﻿﻿АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-51046/2017

г. Краснодар

08 декабря 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2019 года.

 Постановление изготовлено в полном объеме 08 декабря 2019 года.

 

            Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца – первого заместителя прокурора Краснодарского края – прокурора города Сочи – Сыса Н.А. (служебное удостоверение), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Наше дело» (ОГРН 1092366003861) – Луговского А.В. (доверенность от 22.11.2019), в отсутствие представителей ответчиков: Администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367), Департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ОГРН 1022302919374), акционерного общества «Центральный совет по туризму и отдыху» (холдинг) (ОГРН 1027739038326), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, – акционерного общества «Си Гэлакси», закрытого акционерного общества «Профкурорт. Санаторий «Светлана», потребительского жилищно-строительного кооператива «Галактика-2», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Наше дело» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.04.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2019 по делу № А32-51046/2017, установил следующее.

Первый заместитель прокурора Краснодарского края – прокурор города Сочи (далее – прокурор, прокуратура края) в интересах неопределенного круга лиц и в интересах муниципального образования город-курорт Сочи обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее – департамент), акционерному обществу «Санаторий «Светлана» (далее – АО «Санаторий «Светлана») и обществу с ограниченной ответственностью «Наше дело» (далее – ООО «Наше дело»), в котором просил:

– признать недействительным (ничтожным) заключенный между Администрацией города Сочи (далее – администрация) и закрытым акционерным обществом «Санаторий «Светлана» договор от 21.04.2015 № 4900009852 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302011:1461, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект (далее также – земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302011:1461),

– признать недействительным (ничтожным) заключенный между закрытым акционерным обществом «Санаторий «Светлана» (далее – ЗАО «Санаторий «Светлана») и ООО «Наше дело» договор от 27.04.2015 о передаче прав и обязанностей по договору       от 21.04.2015 № 4900009852 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302011:1461,

–   применить последствия недействительности (ничтожности) указанных сделок путем обязания ООО «Наше дело» возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302011:1461 (уточненные требования; т. 2, л. д. 116,             121 – 122).

Определением суда от 26.02.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены потребительский жилищно-строительный кооператив «Галактика-2» (далее – кооператив, ПЖСК «Галактика-2»), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра) и федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (в лице филиала по Краснодарскому краю, далее – кадастровая палата; т. 2, л. д. 79).

При рассмотрении дела в суде первой инстанции администрация признала исковые требования в полном объеме (т. 1, л. д. 88 – 89).

Решением от 23.05.2018, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 21.08.2018, суд признал недействительным (ничтожным) заключенный между администрацией и ЗАО «Санаторий «Светлана» договор от 21.04.2015                     № 4900009852 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302011:1461, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект (далее – договор аренды земельного участка от 21.04.2015), и заключенный между ЗАО «Санаторий «Светлана» и ООО «Наше дело» договор от 27.04.2015 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.04.2015 № 4900009852. Суд  применил последствия недействительности (ничтожности) указанных сделок путем обязания ООО «Наше дело» возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302011:1461. С ООО «Наше дело» и ЗАО «Санаторий «Светлана» в доход федерального бюджета взыскано по 3 тыс. рублей государственной пошлины.

Судебные акты мотивированы следующим. Представитель департамента согласился с заявленными требованиями. В соответствии с договором аренды                    от 23.04.1999 № 1365 ЗАО «Санаторий «Светлана» предоставлен в аренду на срок с 01.04.1999 по 01.04.2048 земельный участок площадью 58 249 кв. м, занимаемый зданиями и сооружениями санатория на 1 632 места, для целей размещения указанных зданий и сооружений санатория. В связи с переходом права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, дополнительными соглашениями от 21.12.2011№ 1, от 16.01.2013 № 2, от 25.10.2013 № 3, от 21.01.2014 № 4 в договор аренды от 23.04.1999 № 1365 внесены изменения в части включения в него в качестве арендаторов: закрытого акционерного общества «Профкурорт. Санаторий «Светлана», Бардахчиева Р.Х., Мельникова Ю.К., Чакветадзе М.В., Рогова Л.И., общества с ограниченной ответственностью «Лакокраска», общества с ограниченной ответственностью «Уют». На основании заявления арендаторов земельного участка с кадастровым номером 23:49:000000:113 он разделен постановлением администрации         от 27.02.2015 № 657, с образованием 13-ти земельных участков, в том числе участка с кадастровым номером 23:49:0302011:1461 площадью 3 521 кв. м, которому установлен вид разрешенного использования «апартотель». Земельный участок с кадастровым номером 23:49:000000:113 находится в режиме муниципальной (публичной) собственности. Муниципальным образованием город-курорт Сочи в лице директора департамента и ЗАО «Санаторий Светлана» 21.04.2015 заключен договор № 4900009852 о предоставлении в пользование на условиях аренды (договор аренды) земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302011:1461 с видом разрешенного использования «апартотель». В соответствии с договором от 27.04.2015, заключенным ЗАО «Санаторий «Светлана» и ООО «Наше дело», последнему в полном объеме переданы права и обязанности по договору аренды земельного участка от 21.04.2015 № 4900009852. Определенное договором 1999 года целевое назначение исходного земельного участка с кадастровым номером 23:49:000000:113 заключалось в эксплуатации зданий и сооружений санатория. Изменив вид разрешенного использования участка с кадастровым номером 23:49:0302011:1461 (на «апартотель), и заключив в отношении него договор аренды от 21.04.2015 № 4900009852, администрация фактически предоставила               ЗАО «Санаторий «Светлана» свободный от застройки участок для осуществления строительства объекта недвижимости – апартотеля в обход установленной земельным законодательством (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации    (далее – Земельный кодекс), действующей с 01.03.2015, статьи 30, 31 Земельного кодекса, действующие до 01.03.2015) процедуры торгов. 16.06.2017 ООО «Наше дело» выдано разрешение на строительство апартотеля количеством этажей – 12, общей площадью – 14 634,28 кв. м. Договор аренды земельного участка от 21.04.2015 № 4900009852 не соответствует требованиям земельного законодательства, поэтому является ничтожной сделкой в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс). Названной сделкой нарушены права муниципального образования город-курорт Сочи, поскольку орган местного самоуправления ненадлежащим образом реализовал полномочия в сфере земельных отношений, а также нарушены права неопределенного круга лиц, поскольку ЗАО «Санаторий «Светлана» предоставлено необоснованное преимущество без проведения публичных процедур. В связи с ничтожностью договора аренды, права и обязанности по нему не могли быть переданы другим лицам, данное обстоятельство влечет недействительность (ничтожность) договора о переуступке прав от 27.04.2015 между ЗАО «Санаторий «Светлана» и ООО «Наше дело». Согласно акту обследования от 21.06.2017 на земельном участке с номером 23:49:0302011:1461 произрастают многолетние зеленые насаждения общего пользования, в том числе большое количество ценных декоративных экзотических растений, он является частью парка профсоюзного пансионата «Светлана»; 09.08.2017 ООО «Наше дело» отказано в выдаче порубочных билетов. Суд исследовал и установил ничтожность первичного договора аренды земельного участка от 23.04.1999 № 1365, заключенного администрацией (органом местного самоуправления) в отсутствие полномочий на распоряжение федеральной собственностью (земельным участком особо охраняемой природной территории (курорта) федерального значения; пункт 6 статьи 2, пункт 5     статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» в действующей в спорный период редакции). В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Действия по разделу земельного участка, заключению нового договора аренды от 21.04.2015 № 4900009852, не реанимируют ничтожный договор аренды 23.04.1999, на основании которого, по сути, заключен спорный договор. Представленные архивные постановления администрации от 29.12.1992 № 865, от 24.05.1993 № 376/3, также не реанимируют совершенную в 1999 году сделку и не свидетельствуют о полномочиях администрации на распоряжение участком, не подтверждают правомерность действий администрации по изменению вида разрешенного использования земельного участка, прикрывающих новое строительство в обход публичных процедур. Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Суд согласился с требованием прокурора возвратить земельный участок администрации (муниципальному образованию), так как ЗАО «Санаторий «Светлана», распорядившись участком, фактически отказалось от права аренды, возникшего по ничтожной сделке. Спорные договоры заключены в пределах срока исковой давности; доводы ООО «Наше дело» о применении срока исковой давности, с учетом заключения первоначальной сделки аренды в 1999 году, связаны с неправильным толкованием норм права. В пункте 82  постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25       «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 25) разъяснено, что, учитывая особый характер временного пользования индивидуально-определенной вещью, срок исковой давности по иску о ее возврате, независимо от момента признания сделки недействительной, начинается не ранее отказа соответствующей стороны сделки от ее добровольного возврата (абзац второй пункта 2 статьи 200 Гражданского кодекса). Право муниципального образования будет нарушено только тогда, когда арендатор по недействительному договору аренды отказался возвратить имущество по требованию соответствующего лица.

Определением от 16.07.2018, в период нахождения дела в суде апелляционной инстанции, Арбитражный суд Краснодарского края произвел замену ответчика АО «Санаторий «Светлана» (ОГРН 1022302833640) его правопреемником акционерным обществом «Центральный совет по туризму и отдыху» (холдинг) (ОГРН 1027739038326), ошибочно указав наименование правопреемника в резолютивной части определения как «АО «ЦСТЭ» (т. 4, л. д. 61 – 63).

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа (далее – суд округа, окружной суд) от 22.11.2018 решение от 23.05.2018 и апелляционное постановление от 21.08.2018 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. 

Суд округа указал, что, вопреки указанию суда, департамент, являющийся в настоящем деле одним из ответчиков, иск не признавал, более того, он не является стороной оспариваемых прокурором сделок, тогда как администрация, выступившая арендодателем по договору аренды земельного участка от 21.04.2015, и направившая в суд заявление о признании иска (т. 1, л. д. 39, т. 2, л. д. 88 – 89), к участию в деле в качестве ответчика не привлечена. Суды не учли, что АО «Санаторий «Светлана» (предыдущее полное наименование – ЗАО «Санаторий «Светлана», ОГРН 1022302833640) прекратило деятельность юридического лица путем реорганизации в форме присоединения еще 03.11.2017, до момента возбуждения арбитражным судом производства по настоящему делу определением от 28.11.2017, его правопреемниками по данным Единого государственного реестра юридических лиц являются закрытое акционерное общество «Профкурорт. Санаторий «Светлана» (далее – ЗАО «Профкурорт. Санаторий «Светлана»; ОГРН 1062319006133) и АО «ЦСТО» (холдинг) (ОГРН 1027739038326); само ЗАО «Санаторий «Светлана» является правопредшественником для образованного путем выделения из него юридического лица акционерного общества «Си Гэлакси» (далее – АО «Си Гэлакси»; ОГРН 1062319006133). Местонахождение вышеперечисленных организаций, являющихся правопреемниками АО «Санаторий «Светлана», обстоятельства перехода к кому-либо из них прав и обязанностей по спорным сделкам (возникших в связи со спорными сделками) судом первой инстанции не установлены, доказательства извещения лица, являющегося правопреемником ЗАО «Санаторий Светлана» в спорных материальных правоотношениях, в материалах дела отсутствуют. Доказательства извещения АО «ЦСТО» (холдинг), признанного процессуальным правопреемником ответчика АО «Санаторий «Светлана» уже после принятия решения от 23.05.2018 (определением от 16.07.2018), а также управления Росреестра по Краснодарскому краю и кадастровой палаты о времени и месте судебного заседания судом первой инстанции, отсутствуют. Суд апелляционной инстанции допущенные процессуальные нарушения, являющиеся основанием для отмены судебного акта в любом случае (пункты 2, 4 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс), в том числе и после подачи апелляционной жалобы АО «ЦСТО» (холдинг), содержащей заявление о применении срока исковой давности, не устранил, к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции, не перешел. Нормы закона, нарушенные непосредственно при заключении договора от 27.04.2015, и указывающие на его недействительность (ничтожность) по правилам статьи 168 Гражданского кодекса, ни истцом, ни судебными инстанциями, не раскрыты, в том числе с учетом разъяснений, приведенных в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 № 120. Суждение о том, что передача            ЗАО «Санаторий «Светлана» прав и обязанностей по долгосрочному договору аренды земельного участка ООО «Наше дело» свидетельствует о полном и безоговорочном отказе первоначального арендатора от прав на земельный участок, в том числе и в случае последующего применения последствий недействительности (ничтожности) сделки, ничем не подтверждено. Применив последствия недействительности (ничтожности) обеих спорных сделок путем обязания ООО «Наше дело» возвратить земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302011:1461 администрации, и сославшись на отсутствие возможности реаниминировать договор аренды 1999 года, судебные инстанции не исследовали вопрос о правах на исходный земельный участок до передачи его в аренду ЗАО «Санаторий «Светлана» по договору аренды от 23.04.1999 № 1365, квалифицированному в качестве недействительной (ничтожной) сделки, тогда как к моменту заключения данного договора на земельном участке площадью 58 249 кв. м, частью которого является спорный в настоящем деле участок, правомерные здания и сооружения санатория (в отсутствие доказательств обратного) уже были возведены, отдельные архивные документы, касающиеся землепользования пансионата «Светлана», изданные в 1992, 1993 годах, представлены в материалы дела, но не получили надлежащей правовой оценки (т. 2, л. д. 146, 147 – 148). Нарушенное заключением спорных сделок, и подлежащее восстановлению в результате удовлетворения иска прокурора право, с учетом данных обстоятельств, не определены. Из имеющихся в деле доказательств также не следует факт возврата ЗАО «Санаторий «Светлана» администрации арендуемого по договору от 23.04.1999 № 1365 земельного участка (его части), предшествующего заключению договора аренды земельного участка от 21.04.2015 № 4900009852, и факт исполнения администрацией обязательства по передаче находящегося в ее владении земельного участка ЗАО «Санаторий «Светлана» во исполнение договора аренды от 21.04.2015.

При новом рассмотрении дела судом к участию в нем в качестве ответчика привлечена администрация (т. 5, л. д. 116), в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, – АО «Си Гэлакси»,            ЗАО «Профкурорт. Санаторий Светлана» (т. 4, л. д. 95 – 96), извещены надлежащим образом о времени и месте судебных заседаний ответчик АО «ЦСТО» (холдинг), управление Росреестра и кадастровая палата. Суд также установил, что                           ЗАО «Профкурорт. Санаторий «Светлана» было выделено из ЗАО «Санаторий «Светлана», в последующем – переименовано в АО «Си Гэлакси». В свою очередь,        ЗАО «Санаторий «Светлана» реорганизовано в форме присоединения к АО «ЦСТО» (холдинг).

Решением от 23.04.2019, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 17.09.2019, суд признал недействительным (ничтожным) заключенный между администрацией и ЗАО «Санаторий «Светлана» (его правопреемником АО «ЦСТО» (холдинг) (в тексте решения наименование лица ошибочно указано как         «АО «ЦСТЭ») договор от 21.04.2015 № 4900009852 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302011:1461, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, заключенный между ЗАО «Санаторий «Светлана» (его правопреемником АО «ЦСТО» (холдинг) и ООО «Наше дело» договор от 27.04.2015 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.04.2015 № 4900009852. Суд применил последствия недействительности (ничтожности) указанных сделок путем обязания ООО «Наше дело» возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302011:1461. С ООО «Наше дело» и АО «ЦСТО» (холдинг) в доход федерального бюджета взыскано по 3 тыс. рублей государственной пошлины.

Постановленное при новом рассмотрении дела судебное решение мотивировано следующим. Из положений пунктов 1, 2 статьи 39.6 Земельного кодекса возможность предоставления в аренду без проведения торгов в форме аукциона земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в целях строительства апартотеля не следует. Предоставление такого земельного участка для строительства апартотеля без соблюдения публичных процедур не было предусмотрено и положениями статей 30, 31 Земельного кодекса, действовавших на момент принятия администрацией постановления от 27.02.2015 № 657, которым вновь образованному земельному участку с кадастровым номером 23:49:0302011:1461 площадью 3 521 кв. м установлен вид разрешенного использования «апартотель». Определенное договором аренды от 23.04.1999 целевое назначение исходного земельного участка с кадастровым номером 23:49:000000:113 заключалось в эксплуатации зданий и сооружений санатория; изменив вид разрешенного использования спорного участка, образованного из данного земельного участка, на «апартотель», и заключив договор аренды от 21.04.2015, администрация фактически предоставила ЗАО «Санаторий «Светлана» земельный участок, свободный от застройки, для осуществления на нем строительства объекта недвижимости, в обход установленной земельным законодательством процедуры торгов. Изменение органом местного самоуправления вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302011:1461, находящегося в режиме муниципальной (публичной) собственности, влечет нарушение установленного земельным законодательством порядка распоряжения публичной собственностью. Кроме того, участок с кадастровым номером 23:49:0302011:1461 фактически является частью парка профсоюзного пансионата «Светлана», на нем произрастает большое количество ценных декоративных экзотических растений, находящихся в хорошем санитарном состоянии. Договор аренды земельного участка от 21.04.2015 № 4900009852 не соответствует требованиям земельного законодательства, нарушает права муниципального образования город-курорт Сочи ненадлежащей реализацией органом местного самоуправления полномочий в сфере земельных отношений, и права неопределенного круга лица, путем предоставления преимущества ЗАО «Санаторий «Светлана», создания предпосылок для нарушения права граждан на благоприятную окружающую среду, поэтому является ничтожной сделкой в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса, разъяснений, закрепленных в пункте 75 постановления Пленума     № 25. Данное обстоятельство влечет недействительность (ничтожность) договора              от 27.04.2015, заключенного между ЗАО «Санаторий «Светлана» и ООО «Наше дело». Суд исследовал вопрос легитимности заключенного между администрацией и                        ЗАО «Санаторий «Светлана» договора аренды земельного участка от 23.04.1999 № 1365,  и также установил его ничтожность, ввиду отсутствия у органа местного самоуправления права распоряжения земельным участком, расположенным на особо охраняемой природной территории (курорт) федерального значения, находящимся в федеральной собственности. На основании ничтожного договора аренды земельного участка                 от 23.04.1999 не мог быть заключен спорный договор аренды от 21.04.2015. В целях пресечения незаконной застройки спорного земельного участка, иск прокурора полностью признан администрацией (ответчик) в лице Главы города Сочи (т. 2,  л. д. 88 – 89). Во исполнение указаний окружного суда суд первой инстанции исследовал права на исходный земельный участок до передачи его в аренду ЗАО «Санаторий «Светлана» по договору от 23.04.1999 № 1365, неоднократно предлагал сторонам представить акт постоянного (бессрочного) пользования на спорный участок, однако такие доказательства  представлены не были. На основании пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса и фактических обстоятельств добровольного выбытия первоначального арендатора                  ЗАО «Санаторий «Светлана» из арендных правоотношений, основанных на ничтожном договоре аренды от 21.04.2015, суд согласился с требованием прокурора о необходимости возврата ответчиком ООО «Наше дело» земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302011:1461 муниципальному образованию город-курорт Сочи в лице администрации. Отклоняя заявление ответчика о пропуске срока исковой давности, суд указал на осуществление владения спорным земельным участком от имени муниципального образования, и разъяснения, сформулированные в пункте 82 постановления Пленума № 25, применительно к порядку исчисления срока исковой давности по иску о возврате вещи, переданной в пользование по недействительному договору, течение которого начинается не ранее отказа соответствующей стороны сделки от добровольного возврата такой вещи. Кроме того, оспариваемые сделки заключены в пределах срока исковой давности, исчисление данного срока с момента заключения первоначального договора аренды от 23.04.1999 не основано на нормах права. Государственная пошлина по иску возложена на ответчиков ООО «Наше дело» и             АО «ЦСТО» (холдинг) пропорционально, с учетом положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса, и освобождения администрации от ее уплаты.       

Апелляционный суд ходатайство ответчика ООО «Наше дело» об отложении судебного разбирательства отклонил, выводы суда первой инстанции по существу спора поддержал в полном объеме, а также отметил, что ООО «Наше дело» не представило правоустанавливающих документов на исходный земельный участок, изданных до передачи участка в аренду по договору от 23.04.1999 № 1365, и по предложению суда апелляционной инстанции, в связи с чем, самостоятельно несет риск наступления неблагоприятных последствий, вызванных непредставлением доказательств в обоснование своей правовой позиции по делу. Исследование судом первой инстанции в рамках спора о правах на земельный участок обстоятельств возникновения, изменения, прекращения соответствующих прав на спорный участок, и исходный по отношению к нему участок, о превышении судом пределов заявленных требований не свидетельствует. 

В кассационной жалобе ООО «Наше Дело» просит решение от 23.04.2019 и апелляционное постановление от 17.09.2019 отменить в полном объеме, вынести новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

По мнению подателя жалобы, судебные инстанции не исследовали и не дали правовой оценки заключенному договору аренды земельного участка 1999 года в соответствии с действовавшими на момент его заключения нормативными актами. С учетом положений статьи 183 Гражданского кодекса, определяющих последствия заключения неуполномоченным лицом, порядок и условия его последующего одобрения представляемым, заключение договора неуполномоченным лицом не может служить основанием для признания сделки недействительной (ничтожной). Такого основания для признания сделки недействительной (ничтожной), как отсутствие полномочий на ее заключение, Гражданский кодекс не предусматривает. Правовая судьба земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, занятого правомерно расположенными на нем объектами недвижимости, принадлежащими на праве собственности юридическому или физическому лицу, не зависит от того, к чьей конкретно компетенции отнесено распоряжение таким земельным участком. На стороне арендодателя земельного участка, находящегося в государственной (до разграничения) собственности, в любом случае выступает публично-правовое образование, правомочия которого по распоряжению земельным участком урегулированы законом, а не свободным волеизъявлением. Суд первой инстанции не определил, какой орган публично-правового образования компетентен был выступать на стороне арендодателя при заключении договора аренды в 1999 году, ограничившись констатацией факта отсутствия таких полномочий у администрации и ее структурного подразделения – Комитета по управлению имуществом г. Сочи. Вывод суда первой инстанции о том, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302011:1461 мог быть предоставлен исключительно на торгах, противоречит пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса. Констатировав, что спорный земельный участок образован из земельного участка, отнесенного законодательством к федеральной собственности, суд первой инстанции в качестве последствия признания сделок недействительными обязал ответчика возвратить земельный участок администрации, которая, по мнению суда, не вправе была распоряжаться этим участком, чем допустил несоответствие выводов, постановленных в резолютивной части решения, его мотивировочной части. Рассматривать недействительность договора аренды от 21.04.2015 и применение последствий его недействительности, невозможно без учета договора аренды от 23.04.1999, о заключении которого прокуратура г. Сочи знала с момента подписания 28.01.1999 года акта установления и согласования в натуре размеров и точных границ землепользования во исполнение постановления администрации от 27.01.1999 № 57/5. Срок давности для предъявления прокурором иска о признании сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности истек в 2009 году. Глава города Сочи Пахомов А.Н. не мог признавать настоящий иск, так как именно им было подписано постановление от 27.02.2015 № 657. По смыслу пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. Не имел права на такое заявление и департамент, ежегодно направлявший в адрес ООО «Наше дело» уведомления об увеличении арендных платежей. Действия администрации и департамента после заключения оспариваемой сделки, дающие ответчикам по настоящему делу основания полагаться на действительность договора аренды от 21.04.2015, и последующие заявления о недействительности оспариваемых договоров аренды от 21.04.2015, договора о передаче права от 27.04.2015, являются злоупотреблением права на судебную защиту. Ввиду наличия у прокуратуры города Сочи сведений о заключении договора аренды                    от 23.04.1999, прокурор также злоупотребил правом на судебную защиту.

От прокуратуры края в суд округа поступил письменный отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы.

В судебном заседании представитель ООО «Наше Дело» на удовлетворении кассационной жалобы настаивал, участвующий в деле прокурор, просил жалобу отклонить.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса  кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании явившихся для участия в нем прокурора и ООО «Наше Дело», Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Фактические обстоятельства и суть возникших между сторонами разногласий, явившихся предметом судебного разбирательства по настоящему делу, применимые нормы права, устанавливались судами при первоначальном и повторном его рассмотрении, изложены в принятых по делу судебных актах.

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном этим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела (часть 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса).

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11).

Исследовав и оценив при повторном рассмотрении дела, представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, устранив нарушения и недостатки, перечисленные в постановлении суда округа от 22.11.2018,  судебные инстанции установили, что, находящийся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи земельный участок площадью             3 521 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302011:1461, занятый лесопарковыми зелеными насаждениями, свободный от зданий, строений, сооружений, образован путем раздела земельного участка площадью 55 188 кв. м с кадастровым номером 23:49:0000000:113, с видом разрешенного использования «занимаемый зданиями и сооружениями санатория на 1 632 места, и предоставлен администрацией для осуществления на нем строительства апартотеля по договору аренды от 21.04.2015 № 4900009852 в нарушение требований законодательства Российской Федерации и без соблюдения каких-либо публичных процедур; заключенный администрацией ранее в отношении исходного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:113, находящегося в федеральной собственности, договор аренды от 23.04.1999 № 490001365 квалифицировали в качестве недействительной (ничтожной) сделки, которая не влечет у лица, осуществляющего использование исходного участка на основании такого договора аренды, возникновение права на заключение договора аренды образуемого земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302011:1461 без проведения торгов (конкурсов, аукционов); признали не пропущенным прокурором трехлетний срок исковой давности для оспаривания договора аренды земельного участка от 21.04.2015 и договора передачи прав арендатора по нему      от 27.04.2015, применения последствий недействительности ничтожных сделок. Исходя из установленных фактических обстоятельств и применимых норм права, иск прокурора удовлетворен в полном объеме. 

Доводы подателя жалобы о том, что, с учетом положений статьи 183 Гражданского кодекса, определяющих последствия заключения сделки неуполномоченным лицом, порядок и условия ее последующего одобрения представляемым, заключение договора неуполномоченным лицом не может служить основанием для признания сделки недействительной (ничтожной), окружным судом не принимаются.

Следует из разъяснений, сформулированных в пунктах 2, 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.10.2000    № 57 «О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – информационное письмо № 57), что в случаях превышения полномочий органом юридического лица (статья 53 Гражданского кодекса) при заключении сделки пункт 1 статьи 183 Гражданского кодекса применяться не может; в случае заключения сделки от имени публично-правового образования его органом с превышением компетенции, такая сделка признается ничтожной (статья 168 Гражданского кодекса).

Возражения заявителя жалобы об отсутствии в Гражданском кодексе такого основания для признания сделки недействительной (ничтожной), как отсутствие полномочий на ее заключение, несостоятельны. Договор аренды, заключенный в отношении федерального имущества со стороны арендодателя неуполномоченным лицом (администрацией), является недействительным (ничтожным), так как противоречит пункту 1 статьи 125, пункту 1 статьи 209, пункту 3 статьи 214, статьям 168 и 608 Гражданского кодекса (в применимой к договору аренды земельного участка                      от  23.04.1999 № 490001365 редакции).

Ссылаясь на то, что суд первой инстанции не определил, какой орган публично-правового образования компетентен был выступать на стороне арендодателя при заключении договора аренды земельного участка в 1999 году, ограничившись констатацией факта отсутствия таких полномочий у администрации и ее структурного подразделения – Комитета по управлению имуществом города Сочи, ООО «Наше дело» не учитывает действительное содержание обжалуемых судебных актов, в которых изложено правовое обоснование принадлежности в период заключения договора аренды от 23.04.1999 права распоряжаться объектами федеральной собственности именно Комитету по управлению имуществом города Сочи, как территориальному органу Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом.

Комитет по управлению имуществом города Сочи обладал полномочиями заключать договоры аренды в отношении земельных участков федерального уровня собственности в период со дня вступления в силу приказа Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 03.06.1993 № 141 по дату вступления в силу приказа Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 09.04.2001 № 69 «О наделении Департамента имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации».

Указывая, что правовая судьба земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, занятого правомерно расположенными на нем объектами недвижимости, принадлежащими на праве собственности юридическому или физическому лицу, не зависит от того, к чьей конкретно компетенции отнесено распоряжение таким земельным участком, заявитель жалобы не принял во внимание свое же правомерное утверждение об установлении правомочий по распоряжению земельными участками, находящимися в публичной (государственной или муниципальной) собственности законом. 

Не опровергнув правильность вывода судебных инстанций о заключении договора аренды исходного земельного участка от 23.04.1999 администрацией в отсутствие у нее на то надлежащих полномочий, ООО «Наше дело» ошибочно, вопреки норме пункта 1    статьи 167 Гражданского кодекса, полагает применимым к договору аренды земельного участка от 21.04.2015 положения пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса.

Кроме того, пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса предусматривает заключение без проведения торгов договора аренды образуемого земельного участка из земельного участка, используемого на основании договора аренды, на прежних условиях, тогда как назначение спорного участка с кадастровым номером 23:49:0302011:1461, предусматривающее строительство на нем апартотеля, противоречит целевому назначению исходного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:113, сформированному под зданиями и сооружениями санатория на 1632 места.

Довод кассационной жалобы о несоответствии выводов, постановленных в резолютивной части решения, его мотивировочной части, обусловленный тем, что, констатировав образование спорного земельного участка из земельного участка, отнесенного законодательством к федеральной собственности, суд первой инстанции в качестве последствия признания сделок недействительными обязал ответчика возвратить земельный участок администрации, следует признать несостоятельным. Вывод о принадлежности исходного земельного участка к федеральной собственности сделан судами применительно к договору аренды от 23.04.1999, а вопрос о возврате земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302011:1461 администрации разрешен судами в 2019 году, с учетом заключения оспариваемых сделок в апреле 2015 года, то есть после принятия и вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» (далее – Закон № 244-ФЗ).

Доводы кассационной жалобы об истечении срока давности для предъявления прокурором иска о признании сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности в 2009 году, ввиду невозможности рассматривать недействительность договора аренды от 21.04.2015 и применение последствий его недействительности, без учета договора аренды от 23.04.1999; о злоупотреблении прокурором правом на судебную защиту, ввиду наличия у прокуратуры города Сочи сведений о заключении договора аренды от 23.04.1999 с 28.01.1999, безосновательны. 

Истцом по делу выступает прокуратура Краснодарского края, а не прокуратура города Сочи; месяц январь предшествует месяцу апрелю, а не наоборот. Наличие взаимосвязи между спорным договором аренды земельного участка от 21.04.2015 и договором аренды от 23.04.1999, обусловленной образованием участка с кадастровым номером 23:49:0302011:1461 путем раздела участка с кадастровым номером 23:49:0000000:113, не изменяет закрепленных в пункте 1 статьи 181 Гражданского кодекса правил исчисления срока исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166).

Согласно пункту 5 статьи 166 Гражданского кодекса заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Недобросовестность прокурора, исключающая подачу им настоящего иска в интересах муниципального образования город-курорт Сочи и неопределенного круга лиц, ООО «Наше дело» не доказана и судами не установлена. Нарушающая требования закона, публичные интересы и интересы неопределенного круга лиц сделка, являющаяся ничтожной, не подлежит оценке в качестве действительной, в зависимости от поведения (заявлений) сторон такой сделки. 

С учетом установленных судами нарушений требований действующего законодательства, допущенных при предоставлении (приобретении) в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302011:1461, применение судом в настоящем деле правил пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса по заявлению любой из сторон договора аренды от 21.04.2015 привело бы к нарушению положений пункта 3 статьи 1, статьи 10 данного Кодекса.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 23.04.2019 и апелляционного постановления от 17.09.2019 по доводам кассационной жалобы не имеется. Судебные инстанции при первоначальном и повторном рассмотрении настоящего дела с достаточной полнотой установили имеющие значение для его правильного разрешения фактические обстоятельства, к которым верно применили нормы права; содержащиеся в обжалуемых актах выводы, основаны на исследованных судами доказательствах и переоценке окружным судом кассационной инстанции не подлежат (статьи 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса).

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Определением суда округа от 18.10.2019 по ходатайству ООО «Наше дело» исполнение решения от 23.04.2019 и апелляционного постановления от 17.09.2019 по настоящему делу приостановлено на срок до рассмотрения кассационной жалобы. Поскольку кассационная жалоба рассмотрена, приостановление исполнения судебных актов, произведенное названным определением, утратило силу (часть 4 статьи 283 Кодекса).

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на заявителя по правилам статьи 110 Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.04.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2019 по делу                              № А32-51046/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                         Н.С. Мазурова

Судьи                                                                                                                       В.Е. Епифанов

                                                                                                                                  И.В. Сидорова