АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: i№fo@komi.arbitr.ru   

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А29-6541/2019

07 декабря 2020 года

г. Сыктывкар

Резолютивная часть решения объявлена 13 ноября 2020 года, полный текст решения изготовлен 07 декабря 2020 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Бебякиной Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Черной Е.М., рассмотрев в  судебном заседании  дело 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о признании права собственности, 

и встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о сносе самовольной постройки, обязании осуществить действия, признании сделки недействительной,

с участием в деле третьих лиц – Управления  Федеральной   службы   государственной  регистрации, кадастра    и    картографии    по    Республике   Коми, Администрации муниципального образования муниципального района «Сысольский», Министерства Республики Коми имущественных и земельных отношений,  Территориального управления Росимущества в Республике Коми, общества с ограниченной ответственностью «Натали», общества с ограниченной ответственностью «Агроторг», ФИО3,

при участии

от истца: ФИО4 – по доверенности,

от ответчика: ФИО5 - по доверенности,

установил:

Индивидуальный  предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, ФИО1) обратилась в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, ФИО2) о признании права собственности на объект недвижимости -  здание торгового центра, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 113,1 кв. м., расположенное по адресу: Республика Коми, 

<

...>  ВЛКСМ, дом 14, Литеры А2, а, а1 (т.д. 1 л.д. 4-9).

ИП ФИО2 с требованиями не согласна, заявила встречные требования, уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в окончательном варианте заявлением от 11.05.2020 (т.д. 10 л.д. 14-15), о:

- признании помещений, имеющих в настоящее время наименование в техническом паспорте на здание от 12 июля 2018 года «Лит. А2», «Лит. а1», «Лит. а» и крыльцо, находящиеся по адресу: Республика Коми, 

<

...> ВЛКСМ, дом 14, расположенные на земельном участке площадью 1565 кв. м, кадастровый номер 11:03:2001010:150, самовольными постройками;

- обязании снести помещения, имеющие в настоящее время наименование в техническом паспорте на здание от 12 июля 2018 года «Лит. а», «Лит. а1» и крыльцо;

- приведении самовольно реконструированного помещения пристройки «Лит. а» площадью 76,4 кв.м., в котором по данным технического паспорта на здание от 12 мая 2012 года располагались котельная и складские помещения, имеющее в настоящее время наименование «Лит. А2», в котором располагается котельная и торговый зал, в состояние, существовавшее до проведения незаконной реконструкции;

- обязании передать по акту приема-передачи восстановленное помещение «Лит. а» площадью 76,4 кв. м.;

- обязании демонтировать (снести) теплотрассу, проложенную по земельному участку с кадастровым номером 11:03:2001010:150, расположенному по адресу: Республика Коми, 

<

...> ВЛКСМ, дом 14;

- обязании вывезти с земельного участка с кадастровым номером 11:03:2001010:150 оставшиеся после сноса и демонтажа самовольных построек и теплотрассы строительные материалы и мусор, приведении земельного участка в местах расположения самовольных построек и теплотрассы в первоначальное положение путем планировки территории в соответствии с СП 82.13330.2016 «СНиП III-10-75 Благоустройство территорий», а именно: обеспечить водоотведение от восстановленного помещения «Лит. а» площадью 76,4 кв. м. в соответствии с пунктом 4.13, восстановить нарушенный травяной покров в соответствии с пунктами 3.18., 9.2., 9.3. путем укладки рулонной дернины пункт 71 таблицы № 1 ГОСТ 28329-89 по методике, указанной в абзаце 3 пункта 2.7.15 Приказа ФИО6 от 15.12.1999 № 153 «Об утверждении правил создания, охраны и содержания зеленых насаждений в городах Российской Федерации;

- обязании передать по акту приема-передачи восстановленный земельный участок через 15 дней после завершения работ по укладке рулонной дернины, чтобы иметь возможность убедиться в том, что работы были выполнены надлежащим образом и травяной покров прижился в местах расположения самовольных построек и теплотрассы;

- на случай неисполнения решения суда в части обязания ответчика по встречному иску выполнить действия присудить судебную неустойку в размере 30 000 руб. в день до даты фактического исполнения решения суда;

- признании за ИП ФИО2 права собственности на восстановленное помещение пристройки «Лит. а» площадью 76,4 кв. м.;

- в случае выявления судом в ходе рассмотрения дела нарушения действующего законодательства в виде незаконного вынесения руководителем Администрации МР «Сысольский» ФИО7 постановления № 3/183 от 18 марта 2019 года о внесении изменений в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию  № RU 11515000-15 от 02.04.2012, вынести в порядке статьи 188.1 частное определение об устранении выявленных нарушений.

Определением арбитражного суда от 13.08.2020 дело А29-6541/2019 объединено с делом А29-2205/2020, в рамках которого заявлено требование о признании договора процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества, от 20.02.2017 и договора залога недвижимого имущества (ипотеки) от 20.02.2017 ничтожными (притворными) сделками.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи недвижимости № 2 от 25.05.2010, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «ГЕКОН» (продавец), ФИО1 (покупатель) и ФИО8 (покупатель), покупатели приняли в общую долевую собственность нежилое здание – ангар, общей площадью 490 кв.м., по адресу: Республика Коми, 

<

...> ВЛКСМ, дом 14 (т.д. 1 л.д. 11-15). Право собственности физических лиц зарегистрировано 18.06.2010 (т.д. 1 л.д. 22-23).

Для обслуживания указанного объекта недвижимости 12.05.2011 Администрацией сельского поселения «Визинга», ФИО1 и ФИО8 заключен договор № 12 аренды земельного участка, площадью 1 565 кв.м., с кадастровым номером 11:03:2001010:150 (т.д. 1 л.д. 24-28), в редакции дополнительного соглашения от 28.09.2012 (т.д. 1 л.д. 29).

На основании заявления ФИО1, в целях увеличения площади здания ангара, 20.11.2011 Администрацией МР «Сысольский» выдано разрешение на реконструкцию унифицированного здания ангарного типа, общей площадью 490 кв. м., а именно: устройство перегородок высотой 3 м. по технологии «KNAUF», подвесного потолка «ARMSTRONG», покрытие пола плитами «Керамогранит», устройство пристройки котельной и складских помещений из металлических панелей типа «Сэндвич» (т.д. 1 л.д. 35-36).

В результате выполнения работ 02.04.2012 Администрация МР «Сысольский» выдала ИП ФИО1 разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, согласно которому  объект капитального строительства - здание ангара имеет следующие характеристики: строительный объем – 1 470 куб. м., общая площадь 490 кв. м. (т.д. 1 л.д. 41-44).

ФИО1 получены технический и кадастровый паспорта, составленные по состоянию на 12.05.2012 (т.д. 1 л.д. 45-53).

Согласно общим сведениям, указанным в техническом паспорте по состоянию на 12.05.2012, площадь здания составляет 445,1 кв. м, при этом по наружным измерениям площадь здания составила 568,8 кв. м. (452,1 кв.м. – основное строение, 40,3 кв.м. – основное строение, 76,4 кв.м. – пристройка).

13.04.2016 ФИО9 (прежняя фамилия - ФИО8) передала безвозмездно в собственность ФИО1 долю в размере 1/2 в праве общей долевой собственности на здание торгового центра по договору дарения (т.д. 1 л.д. 30-33).

Право собственности за ФИО1 зарегистрировано 25.04.2016 (т.д. 1 л.д. 34). В связи с государственной регистрацией изменился кадастровый номер здания - 11:03:2001014:653.

10.02.2017 между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) подписан договор купли-продажи здания (т.д. 1 л.д. 69-71).

В соответствии с пунктом 1.1 договора продавец обязуется передать в собственность покупателя здание торгового центра, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 445,1 кв.м, инв. № 87:232:005:000002860, лит. А, А1, адрес объекта: Республика Коми, 

<

...> ВЛКСМ, дом 14, кадастровый (условный) номер: 11:03:2001014:653, а покупатель обязуется принять здание и уплатить определенную настоящим договором денежную сумму.

Здание, передаваемое по настоящему договору, располагается на земельном участке по адресу: Республика Коми, Сысольский район, село, улица 50 лет ВЛКСМ, кадастровый номер 11:03:2001010:150, предназначенном для обслуживания магазина «Ангар», площадью 1 565 кв.м., земельный участок не принадлежит продавцу на праве собственности и используется продавцом по договору аренды с администрацией сельского поселения «Визинга» от 12.05.2011 № 12. Покупатель приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец (пункты 1.3, 1.4 договора).

Одновременно со зданием передаются следующие документы, относящиеся к недвижимому имуществу: кадастровый паспорт здания от 12.05.2012, технический паспорт здания от 12.05.2012, договор аренды земельного участка (пункт 1.6 договора).

Право собственности на здание к покупателю переходит с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Росреестра по Республике Коми в установленном законом порядке (пункт 4.1 договора).

Согласно пункту 2.1.2 договора продавец обязан предоставить покупателю все необходимые документы для регистрации перехода права собственности на здание в течение трех календарных дней с момента подписания договора.

Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до момента окончания исполнения сторонами своих обязательств по договору (пункт 7.1 договора).

Здание передано ответчику по акту, подписанному обеими сторонами договора (т.д. 1 л.д. 71).

Дополнительным соглашением от 01.03.2017 к договору купли-продажи здания от 10.02.2017 стороны дополнили предмет договора купли-продажи: помимо здания, продавец передает в собственность покупателя материалы и оборудование, в том числе: сантехническое оборудование; электрооборудование (кабеля, электрощитовые, электроразводки, светильники и другое); линии водопровода и канализации; пластиковые перегородки, двери; оборудование котельной; оборудование и коммуникации, обеспечивающие отопление здания; потолки «ARMSTRONG»; напольное покрытие (кафельные плитки) (т.д. 11, л.д. 18-19).

В соответствии с выпиской из ЕГРН собственником здания торгового центра, площадью 445,1 кв.м., расположенного по адресу: Республика Коми, 

<

...> ВЛКСМ, дом 14, кадастровый номер 11:03:2001014:653, является ФИО2 (т.д. 1 л.д. 74). 

Право собственности на пристройку 113,1 кв. м., расположенную по адресу: Республика Коми, 

<

...>  ВЛКСМ, дом 14, Литеры А2, а, а1 не зарегистрировано.

Истец по первоначальному иску просит признать за ним право собственности на объект недвижимости – здание торгового центра, назначение: нежилое, 1 – этажное, общей площадью 113,1 кв.м., расположенное по адресу: Республика Коми, 

<

...> ВЛКСМ, дом 14, Литеры А2, а, а1 (новые литеры, присвоенные после инвентаризации в 2018 году), поскольку считает, что спорный объект недвижимости не вошел в предмет договора купли-продажи, заключенный с ответчиком, и остался в собственности истца. При этом, не вошедший в договор купли-продажи объект, находится в его фактическом владении с 2012 года и истец несет расходы по содержанию объекта.

В подтверждение своих доводов истец представил договор об осуществлении технологического присоединения к объектам электросетевого хозяйства ПАО «МРСК Северо-Запада» (т.д. 1 л.д. 90-95), документы о несении затрат по оплате электроэнергии (т.д. 3 л.д. 120-164, т.д. 4 л.д. 1-19), документы в подтверждение оказания Обществу «Агроторг» услуг по теплоснабжению (т.д. 4 л.д. 20-101).

Ответчик по первоначальному иску с требованиями не согласен, полагает объект недвижимости – здание торгового центра, назначение: нежилое, 1 – этажное, общей площадью 113,1 кв.м., расположенное по адресу: Республика Коми, 

<

...> ВЛКСМ, дом 14, Литеры А2, а, а1 самовольной постройкой, настаивает на встречных исковых требованиях.

Исследовав материалы дела, изучив доводы первоначального и встречного исков, заслушав представителей сторон, суд пришел к следующему.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в указанной статье, в том числе путем предъявления иска о признании права.

Признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого оспаривается кем-либо из субъектов гражданского права.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права (пункт 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Из положений статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно общим сведениям, указанным в техническом паспорте по состоянию на 12.05.2012, площадь здания составляет 445,1 кв. м, при этом по наружным измерениям площадь здания составляет 568,8 кв. м. (452,1 кв.м. – основное строение, 40,3 кв.м. – основное строение, 76,4 кв.м. – пристройка).

Постановлением Администрации МР «Сысольский» от 11.07.2018 внесены изменения в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 02.04.2012 № RU 11515000-15: заменен строительный объем здания с «1 470» на «1 762»; заменена общая площадь с «490» на «568,8»; заменена площадь пристроенных помещений с  «-» на «76,4» (т.д. 1 л.д. 130), что соответствует техническому и кадастровому паспортам по состоянию на 12.05.2012, составленным непосредственно после реконструкции здания и ввода объекта в эксплуатацию.

Установленное судом путем толкования в соответствии с правилами статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации значение условий договора купли-продажи здания от 10.02.2017 (пункты 1.1, 1.2.1, 1.4, 1.6,  2.1.1, 4.2, 4.3) с учетом дополнительного соглашения к нему от 01.03.2017 приводит к выводу о том, что воля сторон при заключении названного договора состояла именно в продаже всего реконструированного здания, а не его отдельных помещений.

Кроме того, в соответствии со статьей 135 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Технический паспорт, составленный по состоянию на 12.05.2012, содержит сведения о здании торгового центра с пристройкой - Литер а (т.д. 2 л.д. 21-33) как о едином объекте недвижимости площадью застройки 569 кв. м., площадью по наружным измерениям 568,8 кв. м.  Следовательно, пристройка к зданию не является самостоятельным объектом недвижимости как принадлежность главной вещи (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации), право собственности на нее не может передаваться отдельно от права собственности на здание.

Учитывая назначение использования здания – торговый центр, эксплуатация и фактическое осуществление деятельности по назначению использования, без технических помещений (котельная и складские помещения), невозможно.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Действия ФИО1 по расторжению договора аренды земельного участка с кадастровым номером 11:03:2001010:150 и заключение договора аренды данного земельного участка ФИО2 также указывают на то, что волеизъявление истца было направлено на отчуждение всего реконструированного в 2012 году здания.

При таких обстоятельствах в процессе рассмотрения дела истец по первоначальному иску не доказал возникновения у него права собственности на объект недвижимости -  здание торгового центра, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 113,1 кв. м., расположенное по адресу: Республика Коми, 

<

...>  ВЛКСМ, дом 14, Литеры А2, а, а1.

Представленные в дело доказательства свидетельствуют о самовольном характере объекта - здание торгового центра, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 113,1 кв. м.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В пункте 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П разъяснено, что, вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке; возведение постройки без получения необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из указанных признаков.

В силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Положениями пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены условия, при наличии которых постройка может быть признана самовольной: постройка возведена на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта; постройка возведена без получения на это необходимых разрешений; постройка создана с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление Пленумов № 10/22), собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

На основании положений статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, ФИО1 не является ни собственником, ни законным владельцем земельного участка с кадастровым номером 11:03:2001010:150, на котором возведено спорное строение.

Разрешение на строительство спорного объекта ФИО1 не получено. Доказательств обратного в деле не имеется.

Документов, допускающих строительство спорного объекта на земельном участке с кадастровым номером 11:03:2001010:150 с видом разрешенного использования под магазин, в дело не представлено.

Доводы истца о том, что спорное строение возведено в 2012 году на основании разрешения на реконструкцию от 20.11.2011, но при этом при подготовке технического паспорта здания в 2012 году была допущена техническая ошибка и фактически площадь реконструированного объекта составляла 113,1 кв.м., опровергается доказательствами, имеющимися в материалах дела, в том числе: техническим и кадастровыми паспортами по состоянию на 12.05.2012, пояснениями сторон, фото- и видеоматериалами, представленными ответчиком по первоначальному иску, обозреваемыми судом совместно с представителями сторон в судебных заседаниях.

При этом суд критически относится к внесению изменений Администрацией МР «Сысольский» постановлением от 18.03.2019 № 3/183 в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 02.04.2012, поскольку изменения противоречат имеющимся в материалах дела техническому и кадастровому паспортам по состоянию на 12.05.2012; иные документы, подтверждающие сведения об объекте капитального строительства, обозначенные в данном постановлении, в материалы дела не представлены.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд пришел к выводу, что истец самовольно реконструировал пристройку Литер а, площадью 76,4 кв.м. (согласно данным технического паспорта по состоянию на 12.05.2012), в основное строение имеющее в настоящее время  наименование Литер А2 площадью 134,6 кв.м., а также дополнительно пристроил к основному строению два помещения – Литер а, Литер а1 и крыльцо (согласно данным технического паспорта по состоянию на 12.07.2018) после купли-продажи здания.

При таких обстоятельствах суд считает исковые требования ИП ФИО1 о признании права собственности на объект недвижимости -  здание торгового центра, назначение: нежилое, 1-этажное, общей площадью 113,1 кв. м., расположенное по адресу: Республика Коми, 

<

...>  ВЛКСМ, дом 14, Литеры А2, а, а1 (по данным технического паспорта от 12.07.2018) не подлежащими удовлетворению.

Суд признает спорный объект, имеющий в настоящее время наименование в техническом паспорте на здание от 12.07.2018 «Лит. а», «Лит. а1» и крыльцо, самовольной постройкой, подлежащей сносу за счет ответчика по встречному иску; обязывает ФИО1 привести самовольно реконструированное помещение пристройки «Лит. а» площадью 76,4 кв.м., в котором по данным технического паспорта на здание от 12.05.2012 располагалась котельная и складские помещения «под хранение дров», имеющее в настоящее время наименование «Лит. А2», в котором располагается котельная и торговый зал, в состояние, существовавшее до проведения незаконной реконструкции помещения «Лит. а»; обязывает ФИО1 передать ФИО2 по акту приема-передачи восстановленное помещение «Лит. а» площадью 76,4 кв. м. 

Поскольку материалами дела подтверждается приобретение ФИО2 всего здания, соответствующего характеристикам технического паспорта по состоянию на 12.05.2012, в целях устранения неопределенности правового статуса имущества, суд считает заявленные требования о признании права собственности за ИП ФИО2 на восстановленное помещение пристройки «Лит. а» площадью 76,4 кв. м.  подлежащими удовлетворению.

Ссылаясь на то, что по спорному земельному участку проходит надземная теплотрасса, согласия на размещение данной теплотрассы истец по встречному иску не давал, теплотрасса, выполненная надземным способом, нарушает его права как арендатора земельного участка, ФИО2 просит обязать ФИО1 демонтировать (снести) теплотрассу, находящуюся в границах земельного участка с кадастровым номером 11:03:2001010:150.

Требование истца об обязании ответчика демонтировать возведенную на земельном участке теплотрассу является негаторным.

Согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушение его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением права.

В соответствии со статьей 305 Гражданского кодекса Российской Федерации указанные права принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом.

В силу указанных норм права иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Регистрация за истцом права собственности на нежилое здание, в которое также входит участок тепловых сетей, а также положения действующего законодательства подтверждают наличие у ФИО2 права на обращение в суд с настоящим требованием.

Поскольку спорный объект возведен ответчиком после предоставления земельного участка с кадастровым номером 11:03:2001010:150 истцу в аренду, требования подлежат удовлетворению.

Истцом по встречному иску заявлено требование об обязании вывезти с земельного участка с кадастровым номером 11:03:2001010:150 оставшиеся после сноса и демонтажа самовольных построек и теплотрассы строительные материалы и мусор, приведении земельного участка в местах расположения самовольных построек и теплотрассы в первоначальное положение путем планировки территории в соответствии с СП 82.13330.2016 «СНиП III-10-75 Благоустройство территорий», а именно: обеспечить водоотведение от восстановленного помещения «Лит. а» площадью 76,4 кв. м. в соответствии с пунктом 4.13, восстановить нарушенный травяной покров в соответствии с пунктами 3.18., 9.2., 9.3. путем укладки рулонной дернины пункт 71 таблицы № 1 ГОСТ 28329-89 по методике, указанной в абзаце 3 пункта 2.7.15 Приказа ФИО6 от 15.12.1999 № 153 «Об утверждении правил создания, охраны и содержания зеленых насаждений в городах Российской Федерации; обязании передать по акту приема-передачи восстановленный земельный участок через 15 дней после завершения работ по укладке рулонной дернины, чтобы иметь возможность убедиться в том, что работы были выполнены надлежащим образом и травяной покров прижился в местах расположения самовольных построек и теплотрассы.

Согласно статье 60 Земельного кодекса Российской Федерации  нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В статье 62 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками. Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет (п. п. 2, 3 ст. 76 ЗК РФ).

С учетом данных норм предмет доказывания в данной части: наличие у истца правомочий собственника на спорные здание и земельный участок; отсутствие у ответчика права занимать и использовать земельный участок; нарушение прав истца неправомерными действиями ответчика.

На дату рассмотрения дела в суде характеристики объекта недвижимости, на который за истцом по встречному иску  зарегистрировано право собственности и который является предметом спора, изменились в результате реконструкции. Законных оснований для возведения каких-либо построек на земельном участке, находящимся в пользовании у истца, у ответчика по встречному иску не имелось.

Требование о сносе и приведении самовольно реконструированного помещения пристройки и о демонтаже теплотрассы судом удовлетворено.

Снос вновь созданного объекта недвижимого имущества означает восстановление состояния, существовавшего до возведения самовольной постройки. 

Применительно к самовольной реконструкции это означает восстановление состояния существовавшего до реконструкции.

Таким образом, если первоначально вместо пристройки «Лит. А2» площадью 134,6 кв.м. существовала пристройка «Лит. а» площадью 76,4 кв.м., в которой по данным технического паспорта на здание от 12.05.2012  располагалась котельная и складские помещения «под хранение дров», а затем после реконструкции данного помещения увеличена его площадь, устроены иные изменения, то количество действий, которые необходимо совершить в обратной последовательности, чтобы привести наземную часть пристройки и прилегавшего к ней участка в первоначальное состояние, должно примерно соответствовать тому, что было сделано в ходе самовольного строительства.

Аналогично и с демонтажем теплотрассы.

В силу части 3 статьи 107 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» исполнение требования об освобождении земельного участка (об обязании должника освободить земельный участок) включает в себя освобождение земельного участка, указанного в исполнительном документе, от движимого и недвижимого имущества должника и запрещение должнику пользоваться освобожденным земельным участком. Снос расположенных на земельном участке строения, здания или сооружения либо их отдельных конструкций производится в случае, если это указано в исполнительном документе.

Согласно части 4 статьи 107 Закона «Об исполнительном производстве» снос строения, здания или сооружения либо их отдельных конструкций включает в себя разборку, демонтаж или разрушение строения, здания или сооружения, указанных в исполнительном документе, либо их отдельных конструкций независимо от типа, назначения и степени завершенности, а также уборку строительного мусора.

Таким образом, заявления отдельного требования ФИО2 об обязании вывезти с земельного участка с кадастровым номером 11:03:2001010:150 оставшиеся после сноса и демонтажа самовольных построек и теплотрассы строительные материалы и мусор, по мнению суда не требуется.

В отношении требования о приведении земельного участка в местах расположения самовольных построек и теплотрассы в первоначальное положение путем планировки территории: обеспечения водоотведения от восстановленного помещения «Лит. а», восстановления нарушенного травяного покрова путем укладки рулонной дернины суд отказывает, поскольку достаточных доказательств того, что первоначально, до незаконной реконструкции здания и монтаже теплотрассы, земельный участок находился именно в таком состоянии – имелось водоотведение и травяной покров, материалы дела не содержат.

В связи с чем, оснований для удовлетворения требований ФИО2 и в части передачи восстановленного земельного участка по акту приема-передачи не имеется.

ФИО2 просит признать недействительными (ничтожными) сделками договор процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества, от 20.02.2017 и договор залога недвижимого имущества (ипотеки), от 20.02.2017.

В обоснование требования указано, что 20.02.2017 ФИО1 (займодавец) и ФИО2 (заемщик)  подписали договор процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества, по условиям которого займодавец передает в собственность заемщику денежные средства в общем размере 7 000 000 руб., а заемщик ФИО2 обязуется возвратить сумму займа и уплатить проценты на условиях настоящего договора (т.д. 11 л.д. 25-26).

20.02.2017 ФИО2 (заемщик, залогодатель) и ФИО1 (займодавец, залогодержатель) подписали договор залога недвижимого имущества (ипотеки) (т.д. 11 л.д. 27-29).

Предметом залога являлось недвижимое имущество: здание торгового центра, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 445,1 кв.м, инв.              № 87:232:005:000002860, лит. А, А1, адрес объекта: Республика Коми, 

<

...> ВЛКСМ, дом 14, кадастровый (условный) номер: 11:03:2001014:653.

Согласно пункту 1.7 договора предмет залога оценивается сторонами в 500 000 руб.

20.02.2017 ФИО1 (продавец, залогодержатель) и ФИО2 (покупатель, залогодатель) подписали договор купли-продажи указанного недвижимого имущества стоимостью 500 000 руб. (т.д. 1 л.д. 69-71).

Дополнительным соглашением от 01.03.2017 к договору купли-продажи здания от 10.02.2017 стороны дополнили предмет договора купли-продажи: помимо здания, продавец передает в собственность покупателя материалы и оборудование, в том числе: сантехническое оборудование; электрооборудование (кабеля, электрощитовые, электроразводки, светильники и другое); линии водопровода и канализации; пластиковые перегородки, двери; оборудование котельной; оборудование и коммуникации, обеспечивающие отопление здания; потолки «ARMSTRONG»; напольное покрытие (кафельные плитки), обозначив стоимость имущества в 14 500 000 руб. (т.д. 11, л.д. 18-19).

Истец по встречному иску полагает, что оспариваемые сделки содержат признаки притворной сделки, поскольку действительная воля сторон при заключении договора займа была направлена на совершение сделки по купле-продаже здания от 10.02.2017 за сумму, значительно заниженную по отношению к рыночной стоимости. 

Оценив представленные доказательства, доводы сторон, суд не находит оснований для удовлетворения иска в данной части, исходя из следующего.

Правовым основанием иска указана статья 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу приведенной нормы притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка) и сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка). Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

В пункте 88 названного постановления указано, что применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Учитывая изложенное, в предмет доказывания по делам о признании недействительными притворных сделок входит установление действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 807 Гражданского кодекса Российской Федерации договор займа является реальным договором, заключенным с момента передачи денег или других вещей.

В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей (пункт 2 статьи 808 ГК РФ).

Передача денежных средств по оспариваемому договору займа заемщику сторонами не оспаривается. В материалах дела имеются расписки (т.д. 11 л.д. 30-39). 

Заявляя о ничтожности договора займа как притворной сделки, истец указывает, что действительная воля сторон была направлена на совершение сделки купли-продажи магазина на сумму, значительно заниженную по отношению к рыночной стоимости указанного объекта недвижимости.

Между тем, из материалов дела следует, что в отношении спорного имущества между сторонами заключен самостоятельный договор купли-продажи и дополнительное соглашение к нему,  об оспаривании которых не заявлено. 

В связи с чем, не имеется оснований считать, что оспариваемые договоры прикрывают сделку, поскольку основанием отчуждения имущества является иной договор.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации  залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, в данном случае, обязательств по возврату заемных средств. Поэтому заключение договора залога не подтверждает притворность оспариваемой сделки по указанным истцом основаниям. 

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, с учетом вышеизложенных обстоятельств, суд пришел к выводу о недоказанности наличия у спорных сделок признаков притворности.

Истцом заявлено требование о взыскании денежных средств в размере 30 000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта с даты вступления решения суда в законную силу и до его фактического исполнения.

Пунктом 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе потребовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с разъяснениям, содержащимся в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление № 7) на основании пункта 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее - судебная неустойка).

Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства (части 1 и 2.1 статьи 324 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу данной нормы и разъяснений, приведенных в пункте 28 Постановления № 7, суд может присудить денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (судебную неустойку) в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре. Судебная неустойка является дополнительной мерой воздействия на должника, мерой стимулирования и косвенного принуждения.

Учитывая изложенное, исходя из обстоятельств дела, в целях побуждения ИП ФИО1 к своевременному исполнению обязанности в натуре, а также из вышеуказанных принципов наличия права определения размера судебной неустойки, суд счел возможным удовлетворить требование в указанной части, и определил размер неустойки в сумме 3 000 руб. по истечении месяца с момента вступления в законную силу за каждый день просрочки исполнения решения суда по день фактического исполнения решения суда.

В соответствии с частью 1 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

Приняв во внимание обстоятельства дела, суд счел возможным установить ФИО1 месячный срок с момента вступления решения в законную силу для исполнения судебного акта в части сноса самовольной постройки, приведения самовольно реконструированного помещения в состояние, существовавшее до проведения незаконной реконструкции, и демонтажа теплотрассы.

В силу статьи 188.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при выявлении в ходе рассмотрения дела случаев, требующих устранения нарушения законодательства Российской Федерации государственным органом, органом местного самоуправления, иным органом, организацией, наделенной федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностным лицом, адвокатом, субъектом профессиональной деятельности, арбитражный суд вправе вынести частное определение.

Из содержания данной нормы следует, что вынесение частного определения направлено на устранение нарушений законности органами публичной власти, должностными и иными лицами, при этом принятие указанного судебного акта осуществляется по результатам рассмотрения дела.

В настоящем случае оснований, предусмотренных статьей 188.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для удовлетворения ходатайства ФИО2 о вынесении частного определения, судом не установлено. При этом, по смыслу приведенной нормы Кодекса, вынесение частных определений в целях устранения нарушения законодательства Российской Федерации является правом суда. Учитывая применение судом правовосстановительной меры, что будет способствовать восстановлению прав заявителя, необходимости в вынесении частного определения не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на стороны с учетом результата рассмотрения настоящего дела.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении первоначальных исковых требований отказать.

Встречные исковые требования удовлетворить частично.

Признать помещения, имеющие в настоящее время наименование в техническом паспорте на здание от 12 июля 2018 года «Лит. А2», «Лит. а1», «Лит. а» и крыльцо, находящиеся по адресу: Республика Коми, 

<

...> ВЛКСМ, дом 14, расположенные на земельном участке площадью 1565 кв. м, кадастровый номер 11:03:2001010:150, самовольными постройками.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) снести помещения, имеющие в настоящее время наименование в техническом паспорте на здание от 12 июля 2018 года «Лит. а», «Лит. а1» и крыльцо.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) привести самовольно реконструированное помещение пристройки «Лит. а» площадью 76,4 кв.м., в котором по данным технического паспорта на здание от 12.05.2012 располагалась котельная и складские помещения «под хранение дров», имеющее в настоящее время наименование «Лит.А2», в котором располагается котельная и торговый зал, в состояние, существовавшее до проведения незаконной реконструкции помещения «Лит. а».

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) передать индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) по акту приема-передачи восстановленное помещение «Лит. а» площадью 76,4 кв. м.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) демонтировать (снести) теплотрассу, проложенную по земельному участку с кадастровым номером 11:03:2001010:150, расположенному по адресу: Республика Коми, 

<

...> ВЛКСМ, дом 14.

Признать за индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) право собственности на восстановленное помещение пристройки «Лит. а» площадью 76,4 кв. м. 

В остальной части встречных исковых требований отказать.

Установить срок исполнения решения суда в части обязания индивидуального предпринимателя ФИО1 совершить действия - один месяц со дня вступления решения в законную силу.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)  расходы по уплате государственной пошлины в сумме 36 000 руб.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) из федерального бюджета 2 339 руб. государственной пошлины.

 Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу.

Справку на возврат выдать после вступления решения в законную силу.

Установить судебную неустойку в размере 3 000 руб. на случай неисполнения решения суда в течение месяца с момента вступления в законную силу за каждый день просрочки исполнения решения суда по день фактического исполнения решения суда.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г. Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья                              Е.А. Бебякина