АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-48/2016

г. Краснодар

13 июля 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2017  года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 июля 2017  года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Нептун» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 14.02.2017), в отсутствие представителей истца – Департамента имущественных отношений Краснодарского края, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Нептун» на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2017 по делу № А32-48/2016 (судьи Малыхина М.Н., Авдонина О.Г., Попов А.А.), установил следующее.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО «Нептун» (далее – общество) о взыскании 8 206 856 рублей 61 копейки задолженности по арендной плате за 2014-й, 2015-й, I, II, III кварталы 2016 года, 1 226 029 рублей 65 копеек неустойки, начисленной за период с 11.04.2014 по 10.08.2016 (с учетом увеличения размера заявленных требований).

Требования заявлены со ссылкой на статьи 309, 310, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей в рамках договора от 27.06.2003 № 0000000261 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения (в редакции дополнительного соглашенияот 14.05.2014).

Решением от 28.09.2016 требования департамента удовлетворены в полном объеме, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 8 206 856 рублей 61 копейки по арендной плате за 2014-й, 2015-й, I, II, III кварталы 2016 года и неустойка в сумме 1 226 029 рублей 65 копеек, начисленная за период с 11.04.2014 по 10.08.2016, в доход федерального бюджета взыскано 70 164 рубля государственной пошлины. Суд первой инстанции указал, что при определении размера задолженности департамент использовал формулу расчета арендной платы, установленную (действующим в заявленный период) постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50 «О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края» (далее – постановление от 27.01.2011 № 50, Правила), исходя из 1,5% от рыночной стоимости земельного участка, с применением коэффициентов индексации (увеличением на уровень инфляции), установленных Федеральным законом от 02.12.2013 № 349-ФЗ «О федеральном бюджете на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 годов» (на 2014 год – 5%), Федеральным законом от 01.12.2014 № 384-ФЗ «О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов» (на 2015 год – 5,5%), Федеральным законом от 14.12.2015 № 359-ФЗ «О федеральном бюджете на 2016 год» (на 2016 год – 6,4%). Истец при расчете платы за пользование земельным участком применил рыночную стоимость, определенную отчетами об оценке, которые общество не оспорило. Ходатайство ответчика о назначении по делу судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости земельного участка отклонено судом первой инстанции, расчет долга и неустойки проверен и признан выполненным верным.

Постановлением апелляционного суда от 23.03.2017 решение от 28.09.2016 изменено путем уменьшения присужденной к взысканию суммы задолженности и неустойки. С общества в пользу департамента взыскано 7 131 067 рублей 51 копейка задолженности по арендной плате за 2014-й, 2015-й, I, II, III кварталы 2016 года, 1 203 379 рублей 28 копеек пени, начисленной за период с 11.04.2014 по 10.08.2016. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано, распределены судебные расходы. Апелляционный суд руководствовался уточненным расчетом департамента, в котором отражены поступившие платежи арендатора, а также долг в размере 7 131 067 рублей 51 копейки, приняв во внимание, что истец отказ от части исковых требований не заявил. Департамент применил неверную методику расчета с 01.04.2016. Факт наличия долга в заявленном размере подтвержден, доказательства погашения задолженности и уплаты пени материалы дела не содержат, расчет неустойки (проверенный и признанный апелляционной инстанцией выполненным верно) не оспорен, контррасчет отсутствует. Ходатайство о снижении размера неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса общество не заявило. Государственная пошлина распределена по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Истец руководствовался данными отчетов об оценке рыночной стоимости земельного участка от 23.05.2011 № 090, от 09.06.2014 № А-14-021/35 (за 2014 и 2015 годы, соответственно), а с 01.04.2016 расчет арендной платы произведен от кадастровой стоимости земельного участка (95 202 575 рублей 44 копейки) в соответствии с постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 № 121 «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов» (опубликовано на сайте администрации Краснодарского края 21.03.2016) (далее – постановление от 21.03.2016 № 121). Ставка арендной платы в соответствии с пунктом 6.1 постановления от 21.03.2016 № 121 составила 0,4%, что соответствует размеру земельного налога, установленного Решением Совета Тенгинского сельского поселения Туапсинского района «Об установлении земельного налога на территории Тенгинского сельского поселения» (редакции от 25.02.2016 № 78, от 23.06.2016 № 92).

В кассационной жалобе общество просит отменить решение от 28.09.2016 и апелляционное постановление от 23.03.2017, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Заявитель указывает, что в основу расчета задолженности, произведенного департаментом, положены два отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, а также его кадастровая стоимость. Отчеты носят вероятностный характер, имеют противоречия. Разногласия, возникшие по основным вопросам, касающимся величины рыночной стоимости рассматриваемого земельного участка в исследуемые периоды, суды не устранили. Отказав в удовлетворении ходатайства общества о назначении по делу судебной экспертизы, суд тем самым лишил ответчика возможности установить рыночную стоимость земельного участка в 2016 году. Экспертное заключение, которым определена рыночная стоимость земельного участка площадью 69 202 кв. м с кадастровым номером 23:33:0105001:0006 в спорные периоды времени, в материалах дела отсутствует. Суд апелляционной инстанции должным образом не установил, на основании какого расчета произведена оценка земельного участка в I квартале 2016 года (до расчета арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка, то есть с 01.04.2016). Во II и III кварталах 2016 года размер арендной платы определен от кадастровой стоимости земельного участка, тогда как законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – Земельный кодекс), не содержит запрет на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости (далее – ГКН), посредством указания его рыночной стоимости (при этом достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об утверждении кадастровой стоимости предметом оспаривания не являются).

Отзыв на кассационную жалобу не поступил, департамент явку процессуального представителя в арбитражный суд округа не обеспечил, извещен на основании статей 121 и 123 Кодекса. Судебное разбирательство по кассационной жалобе проведено в порядке статьи 284 Кодекса. В судебном заседании представитель общества поддержал доводы, приведенные в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 27.06.2003 департамент (арендодатель) и ответчик (арендатор) заключили договор № 0000000261 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения площадью 69 202 кв. м с кадастровым номером 23:33:0105001:0006, расположенного по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, пос. Новомихайловский, п. Новомихайловский, 2, для эксплуатации существующего детского оздоровительного лагеря «Нептун», срок действия договора установлен на 49 лет (до 27.06.2052). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (т. 1, л. д. 12 – 15).

Согласно пункту 2.1.5 договора общий размер ежегодной арендной платы за указанный земельный участок составил 458 399 рублей. В соответствии с разделом 2 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально, до 10-го числа начала каждого квартала.

За просрочку внесения арендных платежей начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).

В пункте 1.4 договора стороны согласовали, что земельный участок передан арендатору 27.06.2003 без каких-либо документов по передаче имущества.

11 января 2009 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о праве собственности субъекта Российской Федерации – Краснодарского края на земельный участок с кадастровым номером 23:33:0105001:0006 (т. 1, л. д. 53).

В связи с уточнением границ земельного участка, стороны заключили дополнительное соглашение от 14.05.2014, в соответствии с которым объектом арендного пользования обозначен земельный участок из земель особо охраняемых территорий и объектов площадью 69 202 кв. м с кадастровым номером 23:33:0105001:158 (для эксплуатации существующего детского оздоровительного лагеря «Нептун»).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязательств по внесению арендных платежей в заявленный период, департамент обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности и пени по договору от 27.06.2003 № 0000000261 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения.

Суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

На основании статей 309, 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).

Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

В то же время, в силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в редакции постановления от 25.01.2013 № 13 (далее – постановление от 17.11.2011 № 73) разъяснено следующее. К договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т. п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Договор аренды от 27.06.2003 № 0000000261 земельного участка, относящегося к собственности Краснодарского края, заключен после вступления в силу Земельного кодекса. Следовательно, арендная плата по нему является регулируемой и подлежит расчету (изменению) исходя из методик и ставок, нормативно установленных уполномоченными органами субъекта Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами.

При разрешении спора суды руководствовались формулой расчета арендной платы, установленной действующим в спорный период постановлением от 27.01.2011 № 50, исходя из 1,5% от рыночной стоимости, с применением коэффициентов индексации (увеличением на уровень инфляции), установленных Федеральным законом от 02.12.2013 № 349-ФЗ «О федеральном бюджете на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 годов» (на 2014 год – 5%), Федеральным законом от 01.12.2014 № 384-ФЗ «О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов» (на 2015 год – 5,5%), Федеральным законом от 14.12.2015 № 359-ФЗ «О федеральном бюджете на 2016 год» (на 2016 год – 6,4%). При этом при расчете стоимости пользования участком для определения арендной платы применялась рыночная стоимость земельного участка, определенная на основании отчетов об оценке от 23.05.2011 № 090 и от 09.06.2014 № А-14-021/35 за 2014 – 2015 годы. С 01.04.2016 расчет арендной платы произведен от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с положениями постановления от 21.03.2016 № 121.

Коллегия окружного суда считает, что обжалуемые судебные акты состоялись без учета следующего.

Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ) в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах: двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте. Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Постановлением от 27.01.2011 № 50 также утверждена ставка арендной платы в размере полутора процентов от кадастровой стоимости земельного участка за земельные участки, ограниченные в обороте, право на которые переоформлено с права постоянного (бессрочного) пользования в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края.

В пункте 1.1 Правил закреплено, что размер годовой арендной платы при аренде земельных участков определяется одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов (конкурсов, аукционов); на основании рыночной стоимости. Правила применяются в случаях заключения договоров аренды земельных участков либо внесения изменений в указанные договоры аренды земельных участков в части расчетов арендной платы, в том числе переоформления в установленном порядке права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды (пункт 1.2). При переоформлении в установленном порядке права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды размер арендной платы не может превышать более чем в 2 раза размер земельного налога (пункт 1.3 Правил). При этом механизм (формула) расчета арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка закреплен в разделе 2 Правил, а порядок расчета арендной платы на основании рыночной стоимости земельного участка – в разделе 4 Правил.

Таким образом, действовавшими в спорный период нормативными правовыми актами размер годовой арендной платы при аренде земельных участков, предоставленных в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, определялся иным способом, отличным от размера платы, установленного по результатам торгов либо на основании рыночной стоимости. Изменение годового размера арендной платы для участков, предоставленных в аренду в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, может предусматриваться договорами только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Следовательно, пункты 4.1 и 4.3 Правил могут быть применимы к спорным правоотношениям только в том случае, если не имело место переоформление в установленном порядке права постоянного (бессрочного) пользования общества земельными участками на право аренды.

В материалы дела представлен приказ департамента от 27.06.2003 № 88-з, которым прекращено право постоянного (бессрочного) пользования открытого акционерного общества «Роспродмаш» на земельный участок площадью 61 200 кв. м, расположенный в Туапсинском районе, пос. Новомихайловский, п. Новомихайловский, 2. Обществу из земель особо охраняемых территорий в аренду сроком на 49 лет предоставлен земельный участок общей площадью 69 202 кв. м с кадастровым номером 23:33:0105001:0006 для эксплуатации существующего детского оздоровительного лагеря.

Данный документ не получил судебной оценки, тогда как имеет существенное значение для правильного разрешения спора, поскольку в случае предоставления обществу земельного участка в аренду в порядке переоформления ранее существовавшего права постоянного (бессрочного) пользования размер арендной платы установлен (изменяется) нормативно (пункт 2 статьи 3 Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, пункт 1 постановления от 27.01.2011 № 50, раздел 2 Правил).

Судам надлежало установить обстоятельства, касающиеся приобретения обществом прав на находящиеся на земельном участке объекты детского оздоровительного лагеря, поскольку при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса, пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса). По смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», к покупателю недвижимости, расположенной на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, указанное титульное право на участок переходит с приобретением в собственность расположенных на нем зданий, строений, сооружений. Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 Гражданского кодекса), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ.

Без установления обстоятельств, связанных с приобретением имущества на спорном земельном участке, содержащиеся в обжалуемых судебных актах выводы о правильном расчете департаментом размера арендной платы не могут быть признаны соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено. Направление дела на новое рассмотрение в полном объеме обусловлено не только необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (статья 287 Кодекса), но и в целях проверки обоснованности расчета департамента с учетом установления дополнительных обстоятельств.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Кодекса обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.09.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2017 по делу № А32-48/2016 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

Н.С. Мазурова

А.И. Мещерин