﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-2248/21 

Екатеринбург

03 июня 2021 г.

 

Дело № А60-32762/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 июня 2021 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Тороповой М.В.,

судей Сулейменовой Т.В., Беляевой Н.Г.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Вектор» (далее – общество «Вектор», ответчик) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 01.10.2020 по делу № А60-32762/2020 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2021 по тому же делу. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Индивидуальный предприниматель Яськова Юлия Раимовна (далее – предприниматель Яськова Ю.Р., истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу «Вектор» о расторжении договора аренды от 28.10.2019 № 3021 с 21.06.2020, обязании ответчика принять нежилое помещение, расположенное в торгово-развлекательном центре «Кит» по адресу: г. Екатеринбург, ул. Амундсена, д. 65, лит. Б, N 57, общей площадью 8 кв. м по акту передачи 21.06.2020, об изменении договора аренды в части уменьшения постоянной части арендной платы в размере 50 % с 28.03.2020 года, взыскании излишне уплаченных денежных средств в сумме 54 400 руб. (с учетом уточнения заявленных требований, принятого в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 01.10.2020 иск удовлетворен частично, изменен договор аренды от 28.10.2019 № 3021 в части уменьшения постоянной части арендной платы в размере 50% с 28.03.2020 до 31.07.2020 на период апрель, май и по 22.06.2020 включительно, договор аренды расторгнут с 21.06.2020, взысканы с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 54 400 руб. В удовлетворении иска в остальной части отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2021 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Вектор» просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, неправильное применение норм материального права.

Заявитель кассационной жалобы полагает, что договором, заключенным сторонами, не предусмотрено направление юридически значимых сообщений по электронной почте, ввиду чего направленное истцом уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора не может считаться надлежащим независимо от его получения ответчиком. Ответчик указывает, что отказ от исполнения договора был получен им в надлежащей форме только 20.05.2020, именно с этой даты следует исчислять срок, по истечении которого договор должен быть прекращен, помещения арендатором фактически не возвращены, акт о возврате истцом в материалы дела не представлен. Ответчик полагает, что в случае изменения или расторжения договора в судебном порядке договор считается измененным или расторгнутым с момента вступления решения суда в законную силу, соответствующие доводы ответчиком были приведены при рассмотрении дела в суде первой инстанции, оценка указанным доводам судом в решении не дана. Также ответчик отмечает, что обязательность снижения арендной платы законом не предусмотрена, а постановление Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 носит рекомендательных характер для арендодателя, полагает, что законом не предусмотрено снижение арендной платы на период до расторжения договора, по которому стороны не пришли к соглашению о снижении арендной платы. 

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Яськова Ю.Р. просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения.

В соответствии со статьей 286 АПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанций в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно кассационной жалобы.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, обществом «Вектор» (арендодатель) и предпринимателем Яськовой Ю.Р. (арендатор) был заключен договор аренды от 28.10.2019 № 3021, в соответствии с которыми арендатор обязуется оплачивать арендную плату ежемесячно за пользование и владение нежилым помещением, расположенным в торгово-развлекательном центре «КИТ» по адресу: г. Екатеринбург, ул. Амундсена, д. 65 лит. Б, № 57, общей площадью 8 кв. м.

В соответствии с пунктами 3.1., 3.2. договора арендатор оплачивает аренду, состоящую из постоянной и переменной арендной платы. Сумма ежемесячной постоянной арендной платы определяется как произведение общей площади помещения и арендной ставки за один квадратный метр площади помещения. Арендная ставка составляет 4 753 руб. 33 коп., без налога на добавочную стоимость (далее – НДС), за один квадратный метр площади помещения в месяц. НДС начисляется сверху по ставке, установленной действующим законодательством Российской Федерации. Переменная арендная плата включает в себя плату за потребляемые в арендуемых помещениях и местах общего пользования коммунальные услуги.

Дополнительно к арендной плате арендатор ежемесячно оплачивает арендодателю услуги эксплуатации торгово-развлекательного центра. Сумма ежемесячной платы определяется как произведение общей площади помещения и тарифа на услуги эксплуатации за 1 кв. м площади помещения, тариф составляет 246 руб. 67 коп. за 1 кв. м площади без НДС. НДС начисляется сверху по ставке, установленной действующим законодательством РФ (пункт 3.5.2 договора).

Исходя из изложенных пунктов, размер арендной платы составляет: 8 кв. м x 4 753 руб. 33 коп. = 38 026 руб. 64 коп. – размер постоянной части аренды без НДС, 8 кв. м x 246 руб. 67 коп. = 1973 руб. 36 коп. – размер эксплуатационных расходов, 38 026 руб. 64 коп. + 1 973 руб. 36 коп. = 40 000 руб. без НДС (20%). Итого 48 000 руб. сумма ежемесячного платежа за постоянную часть аренды с НДС.

За просрочку внесения платежей по договору предусмотрена неустойка в виде пени в размер 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (пункт 7.2 договора).

Пунктом 6.3 договора предусмотрено, что каждая из сторон вправе отказаться от исполнения договора, письменно уведомив вторую сторону о дате расторжения: арендатор арендодателя – за 60 дней, арендодатель арендатора – за 30 дней.

Согласно пункту 8.6 договора письменные уведомления, предусмотренные договором, должны быть доставлены заказным письмом, курьером, телеграммой по почтовым адресам, указанным в разделе 9 договора, либо вручены под роспись уполномоченному на их получение представителю.

Арендатор направил 17.04.2020 арендодателю уведомление о невозможности оплаты аренды, в котором просил арендодателя отменить начисление постоянной части арендной платы и не применять начисление штрафных санкций по договору до даты окончания вспышки коронавирусной инфекции (2019-nCoV) и опубликования соответствующих постановлений Правительства Российской Федерации.

Арендодатель получил указанное уведомление 22.04.2020 по почте, 20.04.2020 по электронной почте.

На электронную почту арендатора от управляющей компании арендодателя общества с ограниченной ответственностью «Моллино Менеджмент» 20.04.2020  поступило письмо от 16.04.2020 № 1170 с предложением о скидке в размере 50 % от суммы арендной платы на период май – июнь 2020 года с просьбой предоставить ответ до 20.04.2020.

Арендатором 20.04.2020 было направлено на электронную почту арендодателя (kornilova@mallino.ru) и по почте России с описью на адрес арендодателя и его управляющей компании уведомление о принятии условия о скидке в размере 50 % от суммы арендной платы на период май – июнь 2020 года и о последующем одностороннем расторжении договора аренды.

Указанное уведомление получено 21.04.2020, что подтверждается письмом представителя управляющей компании – Корниловой Елены (менеджером по работе с арендаторами общества с ограниченной ответственностью «Моллино Менеджмент»). Посредством Почты России уведомления арендодателем и его управляющей компанией получены не были.

В уведомлении о принятии скидки и о расторжении договора аренды арендатор просил арендодателя зачесть внесенный ранее по договору обеспечительный платеж в размере 48 000 руб. (платежное поручение от 13.11.2019 № 21) в счет оплаты аренды за предстоящие 2 месяца до расторжения договора (до 22.06.2020).

Арендатор 20.05.2020 направил управляющей компании арендодателя уведомление о принятии скидки и расторжении договора, а также требование о прекращении препятствования в выдаче имущества и выдаче соглашения о расторжении договора от 19.05.2020.

Письмом от 04.06.2020 № 1608 управляющая компания арендодателя указала, что уведомление о расторжении получено 20.05.2020, срок действия договора в соответствии с п. 6.3 договора исчисляется до 21.07.2020, у арендатора имеется задолженность по оплате постоянной части арендной платы.

С указанным расчетом и сроком исчисления действия Договора Арендатор не согласился и 05.06.2020 сдал в приемную Управляющей компании Арендодателя претензию с требованиями:  считать срок окончания договора 21.06.2020 (с 21.04.2020 + 60 дней); выполнить обязательство части 3 статьи 19 Федерального закона №  98-ФЗ о предложенной ранее скидке 50 % май-июнь 2020 года; вернуть излишне уплаченные денежные средства (неучтенная скидка за апрель 2020, неучтенные дни июня 2020, ошибочно дополнительно уплаченная арендатором аренда за май 2020 (платежным поручением от 24.04.2020 № 7)  на основании выставленного счета) в течение 10 рабочих дней с момента получения претензии; предоставить доступ в помещение в торгово-развлекательного центра для вывоза имущества (островка) и исполнения обязанности арендатором приведения помещения в прежнее состояние, принять помещение по акту возврата помещения. 

Арендатору 08.06.2020 разрешено вывести свое имущество, привести помещение в прежнее состояние, однако от подписания акта возврата помещения управляющая компания арендодателя уклонилась, указала, что подписать акт возврата помещения возможно только датой – 21.07.2020 и после подписания соглашения о расторжении, в котором будет указана задолженность арендатора согласно данным арендодателя.

Арендатором помещение освобождено. Акты о возврате помещения не подписаны.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым иском.

Частично удовлетворяя исковые требования, суды исходили из следующего.

Согласно статье  606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В соответствии со статьей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным кодексом, другими законами или иными правовыми актами. 

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных названным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 2 статьи 310 ГК РФ). 

Суды установили, что согласно пункту 6.3. договора каждая из сторон вправе отказаться от исполнения настоящего договора, письменно уведомив вторую сторону о дате расторжения: арендатор арендодателя – за 60 (шестьдесят) дней, арендодатель арендатора – за 30 (тридцать) дней. 

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 8.6 договора письменные уведомления, предусмотренные договором, должны быть доставлены заказным письмом, курьером, телеграммой по почтовым адресам, указанным в разделе 9 договора, либо вручены под роспись уполномоченному на их получение представителю. 

Между тем, судами установлено и из материалов дела усматривается, что стороны согласовали своими действиями порядок передачи всей информации путем электронной переписки. От имени ответчика вся электронная переписка с истцом велась менеджером по работе с арендаторами общества с ограниченной ответственностью «МОЛЛИНО Менеджмент» Корниловой Е. с адреса электронной почты kornilova@mallino.ru.

В материалы дела представлены доказательства подтверждающие направление истцом 20.04.2020 уведомления о принятии условия о скидке в размере 50 % от суммы арендной платы на период май-июнь 2020 и об одностороннем расторжении договора аренды по электронной почте: kornilova@mallino.ru, которое получено ответчиком 21.04.2020 в электронном виде, что им не оспаривается. 

Письмом арендодатель от 04.06.2020 подтвердил получение уведомления от 20.05.2020, которое было получено под роспись тем же специалистом, который получил названное уведомление 21.04.2020 по электронной почте – kornilovafg.inallino.ru Корниловой Е. 

Более того, с указанной электронной почты арендатору поступали си иные документы, в том числе проект договора аренды от 30.10.2019, письмо от 16.04.2020 с предложением скидки, ответ от 04.06.2020, письмо от 11.06.2020 и другие подтверждения о получении писем от арендатора, соответственно, вся оперативная переписка между сторонами производилась по электронной почте с представителем, который в дальнейшем принимал все уведомления от арендатора, в том числе повторные через приемную торгово-развлекательного центра. 

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, с учетом вышеуказанных обстоятельств суды пришли к обоснованному выводу о доказанности факта осведомленности арендодателя 21.04.2020 о волеизъявлении  арендатора расторгнуть договор. 

При этом судами учтено, что такие уведомления направлялись электронно в период принятия ограничительных мер на территории Свердловской области, то есть истцом был избран подходящий на тот момент способ уведомления арендодателя.

   В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

С учетом изложенного суды пришли к правильному выводу о расторжении договора  с 21.06.2020 в соответствии с пунктом 6.3. договора.

Требования истца об изменении договора в части уменьшения постоянной части арендной платы в размере 50% с 28.03.2020 до 31.07.2020 судами также удовлетворены обоснованно.

Указом Губернатора Свердловской области от 26.03. 2020 № 143-УГ «О внесении изменений в Указ Губернатора Свердловской области от 18.03.2020 года № 100-УГ «О введении на территории Свердловской области режима повышенной готовности и принятии дополнительных мер по защите населения от новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV)» в редакции указов от 25.03.2020 № 141-УГ, от 27.03.2020 № 145-УГ, от 30.03.2020 № 151-УГ, от 02.04.2020 № 156-УГ, от 03.04.2020 № 158-УГ, от 05.04.2020 № 159-УГ, от 07.04.2020 г.№ 163-УГ, от 10.04.2020 г. № 175-УГ, от 12.04.2020 г. № 176-УГ, от 16.04.2020 г. № 181-УГ на территории Свердловской области введен режим повышенной готовности, с 28.03.2020 работа торговых развлекательных центров приостановлена.

Положениями статьи 19 Федерального закона от 01.04. 2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ), в частности частью 3 статьи 19 указанного Закона предусмотрено, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции указанного Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, данными в  Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории РФ новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 30.04.2020, (ответ на вопрос 5) (далее –  Обзор № 2 от 30.04.2020)  в соответствии с частью 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994  № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. 

Таким образом, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы. 

Суды установили, что невозможность использования имущества истцом (арендуемого помещения, находящегося в торгово-развлекательном центре) подтверждается прямым запретом органа государственной власти субъекта Российской Федерации, связанным с принятием Губернатором Свердловской области Указа Губернатора Свердловской области от 26.03.2020 № 143-УГ, в котором содержится информация, что с 28.03.2020 работа торговых, торгово-развлекательных центров приостановлена, она была приостановлена и Указом Губернатора свердловской области № 282-УГ от 08.06.2020.

Установив, что невозможность использования истцом арендованного помещения имела место в связи с обстоятельствами, не зависящими от поведения истца (арендатора помещения) ввиду приостановления деятельности торговых центров на территории города Екатеринбурга с 28.03.2020, принимая во внимание, что ответчик (арендодатель) уведомил истца о возможности снижения размера арендной платы, суды, в том числе с учетом установленной воли сторон спора и указанных выше разъяснений при рассмотрении настоящего спора, пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворении требований истца об изменении договора в части размера арендной платы (в размере, предложенном самим ответчиком в письме от 16.04.2020 № 1170).

Судами отклонен довод ответчика о том, что снижение арендной платы по договору аренды нарушает баланс интересов сторон, отметив, что истец в сложившейся ситуации не обязан в полном размере уплачивать арендную плату за период, в который использование помещения стало невозможным по причинам, не зависящим от истца. В данном случае, так как невозможность исполнения договора аренды помещения вызвана введением ограничительных мер, снижение размера арендной платы верно определено судами как соответствующее балансу интересов обеих сторон договора.

Довод ответчика  о том, что условиями заключенного сторонами договора аренды не была предусмотрена возможность направления сторонами друг другу юридически значимых сообщений в электронном виде, отклонен судами как противоречащий фактически сложившимся отношениям сторон. 

Как верно отмечено судами, спора относительно получения либо неполучения писем, направленных посредством электронной почты, между сторонами не имеется, а содержание переписки позволяет установить смысл и содержание сообщений, направленным друг другу сторонами спора, в связи с чем оснований считать, что волеизъявление каждой из сторон на изменение договора не было доведено до другой стороны у судов не имелось.  

        Кроме того, указанный  довод не имеет правового значения с учетом того, что согласно разъяснениям Президиума Верховного Суда Российской Федерации,  изложенным в Обзоре № 2 от 30.04.2020 (ответе на вопрос %),  арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ.

Относительно размера денежных средств, фактически уплаченных арендатором арендодателю в счет арендной платы, в том числе обеспечительного платежа, спор между истцом и ответчиком отсутствует.

Так как внесением обеспечительного платежа обеспечено исполнение обязательств арендатора по уплате арендной платы в период действия договора аренды, и учитывая установленные судом основания для снижения арендной платы, денежные средств, излишне уплаченные истцом ответчику правомерно взысканы судами с ответчика в пользу истца. 

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права.

Довод заявителя  кассационной жалобы  о том, что в случае расторжения договора в судебном порядке договор считается расторгнутым с момента вступления решения суда в законную силу, отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку по существу требование истца направлено не на расторжение договора в судебном порядке, а на подтверждение судом факта расторжения договора во внесудебном прядке путем одностороннего отказа от его исполнения, что и было сделано судом путем проверки наличия правовых оснований расторжения договора и доведения волеизъявления арендатора на отказ от договора до другой стороны. 

При этом, вопреки доводам заявителя, право арендатора  на отказ от договора предусмотрено условиями договора и не поставлено в зависимость от отказа в уменьшении арендной платы.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения судов, получили надлежащую правовую оценку и обоснованно ими отклонены, основаны на неправильном толковании приведенных норм материального права,  в части  направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов о фактических обстоятельствах, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ, в связи с чем   подлежат отклонению судом кассационной инстанции, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления. 

Нарушений нормы материального и процессуального права, являющихся в силу  статьи 288 АПК РФ  основанием для отмены обжалуемых судебных актов, не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статей 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 01.10.2020 по делу № А60-32762/2020 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2021 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Вектор»  – без удовлетворения.

  Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             М.В. Торопова 

 

Судьи                                                                          Т.В. Сулейменова 

 

                                                                                      Н.Г. Беляева