АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

29 мая 2023 года

Дело №

А66-10232/2022

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Баженовой Ю.С., судей Рудницкого Г.М., ФИО1,

рассмотрев 17.05.2023 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям Осташковского городского округа на решение Арбитражного суда Тверской области от 25.11.2022 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2023 по делу № А66-10232/2022,

у с т а н о в и л:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям Осташковского городского округа, адрес: 172735, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Комитет), обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Алаун», адрес: 172730, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), о взыскании 7 012 884 руб. 15 коп., в том числе 2 467 015 руб. 74 коп. задолженности по арендной плате по договору от 02.04.2007 № 905 аренды земельного участка за период с 15.04.2009 по 31.03.2022, 4 545 868 руб. 41 коп. пеней за период с 16.04.2009 по 31.12.2021, а также пеней за период с 01.01.2022 по день фактического исполнения денежного обязательства.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 25.11.2022 в иске отказано.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2023 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит отменить решение от 25.11.2022 и постановление от 02.02.2023, принять новый судебный акт об удовлетворении иска. 

Суды, как указывает податель жалобы, не дали оценку его доводам о том, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Лица, участвующие в деле, извещены в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что не препятствует рассмотрению жалобы.

Комитет направил в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя,

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как установлено судами и следует из материалов дела, Комитет по управлению имуществом муниципального образования «Осташковский район» (правопредшественник Комитета, арендодатель) и закрытое акционерное общество «Алаун» (правопредшественник Общества, арендатор) заключили договор от 02.04.2007 № 905 аренды (далее – Договор) находящегося в государственной собственности земельного участка площадью 8033 кв. м с кадастровым номером 69:45:0080306:6 по адресу: Тверская обл., г. Осташков, ул. Строителей, д. 13 (далее - участок), на котором, как указано в пункте 1.2 Договора, расположен объект недвижимости.

Договор заключен на срок 11 месяцев (пункт 1.2 Договора).

В соответствии с пунктом 3.1 Договора размер арендной платы составляет 1263 руб. 19 коп. ежемесячно.

Пунктом 3.4 Договора стороны предусмотрели, что в случае изменения расчета арендной платы за пользование земельными участками в городе Осташкове и Осташковском районе арендодатель вправе не чаще одного раза в год изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке, для чего заключается дополнительное соглашение.

Согласно пункту 5.2 Договора в случае нарушения срока внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 0,10% от суммы невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

 Ссылаясь на неисполнение Обществом обязанности по внесению арендной платы за период с 15.04.2009 по 31.03.2022 Комитет направил в адрес Общества претензии с требованием погашения задолженности, которые в полном объеме не были удовлетворены Обществом, что послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с иском. 

Суды первой и апелляционной инстанций инстанции не усмотрели оснований для удовлетворения иска, признав неправомерным расчет Комитетом арендной платы на основании нормативных правовых актов Тверской области в отсутствие заключенного сторонами дополнительного соглашения, а также в связи с пропуском срока исковой давности по арендной плате, срок исполнения которой наступил до 19.06.2022.

Между тем суды не учли следующее.

В соответствии со статьями 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы). 

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (абзац первый пункта 1 статьи 424 ГК РФ).

В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (абзац второй пункта 1 статьи 424 ГК РФ).

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ).

Пунктами 1 и 3 статьи 65 ЗК РФ установлено, что формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Ранее аналогичные положения содержались в пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», утратившего силу с 01.03.2015.

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление Пленума № 73) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Исходя из позиции пункта 19 постановления Пленума № 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2015), утвержденного 23.12.2015, в случае, если к договору аренды земельного участка подлежит применению регулируемая арендная плата, порядок определения ее размера, утвержденный нормативным правовым актом уполномоченного органа, по общему правилу применяется для таких договоров с момента вступления в силу данного акта, даже если в момент заключения договора аренды такой порядок еще не был установлен.

Спорный договор аренды был заключен после введения в действие Земельного кодекса в 2001 году, размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому арендная плата по данному договору является регулируемой, порядок, условия и сроки внесения которой подлежат установлению органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 8 части 2 статьи 3 Закона Тверской области от 09.04.2008 № 49-ЗО «О регулировании отдельных земельных отношений в Тверской области» порядок определения размера арендной платы за земельные участки на территории Тверской области, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, устанавливается Правительством Тверской области.

Ставки арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Тверской области утверждены постановлением Правительства Тверской области от 30.05.2020 № 250-пп «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки из категории земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в собственности Тверской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов» (далее - Постановление № 250-пп). 

До вступления 01.01.2021 в силу Постановления № 250-пп порядок определения размера арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Тверской области был установлен постановлением Администрации Тверской области от 26.12.2007 № 396-па «Об утверждении Положения о порядке а также за пользование земельными участками из категории земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности Тверской области, в случае их предоставления без проведения торгов».

Исходя из того, что ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2022 № 305-ЭС22-18408).

Отсутствие уведомления от арендодателя об изменении регулируемой арендной платы, которое арендодатель должен направить в соответствии с условиями договора, не освобождает арендатора от обязанности заплатить за аренду в размере, установленном соответствующими нормативными правовыми актами, но при этом в силу положений ст. 406 ГК РФ позволяет ему оспаривать правомерность начисления арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения этой платы (пункт 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019), утвержденного 25.12.2019).

С учетом изложенного неприменение судами по настоящему делу нормативных правовых актов Тверской области при определении размера арендной платы по Договору противоречит перечисленным нормам права и правовым позициям Верховного Суда Российской Федерации.

Кроме того, нельзя признать обоснованным вывод суд первой инстанции о пропуске Комитетом срока исковой давности по задолженности, срок оплаты которой наступил до 19.06.2022.

Исковое заявление о взыскании арендной платы за период с 15.04.2009 по 31.03.2022 и пеней с 16.04.2009 по 31.12.2021 с последующим начислением по день фактической оплаты подано Комитетом 19.07.2022.

Согласно пункту 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ. 

В соответствии с пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Согласно части 1 статьи 288 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Поскольку суды двух инстанций неправильно применили нормы материального права и не установили все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, решение и постановление подлежат отмене, а дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, произвести расчет арендной платы в соответствии с нормативными актами уполномоченного органа субъекта Российской Федерации, подлежащими применению в спорный период, определить сумму неустойки с учетом условий Договора, в том числе пункта 4.2.4, рассмотреть заявление ответчика о пропуске срока исковой давности, правильно применив положения статей  196, 200, 202, 207 ГК РФ, и принять по результатам рассмотрения законный и обоснованный судебный акт, распределив между сторонами понесенные судебные расходы, в том числе по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Тверской области от 25.11.2022 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2023 по делу № А66-10232/2022 отменить. 

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тверской области.

 

Председательствующий

Ю.С. Баженова

Судьи

Г.М. Рудницкий 

ФИО1