Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

город Волгоград                                                                                                

«21» апреля 2023 года                                                                      Дело № А12-34171/2022

 

Резолютивная часть решения объявлена 18 апреля 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 21 апреля 2023 года.

 

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Лебедева А.М., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 (до перерыва), помощником судьи Федоровой А.С. (после перерыва),

при участии:

от истца: представителей ФИО2 по доверенности и ФИО3 по доверенности,

от ответчика: представителя ФИО4 по доверенности,

от Департамента по градостроительству и архитектуре: представителя ФИО5 по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Автогарант» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации Волгограда, Департамента по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда

об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка, 

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Автогарант» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (далее – ответчик, Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка №12001 от 20.09.2022, изложив пункт 2.9 в следующей редакции: «2.9. Размер арендной платы за земельный участок начиная с 02.08.2022 признается равной земельному налогу за этот земельный участок. Указанный размер арендной платы применяется до снятия с земельного участка ограничений в его приватизации или до отмены или соответствующего изменения абзаца принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права в Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582».

Исковые требования основаны на статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: администрация Волгограда и Департамент по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда.

В отзыве ответчик возражал против удовлетворения иска, указав на то, что перечень признания земельных участков, ограниченных в обороте, предусмотрен статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации, является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит. Спорный земельный участок в указанный перечень не попадает.

Департамент по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда представил письменные пояснения, согласно которым спорный земельный участок расположен в границах территории общего пользования, линейных объектов. Действие градостроительных регламентов на данную территорию не распространяется. На основную часть территории, включающей спорный земельный участок, утвержденная документация по планировке отсутствует. Незначительная часть участка входит в границы проектирования, зону планируемого размещения объекта федерального, регионального, местного значения (улично-дорожная сеть) проекта планировки территории для размещения объекта регионального значения «Реконструкция автомобильной дороги – пр. Дорожников (от 3 Продольной магистрали до ул. Исторической)». 

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв, после которого рассмотрение дела было продолжено.

Представители истца поддержали исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в отзыве.

Представитель Департамента по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда пояснил, что спорный земельный участок полностью входит в границы территории общего пользования.

В отношении администрации Волгограда дело рассматривалось в порядке, определенном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, доводы искового заявления и отзыва, выслушав представителей, арбитражный суд пришёл к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований в силу следующего. 

Как следует из материалов дела, 20.03.2020 ООО «Автогарант» с торгов было приобретено следующее имущество: незавершенное строительством многофункциональное здание, назначение: нежилое, площадь: 1 334 кв.м, и право аренды земельного участка площадью 5 466 кв.м., по адресу: Волгоград, ул. им. Землячки, д. 41 Д.

Земельный участок по адресу: Волгоград, ул. им. Землячки, д. 41Д, был предоставлен застройщику указанного здания на основании постановления Администрации Волгограда № 245 от 01.02.2007 из земель поселения для строительства капитального объекта, также был заключен договор аренды № 7189 от 06.02.2007 с Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области. 

Согласно пункту 3.4 указанного постановления земельный участок занят охранными зонами инженерных коммуникаций.

Арендная плата по договору с Облкоимущество ранее составляла 207 292,80 руб. в год, т.е. 17 274,40 руб. в месяц.

В 2022 году после регистрации права собственности на здание, обязанность по заключению договора аренды перешла к администрации Волгограда в лице Департамента муниципального имущества администрации Волгограда.

В адрес истца был направлен договор аренды земельного участка № 12001 от 20.09.2022, по условиям которого расчет арендной платы составляет 1 214 642,52 руб. в год, т.е. 101 220,21 руб. ежемесячно.

ООО «Автогарант» обратилось к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда с предложением о внесении изменений в расчет арендной платы по договору. Ответчик ответил отказом на внесение изменений.

Договор аренды № 12001 от 20.09.2022 был подписан обществом с протоколом разногласий в части исчисления размера арендной платы. В частности, истец предложил размер арендной платы за земельный участок определять равным земельному налогу за этот земельный участок.

Ответчик письмом от 14.11.2022, полученный истцом 24.11.2022, направил протокол согласования разногласий к протоколу разногласий от 21.09.2022 к договору аренды. Согласно указанным разногласиям, редакция арендодателя является неизменной.

25.11.2022 общество обратилось в ДМИ с заявлением о выкупе спорного земельного участка.

Распоряжением от 08.12.2022 № 5418-р департамент отказал в предоставлении земельного участка в собственность общества, в связи с расположением земельного участка в границах территории общего пользования, линейных объектов

Поскольку стороны не пришли к обоюдному согласию по применению пункта договора, касающегося определения размера арендной платы, общество инициировало настоящее судебное разбирательство.

Положениями статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

В соответствии с положениями части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно части 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Следовательно, предъявление иска, с учетом характера нарушения права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица.

Согласно пунктам 4 и 5 части 2 статьи 125, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса рассмотрение дела в арбитражном суде происходит исходя из предмета и основания, заявленных в иске. При этом под предметом иска понимается материально-правовое требование истца к ответчику, в основание иска входят юридические факты, с которыми нормы материального права связывают возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей субъектов спорного материального правоотношения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.10.2012 № 5150/12).

В силу пункта 1 статьи 133, пункта 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений. Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 № 8467/10.

В постановлениях от 16.11.2010 № 8467/10, от 06.09.2011 № 4275/11, от 19.06.2012 № 2665/12, от 07.02.2012 № 12573/11, от 24.07.2012 № 5761/12, от 09.10.2012 № 5377/12 и от 10.12.2013 № 9139/13 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулировал следующие правовые позиции. При очевидности преследуемого истцом материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению. Формальный подход к квалификации заявленного требования недопустим. Такой подход не обеспечивает разрешение спора, определенность в отношениях сторон, баланс их интересов и стабильность гражданского оборота в результате рассмотрения одного дела в суде, что способствовало бы процессуальной экономии и максимально эффективной защите прав и интересов всех причастных к спору лиц.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

Пунктом 1 статьи 161 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделки юридических лиц должны совершаться в простой письменной форме. 

В силу пункта 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. 

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса). 

Согласно пункту 4 стать 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. 

В соответствии с частью 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. 

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным. Формами платы за пользование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Из фактических обстоятельств настоящего спора с учетом разъяснений, изложенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», следует, что поскольку договор аренды между сторонами подлежит заключению после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации в отношении земельного участка, право государственной собственности на который не разграничено, и размер арендной платы определен не по результатам торгов, арендная плата по этому договору является регулируемой.

Из материалов дела следует, что расчет арендной платы по договору аренды земельного участка произведен департаментом по формуле: А = С х Кмд х Кказ.

Между тем, департаментом не было учтено следующее.

В пункте 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с Основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Такие принципы утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582.

Как установлено судом при рассмотрении настоящего дела, спорный земельный участок расположен в границах территории общего пользования, линейных объектов.

Департамент по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда также указал на то, что земельный участок полностью входит в границы территории общего пользования.

В ответе ответчика при отказе в предоставлении в собственность спорного земельного участка также отражены указанные обстоятельства.

Из системного толкования положений статей 129, 260 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 15, 27 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что основным признаком ограничения оборота земельных участков является невозможность нахождения участков в частной собственности, за исключением случаев, предусмотренных законом (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.07.2013 № 15824/12 по делу № А60- 38184/2011). 

На основании пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

В соответствии с абзацем 4 пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» отчуждению не подлежат земельные участки в составе земель общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты).

 Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары). 

Установленный запрет на приватизацию земель общего пользования направлен на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к природным объектам и местам общего пользования, предназначенным для удовлетворения общественных интересов населения.

Территории общего пользования, в пределах которых приватизация земельных участков не допускается в силу пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», пункта 2 статьи 27 и пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, ограничиваются от иных территорий посредством установления красных линий, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территории общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (пункт 11 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что спорный земельный участок является ограниченным в обороте.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, вступившим в законную силу с 12.08.2017, Основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом № 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением № 582.

В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу № АКПИ18-667, оставленным без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу № АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип № 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

Поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № 7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что размер арендной платы спорного земельного участка не может превышать размер земельного налога за этот участок. 

Судебные расходы по делу подлежат отнесению на ответчика в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Автогарант» и Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда при заключении договора аренды № 12001 от 20.09.2022.

Изложить пункт 2.9 договора аренды земельного участка № 12001 от 20.09.2022 в следующей редакции:

«Размер арендной платы за земельный участок, начиная с 02.08.2022, признается равным земельному налогу за этот участок. Указанный размер арендной платы применяется до снятия с земельного участка ограничений в его приватизации или до отмены или соответствующего изменения абзаца принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права в Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582».

 Взыскать с Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Автогарант» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 6 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в Двенадцатый  арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через Арбитражный суд Волгоградской области.

 

Судья                                                                                                                          А.М. Лебедев