отношении места расположения спорного объекта, по результатам проведения которых кадастровым инженером составлен технический план объекта – котельной, кадастровый номер 65:22:0000005:82 выданный 23.12.2008, и выявлено, что данный объект расположен на земельном участке № 65:22:0000005:122.

При проведении данных кадастровых работ кадастровым инженером были исследованы технический паспорт на здание котельной кадастровый номер 65:22:0000005:82, а также свидетельство о праве собственности на объект – здание котельной, кадастровый номер 65:22:0000005:82, выданный ООО «Дагинские минеральные воды» 05.07.2013.

Ответчик ООО «ДМВ» заявляет о принадлежности им здания котельной с кадастровым номером 65:22:0000005:113, которое, по их утверждению, является вновь возведенным строением, и его строительство осуществляло их общество.

Как следует из представленного Ногликской администрацией технического плана здания кадастровый номер 65:22:0000005:113, оно расположено на земельном участке № 65:22:0000005:122.

Между тем, как пояснил кадастровый инженер ФИО6 в ходе ее опроса в судебном заседании, ею было установлено, что на земельном участке № 65:22:0000005:122 имеется только одно здание котельной – здания, которое соответствует техническому паспорту от 23.12.2008 г., и имеющего кадастровый номер 65:22:0000005:82, тогда как иного какого-либо строения, имеющего свое предназначение в виде котельной, и построенной в более поздний период, на данном земельном участке не имеется, при этом с учетом последующего деления этого земельного участка на два земельных участка (№№ 65:22:0000005:144 и 65:22:0000005:145) иных зданий котельных также не имеется.

Также кадастровым инженером отмечено, что в настоящее время кадастровый номер объекта 65:22:0000005:82 аннулирован, и в кадастровых учетах зарегистрирован объект за кадастровым номером 65:22:0000005:113, который фактически является объектом 65:22:0000005:82.

Пояснения кадастрового инженера подтверждаются и имеющимся в материалах дела сообщением мэра МО «ГО «Ногликский» от 15.02.2016, направленного в адрес ООО «ДМВ» (т.2 л.д.102), из которого усматривается, что на земельном участке № 65:22:0000005:122 расположен объект недвижимого имущества, права на который принадлежать третьим лицам, в связи с чем внести изменения в договор аренды земельного участка, заключенного с ООО «ДМВ», возможно только после деления этого участка с учетом образования участка необходимой площадью для эксплуатации объекта недвижимого имущества – здания котельной.

Как установлено судом, в последующем именно данные действия администрацией и были произведены, земельный участок 65:22:0000005:122 был разделен на 2 ранее упомянутых земельных участка, земельный участок 65:22:0000005:122 снят с учета.

Также судом установлено, что в отношении земельного участка № 65:22:0000005:122 у истца имелся спор с администрацией МО ГО «Ногликский» (дело А59-2982/2018), в рамках которого истец просил признать его арендатором данного земельного участка.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 19.12.2018 по делу А59-2982/2018 признан действующим договор аренды, заключенный между МО ГО «Ногликский» и ООО «Бытовик» от 03.11.2016 г. № 1034-76, в отношении земельного участка № 65:22:0000005:122 до 03.11.2009, а ЗАО «Сфера» признана арендатором данного земельного участка на основании указанного договора аренды.

Данное решение суда в установленном порядке обжаловано не было и вступило в законную силу.

Таким образом, истец является арендатором земельного участка 65:22:0000005:122, на котором расположен спорный объект – котельная, кадастровый номер 65:22:0000005:82, имеющая в настоящее время кадастровый номер 65:22:0000005:113.

С учетом изложенного, суд признает, что истец является собственником вышеуказанного объекта – котельной, расположенной на земельном участке 65:22:000005:122 на основании договора купли-продажи от 02.08.2017, заключенного с ООО «Бытовик», тогда как ответчик ООО «ДМВ» неправомерно сохраняет за собой регистрационную запись о его праве собственности на данный объект.

Поскольку наличие данной регистрационной записи препятствует истцу осуществить регистрацию своего права собственности на спорный объект, суд признает требования истца к ООО «ДМВ» о признании отсутствующим права собственности ООО «Дагинские минеральные воды» на объект недвижимости – здание котельной, назначение: нежилое, площадью 23,6 кв.м., 1 этажное, 2003 года постройки, с кадастровым номером 65:22:000005:82, по адресу: Сахалинская область, Ногликский р-н, с.Горячие Ключи, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Также, учитывая, что первоначальный собственник данного объекта ООО «Бытовик» исключено из реестра юридических лиц, тем самым отсутствует продавец, с учетом заявления которого оформляется регистрация перехода права собственности на объект имущества, суд признает также подлежащим удовлетворению требование истца о признании за ним права собственности на вышеуказанный спорный объект.

При этом суд учитывает, что признание права собственности судебным актом является основанием для внесения соответствующих регистрационных записей в Единый реестр прав на недвижимое имущество.

Доводы ООО «ДМВ» о том, что договор купли-продажи котельной является недействительным, как заключенным с ненадлежащим лицом, поскольку в аукционе участвовало ООО «Орион-Ю», а не истец, суд отклоняет, поскольку данный договор никем оспорен не был, является действующим, ООО «Орион-Ю» свои права на данный объект не заявило, при этом из пояснений истца и представленной в дело доверенности усматривается, что ООО «Орион-Ю» в данном аукционе участвовало от имени истца. 

В удовлетворении иска к Администрации МО ГО «Ногликский» суд истцу отказывает, поскольку права собственности истца на спорный объъект недвижимости (котельная) данным ответчиком никак не нарушаются, данный ответчик на этот объект своих прав не заявлял, и спор фактически основан на неправомерности действий ответчика ООО «ДМВ», не осуществившего действия, связанные прекращением своего права собственности на спорный объект и сохранившего за собой данную регистрационную запись.

На основании ст.110 АПК РФ суд взыскивает с ответчика ООО «ДМВ» в пользу истца судебные расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Прекратить производство по делу в части иска о государственной регистрации перехода права собственности за ЗАО «Сфера» на основании договора купли-продажи имущества от 02.08.2017 года, на объект недвижимости - котельная, назначение: нежилое, площадью 23, 6 кв. м., 1 этажная, 2003 года постройки, с кадастровым номером 65:22:000005:82, по адресу: Сахалинская область, Ногликский р-н, с.Горячие Ключи, приняв отказ истца от иска в данной части.

Иск удовлетворить.

Признать отсутствующим право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Дагинские минеральные воды» на объект недвижимости – здание котельной, назначение: нежилое, площадью 23,6 кв.м., 1 этажное, 2003 года постройки, с кадастровым номером 65:22:000005:82, по адресу: Сахалинская область, Ногликский р-н, с.Горячие Ключи.

Признать право собственности Закрытого акционерного общества «Сфера» на объект недвижимости - нежилое, площадью 23,6 кв.м., 1 этажное, 2003 года постройки, с кадастровым номером 65:22:000005:82 (в настоящее время кадастровый номер 65:22:0000005:113), по адресу: Сахалинская область, Ногликский р-н, с. Горячие Ключи, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 65:22:000005:122.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дагинские Минеральные воды» в пользу Закрытого акционерного общества «Сфера» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 12 000 рублей.

В удовлетворении иска к администрации муниципального образования Городской округ «Ногликский» - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента вынесения в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья                С.В.Кучкина