АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ

248016, г. Калуга, ул. Ленина, д. 90; тел: (4842) 505-902, 8-800-100-23-53; факс: (4842) 505-957, 599-457; 

http://kaluga.arbitr.ru; е-mail: kaluga.info@arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

 

Дело №А23-5332/2022

24 апреля 2024 года

г. Калуга

Резолютивная часть решения объявлена 11 апреля 2024 года. 

Полный текст решения изготовлен 24 апреля 2024 года. 

 

Арбитражный суд Калужской области в составе судьи Ивановой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ерохиной Е.И., рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью «Новградстрой», 248001, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

к обществу с ограниченной ответственностью «Комфорт Строй», 248000, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

о взыскании 3 131 584 руб.,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Комфорт Строй», 248000, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

к обществу с ограниченной ответственностью «Новградстрой», 248001, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

о взыскании 1 651 582 руб. 40 коп.

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Коммерческого банка «БФГ-Кредит» (общество с ограниченной ответственностью) 

 

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Новградстрой» (далее – ООО «Новградстрой») обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Комфорт Строй» (далее – ООО «Комфорт Строй») о взыскании задолженности по оплате квартир по договору долевого участия в долевом строительстве № 12/9 от 05.11.2013 в размере 3 131 584 руб.

Определением от 15.06.2023 для совместного рассмотрения с первоначальным иском приятно исковое заявление ООО «Комфорт Строй» к ООО «Новградстрой» о взыскании задолженности по излишней оплате 70,46 кв.м. в рамках договора долевого участия в долевом строительстве № 12/9 от 05.11.2013 в размере 1 651 582 руб. 40 коп. (с учетом уточнения от 14.12.2022).

23.08.2023 от общества с ограниченной ответственностью «Комфорт Строй» поступило ходатайство о привлечении в качестве третьего лица коммерческий банк «БФГ-Кредит» (общество с ограниченной ответственностью) (121165, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

Определением от 24.08.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен коммерческий банк «БФГ-Кредит» (общество с ограниченной ответственностью).

13.01.2024 от ООО «Комфорт Строй» потупило ходатайство об уточнении заявленных исковых требований, в соответствии с которым просило взыскать  ООО «Новградстрой» задолженность по излишней уплате 0,7 кв.м. в рамках договора долевого участия в долевом строительстве №12/19 от 05.11.2013 года в размере 16 408 руб. 00 коп.

04.03.2024 от ООО «Новградстрой» потупило ходатайство об уточнении заявленных исковых требований, в соответствии с которым просило взыскать  с ООО «Комфорт Строй» задолженность по оплате квартир в рамках договора долевого участия в долевом строительстве № 12/9 от 05.11.2013 в размере 3 213 858 руб. 40 коп., из них 3 131 584 руб. - по акту приема-передачи от 27.01.2022, 82 274 руб. 40 коп. - по акту приема-передачи от 29.07.2022.

04.03.2024 от ООО «Новградстрой» поступил отзыв, в котором ООО «Новградстрой» не возражает против удовлетворения встречных исковых требований в сумме 16 408 руб. 

11.04.2024 от ООО «Комфорт Строй» поступил отзыв на первоначальный иск, в котором указано на то, что не возражает с заявленными требованиями в части взыскания с ООО «Комфорт Строй» задолженности в качестве недополученных денежных средств за передаваемые объекты недвижимости сучетом заявления об уточнении исковых требований. 

Лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного заседания с учетом ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются уведомленными надлежащим образом, в силу ст. 156 указанного кодекса судебное заседание может быть проведено в их отсутствие.

Судом на основании части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уточнение исковых требований по первоначальному и встречному исковым заявлениям. 

Исследовав материалы дела, суд  установил следующее.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 16.06.2020 года по делу №А23-3466/2016 ООО «Новградстрой» признано банкротом, введено конкурсное производство. При банкротстве ООО «Новградстрой» применены правила параграфа 7 главы IX Федерального Закона «О несостоятельности (банкротстве)» в редакции Федерального Закона № 210-ФЗ от 12.07.2011 о застройщике.

Решением Арбитражного суда Калужской области по делу №А23-5288/2016 от 26.03.2018 года ООО «Комфорт Строй» признано несостоятельным (банкротом, в отношении ООО «Комфорт Строй» введена процедура конкурсного производства.

05.11.2013 года между ООО «Новградстрой» (застройщик) и ООО «Комфорт Строй» (участник) был заключен Договор долевого участия в долевом строительстве №12/9 (т. 1, л.д. 41-47).

В соответствии с п. 1.1. договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом, указанный в п. 1.2. договора, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать Участнику объект долевого строительства, указанный в п. 1.4. договора, а участник обязуется уплатить обусловленную цену Договора и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

Согласно п. 1.2 договора домом по смыслу Договора является: жилой дом переменной этажности с крышной котельной (№9 по ГП), количество этажей 10-14.

В п. 1.3. договора закреплено, что земельный участок, на котором сроится дом, расположен по адресу: 

<

...>, имеет кадастровый номер 40:26:000217:172 и принадлежит застройщику на праве аренды, что подтверждается договором аренды земельного участка №80 от 09.07.2008, договором №2 от 14.07.2008 переуступки прав и обязанностей по договору аренды №80 от 09.07.2008, дополнительным соглашением от 13.11.2008  к договору аренды земельного участка №80 от 09.07.2008, дополнительным соглашением №2 от 10.04.2019  к договору аренды земельного участка №80 от 09.07.2008, дополнительным соглашением №3 от 10.09.2010  к договору аренды земельного участка №80 от 09.07.2008,

В силу п. 1.4.1.  договора объектом по смыслу договора являются: квартиры в количестве 267 штук, указанные в таблице 1 договора, общей площадью 12 799,57 кв.м., кроме того площадь балконов с к=0,3 и лоджии с к=0,5 составляет 493,27 кв.м. Всего общая площадь квартир, оплачиваемая участником составляет 12 799,57 кв. м. (проектная площадь.)

Согласно п. 1.5. договора характеристики объекта (дома) являются проектными и могут быть скорректированы в ходе строительства

В случае изменения площади объекта по итогам строительства по отношению к проектной от 0,1 кв.м. до 10% проектной площади объекта, указанной в 1.4. Договора, в большую либо меньшую сторону, такое изменение не является основанием для расторжения или изменения Договора, за исключением цены объекта. Перерасчет цены в таком случае производится в порядке, установленном договором (п. 1.5.1 договора).

При несоответствии общей площади квартиры указанной в п. 1.4. договора с данными технического паспорта на квартиру от органов «БТИ» Калужской области, окончательный расчет оплаты за квадратные метры между Участником и Застройщиком производится в соответствии с данными технического паспорта, с применением коэффициента 1,0% с нарастающим итого ежемесячно на сумму, указанную в пункте 2.2. со дня заключения договора (п. 1.5.2. договора).

Согласно п. 2.2. Договора цена 1 кв.м. общей площади квартир, указанных в п. 1.4.1. Договора, определена на момент заключения Договора в размере 23 440 рублей.

Согласно п. 2.3. Договора стоимость квартир составляет 300 021 920 руб.  80 коп.

ООО «Комфорт Строй» оплатило в полном объеме приобретаемые 267 квартир, площадью 12 779, 57 кв.м. кроме того площадь балконом и лоджий 493,27 кв.м в сумме 300 021 920 рублей 80 копеек, что не оспаривается сторонами.

27.01.2022 ООО «Новградстрой» передал конкурсному управляющему ООО «Комфорт Строй» 58 квартир общей площадью 3 938,5 кв.м., на основании акта приема-передачи (т. 1, л.д. 48-49).

После проведения обмера квартир и постановки на постановки на кадастровый учет, площадь переданных квартир превышает на 133 кв.м. площадь, которая была оплачена ООО «Комфорт Строй» при заключении договора. 

29.07.2022 ООО «Новградстрой» передал конкурсному управляющему ООО «Комфорт Строй» 4 квартиры общей площадью 167,4 кв.м. на основании акта приема-передачи. 

После проведения обмера квартир и постановки на постановки на кадастровый учет, площадь переданных квартир превысила на 3,41 кв.м. площадь, которая была оплачена ООО «Комфорт Строй» при заключении договора. 

Ссылаясь на то, что на наличие задолженности по оплате квартир в рамках договора долевого участия в долевом строительстве № 12/9 от 05.11.2013 в размере 3 213 858 руб. 40 коп., из них 3 131 584 руб. - по акту приема-передачи от 27.01.2022, 82 274 руб. 40 коп. - по акту приема-передачи от 29.07.2022, ООО «Новградстрой» обратился в суд с иском. 

В свою очередь, ООО «Комфорт Строй» обратилось в суд с встречным исковым заявлением о взыскании переплаты по квадратным метрам после итоговых замеров, ссылаясь на то, что по  трем переданным квартирам фактически переданная площадь оказалась менее согласованной по договору на 0,7 кв.м.

Суд, оценивая доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

По своей правовой природе, заключенный сторонами договор является договором долевого участия в строительстве и регулируется нормами Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ).

По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. 2 ст. 5 Закона № 214-ФЗ цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В случае изменения площади объекта по итогам строительства по отношению к проектной от 0,1 кв.м. до 10% проектной площади объекта, указанной в 1.4. Договора, в большую либо меньшую сторону, такое изменение не является основанием для расторжения или изменения Договора, за исключением цены объекта. Перерасчет цены в таком случае производится в порядке, установленном договором (п. 1.5.1 договора).

В соответствии с п. 12.1 требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места, утвержденных приказом Росреестра от 23.10.2020 №П/0393, площадь жилого помещения (квартира, комната в квартире) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли.

Как усматривается из материалов дела и не оспаривается сторонами, после окончания строительства многоквартирного дома и изготовления кадастрового паспорта квартиры, фактическая площадь квартиры без учета площади балконов/лоджии, переданных ООО «Комфорт Строй» отличается в большую сторону, согласно расчету, указанному в исковом заявлении ООО «Новградстрой» от проектной площади (общей площади), при этом фактическая площадь балкона/лоджии не отличается от проектной, в связи с чем уменьшение или превышение не берется в расчет.

Соответственно, при расчете задолженности по оплате площадей переданных ООО «Комфорт Строй» квартир необходимо сравнивать не оплачиваемую площадь квартир с фактической площадью квартир, указанную в кадастровом паспорте, а общую площадь квартиры (графа 6 таблицы 1 п. 1.4.1. Договора участия в долевом строительстве №12/9 от 05.11.2013 года; графа 5 расчета исковых требований ООО «Новградстрой») с фактически переданной площадью квартир, указанной в кадастром паспорте каждой квартиры (графа 6 расчета исковых требований ООО «Новградстрой»).

Как из расчета суммы исковых требований ООО «Новградстрой» площадь переданных квартир превысила на 137,11 кв.м. (в расчете не учитывается сумма разницы по квартирам, фактически переданная площадь по которым оказалась менее согласованной по договору площади), исходя из стоимости 1 кв. м жилья в 23 440 руб., размер недоплаты составил 3 213 858 руб. 40 коп.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что требования ООО «Новградстрой» о взыскании с ООО «Комфорт Строй» задолженности 3 213 858 руб. 40 коп. является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Условиями возникновения обязательства из неосновательного обогащения являются следующие обстоятельства:

1) имело место приобретение или сбережение имущества, то есть увеличение стоимости собственного имущества приобретателя;

2) приобретение или сбережение произведено за счет другого лица, что, как правило, означает уменьшение стоимости имущества потерпевшего вследствие выбытия из его состава некоторой его части или неполучения доходов, на которые потерпевшее лицо правомерно могло рассчитывать;

3) отсутствие правовых оснований, то есть приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке.

Кроме того, в соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 29.01.2013 №11524/12, основания возникновения неосновательного обогащения могут быть различными: требование о возврате ранее исполненного при расторжении договора, требование о возврате ошибочно исполненного по договору, требование о возврате предоставленного при незаключенности договора, требование о возврате ошибочно перечисленных денежных средств при отсутствии каких-либо отношений между сторонами и т.п.

В обоснование требования о взыскании неосновательного обогащения ООО «Комфорт Строй», что по трем переданным квартирам фактически переданная площадь оказалась менее согласованной по договору на 0,7 кв.м.

Исходя из стоимости 1 кв. м жилья в 23 440 руб., ООО «Комфорт Строй» полагает, что на стороне ООО «Новградстрой» возникло неосновательное обогащение в 16 408 руб.

Как из расчета суммы исковых требований ООО «Комфорт Строй», так и из представленного расчета ООО «Новградстрой» следует, что по трем переданным квартирам фактически переданная площадь оказалась менее согласованной по договору на 0,7 кв.м.

Из пояснений ООО «Новградстрой» усматривается, что при представленном им расчете суммы первоначальных исковых требований не учитывается сумма разницы по квартирам, фактически переданная площадь которых оказалась менее согласованной по договору площади. 

Как из расчета суммы исковых требований ООО «Комфорт Строй», так и из представленного расчета ООО «Новградстрой» следует, что по трем переданным квартирам фактически переданная площадь оказалась менее согласованной по договору на 0,7 кв.м.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что требования ООО «Комфорт Строй» о взыскании с ООО «Новградстрой» денежных средств 16 408 руб. 00 коп. является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Вопрос о проведении зачета судом не рассматривается, поскольку согласно абзацу 7 пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении в отношении должника наблюдения не допускается прекращение его денежных обязательств путем зачета встречного однородного требования, если при этом нарушается установленная пунктом 4 статьи 134 Закона о банкротстве очередность удовлетворения требований кредиторов.

В соответствии с пунктом 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы понесенные лицами участвующими в деле в пользу которых принят судебный акт взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Поскольку определением от 15.06.2023 ООО «Комфорт Строй» была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины, государственная пошлина подлежит взысканию в доход федерального бюджета, равно как и сумма недоплаты по первоначальному иску. 

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

Р Е Ш И Л:

первоначальные  исковые требования удовлетворить. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Комфорт Строй» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Новградстрой» задолженность в размере 3 213 858 руб. 40 коп., также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 38 658 руб. 

Встречные исковые требования удовлетворить. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Новградстрой» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Комфорт Строй» задолженность в размере 16 408 руб. 00 коп. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Новградстрой» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2 000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Комфорт Строй» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 411 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Калужской области.

 

 

Судья                                                                                                  Е.В. Иванова