ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А13-2775/2021

г. Вологда

26 октября 2021 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2021 года.

В полном объеме постановление изготовлено 26 октября 2021 года.

 

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Черединой Н.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии от Комитета по управлению имуществом города Череповца представителя ФИО2 по доверенности от 24.12.2020                               № 08-01-35-8/103, от общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «ПрофСтройДом» представителя ФИО3 по доверенности от 09.06.2021, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «ПрофСтройДом» на решение Арбитражного суда Вологодской области                       от 23 июля 2021 года по делу № А13-2775/2021, 

 

установил:

Комитет по управлению имуществом города Череповца                                 (адрес: 162608, 

<

...>; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «ПрофСтройДом» (адрес: 162604, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; далее – Общество) о взыскании                      6 383 436 руб., в том числе 5 977 000 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка для строительства от 07.05.2019 № 15067 за период с 01.10.2020 по 31.03.2021, 406 436 руб. пеней за период с 16.11.2020 по 09.03.2021.

Решением суда от 23.07.2021  иск удовлетворен.

Общество с решением суда не согласилось, в апелляционной жалобе просило его отменить.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. После передачи предмета аренды арендатору, арендодатель произвел существенное ухудшение характеристик предмета аренды, при наличии которого арендатор не имеет возможности использовать предмет аренды по целевому назначению, что нарушает права и законные интересы арендатора. Поскольку проектирование наружных инженерных сетей дома 11 в отношении повторно указанных точек подключения невозможно, фактически они отсутствуют, арендатор проектные работы по наружным сетям водоснабжения и водоотведения может начать после окончания проектирования данных точек подключения, то есть не ранее 2023 года, а строительство и ввод в эксплуатацию жилого дома 11 – после строительства и ввода в эксплуатацию данных систем водоснабжения и водоотведения, срок которых неизвестен. Арендатор не имеет возможности для произведения проектирования сетей, что ограничивает возможность проектирования и строительства жилого дома и в целом использования предмета аренды в соответствии с его целевым назначением. Невозможность проектирования и строительства жилого дома до ввода в эксплуатацию проектируемых точек подключения, срок которого неясен, гарантирует арендатору простой в целевом использовании участка и убытки  в  размере арендной платы (2 988 500 руб. ежеквартально) за тот период, в течение которого использование арендованного земельного участка не может быть осуществлено по целевому назначению по вине арендодателя. Изменение точек подключения к сетям водоотведения и водоснабжения, привело к существенному удорожанию цены строительства за счет увеличения протяженности трубопровода, на момент участия в аукционе арендатор не рассчитывал на возможность увеличения цены строительства. Данные обстоятельства ставят арендатора в положение, которое не соответствует существенным условиям извещения об аукционе. Договор аренды носил целевой характер – осуществление строительства многоэтажной жилой застройки (высотная застройка) со встроенно-пристроенными помещениями, состоящий из секций этажностью 16 этажей, невозможность выполнения которого подтверждена проведенной Обществом экспертизой  и не оценено судом. Передача по акту спорного земельного участка подтверждает переход во владение последнего земельного участка, не исключает установления обстоятельств возможности его действительного использования. Суд не разъяснил вывод о наличии предпринимательских рисков арендатора при исполнении договора аренды и невозможности при этом  использования арендатором права, данного ему пунктом 2 статьи 328 и статьями 612,  614  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Представитель Общества в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил ее удовлетворить.

Комитет в отзыве на жалобу и его представитель в судебном заседании апелляционной инстанции возразили против изложенных в ней доводов и требований, просили решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Выслушав представителей Комитета, Общества, исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, отзыве на нее, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка для строительства от 07.05.2019 № 15067.

Согласно пунктам 1.1 – 1.4 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 10 769 кв.м, кадастровым номером 35:21:0503001:486, расположенный по адресу: Вологодская область, город Череповец, вид разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), цель предоставления участка - строительство, параметры разрешенного строительства - тип здания – многоэтажный многоквартирный секционный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями.

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2, 2.5 договор аренды заключен сроком на 7 лет. Условия договора распространяются на правоотношения, возникшие с 16.04.2019 по 15.04.2026. Арендатор принял на себя  обязательство вносить арендную плату за использование участка ежеквартально, полностью, согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы в следующем порядке: первоначальный платеж не позднее 20 дней с даты государственной регистрации договора, последующие платежи не позднее 15 числа второго месяца квартала.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что в случае нарушения  арендатором пунктов 2.5 и 2.6 договора последний уплачивает пени в размере 0,1% от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 16.04.2019.

Комитет 17.02.2021 направил Обществу претензию с требованием погасить задолженность по договору аренды земельного участка для строительства от 07.05.2019 № 15067.

Претензия оставлена Обществом без ответа.

По расчету истца, задолженность ответчика по арендной плате по договору аренды земельного участка для строительства от 07.05.2019 № 15067 за период с 01.10.2020 по 31.03.2021 составила 5 977 000 руб. 

Истец начислил и предъявил ответчику 406 436 руб. пеней за период с 16.11.2020 по 09.03.2021.

Ненадлежащее выполнение ответчиком договорных обязательств явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными по праву и размеру, удовлетворил иск.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с  обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Из материалов дела видно, что Общество в суде первой инстанции заявило о невозможность использования предмета аренды в соответствии с целевым назначением, поскольку отсутствует возможность подключения к сетям водопровода и канализации. 

Суд первой инстанции установил, что договор аренды заключен сторонами по результатам аукциона от 16.04.2019 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, победителем которого признано Общество.

В соответствии со статьей 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно содержать также сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения. 

Из материалов дела видно, что в целях соблюдения данной нормы в составе документации по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, кадастровым номером 35:21:0503001:486, на официальном сайте города Череповца и официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов размещены сведения о технических условиях, выданных муниципальным унитарным предприятием города Череповца «Водоканал» (далее – Предприятие) письмом от 25.01.2019, которые содержали информацию о точках подключения (технологическом присоединении) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о предельной свободной мощности существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение). 

Предприятие сообщило, что данные технологические условия предварительные (то есть действующие на дату опубликования извещения о проведении аукциона) и в целях разработки проектной документации необходимо обратиться для получения технических условий для подключения (технологическое присоединение) к централизованной системе холодного водоснабжения и водоотведения объекта капитального строительства и заключения договора о подключении (технологическом присоединении) к централизованной системе холодного водоснабжения и водоотведения.

При размещении 15.03.2019 извещения о проведении аукциона в отношении спорного земельного участка опубликованы технические условия, актуальные на дату опубликования извещения.

После заключения договора аренды земельного участка Общество не устроило имевшийся вариант точек подключения, в связи с этим оно обратилось к Предприятию с просьбой установления иных точек подключения. С предложенными вариантами Общество также не согласилось.

Комитет не уполномочен осуществлять действия по установлению, изменению, согласованию условий подключения объекта к централизованной системе холодного водоснабжения. Данные условия установлены и согласованы договором о подключении от 20.11.2019 № 503-ДП СВС, стороной по которому Комитет не является.

В целях соблюдения статьи 39.11 ЗК РФ в составе документации по продаже права на заключение договора аренды земельного участка на официальном сайте города Череповца и официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов были размещены сведения о технических условиях, выданных обществом с ограниченной ответственностью «Газпром теплоэнерго Вологда» (далее – ООО «Газпром теплоэнерго Вологда») письмом от 29.01.2019 № 160/04/3-27, которые содержали информацию о подключении (технологическом присоединении) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о предельной свободной мощности существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение). В указанных технических условиях установлена точка присоединения – тепловая камера УТ-5 на участке тепловой сети У-003 Ду900 маг. Октябрьский. Данная точка присоединения указана и в технических условиях от 18.11.2019 № 261/04-3-27, выданных Обществу.

Тепловая камера УТ-5 находилась частично на земельном участке, кадастровым номером 35:21:0503001:500, государственная собственность на который не разграничена, находящемся в ведении муниципального образования городской округ «Город Череповец».

Распоряжением Комитета от 03.12.2020 № 516 рз, земельный участок, кадастровым номером 35:21:0503001:500, разделен на несколько земельных участков. В настоящее время часть тепловой камеры УТ-5 находится на земельном участке, кадастровым номером 35:21:0503001:3225, государственная собственность на который не разграничена, находящемся в ведении муниципального образования городской округ «Город Череповец».

Строительство теплотрассы на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности осуществляется в случаях и порядке, предусмотренных статьями 39.33 – 39.36 ЗК РФ. Установление сервитута в данном случае не требуется.

Как следует из материалов дела, на обращение Общества от 04.06.2020 № 496/20 Комитет 30.06.2020 разъяснил, что Обществу необходимо обратиться в Комитет с заявлением о получения разрешения на использование земельного участка для строительства теплотрассы. Однако заявления о выдаче данного разрешения от Общества Комитету не поступало.

Суд указал, что каких-либо ограничений в условиях присоединения к тепловой камере УТ-5 не имеется. Данное обстоятельство подтверждается письмами ООО «Газпром теплоэнерго Вологда».

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что Комитет создает помехи в подключении к УТ-5, тем самым ухудшает качественные характеристики земельного участка и препятствует использованию предмета аренды, был предметом исследования в суде первой инстанции. 

Как правильно указал суд первой инстанции,  доказательства в подтверждение данного довода  не представлены, вместе с тем, обязательства по договору аренды земельного участка от 07.05.2019 № 15067 Комитет исполнил в полном объеме.

При этом суд указал, что в целом возражения Общества относительно возникших проблем с подключением к сетям водоснабжения, водоотведения и теплоснабжения не могут быть приняты во внимание, так как являются его предпринимательскими рисками, за которые Комитет не отвечает, и не являются основанием для освобождения от внесения арендной платы за пользование земельным участком.

Ссылки подателя жалобы на  экспертное заключение,  ответ прокуратуры,  иные дела, рассмотренные  арбитражным судом, не принимаются во внимание, поскольку  сведения, которые содержатся в данных документах, не свидетельствуют об освобождении  ответчика от  обязанности  вносить арендную плату по договору, а обстоятельства, установленные  в рамках указанных в жалобе  иных дел, не относятся  к кругу обстоятельств, подлежащих установлению в рамках настоящего дела.

Расчет долга суд первой инстанции проверил, признал его верным.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика 406 436 руб. пеней на основании пункта 5.2 договора за период с 16.11.2020 по 09.03.2021.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Расчет пеней суд первой инстанции проверил, признал его правильным.

Таким образом, оснований для отказа в удовлетворении иска у суда первой инстанции не имелось. Иск удовлетворен правомерно.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции  у апелляционной инстанции не имеется.

Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Определением  апелляционного суда от 27.09.2021  подателю жалобы  предписано  представить  к судебному заседанию документы, подтверждающие  уплату 2 577 руб. 79 коп. государственной пошлины  за рассмотрение жалобы в установленном порядке и сроки. С апелляционной жалобой такие документы не направлены (представлено платежное поручение на 422 руб. 21 коп.). В судебном заседании   представитель Общества также данные документы суду не представил.

В связи с отказом в удовлетворении жалобы и неисполнением названного определения   апелляционный суд взыскивает с Общества в бюджет 2 577 руб. 79 коп. государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 23 июля                     2021 года по делу № А13-2775/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «ПрофСтройДом» – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «ПрофСтройДом» в доход федерального бюджета 2 577 руб. 79 коп. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

          А.Я. Зайцева

 

Судьи

          Н.В. Чередина

 

          А.Н. Шадрина