ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, 

<

...> Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А75-10356/2025

14 октября 2025 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  09 октября 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме  14 октября 2025 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Шиндлер Н.А.

судей  Ивановой Н.Е., Сафронова М.М.,

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Махт В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-7249/2025) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 12.08.2025 по делу №  А75-10356/2025 (судья Голубева Е.А.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Дягилев» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 628007, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>, помещ. 1004) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 628011, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, - ФИО1, общества с ограниченной ответственностью «ГородОК» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 628011, 

<

...>), Департамента градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес: 628011, 

<

...>), государственного регистратора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – ФИО2 Хамидулловны, о признании недействительным уведомления от 14.07.2025 № КУВД-001/2025-3868984/7,

при участии в судебном заседании представителей:  

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре - ФИО3 по доверенности от 06.12.2023 № 345 сроком по 31.12.2025, паспорт, диплом;

установил:

общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Дягилев» (далее – заявитель, ООО СЗ «Дягилев») обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (далее – заинтересованное лицо, Управление Росреестра, регистрирующий орган) о признании недействительным уведомления от 14.07.2025 № КУВД-001/2025-3868984/7 об отказе в государственной регистрации прав.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО1 (далее – ФИО1); общество с ограниченной ответственностью «ГородОК» (далее – ООО «ГородОК»); Департамент градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска (далее – Департамент), государственный регистратор Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – ФИО2 Хамидулловна (далее – регистратор ФИО4) (далее также – третьи лица).

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 12.08.2025 по делу № А75-10356/2025 требования заявителя удовлетворены в полном объеме. Суд признал незаконным и отменил уведомление Управления Росреестра от 14.07.2025 № КУВД-001/2025-3868984/7 об отказе в государственной регистрации прав, обязав заинтересованное лицо в установленном порядке в течение 14 календарных дней с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу зарегистрировать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома № 16, расположенного по улице Энгельса в городе Ханты-Мансийске, на земельный участок с кадастровым номером 86:12:0101037:725, расположенный в городе Ханты-Мансийске.

Не согласившись с указанным судебным актом, Управление обжаловало его в апелляционном порядке.

В апелляционной жалобе Управление Росреестра ссылается на то, что материалы голосований собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

...> представлены не в полном объеме, отсутствуют бюллетени. ООО «ГородОК» (управляющая организация общим имуществом указанного дома) в ответ на запрос Управления возможности ознакомления с протоколами собраний от 29.08.2024 и 28.10.2024 не предоставила. Управление полагает, что судом неправомерно отказано в истребовании данных протоколов, поскольку иного способа убедиться, что названные протоколы общих собраний соответствуют действующему законодательству, не имеется. 

Относительно мотивов отказа в регистрационных действий, Управление Росреестра поясняет, что в его основу положены выводы о том, что выразить согласие на принятие земельного участка в общедолевую собственность должны все собственники квартир в многоквартирном доме; заявление на регистрацию права общей долевой собственности от собственником помещений многоквартирного дома на государственную регистрацию не представлено; после принятия в общую долевую собственность собственников многоквартирного дома по ул. Энгельса, д. 16 в отношении заявленного земельного участка с кадастровым номером 86:12:0101037:725 необходимо проведение кадастровых работ по объединению 2 участков, а именно 86:12:0101037:725 и 86:12:0101037:413, для формирования единого участка, который будет являться общим имуществом, что влечет за собой принятие соответствующих решений собственникам помещений, несение затрат на проведение кадастровых работ всеми собственниками помещений в многоквартирном доме. 

Кроме того, регистрирующий орган обращает внимание на то, что вид разрешенного использования с кодом 2.6 «многоэтажная жилая застройка» в отношении земельного участка с кадастровым номером 86:12:0101037:412 отсутствует в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), в силу чего земельный участок не сформирован для эксплуатации многоквартирного дома, его государственный кадастровый учет не проведен, поэтому право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного жилого дома, не возникло.

ООО СЗ «Дягилев» представило отзыв на апелляционную жалобу с доказательствами направления указанного отзыва лицам, участвующим в деле.

Представители ООО СЗ «Дягилев», третьих лиц, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились.

Представителю ООО СЗ «Дягилев» было одобрено ходатайство на участие в судебном заседании путем использования системы веб-конференции. Секретарем был осуществлен звонок представителю ООО СЗ «Дягилев». ФИО5 не смог подключиться к онлайн-заседанию, написал в чате онлайн-конференции о том, что не возражает против рассмотрения апелляционной жалобы в его отсутствие.

В судебном заседании апелляционной инстанции, проводимом с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание), представитель Управления Росреестра не возражал против рассмотрения апелляционной жалобы в отсутствие иных лиц, участвующих в деле.

В порядке статьи 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие иных лиц, участвующих в деле с учетом их надлежащего извещения.

К материалам дела в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен поступивший отзыв.

Представитель Управления Росреестра поддержал доводы и требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, заслушав представителя подателя жалобы, установил следующие обстоятельства.

Из договора купли-продажи недвижимого имущества от 03.08.2022 № АШ-03082022 следует, что ООО СЗ «Дягилев» приобрело у общества с ограниченной ответственностью «Регион Девелопмент» Д.У. закрытого паевого инвестиционного комбинированного фонда «Аштарак» недвижимое имущество:

- земельный участок кадастровый номер 86:12:0101037:724, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), общая площадь 362 кв.м., адрес (местоположение): Российская Федерация, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>;

- земельный участок кадастровый номер 86:12:0000000:7807, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), общая площадь 7 858 кв.м., кадастровый номер 86:12:0000000:7807, адрес (местоположение): Российская Федерация, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>.

ООО СЗ «Дягилев» является застройщиком и осуществляет строительство многоквартирного жилого дома, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 86:12:0000000:7807 по адресу: 

<

...>, являющимся смежным (граничащим) с многоквартирным домом № 16 по ул. Энгельса г. Ханты-Мансийска на основании разрешения от 26.09.2022 № 86-12-21-2022.

Из пояснений заявителя следует, что ООО «Версо Монолит» ранее осуществляло строительство жилого комплекса (три многоквартирных дома) в границах улиц Энгельса – Комсомольская – Пионерская – Коминтерна. ООО «Версо-Монолит» построены (введены в эксплуатацию) два многоквартирных дома № 16, 17 на ул. Энгельса г. Ханты-Мансийска. По завершении строительства многоквартирного дома № 16 ООО «Версо-Монолит» не выполнено благоустройство территории, предусматривающее к данному дому наличия озеленения и детской игровой площадки (далее – благоустройство). В связи с этим собственниками жилых помещений многоквартирного дома № 16 было подано обращение к Губернатору Ханты-Мансийского автономного округа – Югры о понуждении застройщика обеспечить многоквартирный дом № 16 благоустройством.

Письмом Жилстройнадзор Югры от 02.07.2020 № 27-Исх-3910 обязало Администрацию города Ханты-Мансийска и ООО «Версо-Монолит» осуществить благоустройство многоквартирного дома № 16.

Департамент градостроительства и архитектуры Администрации г. Ханты-Мансийска письмом от 15.11.2019 сообщил жителям многоквартирного дома № 16, что работы по благоустройству территории, включая устройство детской площадки, озеленения к многоквартирному дому № 16 будут выполнены в рамках завершающего этапа строительства жилого комплекса в границах ул. Энгельса – Комсомольская – Пионерская – Коминтерна.

Из пояснений заявителя следует, что при получении разрешения от 26.09.2022 № 86-12-21-2022 на строительство многоквартирного дома № 18 по ул. Энгельса г. Ханты-Мансийска, ООО СЗ «Дягилев» были приняты обязательства осуществить благоустройство территории к соседнему многоквартирному дому № 16.

Протоколом согласования от 31.05.2021 проект благоустройства согласован собственниками помещений многоквартирного дома № 16 г. Ханты-Мансийска и представителем Департамента градостроительства и архитектуры Администрации г. Ханты-Мансийска.

В июле 2023 года ООО СЗ «Дягилев» подготовлен проект благоустройства на земельном участке с кадастровым номером 86:12:0101037:724 и части земельного участка с кадастровым номером 86:12:0101037:411. На данных земельных участках Заявителем осуществлено благоустройство (размещена детская игровая площадка, элементы озеленения).

В последующем заявителем из земельного участка с кадастровым номером 86:12:0101037:724 был сформирован спорный земельный участок с кадастровым номером 86:12:0101037:725, общей площадью 181 кв. м., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 18.12.2024 № КУВИ-001/2024-306221591.

Протоколом № 1 от 29.08.2024 внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № 16 по ул. Энгельса г. Ханты-Мансийска, благоустройство со спорным земельным участком принято собственниками помещений в состав общего имущества многоквартирного дома, с оплатой за содержание 4 руб. с кв.м. каждого помещения многоквартирного дома управляющей компании ООО «ГородОК» (пункт 5 протокола). Кворум при голосовании на общем собрании составил 61,82 % от общего числа голосов собственников помещений многоквартирного дома. За принятие в состав общего имущества детской площадки с земельным участком проголосовало 87 % голосов от числа собственников помещений, принимавших участие в голосовании.

01.10.2024 между ООО СЗ «Дягилев», собственниками помещений многоквартирного дома № 16 г. Ханты-Мансийска, управляющей организацией ООО «ГородОК», представителем Департамента градостроительства и архитектуры Администрации г. Ханты-Мансийска подписан акт готовности детской игровой площадки к эксплуатации.

Протоколом № 2 от 28.10.2024 внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № 16 по ул. Энгельса г. Ханты-Мансийска, на котором кворум составил 75,47 % от общего числа голосов собственников помещений, приняты следующие решения: 

1) согласован акт готовности детской игровой площадки к эксплуатации (пункт 2 протокола). За проголосовало 93,16% голосов от числа собственников помещений, принимавших участие в голосовании; 

2) согласована схема расположения земельных участков на кадастровой плане территории, с целью последующего разделения земельного участка с кадастровым номером 86:12:0101037:724 и образования 2 земельных участков – площадью 181 кв.м, подлежащего передаче в собственность собственников помещений многоквартирного дома с элементами благоустройства (детской игровой площадкой) и площадью 181 кв.м, подлежащего передаче в общую долевую собственность как общее имущество многоквартирного дома для размещения элементов благоустройства - детской игровой площадки жилого дома по ул. Коминтерна, 17 (пункт 3 протокола). За принятие решения проголосовало 95,67 % голосов от числа собственников помещений, принимавших участие в голосовании; 

3) принят и включен в состав общего имущества многоквартирного дома № 16 по ул. Энгельса г. Ханты-Мансийска земельный участок (образованный в соответствии со схемой расположения земельного участка в связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 86:12:0101037:724), площадью 181 кв. м., в общую долевую собственность с элементами благоустройства, озеленением, оборудованием детской игровой площадки (пункт 4 протокола). За решение проголосовало 95,67 % голосов от числа собственников помещений, принимавших участие в голосовании; 

4) согласован проект договора о безвозмездной передаче земельного участка (образованного в соответствии со схемой расположения земельного участка в связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 86:12:0101037:724), площадью 181 кв. м., в общую долевую собственность как общее имущество многоквартирного дома для размещения элементов благоустройства (пункт 6 протокола). За решение проголосовало 93,85 % голосов от числа собственников помещений, принимавших участие в голосовании; 

5) наделен ФИО1 (собственника квартиры № 46 многоквартирного дома) полномочиями по представлению интересов собственников помещений многоквартирного дома с правом заключения (подписания) договора, акта приема-передачи спорного земельного участка с благоустройством, подачи заявлений на государственную регистрацию перехода права собственности спорного земельного участка, представлять интересы в органах государственной и местной власти, Управлении, производить оплату государственной пошлины в связи с государственной регистрацией права собственности на спорный земельный участок (пункт 7 протокола). За принятие решения проголосовало 100 % голосов от числа собственников помещений, принимавших участие в голосовании

01.11.2024 между ООО СЗ «Дягилев» и собственниками помещений многоквартирного дома в лице представителя ФИО1 подписан акт приема-передачи, по которому ООО СЗ «Дягилев» передано собственникам помещений многоквартирного дома благоустройство, размещенное ранее на части земельного участка с кадастровым номером 86:12:0101037:724.

В дальнейшем путем раздела земельного участка с кадастровым номером 86:12:0101037:724 образован спорный земельный участок с кадастровым номером 86:12:0101037:725, общей площадью 181 кв.м.

28.01.2025 между ООО СЗ «Дягилев» и собственниками помещений многоквартирного дома, в лице представителя ФИО1 заключен договор безвозмездной передачи земельного участка.

Согласно пункту 1.1 договора безвозмездной передачи земельного участка от 28.01.2025 ООО СЗ «Дягилев» обязуется безвозмездно передать в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома по ул. Энгельса 16 г. Ханты-Мансийска земельный участок с кадастровым номером 86:12:0101037:725 адрес (местоположение): Российская Федерация, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...> с элементами благоустройства и общей площадью 181 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка).

В пункте 2.1 договора отражен, что земельный участок передан, обязательство исполнено.

ООО СЗ «Дягилев» подано в Управление Росреестра заявление от 29.01.2025 № КУВД-001/2025-3868984 о государственной регистрации перехода права собственности в пользу собственников многоквартирного жилого дома № 16 по ул. Энгельса г. Ханты-Мансийска земельного участка с кадастровым номером 86:12:0101037:725 общей площадью 181 кв. м с элементами благоустройства (детской игровой площадкой и озеленением).

К данному заявлению приложены следующие документы: доверенность на представителя ООО СЗ «Дягилев», протокол от 28.10.2024 № 2 внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № 16 по ул. Энгельса, г. Ханты-Мансийска, договор безвозмездной передачи земельного участка от 28.01.2025.

10.02.2025 ООО СЗ «Дягилев» подано в Управление Росреестра заявление № КУВД-001/2025-6219779 о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок по заявлению от 29.01.2025 № КУВД001/2025-3868984 в связи с необходимостью предоставления дополнительных документов. 

Уведомлением от 10.02.2025 № КУВД-001/2025-3868984/1 Управление Росреестра приостановило государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок до 07.05.2025.

08.04.2025 ООО СЗ «Дягилев» подано в Управление Росреестра заявление № КУВД-001/2025-18596131 о возобновлении государственной регистрации перехода права собственности на указанный земельный участок. В адрес Управления Росреестра заявителем дополнительно представлены: письмо Департамента от 15.11.2019; письмо первого заместителя Губернатора Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 07.07.2020 № 01-исх-ГБ-20491; письмо Службы жилищного и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 02.07.2020 № 27-Исх-3910; протокол от 29.08.2024 № 1 внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № 16 по ул. Энгельса, г. Ханты-Мансийска.

Управление Росреестра уведомлением от 11.04.2025 № КУВД-001/2025-3868984/5 приостановило до 11.07.2025 осуществление действий по государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок. 

Основанием для приостановления государственной регистрации послужило указание регистратора ФИО4 на отсутствие в представленных документах согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на увеличение площади общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме (спорного земельного участка). Заявителю предложено представить заявление на переход права собственности на земельный участок на регистрацию права общей долевой собственности от всех собственников помещений спорного многоквартирного дома, либо представить заявление от всех собственников председателем, приложив протокол с полномочиями на заявленное регистрационное действие (том 1, л.д. 17-19).

Кроме того, Управление Росреестра в уведомлении от 11.04.2025 № КУВД-001/2025-3868984/5 указало, что после принятия в общую долевую собственность собственников многоквартирного дома по ул. Энгельса д. 16 в отношении заявленного земельного участка с кадастровым № 86:12:0101037:725 необходимо проведение кадастровых работ по объединению 2 участков, а именно 86:12:0101037:725 и 86:12:0101037:413, для формирования единого участка, который будет являться общим имуществом, что влечет за собой принятие соответствующих решений собственниками помещений, несение затрат на проведение кадастровых работ всеми собственниками помещений в многоквартирном доме.

 Поскольку в срок до 11.07.2025 требования регистратора не были исполнены, то уведомлением от 14.07.2025 № КУВД-001/2025-3868984/7 регистрирующий орган сообщил об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок на основании статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ, Закон о государственной регистрации).

Заявитель, полагая недействительным уведомление от 14.07.2025 № КУВД-001/2025-3868984/7 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ.

12.08.2025 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры принял решение, обжалуемое в апелляционном порядке. 

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 АПК РФ, частью 4 статьи 200 АПК РФ и условиями принятия арбитражным судом решения о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов является наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением ЕГРН и предоставлением сведений, содержащихся в ЕГРН, регулируются Законом № 218-ФЗ. 

Согласно пункту 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ, кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном указанным Федеральном законом порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Закона № 218-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению собственника земельного участка, либо лица, которому земельный участок принадлежит на ином праве, либо лица, которое выполнило работы по строительству жилого дома на основании договора строительного подряда с использованием счета эскроу и которому в соответствии с таким договором предоставлено право обратиться с заявлением, если в соответствии с видом или видами разрешенного использования земельного участка допускаются строительство, реконструкция объектов капитального строительства, либо лица, использующего земельный участок на условиях сервитута, публичного сервитута, либо лица, которому в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации предоставлено право на использование земель или земельного участка, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельного участка и установления сервитута, публичного сервитута, - при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на созданные или создаваемые на таких землях или земельном участке здание, сооружение, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению представителя лиц, указанных в частях 1 - 3 настоящей статьи, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (часть 4 статьи 15).

 Часть 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ предусматривает, что к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (часть 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ).

В силу пункта 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если

не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (часть 1 статьи 27 Закона № 218-ФЗ).

Как следует из материалов настоящего дела и было выше указано, Управлением Росреестра была приостановлена государственная регистрация права собственности  от ООО СЗ «Дягилев» в пользу собственников многоквартирного жилого дома № 16 по ул. Энгельса г. Ханты-Мансийска на земельный участок с кадастровым номером 86:12:0101037:725 общей площадью 181 кв. м с элементами благоустройства (детской игровой площадкой и озеленением) по мотивам отсутствия согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на увеличение площади общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. Заявителю было предложено уведомлением от 11.04.2025 № КУВД-001/2025-3868984/5  представить заявление на переход права собственности на земельный участок на регистрацию права общей долевой собственности от всех собственников помещений спорного многоквартирного дома, либо представить заявление от всех собственников председателем, приложив протокол с полномочиями на заявленное регистрационное действие.

Кроме того, Управление Росреестра в уведомлении от 11.04.2025 № КУВД-001/2025-3868984/5 указало, что после принятия в общую долевую собственность собственников многоквартирного дома по ул. Энгельса д. 16 в отношении заявленного земельного участка с кадастровым № 86:12:0101037:725 необходимо проведение кадастровых работ по объединению 2 участков, а именно 86:12:0101037:725 и 86:12:0101037:413, для формирования единого участка, который будет являться общим имуществом, что влечет за собой принятие соответствующих решений собственниками помещений, несение затрат на проведение кадастровых работ всеми собственниками помещений в многоквартирном доме.

Поскольку в срок до 11.07.2025 требования регистратора не были исполнены, то уведомлением от 14.07.2025 № КУВД-001/2025-3868984/7 регистрирующий орган отказал в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Повторно исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о недействительности уведомления от 14.07.2025 № КУВД-001/2025-3868984/7, исходя из следующего.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно статье 44 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

В силу пункта 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 2.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено на принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке.

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме определен в статье 45 ЖК РФ.

В силу части 5 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

По смыслу части 3 статьи 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросам о переводе жилого помещения в нежилое (пункт 4.5 части 2 статьи 44 ЖК РФ) и о включении многоквартирного дома в границы комплексного развития территории (пункт 4.6 части 2 статьи 44 ЖК РФ).

В силу части 1 статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4, 4.2 и 4.7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 1.3, 2, 3, 3.1, 3.8, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, решения, предусмотренного пунктом 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.2 настоящей статьи, а также решения, предусмотренного пунктом 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.3 настоящей статьи.

Кроме того, частью 3 статьи 36 ЖК РФ, предусмотрено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Таким образом, как правомерно указано судом первой инстанции, действующим жилищным законодательством прямо предусмотрены случаи, при которых требуется принятие решения всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, а именно при уменьшении размера общего имущества, в то время как по общему правилу решения общего собрания собственников помещений принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании; в прямо предусмотренных законом случаях решения принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

В свою очередь, нормы жилищного законодательства не предусматривают необходимости получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме в случае увеличения, а не уменьшения доли имущества. 

Соответственно, позиция регистрирующего органа о том, что выразить согласие на принятие земельного участка в общедолевую собственность должны все собственники квартир в многоквартирном доме, оценивается в качестве нормативно необоснованной. 

Ссылки Управления в апелляционной жалобе на положения части 2 статьи 40 ЖК РФ, предлагаемой к применению по аналогии закона в рассматриваемой ситуации, являются ошибочными.

Так, согласно части 2 статьи 40 ЖК РФ предусматривает, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Соответственно, поскольку в указанной норме речь идет об уменьшении части общего имущества в многоквартирном доме в результате ее присоединения к помещению конкретного собственника, то требуется согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Указанное согласуется с положениями части 3 статьи 36 ЖК РФ и не относится к рассматриваемому спора, в рамках которого исследуются вопросы о присоединении (увеличении) общего имущества собственников.

Из материалов настоящего дела следует, что совместно с заявлением от 29.01.2025 о государственной регистрации перехода права собственности земельного участка с кадастровым номером 86:12:0101037:725 были представлены следующие документы: доверенность на представителя ООО СЗ «Дягилев», протокол от 28.10.2024 № 2 внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № 16 по ул. Энгельса, г. Ханты-Мансийска, договор безвозмездной передачи земельного участка от 28.01.2025.

Так, в соответствии с протоколом от 28.10.2024 № 2 собственники помещений многоквартирного дома № 16 по ул. Энгельса приняли решение о принятии и включении в состав общего имущества многоквартирного дома земельного участка с кадастровым номером 86:12:0101037:725(образованный в соответствии со схемой расположения земельного участка в связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 86:12:0101037:724), площадью 181 кв. м., в общую долевую собственность с элементами благоустройства, озеленением, оборудованием детской игровой площадки (пункт 4 протокола). За решение проголосовало 95,67 % голосов от числа собственников помещений, принимавших участие в голосовании.

Этим же протоколом собственники помещений многоквартирного дома № 16 по ул. Энгельса приняли решение согласовать проект договора о безвозмездной передаче земельного участка (образованного в соответствии со схемой расположения земельного участка в связи с разделом земельного участка с кадастровым номером 86:12:0101037:724), площадью 181 кв. м., в общую долевую собственность как общее имущество многоквартирного дома для размещения элементов благоустройства (пункт 6 протокола). За решение проголосовало 93,85 % голосов от числа собственников помещений, принимавших участие в голосовании.

ФИО1 наделен (собственника квартиры № 46 многоквартирного дома) полномочиями по представлению интересов собственников помещений многоквартирного дома с правом заключения (подписания) договора, акта приема-передачи спорного земельного участка с благоустройством, подачи заявлений на государственную регистрацию перехода права собственности спорного земельного участка, представлять интересы в органах государственной и местной власти, Управлении, производить оплату государственной пошлины в связи с государственной регистрацией права собственности на спорный земельный участок (пункт 7 протокола). За принятие решения проголосовало 100 % голосов от числа собственников помещений, принимавших участие в голосовании.

01.11.2024 между ООО СЗ «Дягилев» и собственниками помещений многоквартирного дома в лице представителя ФИО1 подписан акт приема-передачи, по которому ООО СЗ «Дягилев» передано собственникам помещений многоквартирного дома благоустройство, размещенное ранее на части земельного участка с кадастровым номером 86:12:0101037:724.

В дальнейшем путем раздела земельного участка с кадастровым номером 86:12:0101037:724 образован спорный земельный участок с кадастровым номером 86:12:0101037:725, общей площадью 181 кв.м.

28.01.2025 между ООО СЗ «Дягилев» и собственниками помещений многоквартирного дома, в лице представителя ФИО1 заключен договор безвозмездной передачи земельного участка.

Согласно пункту 1.1 договора безвозмездной передачи земельного участка от 28.01.2025 ООО СЗ «Дягилев» обязуется безвозмездно передать в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома по ул. Энгельса 16 г. Ханты-Мансийска земельный участок с кадастровым номером 86:12:0101037:725 адрес (местоположение): Российская Федерация, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...> с элементами благоустройства и общей площадью 181 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка).

В пункте 2.1 договора отражен, что земельный участок передан, обязательство исполнено.

Соответственно, ООО СЗ «Дягилев» были представлены все необходимые документы для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Доводы жалобы регистрирующего органа о том, что материалы голосований собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

...> представлены не в полном объеме (без бюллетеней), а судом неправомерно отказано в истребовании данных документов, подлежат отклонению.

Протоколы от 29.08.2024 № 1, от 28.10.2024 № 2 внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома размещены на сайте государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства https://portal.dom.gosuslugi.ru/home/80abf09c-65a2-4bcf-8fe9-95d2f2bf4dfa 27.09.2024 (дата размещения протокола № 1), 13.11.2024 (дата размещения протокола № 2).

Протокол от 28.10.2024 № 2 внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № 16 по ул. Энгельса, г. Ханты-Мансийска был представлен на регистрацию совместно с заявлением.

Согласно части 6 статьи 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и, если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Управление в силу статьи 46 ЖК РФ не наделено полномочиями на обжалование результатов голосования собственников помещений многоквартирного дома, в том числе на проверку правильности оформления решений (бюллетеней) голосования собственниками помещений многоквартирного дома. В связи с этим отсутствуют основания для истребования дополнительных доказательств в целях проверки оформления документов голосования собственниками помещений многоквартирного дома.

Доводы апелляционной жалобы Управления о том, что договор безвозмездной передачи от 28.01.2025 является договором дарения, являются несостоятельными, поскольку в пункте 1 статьи 572 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Обязательным признаком договора дарения должно служить вытекающее из соглашения сторон очевидное намерение дарителя передать имущество в качестве дара и встречная воля одаряемого принять имущество в этом качестве (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.04.2006 № 13952/05, Определение Верховного Суда РФ от 06.03.2019 № 305-ЭС18-22069).

Дарение имущества предполагает наличие волеизъявления дарителя, намеревающегося безвозмездно передать принадлежащее ему имущество иному лицу именно в качестве дара, а не по какому-либо другому основанию, вытекающему из экономических отношений сторон.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 423 ГК РФ безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

В настоящем случае из обстоятельств дела следует, что земельный участок передавался собственникам помещений в многоквартирном доме не в качестве дара, а в силу норм жилищного законодательства, предусматривающих, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

 Из материалов дела следует, что ООО СЗ «Дягилев» приобрело земельный участок кадастровый номер 86:12:0101037:724 (из которого был в дальнейшем выделен спорный земельный участок) у предыдущего застройщика, осуществляет строительство многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...> (смежного с многоквартирным домом № 16), при получении разрешения от 26.09.2022 № 86-12-21-2022 на строительство многоквартирного дома № 18 по ул. Энгельса г. Ханты-Мансийска, ООО СЗ «Дягилев» были приняты обязательства осуществить благоустройство территории к соседнему многоквартирному дому № 16.

Доводы Управления Росреестра о том, что судом первой инстанции не были оценены все основания для отказа, приведенные в уведомлении, судом апелляционной инстанции отклоняются, с учетом того, что требования Управления о том, что после принятия в общую долевую собственность собственников многоквартирного дома по ул. Энгельса д. 16 в отношении земельного участка с кадастровым № 86:12:0101037:725 необходимо проведение кадастровых работ по объединению 2 участков, а именно 86:12:0101037:725 и 86:12:0101037:413, для формирования единого участка, который будет являться общим имуществом, не являются законными, поскольку жилищное законодательство не устанавливает каких-либо ограничений размещения многоквартирного дома на двух и более земельных участках. 

В дальнейшем собственники помещений многоквартирного дома самостоятельно имеют право принять решение на объединение земельных участков с последующей регистрацией на государственный кадастровый учет и права собственности, однако указанное право реализуется на усмотрение собственников.

Ссылки Управления Росреестра на то, что вид разрешенного использования с кодом 2.6 «многоэтажная жилая застройка» в отношении земельного участка с кадастровым номером 86:12:0101037:412 отсутствует в ЕГРН,  судом апелляционной инстанции не принимаются, поскольку вопрос о том, является ли земельный участок с кадастровым номером 86:12:0101037:412 общедолевым имуществом собственников МКД в предмет доказывания по настоящему спору не входит.

Указание Управления на то, что собственникам помещений многоквартирного дома следует объединять земельный участок с кадастровым номером 86:12:0101037:412 с кадастровым № 86:12:0101037:725, отклоняются по вышеизложенным мотивам. 

С учетом изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Суд апелляционной инстанции считает, что Управлением в данном случае не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в  обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. 

Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Распределения судебных расходов в виде уплаченной государственной пошлины в порядке статьи 110 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы не осуществляется, в силу освобождения Управления от уплаты таковой.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 12.08.2025 по делу №  А75-10356/2025 – без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Председательствующий

Н.А. Шиндлер

Судьи

Н.Е. Иванова

 М.М. Сафронов