Дело № А39-227/2018

29 мая 2019 года

г. Владимир

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23 мая 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 мая 2019 года.

 

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Устиновой Н.В., судей Мальковой Д.Г., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «НДН-агро» на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 17.01.2019 по делу № А39-227/2018, принятое судьей Алёхиной М.Н. по иску администрации Иваньково-Ленинского сельского поселения Алатырского района Чувашской Республики (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «НДН-агро» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности в размере 32 742 руб. 50 коп., пени в размере 1977 руб. 69 коп., досрочном расторжении договора от 11.07.2016 № 15, в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

 

Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил.

Администрация Иваньково-Ленинского муниципального района Республики Чувашия (далее – Администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «НДН-агро» (далее – Общество) о досрочном расторжении договора аренды от 11.07.2016 № 15, обязании вернуть земельный участок по акту приема-передачи, о взыскании (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) 32 742 руб. 50 коп. задолженности по арендной плате, 1977 руб. 69 коп. пеней.

Решением от 17.01.2019 Арбитражный суд Республики Мордовия удовлетворил заявленные требования в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит изменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований о расторжении договора аренды земельного участка и об обязании возвратить по акту приема-передачи Администрации земельный участок с кадастровым номером 21:06:260101:409.

Обжалуя судебный акт, заявитель указал на то, что решением Арбитражного суда Республики Мордовия от 05.12.2017 по делу № А39-3776/2016 в отношении Общества открыто конкурсное производство. Сообщил, что договор аренды заключен на срок до 10.07.2021, право аренды земельного участка входит в состав конкурсной массы должника. Отметил, что договор аренды предусматривает возможность передачи земельного участка в субаренду. По мнению заявителя, с учетом специфики арендных отношений и объекта аренды, а также введенной в отношении Общества процедуры банкротства, наличие непогашенной задолженности по арендным платежам не может быть признано основанием для расторжения договора аренды земельного участка. Кроме того, заявитель полагает, что расторжение договора аренды земельного участка и последующий возврат земельного участка арендодателю не позволит ответчику получать доходы от использования земли, что безусловно повлечет нарушение прав и законных интересов третьих лиц, кредиторов должника в деле о банкротстве.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу возразил по доводам заявителя, указал на законность и обоснованность принятого по делу решения, просил оставить его без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, по имеющимся в деле материалам.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Возражений относительно проверки только части судебного акта от сторон не поступило.

Законность и обоснованность принятого по делу решения в обжалуемой части проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании решений Алатырского районного суда Чувашской Республики за муниципальным образованием Иваньково-Ленинское сельское поселение Алатырского района Чувашской Республики зарегистрировано право муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 21:06:260101:409, площадью 946 000 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства, с местоположением: Чувашская Республика, Алатырский район, Иваньково-Ленинское сельское поселение (регистрационная запись от 01.12.2015 № 21-21/003-21/003/002/2015-2133/1).

Между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 11.07.2016 № 15 аренды вышеуказанного земельного участка.

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата составляет 28 065 руб. в год, которая вносится арендатором ежемесячно равными долями по 2338 руб. 75 коп. до 10 числа текущего месяца (пункт 3.2 договора).

В пункте 4.1.1 договора предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более, чем за шесть месяцев.

Арендатор обязался не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях, а также выполнять работы по благоустройству территории (пункт 4.4.6 договора).

Согласно пункту 6.2 договора договор может быть расторгнут по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, предусмотренных пунктом 4.1.1 договора.

Срок аренды согласован с 11.07.2016 по 10.07.2021.

По акту приема-передачи от 11.07.2016 земельный участок передан арендатору.

Договор аренды прошел государственную регистрацию (регистрационная запись от 13.07.2015 № 21-21/003-21/003/002/2016-2106/1).

Истцом указано, что арендные платежи за весь срок действия договора были внесены: за 2016 год – 5613 руб. 11.07.2016, 2987 руб. 56 коп. 09.11.2016; за 2017 год – 7016 руб. 25 коп. 26.01.2017, 2338 руб. 75 коп. 02.03.2017; 7016 руб. 25 коп. 19.05.2017; 4677 руб. 50 коп. 

По данным истца, с мая 2017 года арендная плата ответчиком не вносилась, земельный участок не обрабатывается и не осваивается.

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения с иском в суд.

Установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по внесению арендной платы, суд первой инстанции удовлетворил требования о взыскании задолженности в сумме 32 742 руб. 50 коп. и пени за период с 10.10.2016 по 30.09.2018 в сумме 1977 руб. 69 коп., а также о расторжении договора от 11.07.2017 № 15 и обязании Общества возвратить земельный участок по акту приема-передачи.

Предметом апелляционного обжалования является удовлетворение требований о расторжении договора аренды и обязании возвратить земельный участок.

Изучив материалы дела, проверив доводы заявителя апелляционной жалобы и возражения на них, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части, исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В подпункте 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В пункте 4.1.1 договора предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора в числе прочего при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев.

Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Материалы дела свидетельствуют и ответчиком не оспорено, что с мая 2017 года арендная плата арендатором не вносится, земельный участок не осваивается и не используется для сельскохозяйственного производства.

Оценив представленные в дело доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что арендатором допущены существенные нарушения договора аренды, которые являются основанием для досрочного расторжения договора аренды, в связи с чем соответствующее требование правомерно удовлетворено.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

На основании изложенного, поскольку договор аренды расторгнут, суд первой инстанции на законных основаниях обязал ответчика в тридцатидневный срок со дня вступления в законную силу решения суда возвратить по акту приема-передачи Администрации земельный участок с кадастровым номером 21:06:260101:409, площадью 946 000 кв.м, расположенный по адресу: Чувашская Республика, Алатырский район, Иваньково-Ленинское сельское поселение.

При этом судом первой инстанции также учтено, что согласно статье 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

Поскольку в рассматриваемом случае договор заключен на срок 5 лет, а не более, к отношениям сторон спора применяются положения пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации о следующем.

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Договором аренды (пункт 4.3.2) арендатору предоставлено право сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору аренды третьим лицам с согласия арендодателя.

Таким образом, для того, чтобы в имеющемся договоре аренды право аренды стало активом арендатора, это право должно быть передано иному лицу на условиях возмездности при наличии согласия на это арендодателя.

Судом первой инстанции установлено и ответчиком не оспорено, что Общество не испрашивало у истца согласия на передачу земельного участка в субаренду либо на передачу прав и обязанностей арендатора третьим лицам, поэтому рассматриваемый договор аренды не мог стать активом Общества, за счет которого возможно удовлетворение требований кредиторов арендатора-банкрота.

Доводы заявителя жалобы судом апелляционной инстанции проверены и признаны несостоятельными. 

Нормы действующего законодательства не содержат запрета на расторжение договора с обществом, находящимся на стадии банкротства. Само по себе включение права аренды земельного участка в конкурсную массу не лишает арендодателя права расторгнуть договор в соответствии с пунктом 3 статьи 619 и пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом принято во внимание, что из досудебной переписки, искового заявления и поведения Администрации в судебном процессе следует, что воля арендодателя направлена на прекращение права аренды. При этом исковое требование о расторжении договора аренды, с учетом согласованных сторонами условий договора (в частности, пункт 4.3.2), не затрагивает права и законные интересы кредиторов должника. 

Таким образом, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции в обжалуемой части законным и обоснованным, соответствующим нормам материального и процессуального права и фактическим обстоятельствам дела, в связи с чем оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного акта в обжалуемой части по доводам заявителя не имеется.

В остальной части законность и обоснованность судебного акта при отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не проверялись.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя. 

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 17.01.2019 по делу № А39-227/2018 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «НДН-агро» – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «НДН-агро» в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3000 руб.

Постановление

 вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный судВолго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

 

Председательствующий судья 

 

Н.В. Устинова

 

Судьи

Е.Н. Наумова 

 

Д.Г. Малькова