Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-130936/2022

01 декабря 2024 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  08 ноября 2024 года.

Полный текст решения изготовлен  01 декабря 2024 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Егоровой Д.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Администрация муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «АГРОТРЕЙД»

третье лицо: 

о взыскании задолженности по арендной плате, 

при участии: согласно протоколу от 08.11.2024,

установил:

Администрация Всеволожского муниципального района Ленинградской области (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Агротрейд» (далее – ответчик, Общество) с требованием о взыскании 3 320 705 руб. 83 коп. задолженности по арендной плате за период с 26.11.2021 по 30.09.2022 по договору аренды от 26.11.2021 № 275/4.4-08, 36 161 руб. 22 коп. пеней с 16.03.2022 по 14.06.2023, а также пеней начисленных на 2 193 293 руб. 62 коп. с 01.10.2022, на 1 127 412 руб. 21 коп. с 02.10.2022 по день фактического исполнения обязательства из расчета 0,075% в день (с учетом уменьшения размера исковых требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – АПК РФ). Также Администрация просила присудить судебную неустойку в размере 500 руб. за каждый день неисполнения судебного акта.

От Общества в суд 21.03.2023 поступил встречный иск о взыскании с Администрации 4 577 059 руб. 27 коп. убытков, причиненных несвоевременным заключением договора аренды.

Определением от 23.03.2023 суд первой инстанции возвратил встречный иск Обществу, поскольку пришел к выводу, что встречный иск не отвечает условиям, установленным части 3 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) и совместное рассмотрение первоначального и встречного исков не будет способствовать более быстрому и правильному рассмотрению дела.

Постановлениями Тринадцатого арбитражного апелляционного суда и от 25.05.2023 и Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.07.2023 определение от 23.03.2023 оставлено без изменения.

Решением суда первой инстанции от 27.06.2023 с Общества в пользу Администрации взыскано 3 320 705 руб. 83 коп. задолженности по арендной плате за период с 26.11.2021 по 30.09.2022, 18 000 руб. пеней, а также пени, начисленные на 2 193 293 руб. 62 коп. с 01.10.2022, на 1 127 412 руб. 21 коп. с 02.10.2022 по день фактического исполнения обязательства из расчета 0,075% в день.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2023 данное решение оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.05.2024 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.06.2023, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2023 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Распоряжением заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.06.2024 дело передано на рассмотрение судьи Егоровой Д.А.

Определением суда от 06.06.2024 исковое заявление после отмены судебного акта вышестоящей инстанции принято к производству, назначена дата предварительного и основного судебного заседания.

Определением суда от 08.08.2024 отказано в объединении дел в одно производство.

Протокольным определением от 06.08.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмера спора, привлечен Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Ленинградской области.

05.11.2024 в порядке статьи 163 АПК РФ суд определил объявить перерыв в судебном заседании.

В судебном 08.11.2024 заседании присутствовали представители истца и ответчика.

От ответчика поступило ходатайство о приобщении дополнительных документов к материалам дела.

В порядке статьи 159 АПК РФ ходатайство судом удовлетворено.

Истец заявленные требования поддержал. Ответчик относительно удовлетворения исковых требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, заслушав мнения сторон, суд установил следующее.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.06.2020 по делу № А56-115612/2019 признаны незаконными действия Администрации, выразившиеся в отказе в предоставлении в аренду Обществу земельного участка площадью 20 000 кв. м с кадастровым номером 47:07:1302030:2, находящегося по адресу: Ленинградская область, город Всеволожск, коммунально-складская зона, кв. № 3 (далее – земельный участок), на Администрацию возложена обязанность устранить допущенные нарушения закона путем предоставления Обществу земельного участка в аренду однократно сроком на три года для целей завершения строительства второй очереди зданий складского терминала. 

В связи с возникшими при заключении договора аренды разногласиями Общество обратилось в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий при заключении договора и обязании Администрации заключить договор аренды, изложив пункты 1.4 - 1.6, 1.8, 2.1, 2.2, 3.6, 5.2 договора в редакции протокола разногласий от 26.02.2021. 

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.12.2021 по делу № А56-30357/2021 утверждено мировое соглашение, заключенное между сторонами, по условиям которого стороны урегулировали разногласия, возникшие при заключении договора аренды, путем подписания протокола согласования разногласий от 26.11.2021. 

Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили на три года договор аренды от 26.11.2021 № 275/4.4-08 земельного участка для использования в целях завершения строительства второй очереди складского терминала. 

Расчет арендной платы приведен в приложении № 2 к договору. 

Согласно пункту 3.4 договора арендная плата перечисляется арендатором равными долями ежеквартально не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября.

Согласно п. 5.2 договора в случае нарушения арендатором п. 3.4 договора начисляются пени в размере 0,15 % с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по внесению арендной платы, Администрация 26.10.2022 направила в адрес Общества претензию с требованием оплаты задолженности по арендной плате и неустойки. Поскольку требования, изложенные в претензии, оставлены Обществом без удовлетворения, Администрация обратилась в арбитражный суд с иском. 

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. 

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено этим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. 

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. 

Постановлением Правительства Ленинградской области от 28.12.2015 № 520 утвержден порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ленинградской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ленинградской области, предоставленных без проведения торгов (далее – Порядок). 

Согласно пункту 1.2 Порядка арендная плата за земельный участок определяется в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель, видом разрешенного использования, местоположением, обеспеченностью объектами инфраструктуры. 

В пункте 2.1 Порядка установлена формула, по которой подлежит расчет арендной платы за использование земельного участка: А = Б x S x Кри x Кз x Кио x Ку x Кр, где А - расчетная сумма арендной платы за использование земельного участка в год; Б - базовая ставка арендной платы; S - площадь земельного участка; Кри - коэффициент разрешенного использования земельного участка; Кз - коэффициент территориального зонирования; Кио - коэффициент наличия/отсутствия инженерных коммуникаций и типа подъездных путей; Ку - коэффициент учета водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы; Кр - коэффициент развития. 

Согласно указанному пункту коэффициент наличия/отсутствия инженерных коммуникаций и типа подъездных путей устанавливается решением уполномоченного органа местного самоуправления муниципального района (городского округа) в диапазоне от 1 до 2,323, а в случае отсутствия такого решения принимается равным 1. 

Решением Совета депутатов муниципального образования Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 22.02.2018 № 16 (далее Решение № 16) установлены значения коэффициента наличия/отсутствия инженерных коммуникаций и типа подъездных путей (Кио), применяемого при расчете арендной платы земельных участков из земель, государственная собственность на которые не разграничена, во Всеволожском районе Ленинградской области, предоставленных без проведения торгов. 

При расчете арендной платы за земельный участок в спорный период Администрация применила Кио 1,782, который согласно Приложению № 3 к Решению № 16 установлен в отношении земельных участков промышленного назначения в г. Всеволожск, п. Ковалево при наличии электроснабжения, газоснабжения, водоснабжения, водоотведения (канализации), теплоснабжения и транспортной доступности. 

В возражениях на иск ответчик указал, что земельный участок обеспечен только электричеством, в связи с чем при расчете арендной платы согласно Приложению № 3 к Решению № 16 подлежит применению Кио 1,186. Также Общество просило произвести зачет сумм убытков, которые понесены им по вине Администрации.

Администрация настаивала на применении Кио 1,782, ссылаясь на то, что указанный коэффициент применен в расчете арендной платы за 2021 год (Приложении № 1 к договору), являющемся неотъемлемой частью договора, условия которого согласованы сторонами в мировом соглашении по делу по делу № А56-30357/2021. 

Однако, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2022 № 305-ЭС22-18408). Кроме того, вопрос размера арендной платы, в том числе применения спорного коэффициента, не являлся предметом преддоговорного спора по делу № А56-30357/2021.

Наличие электроснабжения на земельном участке сторонами не оспаривается. Кэл - коэффициент, учитывающий наличие электроснабжения при расчете арендной платы должен быть применен равным 1,186.

Согласно представленному Администрацией письму ОАО «Всеволожские тепловые сети» от 13.12.2023 № 5867 (на исх.№ 2564/4.4-20 от 27.11.2023) технической возможности подключения к теплоснабжению объектов, расположенных по адресу спорного земельного участка, не имеется, в связи с отсутствием в данном районе города Всеволожска централизованной системы теплоснабжения.

При таких обстоятельствах коэффициент Ктепл должен быть принят равным 1,000 в силу пункта 3 Решения № 27. Возражения Администрации, основанные на том, что теплоснабжение земельного участка обеспечивается посредством газового оборудования, судом отклоняются, поскольку в целях расчета арендной платы коэффициенты теплоснабжения и газоснабжения имеют самостоятельное значение.

Согласно позиции Администрации наличие газоснабжения (коэффициент Кгаз) подтверждается проектной схемой из документации проектирования газопровода к земельному участку с кадастровым номером 47:07:1302051:55, проходящего по границе спорного земельного участка, а также подтверждается письмом АО «Газпром газораспределение Ленинградская область» № 01-/2619 от 07.12.2023, где АО «Газпром газораспределение Ленинградская область» сообщает, что вблизи спорного земельного участка находится сеть газораспределения высокого давления диаметром 125 мм, расположенная в г. Всеволожск, ГРС «Романовка – Русский Дизель». 

Однако, как следует из письма Всеволожского филиала АО «Газпром газораспределение Ленинградская область» от 13.06.2024 № 01-/876, направленному филиалом в ответ на запрос ООО «Агротрейд», указанный газопровод построен в 2006 году и находится в собственности частного лица, ООО «Интер-Инвест», с которым необходимо решать вопросы присоединения к газораспределительной сети. Из данного ответа следует, что в доступности для подключения объектов арендатора имеется только сеть газоснабжения, принадлежащая частному лицу, условия подключения к которой подлежат отдельному согласованию с собственником, и давать согласие на такое подключение собственник на безвозмездной основе не обязан. 

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В нарушение указанной нормы Администрацией не представлены доказательства наличия технологической возможности присоединения к газопроводу ООО «Интер-Инвест» с учетом пропускной способности и объемов потребления газа самим обществом.

Суд также отклоняет доводы Администрации о том, что вдоль границы спорного земельного участка имеется газопровод, принадлежащий Обществу, к которому можно подключить и объекты, находящиеся или строящиеся на спорном земельном участке. Суд считает обоснованными доводы ответчика, что даже если бы существовала техническая возможность подключения Общества к коммуникациям, ранее построенным за счет ООО «Агротрейд» для обеспечения потребностей объектов на земельном участке с кадастровым номером 47:07:1302051:55, то это не может являться основанием для вывода о том, что земельный участок с кадастровым номером № 47:07:1302030:0002 обеспечен соответствующими сетями в целях начисления коэффициентов для расчета арендной платы, поскольку эти коммуникации в любом случае не были предоставлены для подключения Администрацией, а построены самим ООО «Агротрейд» и за его счет.

При этом муниципальные газовые сети, и газовые сети, принадлежащие уполномоченной на территории Ленинградской области газораспределительной организации АО «Газпром газораспределение Ленинградская область», доступные для подключения объектов Общества, отсутствуют. При таких обстоятельствах коэффициент Кгаз, входящий составной частью в расчет коэффициента Кио, также должен быть принят равным 1,000.

Техническая возможность присоединения к централизованным системам водоснабжения (коэффициент Квснаб) и водоотведения (коэффициент Квотв), по мнению Администрации, подтверждается письмом ОАО «Всеволожские тепловые сети» от 13.12.2023 № 5867, где сообщается о заключенных договорах о подключении (технологическом присоединении) к централизованным системам водоснабжения и водоотведения объекта.

Однако, в соответствии с пунктом 23 Правил холодного водоснабжения и водоотведения, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 29.07.2013 года № 644, местом исполнения организацией водопроводно-канализационного хозяйства своих обязательств по договору холодного водоснабжения является точка, расположенная на границе эксплуатационной ответственности абонента и организации водопроводно-канализационного хозяйства или транзитной организации, если иное не предусмотрено договором холодного водоснабжения. По общему правилу, закрепленному в части 13 статьи 18 Федерального закона от 07.12.2011 года № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении», точка подключения (технологического присоединения) при наличии технической возможности устанавливается на границе земельного участка, на котором располагается объект капитального строительства (на это также указал Верховный Суд РФ в апелляционном определении от 29.09.2015 года № АПЛ15-375).

Таким образом, земельный участок может считаться обеспеченным водоснабжением и водоотведением только в случае наличия точки доступа для подключения данных коммунальных ресурсов на границе земельного участка арендатора. 

Ответчиком представлены в материалы дела заключенные им договоры на присоединение к централизованным сетям холодного водоснабжения и водоотведения, согласно условиям которых точкой подключения к этим сетям является колодец, расположенный на Всеволожском проспекте напротив Проезда № 4 коммунально-складской зоны города Всеволожска. С учетом того, что земельный участок Общества находится между Проездом № 2 и Проездом № 4, на расстоянии около 200 метров от Всеволожского проспекта, точка доступа не располагается на границе этого участка, и находится на значительном расстоянии, что подтверждается проектной документацией строящегося объекта, представленной ООО «Агротрейд», разработанной на основании полученных технических условий и по результатам топографической съемки, проведенной в ходе инженерно-геодезических изысканий на арендуемом земельном участке, в частности, Сводным планом инженерных сетей М1:500 (лист 6 проекта 220302-П-ПЗУ).

Вследствие этого, в соответствии с проектной документацией, для подключения строящихся объектов к данным коммунальным ресурсам необходимо строительство внеплощадочных (за границами земельного участка) сетей водоснабжения и канализации, в том числе, для подключения к водоснабжению необходимо построить 340,94 м трубопровода, и для подключения к канализации 231,63 м трубопровода. Общая стоимость этих работ согласно расчету ООО «Агротрейд» в соответствии с «Укрупненными нормативами цены строительства НЦС 81-02-14-2024», утвержденными Приказом Минстроя России № 113-ПР от 16.02.2024 года, составляет 7 187 052 руб.

При таких условиях считать земельный участок обеспеченным доступом к водоснабжению и водоотведению не приходится. Если признать обратное, то ООО «Агротрейд», вложив значительные средства в постройку сетей на муниципальной земле, должно будет платить повышенную арендную плату, с учетом значений коэффициентов Квснаб 1,100 и Квотв 1,025, соответствующих земельному участку, обеспеченному этими ресурсами. Очевидно, что возложение на арендатора такого двойного бремени не соответствует балансу частных и публичных интересов. 

С учетом изложенного, арендная плата должна начисляться с учетом коэффициента Кио, рассчитанного при Квснаб и Квотв, равным 1,000.

Наличие транспортной доступности ответчиком не оспаривается, коэффициент Кдост равен 1,000.

Соответственно, размер арендной платы за спорный период с 26.11.2021 по 30.09.2022 с применением коэффициента Кио в размере 1,186 составил 2 466 473,65 руб.

В ходе рассмотрения дела Общество неоднократно ссылалось на отсутствие задолженности по арендной плате ввиду произведенного в одностороннем порядке зачета встречных однородных требований. ООО «Агротрейд» указало, что в связи с незаконными действиями Администрации по отказу от заключения договора аренды на новый срок, оно не могло осуществлять строительство складского комплекса на спорном земельном участке и понесло убытки.

Согласно правовой позиции Пленума Верховного Суда РФ в пункте 19 постановления от 11.06.2020 года № 6 «О некоторых вопросах применения положений ГК РФ о прекращении обязательств» ответчик вправе заявить о состоявшемся зачете в возражении на иск в случае, если обязательства были прекращены зачетом, однако одна из сторон обратилась в суд с иском об исполнении прекращенного обязательства. При этом для зачета согласно статье 410 ГК РФ достаточно заявления одной стороны.

Незаконность действий Администрации по отказу от заключения договора аренды на новый срок, который необходимо было заключить для обеспечения возможности завершения ООО «Агротрейд» строительства второй очереди зданий складского терминала, установлена решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.06.2020 года по делу № А56-115612/2019.

ООО «Агротрейд» сослалось на то, что вследствие этого отказа для него в период с 01.09.2019 года до 25.11.2021 года наступили негативные последствия в виде невозможности продолжения строительства при одновременном наличии бремени содержания незавершенных строительством объектов, без возможности их использования. Незаконный отказ Администрации от продления договора аренды привел к тому, что вместо завершения строительства 2-й очереди зданий складского терминала, для которого был предоставлен земельный участок, Общество вынуждено было потратить два года на два судебных спора с Администрацией. В период с октября 2019 года по сентябрь 2020 года рассматривался судебный спор по делу № А56-115612/2019, в рамках которого был признан незаконным отказ Администрации в предоставлении Обществу в аренду спорного земельного участка для завершения строительства, и на Администрацию судом была возложена обязанность по заключению договора аренды на новый срок. Затем, в период с ноября 2020 года по декабрь 2021 года рассматривался спор по делу № А56-30357/2021 об урегулировании разногласий по вопросу даты заключения нового договора аренды земельного участка, в итоге разногласия были урегулированы сторонами в мировом соглашении, в котором дата заключения договора была принята в редакции Общества.

После завершения судебных споров и заключения на основании решения арбитражного суда нового договора аренды от 26.11.2021 № 275/4.4-08 ООО «Агротрейд» не имело возможности сразу продолжить строительство, так как в соответствии с п. 3 ч. 21.1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) прекращение права аренды застройщика на земельный участок неизбежно аннулировало действие ранее полученного Обществом разрешения на строительство, что повлекло необходимость несения Обществом существенных дополнительных расходов (убытков) для получения нового документа.

Таким образом, продолжать строительство Общество могло только после восстановления в судебном порядке права аренды земельного участка и получения в последующем нового разрешения на строительство.

В соответствии с ч.7 ст. 51 ГрК РФ (в редакции от 06.12.2021 года, действующей в указанный период) для получения нового разрешения на строительство после заключения нового договора аренды 26.11.2021 ООО «Агротрейд» обязано было представить соответствующее заявление и пакет документов, включающий, в частности:

1) градостроительный план земельного участка (далее – ГПЗУ), выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство (п. 2 п. 7 ст. 51 ГрК РФ); срок имеющегося у Общества ГПЗУ истек 03.07.2020, что повлекло необходимость для Общества получения нового ГПЗУ;

2) результаты инженерных изысканий (п. 3 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ); срок давности материалов инженерно-геодезических изысканий, при котором допускается их использование, составляет, как правило, не более двух лет (это установлено в п.5.3.2.1, 5.3.4.2, 5.3.4.7 «СП 317.1325800.2017. Свод правил. Инженерно-геодезические изыскания для строительства. Общие правила производства работ», утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 22.12.2017 года № 1702/пр). При том, что разрешение на строительство № RU47504101-0082-11-18 выдано 20.06.2014, очевидно, что представленные для его выдачи материалы инженерно-геодезических изысканий утратили актуальность и не подлежали использованию в ноябре 2021 года после восстановления у Общества права аренды, что повлекло для ООО «Агротрейд» необходимость заново проводить инженерно-геодезические изыскания; срок давности материалов инженерно-экологических изысканий на застроенных (освоенных) территориях, при котором допускается их использование, составляет, как правило, от одного до трех лет (это установлено в п.8.1.7 и Таблицей 8.1 «СП 47.13330.2016. Свод правил. Инженерные изыскания для строительства. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 11-02-96», утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 30.12.2016 года № 1033/пр), представленные для выдачи разрешения на строительство № RU47504101-0082-11-18 материалы инженерно-экологических изысканий также утратили актуальность и не подлежали использованию в ноябре 2021 года, что повлекло для ООО «Агротрейд» необходимость заново проводить инженерно-экологические изыскания;

3) проектную документацию, утвержденную застройщиком и техническим заказчиком в соответствии с ч. 15 ст.  48 ГрК РФ (п. 3 ч. 7 ст. 51 Грк РФ): за период, истекший с даты оформления проектной документации, представленной ООО «Агротрейд» для выдачи разрешения на строительство № RU47504101-0082-11-18 от 20.06.2014, до даты, когда для Общества стало возможным возобновление строительства незавершенных объектов в связи с восстановлением права аренды земельного участка (то есть до 26.11.2021 года), в нормативные требования к оформлению проектной документации, в частности, в Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 года № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» (далее – Постановление № 87), и в соответствующие положения ГрК РФ, внесены существенные изменения:

- Федеральным законом от 01.07.2021 года № 276-ФЗ с 01.09.2021 изменены требования к техническим условиям подключения строящихся объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (была исключена норма п. 7 ст. 48 Грк РФ, и введена ст. 52.1 ГрК РФ), что повлекло необходимость корректировки соответствующих разделов проектной документации (Раздел 1 «Пояснительная записка», Раздел 5 «Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений»);

- Постановлением Правительства РФ от 08.09.2017 № 1081 «О внесении изменений в Положение о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» включены требования к проектной документации, регламентирующие энергетическую эффективность строящихся объектов и обязательность оснащенности их приборами учета используемых энергетических ресурсов, что повлекло необходимость корректировки соответствующих разделов проектной документации (Раздел 3 «Архитектурные решения», Раздел 4 «Конструктивные и объемно-планировочные решения»,  Раздел 5 «Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений», а также включение нового Раздела 10(1) «Мероприятия по обеспечению соблюдения требований энергетической эффективности и требований оснащенности зданий, строений и сооружений приборами учета используемых энергетических ресурсов»);

- Федеральным законом от 27.12.2019 № 453-ФЗ статья 36 ФЗ «Об охране окружающей среды» № 7-ФЗ от 10.01.2002 изложена в новой редакции, с расширенными требованиями в области охраны окружающей среды при осуществлении архитектурно-строительного проектирования, что повлекло необходимость корректировки Раздела 7 проектной документации «Мероприятия по охране окружающей среды»;

- в соответствии с пп.«г» п. 25 Постановления № 87, в составе Раздела 8 проектной документации «Перечень мероприятий по охране окружающей среды» должен содержаться ситуационный план (карта-схема) района строительства с указанием границ санитарно-защитной зоны (далее - СЗЗ); кроме того, пп.«б» п.12 Постановления № 87 введены требования к содержанию Раздела 2 проектной документации «Схема планировочной организации земельного участка», согласно которым в проектной документации необходимо обоснование границ СЗЗ объектов капитального строительства в пределах границ земельного участка, ранее порядок определения размеров СЗЗ регламентировался санитарными нормами и правилами СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, утвержденными постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 25.09.2007 № 74, но с 07.03.2018 он установлен Постановлением Правительства РФ от 03.03.2018 № 222 «Об утверждении Правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон», которое обязывает собственников или строителей объектов недвижимости устанавливать в отношении них СЗЗ в срок не более одного года со дня вступления в силу данного Постановления; это повлекло необходимость корректировки Разделов 2 и 8 проектной документации в части установления СЗЗ по строящимся объектам; также при корректировке проектной документации следовало учитывать наличие на земельном участке в 2021 году объектов незавершенного строительства, которых при разработке первичной проектной документации еще не было.

4) положительное заключение экспертизы проектной документации (п. 4 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ).

В связи с необходимостью внесения изменений в проектную документацию в соответствии с новыми нормативными требованиями, изложенными выше, исходя из ч. 15 ст. 48 и ч. 7 ст. 51 ГрК РФ и п. 38 Постановления Правительства РФ от 05.03.2007 года № 145 «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий» (далее – Постановление № 145), у ООО «Агротрейд» возникла необходимость в проведении новой экспертизы. 

Согласно п. 27 и пп. «а» п. 27 Постановления № 145 предметом государственной экспертизы результатов инженерных изысканий является оценка соответствия таких результатов требованиям технических регламентов, предметом государственной экспертизы проектной документации является оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, санитарно-эпидемиологическим требованиям, требованиям в области охраны окружающей среды, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия и т.д., а также проверка сметной стоимости на предмет ее достоверности. В соответствии с п.27(1) оценке соответствия проектной документации подлежат все разделы проектной документации.

Согласно п. 34 Постановления № 145 положительное заключение экспертизы может быть выдано только при полном соответствии результатов инженерных изысканий и проектной документации указанным выше требованиям, и при установлении достоверности определения сметной стоимости. 

Исходя из изложенного, по причине незаконного отказа Администрации от заключения с ООО «Агротрейд» договора аренды на новый срок для завершения строительства, ему пришлось пройти снова всю сложную, длительную и дорогостоящую административную процедуру получения разрешения на строительство, вместо того, чтобы продлить его в упрощенном порядке.

Для этого Обществу пришлось подготовить повторно полный пакет документов, включая исходно-разрешительную документацию, в том числе провести инженерно-геодезические и инженерно-экологические изыскания, получить новые технические условия на присоединение к сетям инженерно-технического обеспечения, заключить договоры на технологическое присоединение к ним, повторно разработать в полном объеме проектную документацию, в том числе осуществить повторную разработку раздела проектной документации «охрана окружающей среды», повторную разработку проекта санитарно-защитной зоны, получить новый градостроительный план земельного участка, и заново получить по вновь разработанной проектной документации положительное заключение экспертизы проектной документации. Все это требовалось для получения нового разрешения на строительство в соответствии с вновь полученными исходными данными и действующими на текущий момент новыми нормативными и законодательными требованиями (ч. 7 ст. 51 ГрК РФ).

В результате, 29.08.2024 ООО «Агротрейд» получено новое разрешение на строительство № 06-04-1463/2024-2, представленное Ответчиком в материалы дела.

Также ООО «Агротрейд» представлены объяснения и подтверждающие документы в отношении расходов, понесенных для консервации объектов незавершенного строительства на спорном земельном участке (договор с исполнителем работ ООО «БалтСтрой», акт о консервации, акт и справка по форме КС-2 и КС-3, исполнительная документация), а также по расходам, понесенным для охраны имущества ООО «Агротрейд» на спорном земельном участке (трудовые договоры и должностные инструкции сотрудников охраны, табели учета рабочего времени на посту охраны № 2, расчеты по страховым взносам, Соглашение о взаимодействии и оказании услуг от 20.10.2019, заключенное между ООО «Агротрейд» и ООО «БалтСтрой», отчеты ООО «БалтСтрой» об оказании услуг и соглашения о взаимозачете встречных требований между сторонами за период с 01.11.2019 по 30.04.2021, ведомости по выплате ООО «Агротрейд» заработной платы сотрудникам охраны за период с 01.05.2021 по 31.12.2021).

Как указал Пленум Верховного Суда РФ в пункте 5 постановления от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств» при установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

При этом в случае законных действий Администрации по заключению с Обществом договора аренды на новый срок в 2019 году для завершения строительства складского терминала и продления в установленном ГрК РФ порядке разрешения на строительство № RU47504101-0082-11-18 от 20.06.2014, ООО «Агротрейд» не несло бы никаких рисков последующего изменения градостроительного регулирования. Эти обстоятельства являются подтверждением наличия прямой причинно-следственной связи между незаконным отказом Администрации в 2019 году от заключения договора аренды на новый срок и убытками в виде вынужденных дополнительных расходов, понесенных Обществом.

В опровержение доводов Администрации о том, что Общество само виновато в затягивании строительства, так как не завершило строительство до окончания срока предыдущего договора № 5996/1.6-08, то есть до 31.08.2019, что и явилось причиной понесенных им убытков, ООО «Агротрейд» представило подробные объяснения, в которых указало на 17 судебных процессов, в которых оно на протяжении всего периода осуществления проекта вынуждено было постоянно участвовать для защиты своих интересов, вместо того, чтобы заниматься строительством.

Как утверждает ответчик, Администрация с самого начала осуществления данного проекта чинила ООО «Агротрейд» всяческие препятствия, что затрудняло его осуществление и затягивало сроки его реализации. Администрация заключала договоры аренды на минимальные сроки, явно недостаточные для завершения строительства, неоднократно отказывала в продлении договоров аренды земельных участков, препятствовала в выкупе земельного участка, пыталась расторгнуть договоры и отобрать у ООО «Агротрейд» земельные участки, и каждый раз Обществу приходилось добиваться защиты своих прав через суд, чтобы иметь возможность завершить строительство складского комплекса. Кроме того, Администрация постоянно пыталась начислить арендную плату в большем размере, чем предусмотрено действующим законодательством, и по этому поводу также имели место судебные споры.

Кроме того, действия Общества в период до 2019 года не могут являться необходимой причиной его убытков, поскольку опосредованы последующими незаконными действиями (бездействием) Администрации. Эти действия разорвали фактическую причинно-следственную цепочку между событиями, имевшими место до совершения Администрацией этих незаконных действий (то есть до 2019 года), и наступлением убытков, предъявленных к зачету ООО «Агротрейд», в результате чего любые события, имевшие место до 2019 года, включая и действия самого ООО «Агротрейд», теперь представляют собой лишь косвенные обстоятельства, которые не порождают прямой причинно-следственной связи с наступившими убытками ООО «Агротрейд».

При таких обстоятельствах суд счел, что подобное долговременное и систематическое поведение Администрации, препятствующее осуществлению строительного проекта ООО «Агротрейд», является осознанным и умышленным, что означает наличие вины.

Представленными ответчиком документами подтверждается размер понесенных расходов: 250 000 руб. расходы по консервации объектов незавершенного строительства на период простоя; 960 117,99 руб. расходы по выплате заработной платы сотрудникам охраны, привлеченным для охраны объектов незавершенного строительства на период простоя; 236 941,28 руб. расходы по выплате обязательных платежей от ФОТ по оплате сотрудникам охраны; 2 450 000,00 руб. расходы по необходимой корректировке проектной документации; 680 000,00 руб. расходы на проведение обязательной экспертизы проекта; 37 000 руб. затраты на проведение повторных инженерно-геодезических изысканий; 231 040 руб. затраты на проведение повторных инженерно-экологических изысканий; 170 000 руб. затраты на повторную разработку раздела проектной документации «Охрана окружающей среды»; 62 264,15 руб. затраты (в части данного земельного участка) на повторную разработку проекта санитарно-защитной зоны; а всего на сумму 5 077 363,42 руб.

Суд считает, что конкретные виды указанных расходов позволяют установить их прямую причинно-следственную связь с незаконным поведением Администрации, поскольку эти расходы понесены либо для обеспечения сохранности незавершенных строительством объектов в период, когда у Общества по вине Администрации отсутствовали договор аренды и возможность продолжения строительства, либо в целях получения повторных согласований проектной документации для получения нового разрешения на строительство, при том, что ранее выданное разрешение на строительство прекратило свое действие по вине Администрации, и Общество вынуждено было восстанавливать свои права в судебном порядке.

Таким образом, ООО «Агротрейд» доказан полный состав такого гражданско-правового деликта со стороны Администрации, как причинение убытков: противоправное поведение Администрации, ее вина, факт несения и размер расходов, и их прямая причинно-следственная связь с незаконным поведением Администрации.

Суд принял во внимание, что Общество неоднократно обращалось в Администрацию с заявлениями № А-170 от 20.12.2021, № А-13 от 04.02.2022, № А-86 от 06.06.2022, № А-135 от 14.09.2022, № А-165 от 20.12.2022 и № А-80 от 22.05.2024 о зачете требований о возмещении убытков в качестве встречных однородных требований против требований Администрации об уплате арендной платы, и что согласно ст.410 ГК РФ для зачета достаточно заявления одной стороны. Также из материалов дела усматривается, что размер причиненных Обществу и доказанных им убытков превосходит размер установленной судом фактической задолженности ответчика по арендной плате в сумме 2 466 473,65 руб.

Исходя из этого, суд приходит к выводу, что задолженность ООО «Агротрейд» перед Администрацией по арендной плате в размере 2 466 473,65 руб. за период с 26.11.2021 по 30.09.2022 года должна считаться погашенной зачетом встречных однородных требований на ту же сумму. В связи с этим подлежащая взысканию с ответчика задолженность отсутствует.

Поскольку судом установлено отсутствие задолженности ООО «Агротрейд» по арендной плате за период с 26.11.2021 по 30.09.2022 года в связи с ее погашением зачетом встречных однородных денежных требований к Администрации о возмещении причиненных убытков, обусловленных ее незаконными действиями, неустойка за просрочку платежей, как и судебная неустойка, также не подлежат взысканию с ответчика.

В связи с этим суд приходит к выводу о том, что исковые требования Администрации не подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья                                                                            Егорова Д.А.