АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-35707/2017

г. Краснодар

14 декабря 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 декабря 2022 года.

            Постановление в полном объеме изготовлено 14 декабря 2022 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мацко Ю.В., судей Илюшникова С.М. и  Калашниковой М.Г., при участии в судебном заседании от публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительств» – ФИО1, в отсутствие конкурного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Мега Строй» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО2, жилищно-строительного кооператива «Красная, 58» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ФИО3, иных участвующих в деле лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично посредством размещения информации о движении дела на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет в открытом доступе, рассмотрев кассационные жалобы жилищно-строительного кооператива «Красная, 58» и конкурного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Мега Строй» ФИО2 на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 августа 2022 года по делу № А53-35707/2017 (судьи Емельянов Д.В., Сулименко Н.В., Пименов С.В.), установил следующее.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Мега Строй» (далее – должник) конкурсный управляющий должника ФИО2 (далее – конкурсный управляющий) обратился в арбитражный суд с заявлением о погашении требований участников строительства путем передачи прав ЖСК «Красная, 58».

К участию в деле привлечена публично-правовая компания «Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительств».

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 29.12.2021 ЖСК «Красная, 58» передан объект незавершенного строительства (многоквартирный дом) с кадастровым номером 61:5400000007701, степенью готовности 30% с кадастровым номером 61:54:00000000:7701, площадью 1874 кв. м и право аренды земельного участка под объектами незавершенного строительства площадью 5015 кв. м с кадастровым номером 61:54:0000000:7424, расположенные по адресу: 

<

...>. В удовлетворении ходатайства ФИО3 о назначении экспертизы отказано.

Постановлением апелляционного суда от 30 августа 2022 года определение суда от 29 декабря 2021 года отменено, в удовлетворении заявления отказано.

В кассационной жалобе конкурсный управляющий просит отменить постановление апелляционного суда и оставить в силе определение суда первой инстанции. По мнению заявителя, документы, представленные конкурсным управляющим к собранию участников строительства изготовлены на основании заключения судебного эксперта от 17.09.2018 № 044-18, проведенного на дату прекращения строительства застройщиком-должником жилого дома по ул. Красная, 58 и изготовленного на основании постановления следователя СО ОМВД России по Миллеровскому р-ну. Указанное заключение содержит, в частности, информацию о степени готовности объекта (28,1%), а также оценку прав застройщика на объект незавершенного строительства, составлявшую 11 154 034 рублей (без учета стоимости прав на земельный участок). Указанное заключение не оспорено, однако апелляционный суд не принял его во внимание и назначил судебную экспертизу на дату, не предусмотренную Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) для её проведения. Рецензия, на которую ссылаются ФИО3 и ФИО4, изготовлена 13.01.2022 – после вынесения судом первой инстанции определения о передаче объекта, в связи с чем могла быть приобщена в материалы дела только после обоснования невозможности её предоставления в суд первой инстанции при наличии уважительных причин. Однако суд апелляционной инстанции учел указанную рецензию, назначил с учетом содержащихся в ней доводов судебную экспертизу, предоставив экспертам производящим судебную экспертизу доступ к данным новым документам по делу. Согласно сведениям, содержащимся в заключение от 17.09.2018 № 044-18, проведенного на дату прекращения строительства (04.04.2017) на указанную дату степень готовности дома составляла 28% после указанной даты строительство должником не велось, в связи с чем отсутствуют оснований полагать, что должнику-застройщику принадлежат права на объект степенью строительной готовности 48%.

В кассационной жалобе ЖСК «Красная, 58» просит отменить постановление апелляционного суда и оставить в силе определение суда первой инстанции. Податель жалобы полагает, что отчет об оценке прав застройщика на объект незавершенного строительства представляется по состоянию на дату не позже даты проведения собрания участников строительства, на котором разрешается вопрос об обращении в суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им объекта незавершенного строительства, то есть не позже 18.05.2020. Основываясь на выводах судебной экспертизы проведенной на ненадлежащую дату и по неверно поставленному перед экспертом вопросу, суд апелляционной инстанции пришел к неверному выводу о том, что величина прав застройщика на объект незавершенного строительства составляет 17 173 959 рублей, что более чем на 5% превышает размер прав участников строительства на объект незавершенного строительства, в связи с чем сумма денежных средств, внесенная на депозитный счет суда в размере 2 295 012 рублей 48 копеек является недостаточной для обеспечения возможности передачи объекта участникам долевого строительства.

В отзыве на кассационную жалобу публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительств» поддержала доводы кассационных жалоб. Единственный участник должника ФИО3 в своем отзыве просит отказать в удовлетворении кассационных жалоб.

В судебном заседании представитель публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительств» поддержал доводы кассационных жалоб.

Изучив материалы дела, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационные жалобы не подлежат удовлетворению.

Из материалов дела видно, что определением суда от 26.09.2018 признаны обоснованными требования ООО «Вектор-2000», в отношении должника введена процедура наблюдение, временным управляющим утверждена ФИО5 В отношении должника применены правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве. 

Решением суда от 16.04.2019 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утверждена ФИО6

Определением суда от 23.05.2019 арбитражный управляющий ФИО6 освобождена от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника, конкурсный управляющим утвержден ФИО2

Определением суда от 13.05.2020 признан недействительным договор уступки права аренды земельного участка от 19.02.2018, заключенный должником и ООО «КапиталИнвестСтрой», дополнительное соглашение от 20.09.2018 к договору уступки права аренды земельного участка от 19.02.2018 и заявление о зачете встречных однородных требований от 20.09.2018. Применены последствия недействительности сделки в виде восстановления сторон в первоначальное положение. За должником восстановлено право аренды земельного участка с кадастровым номером 61:54:0000000:7424, расположенного по адресу: 

<

...>. В конкурсную массу должника возвращен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:54:0000000:7701, расположенный по указанному адресу. Признано отсутствующим право собственности ООО «КапиталИнвестСтрой» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:54:0000000:7701, расположенный на земельном участке 61:54:0000000:7424. 

По объекту, расположенному по адресу: 

<

...>, отсутствует решение Фонда о финансировании мероприятий по завершению строительства.

Согласно сведениям сайта Дом.рф Минстроя России указанный объект, расположенный по адресу: 

<

...>, относится к категории проблемных объектов, включен в единый реестр таких объектов (№ id Р-15982).

Как следует из информации, размещенной на названном сайте, Фонд защиты прав граждан участников долевого строительства в процедуре банкротства должника участия не принимает. При этом в качестве механизма восстановления прав граждан участников долевого строительства субъект Российской Федерации – Ростовская область выбрал привлечение инвестора для достройки дома.

18 мая 2020 года проведено собрание участников строительства по вопросу об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.

На собрании участников строительства, состоявшемся 18.05.2020, принято решение обратиться в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу.

Определением суда от 21.12.2020 отказано в удовлетворении заявления ФИО7 о признании недействительным решения собрания участников строительства от 18.05.2020.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, конкурсный управляющий обратился в суд с заявлением о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и ЖСК «Красная, 58».

Отменяя определение суда и отказывая в удовлетворении требований, суд апелляционной инстанции руководствовался положениями статей 201.5, 201.10, 201.15.1 Закона о банкротстве, разъяснениями, изложенными в постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе».

Суд апелляционной инстанции установил, что согласно выпискам из ЕГРН должнику на праве собственности принадлежат объект незавершенного строительства: 3-этажный 2-х секционный 45-квартирный жилой дом с кадастровым номером 61:54:0000000:7701 (многоквартирный дом) и право аренды на земельный участок с кадастровым номером 61:54:0000000:7424, расположенные по адресу: 

<

...>.

В обоснование ходатайства о передаче прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок ЖСК «Красная, 58», конкурсный управляющий представил заключение, в котором согласно данным экспертного заключения от 19.09.2018 № 044-18 общая стоимость строительства рассматриваемого объекта составляет 54 710 тыс. рублей. Степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 28,1% при следующих показателях выполнения основных работ: фундаменты на 100%, наружные стены на 50%, перегородки на 30%, перекрытия на 50%, покрытия и кровля 0%, лестницы 8,33%, окна и двери 0%, полы 0%, наружная отделка 0%, внутренняя отделка 0%, благоустройство территории 0%, внутренние инженерные системы и сети 0%, наружные инженерные системы и сети 0%.

В заключении также указано, что с учетом выполненных работ размер финансирования для завершения строительства объекта составляет 43 556 тыс. рублей.

Удовлетворяя заявление конкурсного управляющего, суд первой инстанции указал, что общая площадь квартир составляет 2075,24 кв. м, количество квартир – 45, количество этажей – 3, степень готовности – 30,0%, стоимость прав застройщика – 15 124,106 тыс. рублей (стоимость объекта незавершенного строительства – 12 997,713 тыс. рублей, прав на земельный участок – 2 126,393 тыс. рублей).

Общая стоимость объекта строительства составляет 54 710 тыс. рублей, с учетом выполненных работ на сумму 12 997,713 тыс. рублей размер финансирования для завершения строительства объекта составляет 41 712,287 тыс. рублей.

Указанные выводы о стоимости объекта незавершенного строительства и прав на земельный участок, изложены в отчете от 10.06.2020 № 218/1-02/20, подготовленном ООО «Интер-Эксперт». Оценка проведена на основании заключения эксперта от 17.09.2018 № 044-18, проектной декларации на жилой многоквартирный 3-этажный дом № 61-000987 по состоянию на 23.12.2019, фотографий объекта оценки. В отчете указано, что здание находится в хорошем техническом состоянии, величина физического износа составляет 25%. При этом оценщик в дополнительно применил внешний (экономический) износ в размере 31%, определив совокупный размер износа в 56%. При этом в тексте заключения не содержится какого-либо обоснования применения указанной корректировки на внешний (экономический) износ.

Оценщиком методом сравнения продаж определена рыночная стоимость земельного участка. В результате изучения представленных оценщику документов, установлено, что на момент проведения оценки объекта незавершенного строительства построено три этажа здания, но третий этаж имеет только наружные стены, возведенные частично, перегородки отсутствуют, крыша не возведена, фасадные и отделочные работы не осуществлялись. Оценщик рассчитал удельную завершенность конструкции, рассчитав предварительно фактически выполненный объем работ на основе объекта аналога, по которому была рассчитана стоимость замещения. Оценщиком определена удельная величина завершения конструкции в размере 48,17%.

Согласно заключению № 300/2-04/21, выполненному с 27.08.2021 по 03.09.2021 экспертами ООО «АльянсПрофЭксперт» ФИО8, ФИО9, рыночная стоимость двехсекционного трехэтажного многоквартирного жилого дома (объект незавершенного строительства) согласно затратному подходу составляет 11 077 596 рублей 45 копеек, затраты на замещение – 24 616 881 рубль. Оценщики установили физический износ здания в размере 62,5%, удельную величину завершения конструкции – 48,17%. Рыночная стоимость права аренды определена в размере 1 471 463 рублей 63 копеек.

В суде первой инстанции отказано в удовлетворении ходатайства ФИО3 о проведении по делу судебной экспертизы. 

Суд апелляционной инстанции указал, что специалисты неверно определили и существенно занизили строительный объем объекта незавершенного строительства, неверно произведены расчеты методом сравнительной единицы в затратном подходе, что существенно повлияло на итоговую рыночную стоимость объекта незавершенного строительства и привело к занижению фактической стоимости объекта; заключение выполнено с нарушением нормативных требований, специалисты необоснованно завысили показатель физического износа объекта незавершенного строительства.

Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что заключения ООО «Интер-Эксперт» и ООО «АльянсПрофЭксперт» содержат противоречивые выводы о размере физического износа спорного объекта. В отчете от 10.06.2020 № 218/1-02/20, подготовленном ООО «Интер-Эксперт» указано, что здание находится в хорошем техническом состоянии, величина физического износа составляет 25%. При этом в данном отчете в отсутствие нормативного и фактического обоснования данной корректировки оценщиком дополнительно применен внешний (экономический) износ в размере 31%, что свидетельствует о необоснованности примененной корректировки и ошибочности выводов специалиста в указанной части.

Из отчета ООО «АльянсПрофЭксперт» следует, что экспертами установлен физический износ здания в размере 62,5%. Отчет ООО «АльянсПрофЭксперт» не содержит подробного экспертного исследования в части определения процента износа незавершенного строительством объекта. Пояснения эксперта ООО «АльянсПрофЭксперт» ФИО9, участвовавшего в судебном заседании в качестве представителя ФИО10, относительно определения размера износа, суд апелляционной инстанции отклонил как документально не подтвержденные.

Определением апелляционного суда от 13.03.2022 назначено проведение судебной экспертизы, проведение которой поручено экспертам СЧУ «Ростовский центр судебных экспертиз» ФИО11, ФИО12, ФИО13 

Согласно заключению эксперта от 08.06.2022 № 0119/Э по состоянию на 23.12.2021 рыночная стоимость двухсекционного трехэтажного многоквартирного жилого дома общей площадью 2075,24 кв. м (объект незавершенного строительства) с кадастровым номером 61:54:0000000:7701, расположенного на земельном участке общей площадью 5015 кв. м с кадастровым номером 61:54:0000000:7424, по адресу: 

<

...>, составляет 25 724 тыс. рублей.

По состоянию на 23.12.2021 рыночная стоимость права аренды указанного земельного участка общей площадью 5015 кв. м составляет 1 704 тыс. рублей.

Оценив довод конкурсного управляющего о невозможности принятия результатов, проведенного экспертами СЧУ «Ростовский центр судебных экспертиз» исследования, результаты которого изложены в заключении, поскольку оценка проведена не по состоянию на дату проведения общего собраний участников строительства – 18.05.2020, суд апелляционной инстанции указал, что данное обстоятельство не свидетельствует о наличии оснований для признания представленного в материалы дела заключения от 08.06.2022 № 0119/Э ненадлежащим доказательством по делу. Конкурсный управляющий не представил доказательств существенных изменения на рынке объектов незавершенного строительства в период с даты проведения общего собрания участников строительства до даты, по состоянию на которую, экспертом определена стоимость объектов исследования.

Заключение № 300/2-04/21, выполненное экспертами ООО «АльянсПрофЭксперт» ФИО8 и ФИО9, на которое также ссылаются участвующие в деле лица, выполнено по состоянию на 03.09.2021.

Поскольку после вынесения определения апелляционного суда от 13.03.2022, эксперт 08.04.2022 на основании ходатайства от 25.03.2022 ознакомился с материалами данного дела, отсутствуют основания для вывода о получении экспертом доказательств самостоятельно, которые не представлены лицами, участвующими в деле, при рассмотрении заявления конкурсного управляющего о погашении требований участников строительства путем передачи прав ЖСК «Красная, 58».

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что доводы о готовности объекта на 30% противоречат иным имеющимся в материалах дела доказательствам.

Согласно отчету от 10.06.2020 № 218/1-02-20, выполненному ООО «Интер-Эксперт» степень готовности определена оценщиком в размере 48,17%. Указанный отчет не оспаривается. 

Как следует из экспертного заключения № 300/2-04/21, подготовленного ООО «АльянсПрофЭксперт», степень готовности определена оценщиком в размере 48,17%; представлен технический паспорт на объект незавершенного строительства от 14.05.2020, в соответствии с которым степень готовности объекта литера А составляет 48%.

При изложенных обстоятельствах, суды пришли к выводу о том, что степень готовности объекта незавершенного строительства определена специалистами в размере около 48%.

Степень готовности объекта незавершенного строительства является одним из ценообразующих характеристик объекта, идентификация которого входит в компетенцию экспертов. Поскольку в поставленном на разрешение экспертов вопросе не указана степень готовности объекта незавершенного строительства, что не подразумевает использование значения такого ценообразующего фактора на основании исключительно одного документа – выписки из ЕГРН, экспертами определена степень готовности методом визуального осмотра с использованием нормативной и методической базы оценки самостоятельно в размере 45%, что не является нарушением при проведении исследования.

Оценивая довод конкурсного управляющего о том, что при определении степени готовности объекта незавершенного строительства соответствующий раздел заключения не содержит результатов осмотра конструктивных элементов здания, подтверждающих их степень готовности в тех размерах, которые указаны экспертом в графе 3 таблицы 9 на странице 47 заключения, откуда экспертом взяты показатели, указанные на страницах 1, 2, 3, 4, 6 графы 3, при том, что предоставленные в распоряжение эксперта документы содержат иные показатели, а разрешение указанного вопроса не относится к компетенции оценщика и требует проведения строительно-технической экспертизы, поскольку представленное заключение не отражает фактического состояния объекта незавершенного строительства на соответствие требованиям нормативной документации, суд апелляционной инстанции установили следующее.

На страницах 8 – 9 заключения от 08.06.2022 № 0119/Э указано, что все необходимые замеры, результаты которых использованы в расчете итоговой величины, эксперты выполняли поверенным оборудованием с соблюдением требований ГОСТ Р 58941-2020 «Система обеспечения точности геометрических параметров в строительстве. Правила выполнения измерений. Общие положения"» и ГОСТ Р 58945-2020 «Система обеспечения точности геометрических параметров в строительстве. Правила выполнения измерений параметров зданий и сооружений».

В пункте «Описание объекта исследования» эксперты привели результаты визуального осмотра исследуемого объекта недвижимости в виде фото таблицы, описание объекта исследования в данном разделе представлено также на основании проведенного осмотра и выполненных замеров. На странице 47 заключения эксперты рассчитывали степень готовности объекта, а не величина физического износа, в связи с чем утверждение конкурсного управляющего о необходимости использования ГОСТ 31937-2011 «Правила обследования и мониторинга технического состояния» и СП 13-102-2003СП13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» в данном случае не имеет отношения к таблице № 9 заключения, поскольку при определении степени готовности объекта недвижимости величина физического износа объекта не учитывается.

Поскольку в рамках поставленного на разрешение экспертов вопроса определение стоимости мероприятий по устранению скрытых недостатков (при их наличии) не входило в задачи экспертов, суд апелляционной инстанции отклонил довод конкурсного управляющего об отсутствии возможности установления степени физического износа объекта незавершенного строительства визуальным методом без проведения строительно-технической экспертизы, которая будет учитывать скрытые недостатки элементов. 

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции признал заключение от 08.06.2022 № 0119/Э надлежащим доказательством по определению рыночной стоимости переданного по оспариваемому договору имущества.

Суд апелляционной инстанции установил, что совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений, составляет 6 562 110 рублей.

Размер убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилых помещений в соответствии с отчетом составляет 3 691 931 рубль. Требования кредиторов с учетом реального ущерба составляют 10 254 041 рубль.

В данном случае стоимость предполагаемого к передаче имущества и имущественных прав составляет 27 428 тыс. рублей. Поскольку в материалы дела не представлены сведения о стоимости прав застройщика, суд апелляционной инстанции для определения указанной величины вычел из стоимости подлежащего передаче имущества размер требований кредиторов (10 254 041 рубль), стоимость прав застройщика по спорному объекту составляет 17 173 959 рублей.

Поскольку сумма прав застройщика более чем на 5% превышает совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, ЖСК «Красная, 58» на депозитный счет арбитражного суда должен внести денежные средства в сумме 16 315 261 рубль 05 копеек.

ЖСК «Красная, 58» на депозитный счет Арбитражного суда Ростовской области внес 2 295 012 рублей 48 копеек.

Суд апелляционной инстанции указал, что при неприменении корректировки на внешний (экономический) износ (31%) стоимость объекта незавершенного строительства по данным отчета ООО «Интер-Эксперт» от 10.06.2020 № 218/1-02/20 фактически составляет 20 589 053 рубля 44 копейки, что превышает примененную судом стоимость прав в размере 15 124 106 рублей и свидетельствует об ошибочности выводов суда первой инстанции.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимосвязи, доводы и возражения участвующих в деле лиц, установив, что ЖСК «Красная, 58» не внесл на депозитный счет суда денежные средства в установленной сумме (пункт 4 статьи 201.10 Закона о банкротстве), суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии основания для удовлетворения заявления о погашении требований участников строительства путем передачи прав ЖСК «Красная, 58».

Все доводы и доказательства сторон спора являлись предметом исследования судов, им дана надлежащая правовая оценка.

Доводы кассационных жалоб основаны на ошибочном толковании норм права и направлены на переоценку доказательств, исследованных судом апелляционной инстанции. Согласно статье 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция не вправе переоценивать доказательства, которые были предметом исследования в суде первой и (или) апелляционной инстанций.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену  постановления апелляционного суда (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 августа 2022 года по делу № А53-35707/2017 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

            Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

Председательствующий                                                                                  Ю.В. Мацко

Судьи                                                                                                                С.М. Илюшников

                                                                                                                           М.Г. Калашникова