АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

«

Дело № А68-3444/2024

г. Калуга

25» августа 2025 года

 

Резолютивная часть постановления оглашена «20» августа 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме «25» августа 2025 года

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

председательствующего                                                 Коровушкиной Е.В.,

судей                                                                                   Серокуровой У.В.,

                                                                                              Чудиновой В.А.,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Акцент»: представитель ФИО1 по доверенности от 15.03.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы на решение Арбитражного суда Тульской области от 21.02.2025 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2025 по делу № А68-3444/2024,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Акцент» (далее - ООО «Акцент», истец) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к муниципальному образованию город Тула в лице комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы (далее - КИЗО администрации г. Тулы, ответчик, комитет) о взыскании убытков в размере 212 106 руб. 19 коп. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 АПК РФ, привлечено ООО  «Бюро оценки».

            Решением Арбитражного суда Тульской области от 21.02.2025, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2025, исковые требования удовлетворены, распределены судебные расходы.

            Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик обратился в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование своей позиции кассатор указывает, что суды первой и апелляционной инстанций необоснованно определили начало периода исчисления убытков с даты заключения проекта договора (26.03.2021), поскольку сам факт возникновения  и разрешения разногласий относительно условий договора  о цене  выкупа имущества не может свидетельствовать о противоправности действий ответчик и возникновении на стороне арендатора убытков.

            Представитель ООО «Акцент» в судебном заседании поддержал позицию, изложенную в отзыве.

            КИЗО администрации г. Тулы, ООО «Бюро оценки», надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу положений части 3 статьи 284 АПК РФ не препятствует рассмотрению кассационной жалобы в их отсутствие.

Законность судебных актов проверена кассационной инстанцией по правилам статьи 286 АПК РФ в рамках доводов кассационной жалобы.

Проверив в порядке главы 35 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов кассационной жалобы, суд округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, 17.09.2018 между ООО «Акцент» (арендатором) и КИЗО администрации г. Тулы (арендодателем) заключен договор аренды недвижимого муниципального имущества № З-2018210 - нежилого  муниципального  помещения I, расположенного по адресу: г. Тула, Зареченский район, ул. М. Горького, д. 5, лит. А, этаж цокольный, с номером на поэтажном плане № 12, общей площадью 44,3 кв. м (далее также помещение), 17.09.2018 сторонами подписан передаточный акт арендуемого имущества 

   В соответствии с приложением № 2 к договору аренды № З-2018210 от 17.09.2018 размер арендной платы составил  692 136 руб. без учета НДС сроком на 3 года; 19 226 руб. без учета НДС в месяц.

В соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ), истец приобрел преимущественное право на приобретение арендуемого им помещения, находящегося в собственности муниципального образования город Тула.

Постановлением администрации г. Тулы от 24.03.2021 № 535, в порядке реализации указанного преимущественного права, постановлено продать ООО «Акцент» арендуемое нежилое муниципальное помещение I, общей площадью 44,3 кв. м, кадастровый номер 71:30:010219:11265 по цене 2 637 635 руб. без учета НДС. 

  26.03.2021 между КИЗО администрации г. Тулы и ООО «Акцент» подписан договор № 2021004/159 купли-продажи муниципального имущества с протоколом разногласий по цене, помещение передано по акту к договору купли-продажи.

   КИЗО администрации г. Тулы протокол разногласий к договору от 26.03.2021 № 2021004/159 не подписал, что послужило основанием для обращения ООО «Акцент» в Арбитражный суд Тульской области (дело № А68-5250/2021).

 Решением Арбитражного суда Тульской области по делу № А68-5250/2021 от 03.12.2021 исковые требования ООО «Акцент» удовлетворены: урегулированы разногласия при заключении договора, цена выкупа спорного помещения определена в размере 1 527 000 руб., без учета НДС 20%, с учетом заключения судебной экспертизы ООО «ТулЗемПроект»№ 10-2021.

 Согласно сведениям  ЕГРН № КУВИ-001/2024-301910424 от 12.12.2024 право собственности на спорное имущество зарегистрировано за ООО «Акцент» 02.03.2022.

 Последний платеж по договору аренды спорного имуществ внесен 18.04.2022.         ООО «Акцент» 16.08.2024 в полном объеме оплачена выкупная цена имущества по договору купли-продажи, что подтверждается справкой комитета № 95 от 19.08.2024.

Как указывает истец, в связи с небоснованным предложением по цене и урегулированием  разногласий в суде, невозможностью оформления права собственности на нежилое помещение в период с 26.03.2021 (дата заключения договора купли-продажи) по 18.04.2022 (дата последнего платежа) ООО «Акцепт» уплачена арендная плата за пользование помещением на общую сумму 230 947 руб. 67 коп., что подтверждается электронными квитанциями ПАО «Сбербанк» № 40699131 от 01.06.2021 на сумму 38 068 руб., № 102783 от 07.09.2021 на сумму 57 677 руб. 48 коп., № 40103148 от 08.09.2021 от 08.09.2021 на сумму 19 226 руб., № 41063162 от 01.12.2021 на сумму 39 000 руб., № 40140638 от 09.03.2022 на сумму 19 226 руб., № 40183166 от 18.04.2022 на сумму 620 руб. 19 коп., актом сверки.

            Претензией от 02.02.2024 истец обратился к ответчику с требованием осуществить возврат  необоснованно  оплаченной арендной платы.

В ответ на претензию (№ КИиЗО/И-1729 от 15.02.2024) ответчик указал, что убытки, предъявленные обществом, не подлежат возмещению, поскольку комитет не уклонялся от заключения договора купли-продажи, а судебный спор по урегулированию разногласий, при заключении договора, инициирован обществом ввиду его несогласия с установленной стоимостью имущества.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском о взыскании убытков в сумме 212 106 руб. 19 коп. (с учетом уменьшения иска, принятого судом).

Удовлетворяя исковые требования, суды оценили доводы и доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, руководствовались  ст.ст.  8, 12, 15, 16, 393, 407, 1064, 1069, 1082  Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными  в пунктах 5 и 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»,   приняли во внимание правовые позиции, изложенные в   определениях  Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.05.2022 № 308-ЭС21-23454, от 19.03.2019 № 307-ЭС18-16000, от 28.04.2017 № 305-ЭС16-20734,  и пришли  к выводу, что в порядке возмещения вреда (реального ущерба) на основании статей 16 и 1069 ГК РФ, в частности, подлежат компенсации платежи, которые арендатор уплатил публичному образованию, но не должен был уплачивать при надлежащем, в том числе своевременном, выполнении органами публичного образования своих обязанностей, связанных с приватизацией арендованного имущества, за вычетом налоговых платежей, если бы он стал собственником.

Иной подход позволял бы органам публичной власти неправомерно отказывать в выкупе имущества при отсутствии на то законных оснований, оспаривание которых заинтересованными лицами увеличивало бы срок вынужденной аренды и вызывало бы необходимость для них нести большие расходы за пользование имуществом.

В случае, если муниципальное имущество приобретено в собственность арендатором в порядке Закона № 159-ФЗ, заключая договор купли-продажи, его стороны прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ), а по смыслу статей 3 и 5 данного Закона, в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества, не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Обязанность истца по внесению арендной платы считается прекращенной с момента заключения договора купли-продажи объекта недвижимости.

Поэтому, при ненадлежащем исполнении уполномоченным органом обязанности по своевременному заключению договора купли-продажи, истец вправе отнести на публично-правовое образование убытки в виде вынужденной оплаты арендных платежей, доказывание которых осуществляется по общим правилам гражданско-правовой ответственности (статьи 15, 393, 1064, 1069 ГК РФ).

Направив заявление о реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества в уполномоченный орган, субъект предпринимательства, соответствующий требованиям, установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ, вправе рассчитывать, что соответствующие органы публичного образования исполняет возложенные на них законом обязанности, связанные с обеспечением приватизации арендуемого имущества, и не должен предполагать, что публичные полномочия будут реализованы органами публичного образования ненадлежащим образом.

Исходя из содержания абзаца первого статьи 3 Закона № 159-ФЗ, приватизация имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в пользу указанных субъектов производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

При этом само по себе возникновение между субъектом предпринимательства и уполномоченным органом публично-правового образования разногласий относительно договорного условия, касающегося цены выкупа имущества, не образует оснований для возмещения убытков, поскольку признаваемый Законом об оценочной деятельности (статья 3) вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2015 № 310-ЭС15-11302).

В то же время существенное расхождение между ценой, указанной в проекте договора - купли-продажи, направленном уполномоченным органом субъекту предпринимательства, и окончательной ценой, установленной решением суда по результатам урегулирования разногласий, возникших при заключении договора с учетом оценочной экспертизы, как таковое означает, что арендуемое имущество предложено было к выкупу субъекту предпринимательству на заведомо невыгодных для него условиях, которые не могли быть приняты разумным участником оборота.

Обращение субъекта предпринимательства в суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, в части условия о цене имущества, при таких обстоятельствах носит вынужденный характер, является необходимым для защиты его права.

Судебными актами по делу № А68-5250/2021 установлено, что в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества постановлением администрации г. Тулы от 24.03.2021 № 535 постановлено продать ООО «Акцент» арендуемое нежилое муниципальное помещение по выкупной стоимости  на основании отчета об оценке, подготовленного ООО «Бюро оценки», в размере 2 637 635 руб. без учета НДС.

ООО «Акцент», не согласившись с указанной выкупной стоимостью недвижимого имущества, представило  отчет ООО «АКГ «ХАРС» об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 1121/21 от 24.02.2021, согласно которому рыночная стоимость помещения  составила 1 414 000 руб. без учета НДС.

Согласно  заключению  судебной экспертизы № 10-2021 от 04.08.2021, полученному в рамках рассмотрения дела № А68-5250/2021, рыночная стоимость объекта по состоянию на 30.10.2020 составляет 1 527 000 руб.

Поскольку изначально предложенная комитетом цена выкупа арендуемого имущества  значительно (более чем на 1 млн. руб.)  превысила рыночную стоимость имущества, суд пришел к выводу о том, что в настоящем деле,  арендуемое имущество предложено было к выкупу на заведомо невыгодных для арендатора условиях, которые не могли быть им приняты и  обращение субъекта предпринимательской деятельности в суд об урегулировании разногласий, носил вынужденный характер, необходимый для защиты его права.

            Учитывая, что договор должен был быть заключен в срок, определенный   пунктом 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, в то время как заявление о выкупе подано 30.10.2020, проект  договора  направлен, договор  подписан   сторонами 26.03.2021 с разногласиями,  акт передачи имущества подписан 26.03.2021 по договору купли-продажи, с учетом установленных обстоятельств в деле № А68-5250/2021, период возникновения убытков в   связи с уплатой арендных платежей, судами определен верно.   

            При таких обстоятельствах,  ввиду доказанности совокупности обстоятельств для взыскания убытков в виде расходов по арендной плате, внесенной за период, когда арендная плата за объект аренды могла не уплачиваться ООО «Акцент» в связи с реализацией преимущественного права на приобретение такого имущества, суды пришли  к верному   выводу, что исковые требования о взыскании с комитета убытков в размере 212 106 руб. 19 коп. подлежат удовлетворению в полном объеме.

Судом указано, что действия комитета по заключению договора купли-продажи совершены за пределами сроков, установленных законодательством, привели  к возникновению у истца убытков в размере внесенной им арендной платы, поскольку в случае своевременного совершения ответчиком действий по заключению договора купли-продажи в установленный законом срок, истец приобрел бы право собственности на вышеуказанное нежилое помещение и не понес бы дополнительных расходов, связанных с уплатой арендных платежей за пользование нежилым помещением в спорный период.

Судом также распределены судебные расходы в соответствии со ст. 110 АПК РФ. 

По существу доводы жалобы выражают несогласие с результатами оценки доказательств, направлены на их переоценку, не опровергают выводы судов.

Указанное свидетельствует о том, что переоценка и установление иных фактических обстоятельств не относится к полномочиям суда кассационной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права и на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат оставлению без изменения.

         Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 21.02.2025 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2025 по делу № А68-3444/2024 оставить без изменения, а кассационную жалобу комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий                                               Е.В. Коровушкина

Судьи                                                                           У.В. Серокурова

                                                                                     В.А. Чудинова