ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

 А33-5075/2017

г. Красноярск

14 июля 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена «07» июля 2017 года. 

Полный текст постановления изготовлен «14» июля 2017 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи – Белан Н.Н.,

судей: Парфентьевой О.Ю., Хабибулиной Ю.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Каверзиной Т.П., 

при участии представителей:

истца – Потехиной Т.В. по доверенности от 27.01.2017 №1/01-Д,

ответчика – Черепахиной О.В. по доверенности от 16.12.2016 №70-55/112,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от «27» апреля 2017 года по делу № А33-5075/2017, принятое судьей Куликовой Д.С.,  

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью Управляющая Компания «Сибирское инвестиционное агентство» (ИНН 2460240164, ОГРН 1122468045150), общество с ограниченной ответственностью «ТСК» (ИНН 2463100990, ОГРН 1162468071270, далее – истцы) обратились в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (ИНН 2466124510, ОГРН 1042402980290, далее – ответчик) о признании уведомления от 26.01.2017 №24/001/129/2016-2941 об отказе в регистрации соглашения от 30.11.2016 о расторжении договора участия в долевом строительстве от 06.10.2015 №161/2-КН незаконным; об обязании осуществить государственную регистрацию соглашения от 30.11.2016 о расторжении договора участия в долевом строительстве от 06.10.2015 №161/2-КН.

	Решением Арбитражного суда Красноярского края от 27.04.2017 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой,  в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе заявитель ссылается на следующие доводы:

- суд первой инстанции не учел, что обязательства сторон по договору исполнены, акт приема-передачи, подтверждающий факт надлежащего исполнения договора участия в долевом строительстве подписан, таким образом, в соответствии со  статей 12  Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 №214-ФЗ акт приема-передачи объекта долевого строительства подтверждает исполнение всех обязательств сторонами по договору, в том числе и обязательств по оплате;

- подписывая передаточный акт, стороны подтвердили факт надлежащего исполнения договора участия в долевом строительстве от 06.10.2015 №161/2-КН путем передачи нежилого помещения от застройщика участнику, а также факт оплаты, указав в акте приема-передачи от 12.06.2016 об отсутствии взаимных претензий по договору, в связи с чем, обязательства между сторонами прекратились в соответствии со статьей 408 Гражданского кодекса российской Федерации;

- суд первой инстанции не учел, что в соответствии с действующим законодательством расторжение договора возможно только в случае, когда обязательства по договору сторонами не исполнены;

- принимая решение и обязывая управление осуществить государственную регистрацию соглашения о расторжении договора долевого участия, суд фактически прекратил право собственности ООО «ТСК» на нежилое помещение, рассмотрел спор о праве в рамках обжалования действий государственного органа.

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая Компания «Сибирское инвестиционное агентство», общество с ограниченной ответственностью «ТСК» представили отзыв на апелляционную жалобу, в котором считают решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Законность и обоснованность принятого решения проверены в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные доказательства, заслушав доводы представителей сторон, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора. 

Между ОООО Управляющая компания «Сибирское Инвестиционное Агентство» (застройщик) и ООО производственно-коммерческая фирма «Пром ТЭК» (участник долевого строительства) подписан договор от 06.10.2015 № 161/2-КН участия в долевом строительстве. 

         На момент подписания цена договора составляет 7 000 000 рублей. Цена договора

определяется исходя из цены одного квадратного метра общей площади нежилого помещения 49 928,67 рублей и расчетной площади. Цена договора включает в себя затраты на строительство (создание) объекта долевого строительства, а также оплату услуг застройщика в размере 4% (пункт 2.1 договора).

         Согласно пункту 3.1.2 застройщик в рамках договора обязан передать участнику долевого строительства нежилое помещение и долю в общем имуществе в срок до 31.12.2015, при условии полной оплаты участником долевого строительства цены договора.

Согласно отметке регистрирующего органа договор прошел государственную регистрацию 19.10.2015.

11.04.2016 ООО ПКФ «Пром ТЭК» (участник) ООО «Теплоком-СК» (новый участник), ООО УК «СИА» (застройщик) подписан договор уступки требования, по условиям которого  «участник» уступает, а «новый участник» приобретает по цене и на условиях, предусмотренных настоящим договором, право требования к ООО Управляющая компания «Сибирское Инвестиционное Агентство» предоставления нежилого помещения строительный № 1 (далее - «объект долевого строительства») обшей проектной площадью - 140,2 кв.м., расположенного на подвальном этаже одноподъездного жилого дома № 2 в жилом комплексе «Глобус» из 5-ти домов в районе УЛ. Калинина - Норильская в г,Красноярске, расположенного по строительному адресу: г.Красноярск, Октябрьский район, база Бугач, ул. Калинина- Норильская. 

В отношении спорного помещения 29.06.2016 ООО «Теплоком-СК» (участник), ООО «ТСК» (новый участник), ООО УК «СИА» (застройщик) подписан договор уступки требования, по условиям которого «участник» уступает, а «новый участник» приобретает по цене и на условиях, предусмотренных настоящим договором, право требования к ООО Управляющая компания «Сибирское Инвестиционное Агентство» предоставления нежилого помещения. 

12.07.2016 ООО УК «СИА» передало, а ООО «ТСК» приняло по акту приема-передачи нежилое помещение № 154 площадью 158,9 кв.м в жилом доме № 183 по ул. Калинина в г.Красноярске (строительный адрес – «База Бугач. «Жилой комплекс «Глобус» из 5-ти многоэтажных домов в районе ул. Калинина – Норильская в г. Красноярске. Одноподъездный жилой дом № 2», по строительному адресу: Красноярский край, г.Красноярск, Октябрьский район, база Бугач, ул. Калинина – Норильская) и долю в общем имуществе жилого дома, пропорциональную площади нежилого помещения.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.07.2016 за ООО «ТСК» зарегистрировано право собственности на помещение № 154 площадью 158,9 кв.м в жилом доме № 183 по ул. Калинина в г. Красноярске.

30.11.2016 ООО УК «СИА» и ООО «ТСК» подписано соглашение о расторжении договора участия в долевом строительстве от 06.10.2015 № 161/2-КН, по условиям которого стороны пришли к соглашению о расторжении договора участия в долевом строительстве от 06.10.2015 № 161/2-КН. В связи с расторжением договора участник долевого строительства возвращает, а застройщик принимает Объект: нежилое помещение №154, площадью 158,1 кв.м., этаж: подвал, кадастровый номер 24:50:0100007:1079, по адресу: г.Красноярск, ул.Калинина, дом 183. Объект возвращен участником долевого строительства застройщику в том же состоянии, в котором он был принят от застройщика по акту приема-передачи 12.07.2016. Соглашение имеет силу и значение акта приема-передачи. Стороны подтверждают, что участник долевого строительства не оплачивал застройщику стоимость объекта.

14.12.2016 ООО УК «СИА» и ООО «ТСК» обратились в Управление Росреестра по

Красноярскому краю с заявлением о государственной регистрации соглашения от 30.11.2016.

26.12.2016 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю уведомило о приостановлении государственной соглашения от 30.11.2016. Срок государственной регистрации, как указано в уведомлении о приостановлении, истекает 26.01.2017. Основанием для принятия решения о приостановлении государственной регистрации послужил факт передачи нежилого помещения ООО «ТСК»; расторжение исполненного договора участия в долевом строительстве после государственной регистрации права собственности на нежилое помещение не допускается.

Согласно уведомлению от 26.01.2017 № 24/001/129/2016-2941 заявителям отказано в государственной регистрации соглашения от 30.11.2016, поскольку запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 06.10.2015 №161/2-КН прекращена при регистрации права собственности на нежилое помещение       № 154, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Калинина, 183, на основании акта приема-передачи 12.07.2016, согласно которому ООО Управляющая компания "Сибирское Инвестиционное Агентство" передает, а ООО "ТСК" принимает указанное помещение. Таким образом, расторжение исполненного договора участия в долевом строительстве от 06.10.2015 № 161/2-КН на основании соглашения от 30.11.2016 после государственной регистрации права собственности ООО "ТСК", не допускается. Следовательно, представленное на государственную регистрацию

дополнительное соглашение от 30.11.2016 не соответствует требованиям действующего законодательства и не подлежит государственной регистрации.

Считая, что отказ Управления Росреестра по Красноярскому краю является незаконным, нарушающим права и законные интересы заявителей, ООО УК «СИА» и ООО «ТСК» обратились с настоящим заявлением в суд.

   Оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы апелляционной жалобы и возражения истцов, суд апелляционной инстанции считает обжалуемый судебный акт суда первой инстанции правомерным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению в силу следующего.

          Спорным вопросом по настоящему делу является вопрос о том, исполнены ли обязательства ООО «ТСК» по оплате объекта долевого строительства, право собственности на который зарегистрировано за  ООО «ТСК» на основании договора уступки требования от 29.06.2016. Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.07.2016 за ООО «ТСК» зарегистрировано право собственности на помещение № 154 площадью 158,9 кв.м в жилом доме № 183 по ул. Калинина в г. Красноярске.

   Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что обязательства ООО «ТСК» по оплате объекта долевого строительства не исполнены.

    Согласно статье 12 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 №214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

   Как следует из материалов дела, 30.11.2016 ООО УК «СИА» и ООО «ТСК» подписано соглашение о расторжении договора участия в долевом строительстве от 06.10.2015 № 161/2-КН, по условиям которого стороны пришли к соглашению о расторжении договора участия в долевом строительстве от 06.10.2015 № 161/2-КН. В связи с расторжением договора участник долевого строительства возвращает, а застройщик принимает Объект: нежилое помещение №154, площадью 158,1 кв.м., этаж: подвал, кадастровый номер 24:50:0100007:1079, по адресу: г.Красноярск, ул.Калинина, дом 183. Объект возвращен участником долевого строительства застройщику в том же состоянии, в котором он был принят от застройщика по акту приема-передачи 12.07.2016. Соглашение имеет силу и значение акта приема-передачи. Стороны подтверждают, что участник долевого строительства не оплачивал застройщику стоимость объекта.

   Доказательства того, что обязательства ООО «ТСК» по оплате объекта долевого строительства исполнены, материалы дела не содержат.

Ссылка заявителя жалобы на акт приема-передачи нежилого помещения от 12.07.2016 к договору участия в долевом строительстве от 06.10.2015 №161/2-КН, в частности на указание в акте об отсутствии взаимных претензий по договору, является несостоятельной.

          Указанный акт не содержит сведений об исполнении ООО «ТСК» обязательства по оплате нежилого помещения. Доказательства об оплате, соответствующие критерию допустимости (статья 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не представлены.

 В силу разъяснений пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", касающихся возможности расторжения договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, указано, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса.

         Договор купли-продажи представляет собой гражданско-правовую сделку, имеющую своей целью приобретение имущественных прав на возмездной основе.    

         Неполучение продавцом оплаты за отчужденное покупателю имущество лишает продавца того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Такое (допущенное покупателем) нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора купли-продажи.

 Поскольку материалами дела подтверждено, что участником долевого строительства обязанности по договору не исполнены, заявленные требования правомерно удовлетворены судом.

Материалами дела установлено, что заявителем представлены в Управление Росреестра по Красноярскому краю все необходимые документы, подтверждающие расторжение договора участия в долевом строительстве. 

В случае представления полного пакета документов на государственную регистрацию соглашения о расторжении договора об участии в долевом строительстве, отказ в государственной регистрации не соответствует требованиям действующего законодательства.

Довод заявителя о том, что расторжение договора возможно только в случае, когдаобязательства сторон по договору не исполнены, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку факт неисполнения  ООО «ТСК» обязательства по оплате нежилого помещения подтвержден. 

  Согласно   статье 421   Гражданского кодекса   Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Основания изменения и расторжения договора предусмотрены статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ограничения по сроку заключения соглашения о расторжении договора Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон  от 30.12.2004 №214-ФЗ, не устанавливает.

Таким образом, стороны вправе заключить соглашение о расторжении договора долевого участия в строительстве от 06.10.2015 №161/2-КН в любое время до момента его полного исполнения сторонами.

         Довод о том, что суд первой инстанции, принимая решение и обязывая управление осуществить государственную регистрацию соглашения о расторжении договора долевого участия, фактически прекратил право собственности ООО «ТСК» на нежилое помещение, рассмотрел спор о праве в рамках обжалования действий государственного органа, отклоняется как необоснованный, поскольку в рамках настоящего дела не оспаривалось прекращение зарегистрированного права, спор о праве между заявителями отсутствует.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что принятое судом первой инстанции решение соответствует положениям Гражданского кодекса Российской Федерации (ст. 421, 450 ГК РФ) и пункту 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", в котором указано: «Если в соглашении сторон установлено, что ими производится возврат полученного, а предметом сделки являлось недвижимое имущество, для регистрации обратного перехода права собственности на это имущество стороны должны обратиться с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган, представив доказательства состоявшегося расторжения договора и достигнутого ими соглашения о возврате имущества».

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы Третий арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края от «27» апреля 2017 года по делу № А33-5075/2017 основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем, на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

 Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины не рассматривается судом, поскольку заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от  «27» апреля 2017 года по делу № А33-5075/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.

 

Председательствующий

Н.Н. Белан

Судьи:

О.Ю. Парфентьева

 

Ю.В. Хабибулина