ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-63399/2022

город Ростов-на-Дону

27 июня 2024 года

15АП-8711/2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2024 года

Полный текст постановления изготовлен 27 июня 2024 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Новик В.Л.,

судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Боровковой Е.С.,

при участии:

от истца – ФИО1, директор, паспорт; представитель ФИО2 по доверенности от 24.06.2024;

от ответчика – ФИО3, лично, паспорт; представитель ФИО4 по доверенности от 18.01.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Стиль Тревел» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2024 по делу № А32-63399/2022 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Стиль Тревел»(ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП 

<

***> ИНН 

<

***>) 

о признании недействительной односторонней сделки, о признании действующим договора аренды 

и по встречному исковому заявлению об обязании освободить объект недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Стиль Тревел» (далее –ООО «Стиль Тревел», общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ИП ФИО3, предприниматель) со следующими требованиями:

- признать недействительной одностороннюю сделку по расторжению договора аренды от 09.12.2020 на основании уведомления от 15.11.2022 № 7 по основаниям, предусмотренным пунктами 6.2.2 и 6.2.5 договора;

- признать договор аренды от 09.12.2020, заключенный предпринимателем и обществом, действующим. 

ИП ФИО3 обратился со встречным исковым заявлением кООО «Стиль Тревел» со следующими требованиями: 

- обязать общество освободить объекты недвижимого имущества: земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420022:71 общей площадью 2139 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Эсто-Садок, при жилом доме № 71, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли населенных пунктов; жилой дом с кадастровым номером 23:49:0420022:1234 общей площадью 2442,9 кв. м, этажность 1, подземная этажность 1, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, 

<

...>; 

- взыскать 936 000 руб. пени по договору аренды от 09.12.2020 г., за период с 16.12.2022 по 23.01.2023, пени в размере 0,2% за каждый день просрочки от суммы 12 000 000 за период с 24.01.2023 г. по день фактического освобождения арендуемых объектов недвижимого имущества, а также 27 720 руб. расходов по уплате госпошлины. 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2024 в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Стиль Тревел» к индивидуальному предпринимателю ФИО3 отказано. Встречные исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Стиль Тревел» удовлетворены в полном объеме. Суд обязал ООО «Стиль Тревел» освободить объекты недвижимого имущества: земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420022:71 общей площадью 2139 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Эсто-Садок, при жилом доме № 71, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли населенных пунктов; жилой дом с кадастровым номером 23:49:0420022:1234 общей площадью 2442,9 кв. м, этажность 1, подземная этажность 1, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, 

<

...>.  С ООО «Стиль Тревел» в пользу ИП ФИО3 взысканы пени в размере936 000 руб. по договору аренды от 09.12.2020, за период с 16.12.2022 по 23.01.2023, пени в размере 0,2% за каждый день просрочки от суммы 12 000 000 за период с 24.01.2023 г. по день фактического освобождения арендуемых объектов недвижимого имущества, а также 27 720 руб. расходов по уплате госпошлины. С ООО «Стиль Тревел» в пользу ИП ФИО3 взыскано 130 000 рублей расходов по оплате судебной экспертизы. Обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.12.2022 по настоящему делу, отменены.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО «Стиль Тревел» обжаловало его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт. 

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что ИП Кривошеее И.А. нарушил согласованные сторонами условия одностороннего отказа. Суд первой инстанции неправильно определил предмет договора аренды, соответственно неправильно применил нормативные требования к объекту, не исследовал обстоятельства и действия сторон на момент расторжения договора. Суд первой инстанции не учел нарушение материальных и процессуальных норм при производстве экспертизы, принимая в обоснование выводов заключение экспертов № 062 от 19.01.2024. Суд первой инстанции не дал оценку несоблюдению предпринимателем претензионного порядка. Взысканная судом неустойка завышена, подлежала уменьшению по правилам ст. 333 ГК РФ.

Вместе с апелляционной жалобой общество заявило ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы.

В судебном заседании представитель общества поддержал ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, заявил ходатайство об исключении из числа доказательств заключения эксперта №062 от 19.01.2024, ходатайство об оставлении без рассмотрения требования о взыскании неустойки, ходатайство о вынесении частного определения об обнаружении в действиях лиц, участвующих в деле, признаков преступлений.

Представитель ООО «Стиль Тревел» в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ИП ФИО3 возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Рассмотрев ходатайство ООО «Стиль Тревел» о назначении по настоящему делу повторной судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции.

В соответствии с пунктом 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы находится в компетенции суда, разрешающего дело по существу. Удовлетворение ходатайства о проведении экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

В данном случае заявителем не приведены доказательства или доводы, которые могли бы свидетельствовать о неполноте или неясности судебного заключения, о наличии внутренних противоречий в заключении или позволили бы усомниться в обоснованности заключения эксперта. Эксперт ответил на вопросы, поставленные судом. Свои выводы эксперт обосновал с указанием на конкретные доказательства, представленные эксперту для исследования.

Экспертное заключение соответствует требованиям, предъявляемым к доказательствам данного вида (статья 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не влечет такой необходимости. Сомнения в обоснованности заключений эксперта отсутствуют, в его выводах судом не установлено противоречий.

Оснований, предусмотренных частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для проведения повторной экспертизы, судом апелляционной инстанции не установлено.

Ходатайство ООО «Стиль Тревел» об исключении из доказательств заключения судебной экспертизы судом рассмотрено и отклонено.

Несогласие с выводами судебной экспертизы само по себе не является основанием для признания заключения судебной экспертизы недопустимым доказательством и исключения его из совокупности доказательств. 

Ходатайство ООО «Стиль Тревел» об оставлении встречного искового заявления без рассмотрения отклоняется апелляционным судом ввиду следующего.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства» соблюдение досудебного порядка урегулирования спора при подаче встречного иска не требуется, поскольку встречный иск предъявляется после возбуждения производства по делу и соблюдение такого порядка не будет способствовать достижению целей досудебного урегулирования (статья 138 ГПК РФ, часть 3 статьи 132 АПК РФ).

Рассмотрев ходатайство о вынесении частного определения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его удовлетворения, руководствуясь следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 188.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при выявлении в ходе рассмотрения дела случаев, требующих устранения нарушения законодательства Российской Федерации государственным органом, органом местного самоуправления, иным органом, организацией, наделенной Федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностным лицом, адвокатом, субъектом профессиональной деятельности, арбитражный суд вправе вынести частное определение.

Согласно части 4 статьи 188.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если при рассмотрении дела арбитражный суд обнаружит в действиях лиц, участвующих в деле, иных участников арбитражного процесса, должностных лиц или иных лиц признаки преступления, копия частного определения арбитражного суда направляется в органы дознания или предварительного следствия.

Целью вынесения частного определения является устранение нарушений требований законодательства Российской Федерации органами публичной власти, должностными и иными лицами. Вынесение частного определения является институтом борьбы с недобросовестным поведением лиц, участвующих в деле, которые в том числе злоупотребляют своими процессуальными правами, в частности с целью затягивания рассмотрения дела. Вынесение частного определения является правом суда. Частное определение обязательно для исполнения органами публичной власти и должностными (иными) лицами, которые в течение месяца со дня получения частного определения обязаны сообщить о принятых ими мерах.

Таким образом, при вынесении частного определения суд должен установить фактические обстоятельства, в рамках которых тем или иным лицом допущено нарушение законодательства. Частное определение выносится в случае выявления при рассмотрении спора нарушения законов и иных нормативных правовых актов в деятельности организации, государственного органа, органа местного самоуправления и иного органа, должностного лица или гражданина.

В рамках настоящего дела отсутствуют неопровержимые доказательства нарушения ИП ФИО3 и экспертной организациейНЧЭУ «Межрегиональный центр независимой экспертизы» норм действующего законодательства, а изложенные в ходатайстве обстоятельства основаны на субъективных доводах заявителя. При этом по смыслу приведенных норм вынесение частных определений является правом суда.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, предприниматель (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества с условием об инвестировании от 09.12.2020.

Арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование (аренду) объекты недвижимого имущества: земельный участок с кадастровым номером 23:49:0420022:71 общей площадью 2139 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Эсто-Садок, при жилом доме № 71, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли населенных пунктов; жилой дом с кадастровым номером 23:49:0420022:1234 общей площадью 2442,9 кв. м, этажность 1, подземная этажность 1, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, 

<

...> (т. 1, л.д. 8 - 15).

Арендованное имущество предоставлено обществу для осуществления инвестиционного проекта по его реконструкции с дальнейшим использованием арендатором в качестве гостевого дома - сдача жилых помещений в субаренду и устройства общепита. Срок аренды устанавливается с 09.12.2020 по 20.12.2025. 

Размер арендной платы за период с 09.12.2020 по 20.12.2021 составляет 7 800 000 руб. в год, за период с 21.12.2021 по 20.12.2025 - 11 100 000 руб. в год. 

Передача имущества по спорному договору подтверждается актом приема-передачи недвижимого имущества арендатору от 09.12.2020 (т. 1, л.д. 151). 

Согласно акту приема-передачи неотделимых улучшений и улучшений комфортабельности арендованного имущества от 09.12.2020 № 1 арендодатель передал, а арендатор принял в обусловленном состоянии названное имущество с перечнем предметом интерьера и мебели (т. 1, л.д. 42 - 48). 

Стороны заключили дополнительное соглашение от 28.01.2021 № 1 к названному договору, согласно которому сумма арендных платежей уменьшена на 500 000 руб. ввиду открытия и начала функционирования гостевого дома на 10 дней позже намеченного срока, расходы по цокольному этажу в размере 1 074 000 руб. арендатор взял на себя, что привело к уменьшению суммы неотделимых улучшений, указанной в приложении № 4 «Акт приема-передачи неотделимых улучшений и улучшений комфортабельности арендованного имущества» (т. 1, л.д. 16 - 19). 

В соответствии с актами приема-передачи неотделимых улучшений и улучшений комфортабельности арендованного имущества от 23.01.2021 № 2 и № 3, от 21.04.2021 № 4, от 12.08.2021 № 5, от 19.11.2021 № 6, от 31.03.2022 № 7 арендодатель принял результаты работ по производству неотделимых улучшений (т. 1, л.д. 49 - 70). 

01.09.2021 стороны заключили дополнительное соглашение № 2 к спорному договору, согласно которому сумма арендных платежей увеличилась в соответствии с приложением № 5 «График внесения ежемесячных арендных платежей» (т. 1, л.д. 20 - 23). 

22.02.2022 предприниматель направил обществу уведомление о устранении недостатков с приложенным перечнем и фотографиями (т. 1, л.д. 123 - 124) 

Уведомлением от 11.06.2022 № 3 предприниматель указал обществу на необходимость проведения работы для устранения выявленных недостатков, перечень которых указан в данном документе (т. 1, л.д. 29). 

Предприниматель направил обществу претензию от 14.06.2022 № 5 с требованиями в недельный срок устранить недостатки, отраженные в претензии и в письме от 11.06.2022 № 3 (т. 1, л.д. 25 - 28). 

Общество направило предпринимателю ответ об устранении всех указанных недостатков (т. 1, л.д. 30 - 41). 

Предприниматель направил обществу уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке от 15.11.2022 № 7 в связи с исполнением арендатор обязанностей, предусмотренных п. 2.2.7, 2.2.8 и 2.2.9 спорного договора (т. 1, л.д. 24). 

В ответ на данное уведомление общество указало, что исправило все выявленные арендодателем недостатки, своевременно уведомило предпринимателя о проведенных работах, а также приложило документацию по обслуживанию средств и систем пожарной сигнализации, в связи с чем отсутствуют основания для одностороннего расторжения спорного договора (т. 1, л.д. 71-82, т. 2, л.д. 2-85) 

Уведомлением от 02.12.2022 № 9 предприниматель обратился с требованием передать ему все сведения о лицах, с кем имеются договоренности по сдаче жилья в субаренду (т. 1, л.д. 145). 

Письмом от 30.12.2022 № 10 предприниматель уведомил общество об ответственности за последствия ограничения режима энергопотребления ввиду непредоставления обществом доступа сотрудникам энергоснабжающей организации к индивидуальным приборам учета (т. 1, л.д. 146 - 147). 

Общество, полагая необоснованным требование предпринимателя об одностороннем расторжении спорного договора и освобождении арендованного имущества, обратилось с настоящим иском в суд. 

Исследовав материалы дела повторно, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, проверив в порядке статей 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене.

При вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Спорный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). 

Согласно части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом. 

В силу статьи 8 Гражданского кодекса гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, участвующих в деле, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца. 

Согласно статье 5 Гражданского кодекса лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 

Одним из видов оснований возникновения прав и обязанностей являются договоры и сделки, предусмотренные законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему. 

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе (пункты 1, 3 статьи 420 Гражданского кодекса). 

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса). 

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 2 статьи 310 Гражданского кодекса). 

Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (пункт 3 статьи 407 Гражданского кодекса). 

Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункты 1, 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса). 

В пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено следующее. В случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон. 

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно пункту 1 статьи 655 Гражданского кодекса передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. 

Отклоняя доводы апелляционной жалобы о нарушении предпринимателем условий договора в части одностороннего его исполнения, суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.

Пунктами 2.2.7. - 2.2.9. договора предусмотрена обязанность арендатора:

- выполнять требования санитарно-гигиенического и природоохранного законодательства, требования пожарной безопасности, содержать недвижимое имущество в надлежащем санитарном состоянии (п.2.2.7. договора);

-     обеспечивать и соблюдать применимые к нему требования пожарной безопасности согласно положениям Правил пожарной безопасности, Закона «О пожарной безопасности» и других нормативных актов РФ и Краснодарского края, а также назначить лиц, ответственных за соблюдение правил пожарной безопасности (п.2.2.8. договора);

-     за свой счет производить необходимый текущий и косметический ремонт недвижимого имущества, следить за состоянием коммуникационных, инженерных сетей (п.2.2.9. договора).

Таким образом, ответственность за соблюдение требований пожарной безопасности при эксплуатации недвижимого имущества, а также поддержания установленного оборудования и инженерных систем в исправном состоянии по условиям договора аренды возложена на арендатора ООО «Стиль Тревел», как лицо, непосредственно эксплуатирующее арендованное имущество.

Статус юридического лица, обязывает общество в соответствии со статьей 37, частью 1 статьи 38 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности», Правил противопожарного режима в РФ, а также Правил технической эксплуатации электроустановок потребителей (ПТЭЭП) обеспечить содержание эксплуатируемых сетей и электроустановок в работоспособном состоянии, назначить лицо, ответственное за соблюдение правил противопожарной безопасности, не допускать нарушений нормативных требований к прокладке и эксплуатации электросетей и электроустановок, а также принять меры по устранению нарушений в их работе.

В ходе неоднократных проверок соблюдения арендатором условий договора, в соответствии с пунктом 2.3.1. договора предпринимателем были установлены факты нарушения правил пожарной безопасности и технической эксплуатации электроприборов, а также газового оборудования, что подтверждается письмами исх. №3 от 11.06.2021, исх. №4 от 22.02.2022, исх. №5 от 14.06.2022 и исх. №6 от 22.06.2022, с требованиями устранить имеющиеся недостатки и предоставить соответствующую документацию.

Кроме того, в претензии исх.№5 от 14.06.2022 предприниматель предупредил арендатора, что в случае неисполнения требований, изложенных претензии, будет вынужден расторгнуть договор.

Указанные письма с приложенными фото и видео материалами приобщены к материалам дела.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Договором аренды от 09.12.2020 арендодателю предоставлено право на расторжение договора в одностороннем порядке при наступлении соответствующих обстоятельств.

Поскольку ответа об устранении выявленных арендодателем нарушений от общества не поступило, предприниматель принял решение о досрочном расторжении договора и вручил лично, генеральному директору общества уведомление о расторжении договора во внесудебном порядке от 15.11.2022 исх. №7.

Пунктом 6.2.2 спорного договора предусмотрено, что основанием для отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке является существенное ухудшение арендатором предоставленного в пользование недвижимого имущества. Под существенным ухудшением стороны понимают ухудшение, превышающее нормальный износ и вызванное неисполнением арендатором обязанности поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, нести расходы на содержание арендованного имущества. 

Право на односторонний отказ от договора возникает у арендодателя в случае, когда арендатор содержит арендованное имущество в состоянии, угрожающем аварией, пожаром или создающем угрозу жизни (п. 6.2.5 спорного договора). 

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (статья 82 АПК РФ). 

В целях выяснения достоверных сведений о фактическом состоянии арендуемого имущества определением от 16.06.2023 суд назначил проведение судебной строительно-технической экспертизы. Проведение судебной строительно-технической экспертизы поручено экспертам НЧЭУ «Межрегиональный центр независимой экспертизы» ФИО5, ФИО6. На исследование поставлены вопросы: 1) Соответствуют ли спорный объект требованиям противопожарных норм и правил, а также правил монтажа и эксплуатации электрооборудования, теплопроизводящих установок, применительно к объектам с массовым пребыванием граждан? Если не соответствуют, то установить указанные несоответствия (в настоящий момент и на момент расторжения договора); 2) проверить наличие нарушений и недостатков, перечисленных в письмах исх. № 3 от 11.06.2021, исх. № 4 от 22.02.2022, исх. № 5 от 14.06.2022 и исх.№ 6 от 22.06.2022 (в настоящий момент и на момент расторжения договора)? Возможно ли устранить выявленные несоответствия? Могут ли изложенные недочеты привести к существенному ухудшению состояния объекта? Описать способы устранения несоответствий. Указать стоимость мероприятий по устранению несоответствий. Влияли ли выявленные недостатки на состояние арендуемого помещения и создавали ли угрозу противопожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим требованиям при условии, что данный объект постоянно эксплуатируется неопределенным кругом лиц? Создает ли состояние объекта угрозу жизни и здоровью проживающих лиц, с учетом эксплуатации объекта в виде гостиницы? (в настоящий момент и на момент расторжения договора); 3) имеется ли существенное ухудшение предоставленного в пользование недвижимого имущества, превышающее нормальный износ? Имеется необходимость в проведении текущего ремонта? Если имеется, то описать в чем именно. Какие мероприятия необходимо провести для устранения ухудшений (в настоящий момент и на момент расторжения договора); 4) создает ли спорный объект, его эксплуатация угрозу жизни и здоровью граждан, угрозу аварией и пожаром? 

По результатам проведенного экспертного исследования в материалы дела поступило заключение эксперта от 19.01.2024 № 062 (т. 8, л.д. 3-81). 

По первому вопросу эксперт указал следующее. Объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0420022:1234 на момент проведения исследования не соответствует требованиям противопожарных норм и правил. Установить соответствие спорного объекта требования противопожарных норм и правил на момент расторжения договора не представляется возможным в связи с отсутствием достаточного количества достоверной информации. Осуществить сопоставление с требованиями правил монтажа и эксплуатации электрооборудования, теплопроизводящих установок не представляется возможным в связи с тем, что на исследуемом объекте на момент проведения исследования на объекте отсутствовало электроснабжение. 

По второму вопросу эксперт пришел к выводу, что в результате проведенного исследования выявлены нарушения и недостатки, перечисленные в письмах исх. № 3 от 11.06.2021, исх. № 4 от 22.02.2022, исх. № 5 от 14.0672022 и исх. № 6 от 22.06.2022. Для устранения выявленных недостатков и нарушений необходимо проведение ремонтно-восстановительных работ. Виды и объемы необходимых работ приведены. Стоимость ремонтно-восстановительных работ, необходимых для устранения выявленных недостатков, составила: 66 952 рубля 80 копеек. Объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0420022:1234 на момент проведения исследования не соответствует требованиям противопожарных норм и правил. Эксплуатация спорного объекта при несоблюдении требования Федерального закона № 123 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» и «Правил противопожарного режима в Российской Федерации» создает угрозу жизни и здоровью граждан. Установить соответствие спорного объекта требованиям противопожарных норм и правил на момент расторжения договора не представляется возможным в связи с отсутствием достаточного количества достоверной информации. 

По третьему вопросу эксперт указал, что в результате проведенного исследования выявлены ухудшения предоставленного в пользование недвижимого имущества, превышающие нормальный износ. Выявленные недостатки возникли в результате неправильной эксплуатации объекта. Необходимо проведение ремонтно-восстановительных работ. 

По четвертому вопросы эксперт пришел к выводу, что объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0420022:1234 не соответствует требованиям противопожарных норм и правил, то есть не выполняются требования по обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений. Эксплуатация спорного объекта при несоблюдении требований Федерального закона № 123 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» и «Правил противопожарного режима в Российской Федерации» создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Экспертное заключение соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каких-либо противоречий не содержит. Экспертиза назначена и проведена по правилам, определенным статьями 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»; оснований не доверять указанному заключению не имеется, поскольку оно изготовлено на основании определения суда о назначении судебной экспертизы экспертами, предупрежденными об уголовной ответственности; само заключение экспертов по настоящему делу является полным и мотивированным, не содержит неточности и неясности в ответах на поставленные вопросы; выводы экспертов являются однозначными, не носят вероятностного характера.

Согласно статье 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Судом первой инстанции установлено, что процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение эксперта соответствует предъявляемым законом требованиям, оснований для признания экспертного заключения ненадлежащим доказательством по делу не имеется. При подготовке заключения использованы все необходимые данные, а именно произведено ознакомление с объектом исследования, проанализированы представленные судом материалы дела, проведена обработка и анализ результатов исследования; ответы на поставленные вопросы изложены четко и однозначно.

Апелляционный суд, повторно оценив заключение эксперта, поддерживает вывод суда первой инстанции об его соответствии требованиям статей 82, 83, 86, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а именно выводы экспертного заключения подписаны компетентным экспертом, непротиворечивы, эксперт ответил на все поставленные на разрешение судом вопросы, экспертное заключения основано на материалах дела. Экспертное заключение является ясным и полным, дана расписка эксперта о предупреждении его об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В силу части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключении эксперта является одним из доказательств, исследуемых наряду с другими доказательствами по делу. Таким образом, процессуальный статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеется заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит оценке арбитражным судом наравне с другими представленными доказательствами. Заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу, что в силу статьи 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации означает исследование доказательств с соблюдением принципа непосредственности.

Оснований для признания экспертного заключения недопустимым доказательством у суда апелляционной инстанции не имеется.

Бесспорных доказательств того, что экспертами при проведении экспертного исследования были допущены нарушения методических и нормативных требований, которые повлияли или могли повлиять на результат экспертизы, в материалах дела не имеется.

Несогласие общества с методикой проведения судебной экспертизы не свидетельствует об ошибочности выводов эксперта. Эксперт самостоятелен при определении методов проведения исследований при условии, если при их использовании возможно дать ответы на поставленные вопросы.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что при назначении судебной экспертизы отвод эксперту обществом не заявлен, доказательств того, что эксперт провел экспертизу некомпетентно или предвзято, также не представлено. В заключении эксперта указаны нормативные, методические и технические средства, использованные в исследовании. Выводы экспертов последовательны и мотивированы.

Позиция общества о том, что выводы экспертизы являются недостоверными, поскольку не определено состояние спорного объекта на момент расторжения договора, судом отклоняется, поскольку обществом не представлено доказательств технической возможности такого ретроспективного исследования. При этом такое исследование не опровергает выводы эксперта о состоянии объекта на момент проведения экспертизы.

Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств, предусмотренных п. п. 2.2.7, 2.2.8, 2.2.9, подтвержден материалами дела, соответственно, уведомление предпринимателя от 15.11.2022 № 7 обоснованно, договор аренды от 09.12.2020 считается расторгнутым с 16.12.2022 согласно п. 6.2 договора. Арендованное имущество подлежало освобождению в период с 16.11.2022 по 15.12.2022. 

Предприниматель заявил требование о взыскании 936 000 руб. пени по договору аренды от 09.12.2020 за период с 16.12.2022 по 23.01.2023. 

В силу статей 329 и 330 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней), которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. 

ООО «Стиль Тревел» заявило ходатайство о снижении размера неустойки согласно ст. 333 ГК РФ. 

В статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право суда уменьшить подлежащую оплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства. 

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. 

При этом, ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. 

В соответствии с положениями пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7), если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме. 

При этом, в соответствии с пунктом 72 данного постановления заявление ответчика о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть сделано исключительно при рассмотрении судом дела судом первой инстанции или судом апелляционной инстанции в случае, если он перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции. 

В соответствии с положениями пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7, соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается, в связи с чем, бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. 

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7). 

В силу пункта 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7, при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования. 

В соответствии с положениями пункта 77 названного постановления, снижение размера договорной неустойки, подлежащей оплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды. 

Судом обоснованно принято во внимание, что размер ответственности определен самостоятельно сторонами на основании добровольного соглашения, то есть признан ими экономически обоснованным и приемлемым для обеих сторон, пункт договора не признавался недействительным. 

Таким образом, доводы ООО «Стиль Тревел» о необходимости применения положений ст. 333 ГК РФ несостоятельны. 

Довод апелляционной жалобы о нарушении требований ч. 4 статьи 329 ГК РФ отклоняется апелляционным судом.

Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Невозвращение объекта аренды за пределами срока действия договора влечет для арендатора обязанность оплатить фактическое пользование объектом в размере, определенном этим договором (ст. 622 Гражданского кодекса 

<

...> информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

По общему правилу только возврат арендатором индивидуально-определенного имущества арендодателю прекращает обязательства между ними. При таких обстоятельствах, если арендатор не возвратил имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе взыскать с арендатора арендную плату, определенную договором, за весь период просрочки. 

Доводы ООО «Стиль Тревел» относительно проведения работ в спорном объекте не является основанием для отказа во встречном исковом заявлении. 

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.12.2022 по заявлению общества приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации и картографии по Краснодарскому краю проводить государственную регистрацию расторжения договора аренды от 09.12.2020 земельного участка для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 2139 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0420022:71, находящийся по адресу: РФ, Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, с. Эсто-Садок, при жилом доме №o71 и жилого дома, общей площадью 2442,9 квадратных метров, этажность 4, подземная этажность 1, с кадастровым номером 23:49:0420022:1234, находящийся по адресу: РФ, Краснодарский край, город Сочи, 

<

...>. 

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований по настоящему делу, суд пришел к верному выводу об отмене обеспечительных мер, принятых определением от 30.12.2022. 

По вышеизложенным основаниям апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы, направленные на переоценку правильно установленных и оцененных судом первой инстанции обстоятельств и доказательств по делу, не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права.

Судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2024 по делу №А32-63399/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий                                                           В.Л. Новик

 

Судьи                                                                                             Н.В. Ковалева

 

Б.Т. Чотчаев