Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А75-2936/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 20 июня 2025 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Донцовой А.Ю.,

судейЗиновьевой Т.А.,

ФИО1,

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания помощником судьи Авериной Я.А., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Юнирест» на решение от 25.11.2024 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры (судья Кубасова Э.Л.) и постановление от 21.02.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Бацман Н.В., Краецкая Е.Б., Халявин Е.С.) по делу № А75-2936/2024 по иску общества с ограниченной ответственностью «Юнирест» (125130, 

<

...>, этаж 3, помещение Х, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к     обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания «СургутСтройМонтажСервис» (628404, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании права собственности.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Администрация города Сургута (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Эл-Техника» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>). 

В судебном заседании приняли участие представители: общества с ограниченной ответственностью «Юнирест» – ФИО2 по доверенности от 24.12.2024; общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «СургутСтройМонтажСервис» – ФИО3 по доверенности от 02.05.2025. 

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Юнирест» (далее – ООО «Юнирест», истец, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания «СургутСтройМонтажСервис» (далее – ООО СК «СургутСтройМонтажСервис», ответчик), в котором просило признать право собственности ООО «Юнирест» на земельный участок общей площадью 340 кв. м с кадастровым номером 86:10:0101192:4728, расположенный по адресу: Российская Федерация, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Сургут, хоззона, на пересечении улиц 30 лет Победы и проспекта Мира; признать отсутствующим право собственности (регистрационная запись № 86:10:0101192:4728-86/056/2023-1 от 17.10.2023) ООО СК «СургутСтройМонтажСервис» на земельный участок; установить, что судебный акт является основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) о праве собственности ООО «Юнирест» на земельный участок. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре, Администрация города Сургута (далее – Администрация), общество с ограниченной ответственностью «Эл-Техника» (далее – ООО «Эл-Техника»). 

Решением от 25.11.2024 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, оставленным без изменения постановлением от 21.02.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в иске отказано.

Не согласившись с решением и постановлением, ООО «Юнирест» обратилось с кассационной жалобой, в которой просило их отменить, направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. 

В обоснование жалобы заявитель со ссылкой на неправильное применение судами норм материального права, нарушение норм процессуального права приводит следующие доводы: в ходе рассмотрения спора в суде первой инстанции ООО «Юнирест» уточнило исковые требования путем добавления дополнительных требований, при этом от ранее заявленных не отказывалось; вместе с тем требование истца о признании права собственности на спорный земельный участок, изначально заявленное при обращении в суд с иском, судами фактически не рассмотрено; суды пришли к ошибочному выводу о возможности определения соглашением сторон размера земельного участка, на котором находится отчуждаемое продавцом (ответчиком) покупателю (истцу) здание, в размере меньшем, чем требуется для использования здания; суды не предприняли попытку установить размер земельного участка, который действительно необходим для размещения и эксплуатации приобретенного истцом у ответчика здания, необоснованно отказав в назначении строительно-технической и землеустроительной экспертизы. 

Отзывы на кассационную жалобу от лиц, участвующих в деле, в суд округа не поступили. 

В судебном заседании представитель ООО «Юнирест» на доводах жалобы настаивал, представитель ООО СК «СургутСтройМонтажСервис» просил суд оставить решение и постановление без изменения. 

Заслушав представителей истца и ответчика, проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов исходя из приведенных в кассационной жалобе доводов, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для их отмены. 

Как установлено судами и следует из материалов дела, 10.06.2014 между обществом с ограниченной ответственностью «Ям! Ресторантс Интернэшнл Раша Си Ай Эс» (после переименования 17.11.2022 – ООО «Юнирест», покупатель) и закрытым акционерным обществом «Эл-Техника» (реорганизовано 04.03.2015 в ООО «Эл-Техника», продавец) заключен договор № 1 (далее – договор № 1), согласно которому продавец намерен приобрести в собственность земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101192:19 общей площадью 2 335 кв. м, адрес (местоположение): Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, город Сургут, хоззона, на пересечении улицы 30 лет Победы и проспекта Мира; приобрести право собственности на здание площадью 28,3 кв. м, кадастровый номер 86:10:0101210:74, расположенное на земельном участке; осуществить его снос; реализовать проект по строительству на земельном участке здания общей ориентировочной площадью 357 кв. м (пункты 1.1, 1.2, 1.3, 1.4 договора № 1).

Согласно пункту 2 договора № 1 покупатель намерен принять по окончании строительства в собственность здание для размещения в нем предприятия общественного питания быстрого обслуживания, а также право собственности на земельный участок в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором.

28.10.2016 за ООО СК «СургутСтройМонтажСервис» зарегистрировано право собственности на здание с кадастровым номером 86:10:0101192:4345 ресторан «KFC» с автораздачей площадью 322,7 кв. м, расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...> Победы, дом 35.

20.12.2016 между ООО СК «СургутСтройМонтажСервис» (покупатель) и Администрацией (продавец) и заключен договор купли-продажи земельного участка № 2911, по условиям которого продавец передал в собственность покупателю земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101192:19 общей площадью 4 618 кв. м, относящийся к категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, город Сургут, хоззона, на пересечении улицы 30 лет Победы и проспекта Мира.

Право собственности ООО СК «СургутСтройМонтажСервис» на земельный участок зарегистрировано 12.01.2017, что подтверждается сведениями ЕГРН. 

По решению собственника произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101192:19 на два земельных участка с кадастровыми номерами 86:10:0101192:4375, 86:10:0101192:4374.

Раздел земельного участка выполнен с нотариально удостоверенного согласия истца от 09.11.2016, покупатель в том числе дал согласие на постановку на кадастровый учет двух земельных участков площадью 2 335 кв. м и 2 283 кв. м.

24.03.2017 между ООО ««Ям! Ресторантс Интернэшнл Раша Си Ай Эс» (покупатель), ООО «Эл-Техника» (продавец) и ООО СК «СургутСтройМонтажСервис» (новый продавец) подписано соглашение об уступке прав и обязанностей продавца по договору от 10.06.2014 № 1.

На основании указанного соглашения, учитывая, что ООО СК «СургутСтройМонтажСервис» является собственником как земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101192:4375, так и расположенного на нем здания с кадастровым номером 86:10:0101192:4345, произведена замена продавца по договору.

В соответствии с дополнительным соглашением № 6 к договору № 1 после завершения строительства здания покупателя, получения разрешения на ввод в эксплуатацию истец приобретает: право собственности на здание с кадастровым номером 86:10:01001192:4345, зарегистрированное в государственном реестре прав 28.10.2017 № 86-86/003-83/003/012/2017-30; право собственности на земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101192:4375, зарегистрированное в государственном реестре прав 26.01.2017 № 86/003-86/003/012/2017-30.

Земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101192:4375 площадью 2 335 кв. м, здание с кадастровым номером 86:10:01001192:4345 площадью 322,7 кв. м переданы покупателю на основании акта приема-передачи от 17.04.2017. 

Одновременно с актом приема-передачи сторонами подписан акт об исполнении обязательств от 17.04.2017, которым стороны подтвердили, что продавец надлежащим образом исполнил принятые на себя обязательства, за покупателем осуществлена государственная регистрация права собственности на переданные объекты.

Впоследствии истцом выявлено, что помимо земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101192:4375 часть второго образованного земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101192:4374 общей площадью 340 кв. м также была фактически передана во владение истца. С момента передачи имущества в 2017 году истец пользовался указанной частью земельного участка, считая его своей собственностью, в связи с чем ООО «Юнирест», полагая, что нуждаемость ответчика в земельном участке общей площадью 340 кв. м с кадастровым номером 86:10:0101192:4728, выделенном ответчиком из земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101192:4374, отсутствует, обратилось в суд с иском по настоящему делу.

Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении искового заявления, руководствовались положениями статей 11, 154, 209, 421, 432, 443, 445, 446, 549, 550, 552, 554, 555 ГК РФ, пункта 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пунктов 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ), разъяснениями, изложенными в пунктах 52, 53, 56, 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление 10/22), и исходили из отсутствия правовых оснований для удовлетворения требований. 

Суд округа считает, что судами по существу приняты правильные судебные акты.

Из смысла положений статей 1, 11, 12 ГК РФ и статьи 4 АПК РФ следует, что условием предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, является установление наличия у истца, принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, а также факта его нарушения непосредственно ответчиком. При этом реализация предусмотренных законом способов защиты гражданских прав путем предъявления иска в арбитражный суд возможна только в том случае, когда такое обращение в суд способно восстановить нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.

Иск о признании права собственности является вещно-правовым иском и необходимость в таком способе защиты возникает тогда, когда наличие у лица определенного права подвергается сомнению, оспариванию, а также применяется в случаях отрицания кем-либо наличия субъективного гражданского права у лица, в связи с чем возник или может возникнуть спор.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 52 Постановления № 10/22, возможность обращения как с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим, так и с требованием о признании за лицом права собственности на недвижимое имущество, предоставлена лицу, в чьем владении находится спорное имущество.

Признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского оборота.

Следовательно, иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном им праве и представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности (пункт 58 Постановления № 10/22).

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение (пункт 53 Постановления № 10/22).

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Аналогичные правила установлены и нормами ГК РФ.

Так, в соответствии со статьей 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности и на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 ГК РФ).

В соответствии с нормами названных статей при продаже объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю объекта земельный участок может перейти только на праве собственности.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление № 11) разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных норм гражданского и земельного законодательства, разъяснений Постановления № 11 в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

По правилам статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании оценки представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статьи 67, 68, 71 и 168 АПК РФ).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности и взаимной связи, установив, что сторонами договора № 1 с учетом площади застройки и площади, необходимой для эксплуатации здания, подписан акт приема-передачи от 17.04.2017, по которому в собственность покупателя (истца) подлежит передаче здание с кадастровым номером 86:10:01001192:4345 площадью 322,7 кв. м. и земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101192:4375 площадью 2 335 кв. м, на котором это здание расположено, приняв во внимание, что в указанном акте отражено, что покупатель осмотрел земельный участок, ознакомился с его правовым режимом и претензий к его состоянию не имеет, при этом спорный земельный участок общей площадью 340 кв. м с кадастровым номером 86:10:0101192:4728 (равно как и земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101192:4374) в предмет соглашения не входили, суды первой и апелляционной инстанций, отказывая ООО «Юнирест» в удовлетворении исковых требований, пришли к аргументированному выводу о надлежащем исполнении истцом и ответчиком договорных обязательств.

Оснований для иных выводов у суда округа не имеется.

Суждения заявителя жалобы относительно наличия у истца в силу закона исключительного права на приобретение в собственность находящегося в собственности у ответчика смежного земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, являются ошибочными.

Исходя из правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.04.2024 № 305-ЭС23-24901, ссылка на которое приведена истцом в тексте жалобы, сделка, воля сторон которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной. Для квалификации такой сделки в качестве недействительной необходима воля ее сторон на отчуждение здания без соответствующего земельного участка (и наоборот). Если такая воля отсутствует, то переход права собственности на здание или сооружение приводит в силу закона к переходу права собственности на участок. Соответственно, право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя здания в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на сооружение (статья 131, пункт 2 статьи 223, пункт 4 статьи 244 ГК РФ).

 В рассматриваемом случае, как верно отмечено судами, воля сторон сделки была явно выражена и направлена на отчуждение в пользу истца земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101192:4375 площадью 2 335 кв. м и находящегося на нем здания с кадастровым номером 86:10:01001192:4345 площадью 322,7 кв. м. Какая-либо неопределенность относительно отчуждаемых по договору объектов недвижимости (их характеристик) у сторон отсутствовала.

Доводы жалобы о допущенных судами процессуальных нарушениях, выразившихся в рассмотрении не всех заявленных истцом требований, являются ничем не подтвержденными и подлежат отклонению судом округа.

Судами установлено, что интерес ООО «Юнирест» состоит в признании за ним права собственности на земельный участок площадью 340 кв. м с кадастровым номером 86:10:0101192:4728, в связи с чем это требование и являлось предметом оценки и исследования судов наряду с иными требованиями, заявленными в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции. 

Суды обоснованно исходили из того, что договором № 1 не предусмотрена передача истцу дополнительных 340 кв. м площади, в связи с чем у ООО «Юнирест» не возникло и право собственности на земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101192:4728, выделенный ответчиком из принадлежащего ему иного земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101192:4374. 

 Отклоняя заявленное истцом ходатайство о назначении комплексной судебной экспертизы в целях установления площади земельного участка, необходимого для размещения и использования здания с кадастровым номером 86:10:0101192:4345, суд первой инстанции обоснованно исходил из формулировки предложенных вопросов, не связанных с предметом спора и не имеющих отношения к установлению значимых для настоящего дела обстоятельств, в том числе для определения оснований приобретения права собственности на спорный земельный участок.

Как правомерно отметил апелляционный суд, фактически ходатайство о назначении судебной экспертизы направлено не на опровержение ошибочности регистрации права собственности за ответчиком, не на устранение реестровой ошибки, а на обоснование нуждаемости истца в спорных площадях для эксплуатации принадлежащего ему здания, что с учетом действующего правового регулирования и сложившейся судебной практики для разрешения настоящего спора правового значения не имеет.

Признавая необоснованной аргументацию истца о том, что проектной документацией подтверждается изначальное намерение передать ему спорный земельный участок и потребность истца в земельном участке, суд апелляционной инстанции принял во внимание внесение изменений в проектную документацию и согласование строительства только одного здания с благоустройством (вместо ранее предусмотренных двух зданий с элементами благоустройства и фактически единым землепользованием) и последующее согласование сторонами передачи истцу только земельного участка площадью 2335 кв. м, что и было исполнено.

В рассматриваемом случае материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется.

Суд кассационной инстанции полагает, что фактические обстоятельства дела установлены судами обеих инстанций на основе представленных в дело доказательств и согласуются с ними. При этом к установленным обстоятельствам суды применили соответствующие нормы материального права и рассмотрели спор с соблюдением процессуальных норм.

Приведенные в кассационной жалобе доводы являлись предметом исследования и должной правовой оценки судов двух инстанций, а потому отклоняются, поскольку основаны на ошибочном толковании норм права, не опровергают выводов судов, основанных на установленных ими фактических обстоятельствах дела, по сути, направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами обстоятельств, не свидетельствуют о неправильном применении или существенном нарушении норм материального и процессуального права, повлиявшем на исход дела, или о допущенной судебной ошибке.

Иное толкование заявителем жалобы положений действующего законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора, не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права. 

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, судом округа не установлено. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы относятся на заявителя. 

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 25.11.2024 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры и постановление от 21.02.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А75-2936/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.Ю. Донцова  

СудьиТ.А. ФИО4

ФИО1