ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-25200/2022

Дело № А41-25988/22

25 января 2023 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  18 января 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  25 января 2023 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Виткаловой Е.Н.,

судей Боровиковой С.В., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1,

при участии в заседании:

от истца: не явился, извещен надлежащим образом,

от ответчиков: не явились, извещены надлежащим образом,

от третьего лица: не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Городского округа Ступино Московской области на решение Арбитражного суда Московской области  от 24.10.2022 по делу №А41-25988/22, по иску ООО "Ступфарм" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Администрации Городского округа Ступино Московской области (ИНН 

<

***>,ОГРН 

<

***>), КУИ Администрации Городского округа Ступино Московской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) третье лицо - Муниципальное автономное учреждение "Единый Сервисный Центр" городского округа Ступино Московской области об урегулировании разногласий по договору, 

 

УСТАНОВИЛ:

ООО "Ступфарм" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Администрации Городского округа Ступино Московской области (далее - Администрация), КУИ Администрации Городского округа Ступино Московской области (далее - Комитет) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, расположенного по адресу: 

<

...>, этаж 1 (площадью 79,5 кв. м, являющееся частью нежилого помещения с кадастровым номером 50:33:0040134:2985, общей площадью 891,8 кв. м), с рассрочкой платежа, изложив спорные пункты договора в следующей редакции: 

Пункт 2.5 дополнить следующей редакцией: "Помещение изъято из оперативного управления у муниципального автономного учреждения "Единый сервисный центр" (ИНН: 

<

***>). 

Пункт 3.1 изложить в следующей редакции: "Продавец продает, а Покупатель покупает следующее муниципальное имущество: 

1. Нежилое помещение общей площадью 67,5 кв. м, являющееся частью нежилого помещения с кадастровым номером 50:33:0040134:2985, общей площадью 891,8 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, этаж 1, состоящее из помещения N 3, находящееся в собственности муниципального образования городской округ Ступино Московской области; 

2. Нежилое помещение общей площадью 1,3 кв. м, являющееся частью нежилого помещения с кадастровым номером 50:33:0040134:2985, общей площадью 891,8 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, этаж 1, состоящее из помещения N 20, находящееся в собственности муниципального образования городской округ Ступино Московской области; 

3. Нежилое помещение общей площадью 10,5 кв. м, являющееся частью нежилого помещения с кадастровым номером 50:33:0040134:2985, общей площадью 891,8 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, этаж 1, состоящее из помещения N 34, находящееся в собственности муниципального образования городской округ Ступино Московской области". 

Пункт 3.3 изложить в следующей редакции: "Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в п. 3.1 Имущество никому другому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит, имущество изъято из оперативного управления муниципального автономного учреждения "Единый сервисный центр". 

Пункт 4.1 изложить в следующей редакции: "Цена продажи имущества общей площадью 79,3 кв. м (помещения 3;20;34), приобретаемого Покупателем, равна его рыночной стоимости и составляет 3 630 510 (Три миллиона шестьсот тридцать тысяч пятьсот десять) рублей. 

Пункт 4.2 изложить в следующей редакции: "Оплата Имущества, находящегося в муниципальной собственности и приобретаемого Покупателем, осуществляется в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты составляет пять лет. Цена имущества указанная в п. 4.1. настоящего договора, перечисляется в бюджет городского округа Ступино Московской области посредством ежемесячных выплат в равных долях, начиная с даты государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа и акта приема-передачи имущества". 

Пункт 4.3.1 исключить полностью. 

Пункт 4.3.2 изложить в следующей редакции: "На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату подачи заявления о приобретении арендуемого имущества". 

Пункт 4.3.3 исключить полностью. 

Пункт 4.5 изложить в следующей редакции: "Оплата приобретаемого в рассрочку Имущества может быть осуществлена Покупателем досрочно на основании решения Покупателя. При досрочном погашении части основного долга Покупатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу. При этом Продавец производит перерасчет процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу и в течении семи дней, с момента поступления денежных средств на расчетный счет Продавца, направляет Покупателю новый график платежей с пересчитанными процентами на сумму основного долга". 

Пункт 6.5 изложить в следующей редакции: "Покупатель вправе пользоваться и распоряжаться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. До момента выполнения Покупателем залоговых обязательств, Покупатель не в праве без письменного согласия Продавца-Залогодержателя отчуждать указанное в 3.1. имущество". 

Пункт 7.2.1 изложить в следующей редакции: "Оплатить приобретаемое имущество в полном объеме путем безналичного перечисления денежных средств, посредством ежемесячных выплат в равных долях, начиная с даты государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа и акта приема-передачи имущества". 

Раздел 7 дополнить пунктом 7.1.3 и изложить в следующей редакции: "Продавец обязан направить своего представителя и явиться в назначенный сторонами день на регистрацию перехода права собственности, на приобретаемое по настоящему договору Имущество". 

Пункт 7.2.7 исключить полностью. 

Дополнить раздел 7 пунктом 7.4 и изложить в следующей редакции: "Покупатель вправе использовать имущество в целях, установленных уставом и видами деятельности общества". 

Пункт 10.3 исключить полностью. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Муниципальное автономное учреждение "Единый Сервисный Центр" городского округа Ступино Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 24.10.2022 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с данным судебным актом, Администрация обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте "Электронное правосудие" www.kad.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не нашел оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, Истец являлся арендатором нежилого помещения площадью 113,80 кв. м, которое является частью нежилого помещения с кадастровым номером: 50:33:0040134:2985, общей площадью 891,80 кв. м, этаж 1, адрес объекта: Московская область, г. Ступино, ул. Андропова, д. 65, пом. I. 

С целью реализации своего преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества, общество 05.06.2018 в порядке статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), обратилось в администрацию с заявлением о приобретении имущества в собственность. 

Администрация отказала обществу в предоставлении преимущественного права выкупа арендованного имущества. 

Общество обжаловало данный отказ в судебном порядке. 

Решением Арбитражного суда Московской области от 29.07.2020 по делу N А41-15768/20, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2020 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 10.02.2021, признан незаконным отказ администрации в реализации преимущественного права общества на приобретение арендуемого имущества. Суд обязал администрацию совершить действия по заявлению общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений; обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости нежилых помещений в течение десяти дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу, в установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; принять решение об условиях приватизации нежилых помещений в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить обществу проект договора купли-продажи нежилых помещений в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. 

Администрацией был подготовлен и направлен истцу проект договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 25.10.2021, рег.номер N 81/21. 

Общество направило администрации протокол разногласий к договору купли-продажи, в котором предложило согласовать спорные пункты договора. 

Администрация ответ на предложение общества не дала, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском. 

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно исходил из нижеследующего.

В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. 

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. 

В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. 

Согласно ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ). 

В соответствии со статьей 8 Закона N 135-ФЗ проведение оценки недвижимости является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям. 

В соответствии со ст. 12 Закона N 135-ФЗ, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

В соответствии с п. 2 ч. 8 ст. 4 Закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества. 

Согласно статье 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом. 

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суд Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки. 

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. 

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. 

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. 

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18.10.2012 № 7240/12. 

В целях установления рыночной стоимости спорного имущества по состоянию на 31.01.2020, определением от 22.06.2022 по ходатайству истца судом первой инстанции была назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "ЭКСПЕРТ ЦЕНТР" ФИО2 

По результатам экспертизы представлено заключение эксперта № 048-22/ЭЦ, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 79,5 кв. м, являющееся частью нежилого помещения с кадастровым номером 50:33:0040134:2985, общей площадью 891,8 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Андропова, д. 65, пом. I, этаж 1, по состоянию на 31.01.2020, без учета НДС, округленно составляет 3 630 510 рублей. 

Повторно исследовав экспертное заключение, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что заключение соответствует требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в нем содержатся ясные и полные ответы на поставленные судом вопросы, не допускающих различного толкования; заключение не имеет противоречий и не вызывает сомнений в объективности и квалификации эксперта.

Заключение эксперта основано на достаточном исследованном материале, выполнено с применением действующих технологий и методик.

Доказательств некомпетентности назначенной судом экспертной организации, нарушений законодательства экспертом и иных злоупотреблений при проведении экспертизы в материалах дела не имеется.

Эксперт в установленном порядке предупрежден об уголовной ответственности, соответственно, правовых оснований не доверять заключению эксперта у суда первой и апелляционной инстанции не имеется.

Данное заключение является надлежащим и допустимым доказательством по делу.

Нарушений порядка назначения экспертизы, предусмотренного статьей 82 АПК РФ, из материалов дела не усматривается.

На основании изложенного, судом первой инстанции правомерно принято экспертное заключение в качестве допустимого доказательства.

При изложенных обстоятельствах, указанная в экспертном заключении стоимость имущества в размере 3 630 510 рублей (без учета НДС), применима к правоотношениям сторон по выкупу арендованного имущества. 

Изучив условия договора купли-продажи и протокола разногласий, учитывая, что ответчиком согласована часть спорных пунктов договора, что следует из представленного протокола согласования разногласий от 01.04.2022, и подтверждено представителем ответчика в судебном заседании, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что представленная истцом редакция протокола разногласий в части пунктов 2.5, 3.3, 4.1, 4.3.2, 4.5, 6.5, дополнения раздела 7 договора п. 7.1.3 и п. 7.4, а также исключения п. 7.2.7 и п. 10.3 из договора, соответствует положениям Закона N 159-ФЗ и требованиям гражданского законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, в связи с чем, заявленные истцом требования в указанной части являются обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

Истец просил пункт 4.3.1 исключить полностью. 

Вместе с тем, суд первой инстанции, с учетом установленной судебной экспертизой рыночной стоимостью имущества, обоснованно посчитал возможным пункт 4.3.1 не исключать, а изложить его в следующей редакции: "Первый платеж составляет 60 508,50 рублей (3 630 510 рублей / 60 месяцев) и перечисляется в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты заключения настоящего договора", поскольку данный пункт не противоречит действующему законодательству. 

В соответствии с частью 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. 

Согласно пунктам 1, 2, 3, 4 статьи 5 Закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет. 

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. 

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. 

Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя. 

Судом первой инстанции установлено, что пункты 3.1, 4.2, 4.3.3, 7.2.1 соотносятся с положениями норм действующего законодательства, при этом, истец не указывает каким образом нарушаются его права и законные интересы данными пунктами договора, как это предусмотрено ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также в обоснование иска мотивы урегулирования таких разногласий, со ссылкой на закон, не положены, в связи с чем, указанные пункты подлежат изложению в редакции ответчика. 

При таких обстоятельствах, учитывая, что на момент принятия иска ответчик уклонялся от заключения договора, и что им не было представлено мотивированных возражений относительно условий договора, предложенных истцом, суд правомерно принял решение об определении условий договора в редакции, предложенной истцом.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку не подтверждают правомерность позиции заявителя, противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам. Данные доводы сделаны при неправильном и неверном применении и толковании норм материального и процессуального права, регулирующих спорные правоотношения. Имеющиеся в материалах дела доказательства, оцененные судом по правилам статей 64, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не подтверждают законности и обоснованности позиции заявителя.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с положениями части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

На основании вышеизложенного апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 24.10.2022 по делу № А41-25988/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в  Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

 

Е.Н. Виткалова

Судьи

 

С.В.  Боровикова

 В.Н.  Семушкина