ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва

29.06.2021                                                                          Дело № А40-238687/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 22.06.2021

Полный текст постановления изготовлен 29.06.2021

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе: 

председательствующего-судьи Михайловой Л.В.,

судей: Каменецкого Д.В., Зверевой Е.А.

при участии в заседании:

от ФИО1 – ФИО2 – дов. от 29.08.2018, ФИО3 – дов. от 02.10.2020

от ГК АСВ – ФИО4 – дов. от 22.03.2021 (от 18.05.2021)

в судебном заседании 22.06.2021 по рассмотрению кассационной жалобы Государственной корпорации Агенство по страхованию вкладов 

на определение Арбитражного суда города Москвы от 09.02.2021,

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2021,

по заявлению ФИО1 о признании права собственности на земельный участок и объект незавершенного строительства – жилой дом, 

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) закрытого акционерного общества «Софьино-70»,  

 

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда города Москвы от 16.10.2018 принято к производству заявление Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» (далее – ГК «АСВ») о признании Закрытого акционерного общества «Софьино-70» (далее – ЗАО «Софьино-70», должник) несостоятельным (банкротом), возбуждено производство по делу.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.03.2019 в отношении ЗАО «Софьино-70» применены положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее – Закон о банкротстве), ЗАО «Софьино-70» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на один год, конкурсным управляющим должника утверждена ФИО5.

В Арбитражный суд города Москвы поступило заявление кредитора ФИО1 о признании за ней права собственности на земельный участок общей площадью 1 001 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под застройку жилыми зданиями, объектами культурнобытового и социального назначения, находящийся по адресу: г.Москва, пос.Краснопахорское, д.Раево, со следующими координатами: название (номер) межевого знака: н1 координаты: Х-25501,56, Y-10949,64; н2: Х-25517,18, Y-10913,6; н3: Х-25539,98, Y10923,52; н4: Х-25524,58, Y-10960,66; н1: X-25501,56, Y-10949,64, образованный путем раздела/раздела с сохранением исходного земельного участка с кадастровым номером 77:22:0020330:617, и расположенный на нем жилой дом общей ориентировочной площадью 194 кв.м.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 09.02.2021, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2021, заявление ФИО1 удовлетворено, суд признал за ФИО1 право собственности на земельный участок общей площадью 1 001 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под застройку жилыми зданиями, объектами культурнобытового и социального назначения, находящийся по адресу: г.Москва, пос.Краснопахорское, д.Раево, со следующими координатами: название (номер) межевого знака: н1 координаты: Х-25501,56, Y-10949,64; н2: Х-25517,18, Y-10913,6; н3: Х-25539,98, Y10923,52; н4: Х-25524,58, Y-10960,66; н1: X-25501,56, Y-10949,64, образованный путем раздела/раздела с сохранением исходного земельного участка с кадастровым номером 77:22:0020330:617, и расположенный на нем жилой дом общей ориентировочной площадью 194 кв.м., о чем указал внести запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.  Исключил из реестра требований о передаче жилых помещений ЗАО «Софьино-70» требование ФИО1 стоимостью 13 235 530 руб., исключил из конкурсной массы ЗАО «Софьино-70» земельный участок общей площадью 1 001 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под застройку жилыми зданиями, объектами культурно-бытового и социального назначения, находящийся по адресу: г.Москва, пос.Краснопахорское, д.Раево, со следующими координатами: название (номер) межевого знака: н1 координаты: Х25501,56, Y-10949,64; н2: Х-25517,18, Y-10913,6; н3: Х-25539,98, Y-10923,52; н4: Х-25524,58, Y-10960,66; н1: X-25501,56, Y-10949,64, образованный путем раздела/раздела с сохранением исходного земельного участка с кадастровым номером 77:22:0020330:617, и расположенный на нем жилой дом общей ориентировочной площадью 194 кв.м., признал отсутствующим обременение в виде ипотеки на указанный земельный участок (далее – спорный земельный участок).

С вынесенными судебными актами не согласилась ГК «АСВ», обратившись в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, просит об отмене судебных актов и принятии нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Кассатор указывает, что законодательство о банкротстве не содержит специального правового регулирования в отношении реализации прав лиц, имеющих требование к застройщику о передаче индивидуального жилого дома и земельного участка, в связи с чем в отношении данного кредитора действует общий режим защиты прав и законных интересов кредиторов, а положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве в данном случае не применимы. Также полагает, что за ФИО1 не может быть признано право собственности на указанные объекты, поскольку право собственности на данные объекты изначально не было зарегистрировано за ЗАО «Софьино-70», государственная регистрация спорных объектов недвижимости никогда не производилась.

На кассационную жалобу поступил отзыв от кредитора ФИО1, в котором она просит определение и постановление оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ГК «АСВ» поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель ФИО1 возражал по доводам кассационной жалобы по основаниям, приведенным в отзыве на кассационную жалобу. 

Иные участвующие в деле лица, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 32 Закона о банкротстве и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Суды установили, что 23.04.2015 между ФИО1 (участником строительства) и ЗАО «Софьино-70» (застройщиком) был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с домом № 176/23042014 (дом № 176, назначение: жилое, общей ориентировочной площадью 194 кв.м., кадастровый квартал 77:22:0020330, количество этажей 2, находящейся по адресу: г. Москва, поселение Краснопахорское, деревня Раево, на Ельном участке с номером 176 общей ориентировочной площадью 1001,00 кв.м.).

В соответствии с пунктом 3.1 указанного договора, стоимость (цена) объекта составила 13 235 530 рублей, в том числе стоимость (цена) участка составила 3 341 530 рублей, а дома 9 894 000 рублей. Обязанность по оплате объектов недвижимости исполнена ФИО1 в полном объеме, что подтверждается платежным поручением от 28.08.2015 на сумму 7 184 871, 00 руб., квитанцией от 27.06.2015 на сумму 400 000,00 руб., квитанцией от 27.07.2015 на сумму 400 000, 00 руб., заявлением о переводе на сумму 5 250 659, 00 руб.

В соответствии с пунктом 2.1 указанного договора стороны договорились о заключении основного договора в срок не позднее 90 календарных дней с даты государственной регистрации права собственности продавца на участок и дом. Продавец обязался возвести на участке дом, оформить и зарегистрировать свое право собственности на дом в срок не позднее 31.12.2016.

Согласно п.4.1.4 договора продавец обязуется передать по акту приема-передачи участок и дом.

Кроме того, установлено, что объекты недвижимости переданы заявителю, что подтверждается соглашением безвозмездного пользования от 08.07.2017 и передаточным актом от 08.07.2017.

Согласно п.3 соглашения безвозмездного пользования от 08.07.2017 земельный участок и дом были переданы покупателю до момента оформления перехода права собственности от продавца к покупателю. Кроме того, суды установили, что завершение строительства жилого дома подтверждается разрешением №176/ИД от 08.07.2017, из которого следует наличие в спорном жилом доме сетей водоснабжения и канализации. Между сторонами также оформлен акт балансовой принадлежности электросетей и эксплуатационной ответственности от 08.07.2017, что подтверждает наличие электроснабжения жилого дома.

Также судами установлено, что 05.07.2017 заявитель заплатила НП «Эрин» 1 600 000,00 руб. вступительный взнос за подключение ко всем энергоснабжающим организациям, к дому также подведен газопровод. ФИО1 несет расходы по оплате коммунальных услуг за свет, воду, канализацию и вывоз мусора. Также дому с ноября 2018 года присвоен почтовый адрес: дом № 176, г.Москва, поселение Краснопахорское, 

<

...> на земельном участке с номером 176.

Судами установлено, что ЗАО «Софьино-70» одновременно привлекало денежные средства участников строительства многоквартирных домов и покупателей коттеджей по предварительным договорам в рассрочку, при этом денежные средства, полученные как от участников строительства в многоквартирных домах, так и от заказчиков жилых помещений коттеджного типа, таунхаусов, смешивались, аккумулировались должником и использовались для реализации данного проекта комплексной застройки, на денежные средства, в том числе, и приобретателей жилого дома создана и общая жилищно-коммунальная инфраструктура поселка «Остров Эрин». Таким образом, в рассматриваемом случае, жилой дом, по сути, представляет собой не отдельный самостоятельный объект индивидуального жилищного строительства, а элемент единого по территории и инфраструктуре строительного объекта, фактически покупатели таких жилых домов в финансово-экономическом плане являлись такими же дольщиками по созданию единого жилого комплекса, как и приобретали квартир.

В соответствии с ч. 1 ст. 223 АПК РФ и ст. 32 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» дела о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства), в том числе Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)».

В соответствии с п. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: 1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства; 2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения; 3) о сносе самовольной постройки; 4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества; 5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование; 6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Из содержания приведенной нормы следует, что в ходе процедур, применяемых при банкротстве застройщика, все требования в отношении недвижимого имущества подлежат рассмотрению в деле о банкротстве застройщика.

Согласно п. 8 ст. 201.11 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, но это возможно лишь в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, притом что застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

В соответствии с ч. 2.3 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» действие настоящего Федерального закона в части регулирования отношений при строительстве (создании) многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве (создании) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан и юридических лиц.

В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно п. 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.04.2013) действие Закона № 214-ФЗ распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продажи недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Суды, оценив в совокупности названные обстоятельства и применив нормы ст. 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», разъяснения п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 и правовую позицию, изложенную в п. 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года пришли к обоснованным выводам: правоотношения сторон регулируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», следовательно, подпадают под правовое регулирование параграфа 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», в рамках которого в силу ст.ст. 201.8 и 201.11 заявитель имеет право обратиться с требованием о признании за ним права собственности на спорные объекты недвижимости.

Учитывая, что объект недвижимости фактически построен, стоимость по договору произведена в полном объеме, объект передан кредитору по акту и  ФИО1 несет расходы по его содержанию, ФИО1, суды пришли к выводу об обоснованности заявленного ей, требования.

Доводы кассационной жалобы, в том числе, что объект не поставлен на кадастровый учет, о необходимости регистрации права собственности за продавцом для перехода названного права к покупателю, о трансформации денежного требования аналогичны ранее заявленным доводам в апелляционной жалобе, которым судом апелляционной инстанции дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем, доводы жалобы направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и изложенных выше обстоятельств, установленных судами, что не входит в круг полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, установленных статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и не могут быть положены в основание отмены судебных актов судом кассационной инстанции.

Кроме того, суд округа учитывает, что вступившими в законную силу судебными актами, при схожих обстоятельствах, признано право собственности за ФИО6, ФИО7 и иными лицами.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов судами нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено. Нормы материального права применены правильно, в связи с чем, оснований для удовлетворения кассационной жалобы и изменения или отмены судебных актов не имеется. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда города Москвы от 09.02.2021, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2021 по делу А40-238687/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

  Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий-судья                                        Л.В. Михайлова

 

Судьи:                                                                                    Д.В. Каменецкий

 

Е.А. Зверева